Landsskatterettens kendelse journalnr. 10-0217021 af 13-02-2015

Kendelse af 13-02-2015 - indlagt i TaxCons database den 03-04-2015

Klagepunkt	SKATs afgørelse	Selskabets opfattelse	Landsskatterettens afgørelse
Yderligere avance ved salg af ejerlejligheder	3.378.134 kr.	0 kr.	772.000 kr.

Faktiske oplysninger

Selskabet har ved betinget skøde af 28. februar 2005 mellem selskabet og [person1] anskaffet en ejendom beliggende [adresse1], [by1], for kontant 8.317.800 kr. Ejendommen blev udstykket i 8 stk. ejerlejligheder, hvoraf én (lejlighed nr. 8) blev solgt til selskabets hovedanpartshaver, [person2] og dennes ægtefælle, og én (lejlighed nr. 7) blev solgt til hovedanpartshaverens bror og samlever. Salgssummen for lejlighed nr. 7 og 8 udgjorde henholdsvis 2.020.000 kr. og 2.268.000 kr.

Af skødet fremgår bl.a., at det er en betingelse, at ejendommen kan udstykkes og opdeles i ejerlejligheder.

SKAT varslede den 19. november 2009 forhøjelse af hovedanpartshaverens skatteansættelse for indkomståret 2006 med 3.382.028 kr., der vedrørte egen lejlighed med 2.334.020 kr. og hans brors lejlighed med 1.048.008 kr.

Af SKATs sagsfremstilling af 19. november 2009 vedrørende [virksomhed1] ApS fremgår, at SKAT forhøjede selskabet med i alt 4.145.134 kr., der vedrørte hovedanpartshaverens egen lejlighed med 2.334.020 kr., hans brors lejlighed med 1.048.008 kr. og lejlighed nr. 2, der var solgt til en uafhængig tredjemand, med 763.106 kr.

Af SKATs afgørelse af 14. juli 2010 samt sagsfremstilling af samme dato er selskabet i indkomståret 2006 forhøjet med 3.378.134 kr. vedrørende yderligere avance for så vidt angår lejlighed nr. 7 med 1.048.008 kr. og lejlighed nr. 8 med 2.334.020 kr., i alt 3.382.020 kr. Det antages, at SKATs forhøjelse med 3.378.134 kr. er forårsaget af en skrivefejl, således at forhøjelsen skulle have været 3.382.020 kr.

SKATs afgørelse indebærer således, at lejlighed nr. 7, der er solgt for 2.020.000 kr., er beskattet med yderligere avance på 1.048.008 kr., således at salgssummen ansættes til 3.068.008 kr. For lejlighed nr. 8, der er solgt for 2.268.000 kr., er der sket beskatning med yderligere avance på 2.334.020 kr., således at lejlighedens pris er ansat til 4.602.020 kr.

Vedrørende lejlighed nr. 7, der blev solgt til hovedanpartshaverens bror og samlever, har Landsskatteretten ved afgørelser af 13. marts 2014 nedsat SKATs forhøjelse med 524.004 kr. til hver, eller i alt 1.048.008 kr.

SKATs afgørelse

I den konkrete sag blev der mellem [virksomhed1] ApS på den ene side og på den anden side hovedaktionæren, [person2], og dennes hustru [person3] indgået købsaftale af 15. december 2005 om køb af lejlighed nr. 8 beliggende [adresse1], 2. th., [by1].

De nærmere vilkår for aftalen blev affattet i skøde af 17. marts 2006, som blev påtegnet af [by1]s kommune Opkrævning & Ejendomsskat den 21. marts 2006.

Købesummen blev aftalt til kontant 2.268.000 kr.

Modsat de øvrige salg i ejendommen blev det ikke i skødet aftalt, at ejendommen blev leveret som en rå-lejlighed eller råhus. Det er SKATs opfattelse, at ejendommen i skødet blev aftalt overdraget som en færdig lejlighed.

Efter ligningslovens § 2 skal der handles på armslængde, når en hovedaktionær m.v. handler med sit selskab, det vil sige, at priser og vilkår skal være indgået på tilsvarende måde, som selskabet ville have aftalt overfor tredjemand.

