Kendelse af 02-05-2014 - indlagt i TaxCons database den 17-05-2014

Klagen vedrører beskatning som maskeret udlodning af ikke-selvangivne ejendomsavancer i [virksomhed1] ApS.

Landsskatterettens afgørelse

Aktieindkomst

Indkomsten er forhøjet med maskeret udlodning på 2.000.000 kr.

Beløbet stammer fra ikke-selvangivet avance hos [virksomhed1] ApS

ved salg af ejendommen [adresse1].

Landsskatteretten stadfæster afgørelsen.

Faktiske oplysninger

Klageren er direktør i [virksomhed1] ApS, CVR-nr. [...1], hvis aktivitet er køb og salg af ejendomme.

[virksomhed1] ApS er ejet af [virksomhed2] Limited, [by1], USA. Selskabet er stiftet på foranledning af klageren. Klageren har ikke ønsket at oplyse om ejerforholdene vedrørende det udenlandske selskab.

Landsskatteretten har ved kendelse af 29. april 2010 anset [virksomhed2] Limited for skattepligtig til Danmark. Ved afgørelsen er det lagt til grund, at klageren er hovedaktionær i [virksomhed2] Ltd.

Der er ikke indsendt regnskabsmateriale, udover et EXEL regneark, hvor selskabets bogføring skulle være foretaget.

SKAT har ved afgørelse af 19. december 2007 forhøjet [virksomhed1] ApS skattepligtige indkomst skønsmæssigt med 10.763.551 kr. Forhøjelsen indeholder blandt andet realiserede avancer ved i alt 11 ejendomshandler.

Den 25. juli 2008 har SKAT modtaget yderligere kontroloplysninger, i form af købs- og salgsaftale, hvoraf det fremgår, at selskabet har købt og solgt ejendommen [adresse1], [by2]. Denne handel indgik ikke i den tidligere skønsmæssige forhøjelse, idet handlen ikke har været tinglyst og dermed ikke har været tilgængelig for SKAT.

Ejendommen er købt for 3.800.000 kr. ved aftale af 27. september 2006 med overtagelse den 1. november 2006 og solgt igen ved aftale af 18. oktober 2006 for 5.870.000 kr. med overtagelse den 1. december 2006.

Af købsaftale af 18. oktober 2006 fremgår, at aftalen er betinget af købesummens berigtigelse ved kontant betaling pr. overtagelsesdagen, og parterne giver advokat [person1], [by3], fuldmagt til at udstede endelig skøde, når betingelserne herfor er til stede.

Af allonge af 5. februar 2007 til købsaftalen fremgår, at adkomsthaver ifølge tingbogen giver samtykke til, at [virksomhed1] ApS sælger ejendommen til køber, således at køber kan opnå tinglysningsmæssig adkomst til ejendommen.

Af fax af 24. april 2007 fra advokat [person2] til sælgers advokat [person3], fremgår, at købesummen nu er frigivet, og at sagen hermed anses for afsluttet.

Af faktura nr. 10687 fra advokat [person2] til [virksomhed3] ApS fremgår udgifter til tingsbogsattester på 300 kr. samt et honorar på 20.000 kr. + moms for arbejde i perioden medio september 2006 til 26. april.

Ved straffedom af 19. september 2013 har klageren erkendt, som direktør i [virksomhed4] ApS, at have afgivet urigtige oplysninger for indkomståret 2006 ved at undlade at angive indtægter fra selskabets salg af ejendomme på i alt 12.825.582 kr., samt uretmæssigt at have foretaget fradrag for advokatudgifter på 150.000 kr., i alt 12.975.585 kr.

I opgørelsen indgår salget af ejendommen [adresse1], [by2], solgt den 1. december 2006 med en fortjeneste på 2.000.000 kr.

SKAT’s afgørelse

Aktieindkomsten er forhøjet med 2.000.000 kr.

Opgørelse over avance ved salg af [adresse1]

Vedrørende beskatningsåret er der henvist til Ligningsvejledningen 2008-3, afsnit E.J.2.1.3.1 (uddrag):

Når en ejendomsoverdragelse sker ved salg, er udgangspunktet, at afståelsen skattemæssigt anses for sket på tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. I de fleste tilfælde oprettes ved aftalens indgåelse en købsaftale underskrevet af partnerne, og datoen for denne vil i reglen være afgørende. Aftaletidspunktet er også afgørende, hvor aftalen er betinget af f.eks. købesummens betaling.

samt afsnit E.A.3.1 (uddrag):

Ved salg af fast ejendom er der således erhvervet ret til salgssummen allerede ved underskrivelse af købsaftale, medens overtagelsesdagen, tidspunktet for skøde eller tinglysning af skødet er uden betydning i denne relation.

Den skønsmæssige opgjorte avance ved salg af næringsejendomme er skattepligtig i medfør af statsskattelovens § 4, stk. 1, litra a. Den i selskabet ikke medregnede avance anses som udloddet til klageren, som selskabets ultimativ ejer, jf. ligningslovens § 16A, stk. 1, samt personskattelovens § 4A, stk. 1.

Der er i avanceopgørelsen – ved forslag til afgørelse - skønsmæssigt godkendt et samlet fradrag for kurstab og omkostninger på 70.000 kr., hvoraf 20.000 kr. er henført til handelsomkostninger og 50.000 kr. til kurstab. Idet det fremgår af aftalen, at handlen er sket kontant, overstiger fradraget langt både de dokumenterede og skønnede omkostninger.

Klagerens opfattelse

Det gøres primært gældende, at forhøjelsen af aktieindkomsten skal nedsættes til 0 kr.

Subsidiært at forhøjelsen af aktieindkomsten skal nedsættes med 50.410 kr.

Til støtte for den primære påstand gøres det gældende, at avancen fra ejendomshandlen skal beskattes i indkomståret 2007 og ikke i indkomståret 2006, idet der blev underskrevet betinget købsaftale den 18. oktober 2006, og at handlen var endelig den 5. februar 2007, jf. allongen til købsaftalen.

For så vidt angår opgørelsen bemærkes, at de skønnede handelsomkostninger er fastsat til 20.000 kr. Det bemærkes, at udgiften til advokat [person2] for handlens berigtigelse udgjorde 25.300 kr., mens tinglysningsafgiften ved købet må have været: 1/2 x 24.200 = 12.100 kr. og ved salget 1/2 x 36.620 = 18.310 kr. for [virksomhed1] ApS — selskabets handelsomkostninger må derfor have udgjort 50.410 kr. Disse omkostninger har SKAT ikke taget højde for i sit skøn.

Landsskatterettens afgørelse

Det lægges til grund, at klageren er ultimativ ejer af selskabet [virksomhed1] ApS, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010.

Det forhold, at der ved udgangen af 2006 ikke er sket tinglysning af handlen, kan ikke medføre, at beskatningstidspunktet udskydes til 2007, idet der ikke til aftalen har været knyttet betingelser af en sådan karakter, at der har hersket tvivl om selve handlens gennemførsel. Se i modsætning hertil Skatterådets svar i SKM2007.241.SR.

Der ses ikke at være grundlag for at ændre det af SKAT skønnede fradrag, idet der ikke er fremlagt dokumentation for udgifter / kurstab, som overstiger det skønnede fradrag.

Det er således med rette, at klageren som ultimativ ejer af [virksomhed4] ApS beskattes af den ikke-selvangivne avance som erkendt ved straffedommen, idet det påhviler klageren som hovedaktionær at godtgøre, at de udeholdte indtægter i selskabet ikke er tilgået ham, jf. Højesterets dom af 15. januar 2008, SKM2008.85.HR.Beskatningen sker som maskeret udlodning i medfør af ligningslovens § 16A, stk. 1, og beskattes som aktieindkomst i medfør af personskattelovens § 4a, stk. 1, nr. 1.

Landsskatteretten stadfæster herefter afgørelsen.