Det er SKATs opfattelse, at den omhandlede lejlighed er solgt til en pris, der afviger væsentligt i forhold til de øvrige salg i ejendommen, samt [virksomhed2]’ mæglervurdering af 24. november 2005, hvor der er anført en gennemsnitsvurdering for en færdig lejlighed i ejendommen på 28.926 kr. pr. kvm (15.649.000/541).

Der forelå efter de meddelte oplysninger og SKATs vurdering ingen forretningsmæssig begrundelse for, at selskabet frasolgte lejlighed nr. 8 til hovedaktionæren og dennes ægtefælle til en væsentlig lavere kvm-pris end den oplyste ”markedspris”, jf. den sidste mæglervurdering fra [virksomhed2] af 24. november 2005.

Til trods for ovennævnte vurdering solgte [virksomhed1] ApS lejlighed nr. 7 til hovedaktionærs bror, [person4], og dennes samlever, [person5]. Der forelå efter de meddelte oplysninger og SKATs vurdering ingen forretningsmæssig begrundelse for, at selskabet frasolgte lejligheden til en kvm-pris, der afviger væsentligt i forhold til den seneste mæglervurdering og ”markedsprisen” for de øvrige salg til uafhængig tredjemand i ejendommen for samme indkomstår.Det er SKATs opfattelse, at hovedaktionærens bror og samlever har opnået en økonomisk fordel af ikke uvæsentlig betydning, da lejlighed nr. 7 efter SKATs opfattelse ikke blev solgt til markedsprisen.

Dispositionen skal beskattes i 3 led:

1.	Selskabets indkomst forhøjes med yderligere ejendomsavance op til markedsprisen, jf. statsskattelovens § 4.
2.	Den økonomiske fordel for hovedaktionærens bror og dennes samlever skal skattemæssigt anses for maskeret udlodning (ikke deklareret udbytte) til hovedaktionæren, jf. ligningslovens § 16 A, da dispositionen ikke anses for at være forretningsmæssigt begrundet for selskabet, men foretaget alene i hovedaktionærens interesse og bestemmende indflydelse.
3.	Hovedaktionærens bror og dennes samlever skal indkomstbeskattes af gaven, som de har modtaget fra hovedaktionæren, jf. statsskattelovens § 4 - altså en såkaldt trippelbeskatning.

Selskabets fastsættelse af priser på de to ejendomssalg har efter SKATs opfattelse ikke været forretningsmæssigt begrundet. Fastsættelsen af priserne har efter SKATs opfattelse været fastsat i hovedaktionærens personlige interesse.

I indkomståret 2006 har der således kun været solgt to lejligheder, som er afstået til uvildig tredje- mand.

1.	1. sal mf. solgt pr. 15.4.2006 for 2.950.000 kr. for 100 kvm - medbyg ifølge skødet - svarer til en kvm-pris på 29.500 kr.
2.	St. mf. solgt pr. 14.12.2006 for 3.095.000 kr. for 104 kvm - oplyst solgt som totalistandsat overfor SKAT - svarer til en kvm-pris på 29.760 kr.

Det er SKATs opfattelse, at selskabets salg af lejligheden på 2. sal til hovedaktionærens bror og dennes samlever fastsættes til minimum 29.500 kr. pr. kvm, hvilket efter SKATs opfattelse svarer til priser og vilkår på armslængdevilkår i overensstemmelse med ligningslovens § 2, som svarer til de førnævnte frasolgte lejligheder, der blev afstået til tredjemand.

For så vidt angår prisfastsættelsen af hovedaktionærens eget køb af den anden lejlighed på 2. sal fra selskabet, skal prisen fastsættes til et beløb, der er højere end ovennævnte kvm-pris, og som skal afspejle priser og vilkår, som var der handlet på armlængde, jf. ligningslovens § 2. Specielt var det for denne lejlighed, at den ifølge skødet ikke blev solgt som en rå-lejlighed.

Hovedaktionæren har indsendt redegørelse samt dokumentation for, at ejerlejligheden er handlet som en rå-lejlighed, hvor køberen selv har skullet færdiggøre det sidste.

SKAT har den 29. september 2010 udtalt, at så længe der ikke er foretaget særskilt tinglyst udmatrikulering af de frasolgte lejligheder, vil selskabet ikke have juridisk adkomst til de frasolgte, enkelte lejligheder men kun have adkomst til en samlet ejendom.

Af anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder foretaget af en landinspektør i [by2] er ejendommen [adresse1], [by1], erklæret at være en ejerlejlighedsejendom. Erklæringen er den 10. januar 2006 underskrevet af hovedanpartshaveren på vegne af [virksomhed1] ApS og den 11. januar 2006 af sælger af ejendomskomplekset.

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af selskabsindkomst for indkomståret 2006 for [virksomhed1] ApS på 3.378.134 kr. nedsættes til 0 kr.

Ved afgørelser af 14. juli 2010 skete der forhøjelse af [person2] med maskeret udlodning i form af salg af lejligheder til underpris fra [virksomhed1] ApS til dels [person2] og hans hustru med 2.334.020 kr. (ejerlejlighed nr. 8), dels [person4] og [person5] med 1.048.008 kr. (ejerlejlighed nr. 7).

For så vidt angår forhøjelsen af [virksomhed1] ApS, var der tale om de samme poster samt

763.106 kr. vedrørende periodisering af avancen på salg af lejlighed nr. 2. Disse poster giver i alt

4.145.134 kr. Forhøjelsen i afgørelsen blev nedsat til 3.378.134 kr.

Repræsentanten har anført, at der ingen forklaring er på, hvorfor forhøjelsen bliver sat ned med 767.000 kr., og der må i afgørelsesgrundlaget være indgået yderligere oplysninger, som hverken fremgår af agterskrivelse eller afgørelse.

Repræsentanten har gjort gældende,

•	at der burde være udskrevet en ny agterskrivelse i stedet for at være truffet en afgørelse,
•	at der ikke er den tilstrækkelige sammenhæng mellem agterskrivelse og afgørelse, hvorfor afgørelsen er ugyldig, og
•	at fejl vedrørende agterskrivelser anses for at være væsentlige fejl ved sagsbehandlingen, jf. [person6] i Skatteforvaltningsloven med kommentarer side 223.

Repræsentanten har endvidere gjort gældende, at afgørelsen må forstås således, at SKAT må have frafaldet forhøjelsen vedrørende periodiseringen af avancen vedrørende lejlighed nr. 2. Nedsættelsen var 767.000 kr., og avancen vedrørende lejlighed nr. 2 udgjorde 763.010 kr.

For så vidt angår periodiseringen vedrørende lejlighed nr. 2, fastholdes det, at denne lejlighed, som periodiseret af [virksomhed3] i skatte- og årsregnskab skal henføres til indkomståret 2007.

Vedrørende lejlighed nr. 7:

Repræsentanten har gjort gældende, at det i sagen vedrørende hovedanpartshaverens bror og samlever er fastslået, at der ikke er grundlag for at antage, at lejlighed nr. 7 er overdraget til underpris, hvorfor der heller ikke er grundlag for at beskatte [person2] eller [virksomhed1] ApS i denne forbindelse.

Vedrørende lejlighed nr. 8

[person2] og [person3] erhvervede medio maj 2005 ejerlejlighed nr. 8 på 125 kvm som en rå-lejlighed for 2.268.000 kr. fra [virksomhed1] ApS.

Det er gjort gældende, at denne ikke er overdraget til underpris, hvorfor der heller ikke er grundlag for at beskatte [person2] eller [virksomhed1] ApS i denne forbindelse.

SKAT har begrundet sin oprindelige afgørelse med, at lejligheden anses for erhvervet den 17. marts 2006 ved skødet, at der var tale om en færdig lejlighed og at den aftalte købesum på dette tidspunkt efter SKATs opfattelse var lavere end markedsprisen for ejerlejligheden.

Repræsentanten har gjort gældende, at lejlighed nr. 8 - ligesom nr. 7 - var overtaget som en rå-lejlighed, og

•	at der foreligger tilstrækkelig dokumentation herfor i form af købsaftale, kontoudtog og underbilag, der viser køb af køkken, gulvvarme m.v.,
•	at [person2] opnåede et lån på 2,8 mio. kr. hos [finans1], hvor de 2.268.000 kr. gik til køb af rå-lejligheden, medens restebeløbet gik til istandsættelse af gulv, køkken, badeværelse m.v. Der var oprettet en særlig konto i [finans1], hvor der skete betaling fra, og hvor kontoudtoget således udgør en oversigt over udgifterne ved at istandsætte en rå-lejlighed. Kontoudtoget er fremsendt til Landsskatteretten ved skrivelse af 1. september 2011, og
•	at SKATs afgørelse, der er truffet under forudsætning af, at der var tale om en færdig lejlighed må tilsidesættes allerede af denne grund.

Vedrørende aftaletidspunktet har repræsentanten gjort gældende,

•	at afståelsen skatteretligt anses for sket på det tidspunkt, hvor der mellem køber og sælger er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse,
•	at aftalen anses for at være indgået, selvom der udestår visse mindre forhold, i dette tilfælde den præcise størrelse af ejerlejligheden, jf. den ledende dom UfR 1982 111H (flyvehavresagen) og UfR 1988 522 H, eller selvom der er en vis usikkerhed, jf. således SKM2006.689.SR og SKM2008.42.SR,
•	at alle de i nærværende sag nævnte betingelser er af resolutiv karakter og dermed ikke udskyder aftaletidspunktet,
•	at dette også gælder betingelser, hvor gyldigheden er betinget af offentlige myndigheders godkendelse,
•	at [person2] og [person3] medio maj 2005 besluttede at købe ejerlejligheden selv frem for, at hele etagen skulle sælges til tredjemand, hvilket sammen med salget til broderen var økonomisk fordelagtigt for [virksomhed1] ApS,
•	at aftaletidspunktet senest er den 15. december 2005, hvor sælger og køber indgik en sædvanlig købsaftale, og hvor overtagelsesdagen blev fastsat til den 15. december 2005,
•	at tilladelsen til udstykning blev givet den 22. december 2005, jf. fortegnelse fra [by1]s Kommune. Hvis man antog, at aftalen var betinget af tilladelse til opdelingen i ejerlejlighederne, forelå denne således i indkomståret 2005,
•	at tinglysningen, som SKAT lægger vægt på, alene er en formel gennemførelse af den opdeling, der den 22. december 2005 var opnået tilladelse til af [by1]s Kommune, og at tinglysningen - og tingslysningstidspunktet - ingen betydning har for fastlæggelse af tidspunktet for indgåelse af aftalen, men kun har betydning overfor tredjemænd,
•	at det i øvrigt i hele forløbet havde ligget fast, at udstykningen var en formalitet, der ikke forventedes at give problemer, hvilket den heller ikke gjorde, jf. erklæring af 21. oktober 2010 fra landinspektøren, og
•	at SKATs fejlvurdering i sagen må antages at skyldes, at man ikke var opmærksom på, at opdelingen af ejerlejligheder allerede var godkendt af [by1]s Kommune i december 2005.

Vedrørende værdiansættelse af lejlighed nr. 8:

Repræsentanten har gjort gældende,

•	at den aftalte købesum 2.268.000 kr. både ved et aftaletidspunkt medio maj 2005, den 15. december 2005 og 10. januar 2006 er i fuld overensstemmelse med markedsprisen, hvorfor der ikke er grundlag for korrektion,
•	at købesummen var aftalt til 18.000 kr. pr. kvm (18.000 kr. x 126 kvm som lejligheden oprindeligt var fastsat til = 2.268.000 kr.), hvilket svarer til 24.000 kr. pr. kvm for en færdig lejlighed,
•	at vurderingen for ejerlejlighed nr. 8 aldrig har udgjort et beløb svarende til den af SKAT påståede handelsværdi 4.602.020 kr.,
•	at vurderingen således i 2006 var 2.950.000 kr. og i 2007 2.750.000 kr., hvilket forudsætter en færdig lejlighed og ikke en rå-lejlighed,
•	at SKATs afgørelse er truffet på et åbenbart forkert grundlag og fører til et åbenbart forkert resultat og må derfor tilsidesættes. SKATs udøvede skøn over markedsprisen til 4.602.020 kr. er sket ud fra forholdene i marts 2006, som der nu er enighed om ikke er det rigtige aftaletidspunkt, ligesom skønnet er sket ud fra en forudsætning om en færdig lejlighed, ligesom skønnet er ukorrekt efter sagens oplysninger om markedsforholdene,
•	at køberne har oplyst at have anvendt ca. 600 timer på lejligheden og 500.000 kr. til indkøb af materialer, jf. kontoudtoget fra [finans1],
•	at værdispringet mellem en istandsat lejlighed og en rå-lejlighed af en ejendomsmægler er vurderet til 6.000 kr. pr. kvm, og hvis dette beløb (750.000 kr.) trækkes fra ejendomsvurderingen 1. oktober 2006 vil markedsprisen være 2.200.000 kr. Den aftalte pris 2.268.000 kr. er således på ingen måde for lav,
•	at der intet grundlag er for, at SKAT kan gøre gældende, at værdien skulle være 4.602.020 kr.,
•	at det af SKAT udøvede skøn anvender en markedspris pr. kvm på 36.840 kr., der er åbenbar for høj også i januar 2006 og i øvrigt i strid med den markedspris, der anvendes i sagerne vedrørende hovedanpartshaverens bror og samlever,
•	at der foreligger en mæglervurdering fra 24. november 2005 - det vil sige lige inden januar 2006 - om en markedspris pr. kvm på 28.926 kr. Når der fratrækkes de nævnte 6.000 kr. pr. kvm, når man frem til en kvm-pris for en rå-lejlighed på 22.926 kr. Den 14. december 2006 er der solgt en færdig lejlighed til 29.760 kr. pr. kvm. Hertil skal tilsvarende fratrækkes de 6.000 kr. pr. kvm, fordi der er tale om en rå-lejlighed,
•	at den aftalte pris aldrig har været lavere end vurderingen med de reguleringer, der må ske, fordi der var tale om køb af en rå-lejlighed,
•	at man i sager om overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter fortsat lægger megen vægt på vurderingerne, jf. TSS cirkulære 2000 15, der nu er indsat i Ligningsvejledningen senest 2011-1 S.F.2.3.2., jf. bl.a. TfS 2010, 672, SKM2003.338.HR, SKM2007.83.ØLR og SKM2003.455.LSR,
•	at overdragelse skal ske til handelsværdien, og at myndighederne som udgangspunkt kan anse den senest offentliggjorte vurdering for at være udtryk for handelsværdien,
•	at SKAT på intet tidspunkt i nærværende sag har bestridt vurderingernes rigtighed,
•	at den, der anfægter ejendomsvurderingen, må bevise, at vurderingen ikke er et retvisende udtryk for handelsværdien, jf. Bent Ramskov i TfS 2010, 673, men dette er altså ikke sket i nærværende sag, og
•	at der i 2007 foretages en omvurdering på grund af klage over grundværdien, hvor SKAT kunne have omvurderet ejendommen, men dette sker ikke, hvilket viser, at der ikke var grundlag herfor.

Repræsentanten har anført, at der derfor er tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte SKATs afgørelse i sin helhed.

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn for så vidt angår lejlighed nr. 8, jf. syns- og skønserklæringer af 13. august 2012, 16. december 2012, 12. maj 2013 og 6. september 2013.

Skønsmanden har anført, at besvarelsen er foretaget ud fra den forudsætning, at der er tale om en rå-lejlighed.

Af syns- og skønserklæringerne fremgår bl.a., at den kontante markedsværdi for lejlighed nr. 8 pr. maj 2005 udgjorde en pris indenfor intervallet 2.770.000 kr. til 2.950.000 kr. og pr. 15. december 2005/11. januar 2006 udgjorde en pris indenfor intervallet 3.040.000 kr. til 3.285.000 kr.

Repræsentanten har til syns- og skønserklæringen anført, at købstidspunktet af den omhandlede rå-lejlighed var medio maj 2005, subsidiært den 15. december 2005. Eventuelt kan aftaletidspunktet senest være den 22. december 2005, hvor der opnåedes tilladelse til udstykning til ejerlejligheder. Markedsværdien den 15. og 22. december må dog anses for at være den samme, ligesom markedsprisen i januar 2006 må anses for at være den samme.

Skønsmanden har i besvarelsen anført, at den kontante markedsværdi pr. maj 2005 var i intervallet 2.770.000 kr. - 2.990.000 kr. og pr. 15. december 2005 var i intervallet 3.040.000 kr. til 3.285.000 kr.

SKAT har begrundet sin oprindelige afgørelse med, at lejligheden ansås for erhvervet den 11. august 2006, og at den aftalte købesum på dette tidspunkt efter SKATs opfattelse var lavere end markedsprisen for ejerlejligheden. SKAT havde fundet, at handelsværdien på dette tidspunkt var 4.602.020 kr. og har forhøjet selskabets indkomst med differencen som udtryk for en gave fra det sælgende selskab.

SKAT har under behandlingen for Landsskatteretten ændret opfattelse af sagen, idet man nu er af den opfattelse, at der er indgået en endelig aftale på tidspunktet, hvor sælgers adkomst til ejendommen tinglyses den 10. januar 2006, jf. SKATs udtalelse af 29. september 2010. Heller ikke denne opfattelse er rigtig. Det er endvidere efter SKATs udtalelse påvist, at tilladelsen til opdeling i ejerlejligheder skete i december 2005, ligesom landinspektørens udtalelse af 21. oktober 2010 er fremkommet efter udtalelsen.

Det er godtgjort ved syn og skønnet, at den aftalte pris var i overensstemmelse med markedspriserne, og at SKATs skøn over handelsværdien af ejerlejligheden var alt for høj. Dette underbygges også af oplysningerne om ejendomsvurderingen. Ejendomsvurderingen - som forudsætter, at lejligheden var istandsat - var i 2006 2.950.000 kr. og i 2007 2.750.000 kr. SKAT anvendte som nævnt også et forkert aftaletidspunkt.

Uanset om aftaletidspunktet anses for at være i maj 2005, december 2005 eller januar 2006 er der således ikke påvist noget væsentligt værdispring mellem den aftalte pris og markedsprisen, der kan begrunde forhøjelsen.

Repræsentanten har således gjort gældende, at forhøjelsen for 2006 bør frafaldes i sin helhed, allerede fordi aftaletidspunktet allersenest er indtrådt i december 2005 og således ikke i indkomståret 2006, hvor forhøjelsen er sket. I anden række er gjort gældende, at der efter afholdelse af syn og skøn ikke er påvist et sådant væsentligt værdispring, at der bør ske korrektion af handelsprisen. I tredje række er gjort gældende, at en eventuel forhøjelse må udgøre et forholdsvis beskedent skønsmæssigt beløb fastsat efter differencen til den aftalte pris og til den usikkerhed, der er knyttet til værdiansættelsen.

For så vidt angår aftaletidspunktet henvises til gennemgangen ovenfor.

Sagen vedrørende [virksomhed1] ApS omfatter også salget af ejerlejligheden - solgt til hovedanpartshaverens bror og samlever - beliggende [adresse1], 2 tv., [by1] (lejlighed nr. 7), hvor der i det hele er henvist til indlæg i disse sager.

Derimod er værdiansættelsen af [adresse1], 2 th. (lejlighed nr. 8) behæftet med en vis usikkerhed. Skønsmanden har fundet, at der er tale om en ganske særlig lejlighed, hvor den adskiller sig fra næsten alle lejligheder indenfor sammenligningsområdet (kortområdet).

Det er ikke lykkedes at få skønsmanden til at besvare tillægsspørgsmål, der i højere grad forklarer den prisudvikling, han har lagt til grund vedrørende lejlighed nr. 8, og som han således har haft vanskeligere ved at vurdere. Forklaringen på, hvorfor en rå-lejlighed skulle stige med 18,3 %, medens en færdig lejlighed stiger 9,8 % i besvarelsen af et af tillægsspørgsmålene er mindre forståelig, ligesom besvarelsen af et spørgsmål om udeladelse af visse lejligheder i et sammenligningsgrundlag også er mindre forståelig. Uanset, at besvarelsen af tillægsspørgsmålene er noget ufuldstændige, vil der næppe for tiden kunne opnås yderligere beviser i sagen ved at fortsætte med at stille tillægsspørgsmål.

Hvis man anvender prisudviklingen for færdige lejligheder som anført i skønsmandens besvarelse vil dette indebære, at priserne er 8,5 % lavere, hvilket indebærer, at markedsprisen i maj 2005 var indenfor et interval 2.407.823 kr. - 2.599.058 kr. og pr. 15. december 2005 indenfor et interval 2.642.520 kr. - 2.855.486 kr.

Det er derfor gjort gældende, at der må indlægges en yderligere margin i nedadgående retning for så vidt angår skønsmandens skøn over handelsværdien, idet denne har haft vanskeligt ved at bedømme markedsværdien af lejligheden - som han i for høj grad har anset for unik - med deraf følgende manglende sammenligningsgrundlag. I praksis står domstolene mere frit overfor skønsmænds værdiansættelser af faste ejendomme, der ikke baserer sig på faktiske handler.

Denne usikkerhed må komme selskabet til gode, således at dette også taler for, at der ikke i denne sag med den fornødne sikkerhed må antages at foreligge underpris ved salget til hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle.

Skønsmandens vurdering af kvm-prisen for lejlighed nr. 8 pr. 15. december 2005 som rå-lejlighed er endvidere beregnet til at være i intervallet 23.384 kr. - 24.932 kr., jf. syns- og skønserklæringen.

En opstilling over faktiske handler i 4. kvartal i [adresse2], der må anses for at have lighedspunkter med [adresse1] (samme område, gammel ejendom der istandsættes og samme forureningsproblematik, men bedre beliggenhed end [adresse1] for så vidt angår trafikstøj), viser en gennemsnitspris på 23.647 kr. pr. kvm i 4. kvartal 2005 for færdige lejligheder, hvilket også underbygger, at skønsmandens værdiansættelse af lejlighed nr. 8 som rå-lejlighed må anses for at være for høj formentlig på grund af antagelsen om, at lejligheden skulle være enkeltstående.

For den gode ordens skyld bemærkes, at skønsmandens besvarelse kunne give det indtryk, at han har besigtiget lejlighederne som rå-lejligheder. Det har han i sagens natur ikke.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten finder, at SKATs afgørelse af 14. juli 2010, hvor selskabet er forhøjet med 3.378.134 kr. alene vedrører lejlighed nr. 7 og lejlighed nr. 8, hvor der er sket beskatning af yderligere avance med henholdsvis 1.048.008 kr. og 2.334.020 kr., eller i alt 3.382.028 kr., idet beløbet angivet af SKAT til 3.378.134 kr. beror på en skrivefejl. Retten har lagt vægt på, at lejlighed nr. 2, der tidligere var medregnet med en avance på 763.106 kr., ikke indgår i forhøjelsen i afgørelsen af 14. juli 2010 eller i sagsfremstillingen hertil. Retten er således af den opfattelse, at selskabet må have været berettiget til at anse beskatning af avance vedrørende lejlighed nr. 2 for frafaldet, idet bemærkes, at denne lejlighed efter det oplyste er solgt til en uafhængig tredjemand.

Vedrørende lejlighed nr. 7 bemærkes, at Landsskatteretten den 13. marts 2014 har truffet afgørelse i sagerne vedrørende hovedanpartshaverens bror og samlever. Forhøjelserne er i det hele nedsat, hvorfor der som følge heraf ikke skal ske beskatning af yderligere avance af selskabet vedrørende denne lejlighed.

Vedrørende lejlighed nr. 8, der er solgt af selskabet til dets hovedanpartshaver og dennes ægtefælle, finder retten, at ejendomskomplekset [adresse1], [by1], først kan anses for overdraget af sælgeren af komplekset ved dennes underskrift den 11. januar 2006 på anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder. Der er herved navnlig lagt vægt på, at det i købsaftalen mellem [person1] og [virksomhed1] ApS er gjort betinget af, at der opnås ret til opdeling i ejerlejligheder. Denne betingelse blev først opfyldt i 2006.

Vedrørende værdiansættelse af lejlighed nr. 8, hvor det er lagt til grund i syns- og skønserklæringerne, at der er tale om en rå-lejlighed, finder retten, at der må tages udgangspunkt i skønsmandens vurdering af lejligheden. Skønsmanden har anført, at lejlighedens pris pr. 11. januar 2006 lå i intervallet 3.040.000 kr. - 3.285.000 kr. Retten finder herefter, at prisen kan fastsættes til 3.040.000 kr., der udgør den laveste pris i intervallet, hvorved eventuelle usikkerheder elimineres. Da prisen for lejligheden således udgør 3.040.000 kr., og selskabet har solgt lejligheden til hovedanpartshaveren og dennes ægtefælle for 2.268.000 kr., skal selskabet beskattes af yderligere avance med 3.040.000 kr. – 2.268.000 kr., eller med i alt 772.000 kr.

Da selskabet er forhøjet med 3.378.134 kr. nedsættes forhøjelsen til 772.000 kr.