Kendelse af 12-02-2015 - indlagt i TaxCons database den 03-04-2015

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Østre Landsret den 17. februar 2017. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Københavns Byret den 4. maj 2016. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS har ved betinget skøde af 28. februar 2005 mellem selskabet og [person1] anskaffet en ejendom beliggende [adresse1], [by1], for kontant 8.317.800 kr. Ejendommen blev udstykket i 8 stk. ejerlejligheder, hvoraf én (lejlighed nr. 8) blev solgt til klageren, og én blev solgt til klagerens bror og samlever (lejlighed nr. 7). Salgssummen for lejlighed nr. 7 og 8 udgjorde henholdsvis 2.020.000 kr. og 2.268.000 kr.

Af skødet fremgår bl.a., at det er en betingelse, at ejendommen kan udstykkes og opdeles i ejerlejligheder.

SKAT varslede den 19. november 2009 forhøjelse af klagerens skatteansættelse for indkomståret 2006 med 3.382.028 kr., der vedrørte egen lejlighed med 2.334.020 kr. og hans brors lejlighed med 1.048.008 kr.

Af SKATs afgørelse af 14. juli 2010 er klageren forhøjet med maskeret udlodning i medfør af ligningslovens § 16 A med 2.615.028 kr. vedrørende yderligere avance for så vidt angår lejlighed nr. 7 med 1.048.008 kr. og lejlighed nr. 8 med 2.334.020 kr., i alt 3.382.028 kr. SKATs sagsbehandler har efterfølgende oplyst, at forhøjelsen på 2.615.028 kr. beror på en fejl, idet forhøjelsen skulle have været 3.382.028 kr.

Vedrørende lejlighed nr. 7, der blev solgt til klagerens bror og samlever, har Landsskatteretten ved afgørelser af 13. marts 2014 nedsat SKATs forhøjelse med 524.004 kr. til hver, eller i alt 1.048.008 kr.

SKATs afgørelse

I den konkrete sag blev der mellem [virksomhed1] ApS på den ene side og på den anden side klageren og dennes hustru indgået købsaftale af 15. december 2005 om køb af lejlighed nr. 8 beliggende [adresse1], 2. th., [by1].

De nærmere vilkår for aftalen blev affattet i skøde af 17. marts 2006, som blev påtegnet af [by1] kommune Opkrævning & Ejendomsskat den 21. marts 2006 af [person2].

Købesummen blev aftalt til kontant 2.268.000 kr.

Modsat de øvrige salg i ejendommen blev det ikke i skødet aftalt, at ejendommen blev leveret som en rå-lejlighed eller råhus. Det er SKATs opfattelse, at ejendommen i skødet blev aftalt overdraget som en færdig lejlighed.

Efter ligningslovens § 2 skal der handles på armslængde, når en hovedaktionær m.v. handler med sit selskab, det vil sige, at priser og vilkår skal være indgået på tilsvarende måde, som selskabet ville have aftalt overfor tredjemand.

Det er SKATs opfattelse, at den omhandlede lejlighed er solgt til en pris, der afviger væsentligt i forhold til de øvrige salg i ejendommen, samt [virksomhed2]’ mæglervurdering af 24. november 2005, hvor der er anført en gennemsnitsvurdering for en færdig lejlighed i ejendommen på 28.926 kr. pr. kvm (15.649.000/541).

Der forelå efter de meddelte oplysninger og SKATs vurdering ingen forretningsmæssig begrundelse for, at selskabet frasolgte lejlighed nr. 8 til hovedaktionæren og dennes ægtefælle til en væsentlig lavere kvm-pris end den oplyste ”markedspris”, jf. den sidste mæglervurdering fra [virksomhed2] af 24. november 2005.

Til trods for ovennævnte vurdering solgte [virksomhed1] ApS lejlighed nr. 7 til klagerens bror, [person3], og dennes samlever, [person4]. Der forelå efter de meddelte oplysninger og SKATs vurdering ingen forretningsmæssig begrundelse for, at selskabet frasolgte lejligheden til en kvm-pris, der afviger væsentligt i forhold til den seneste mæglervurdering og ”markedsprisen” for de øvrige salg til uafhængig tredjemand i ejendommen for samme indkomstår.Det er SKATs opfattelse, at klagerens bror og samlever har opnået en økonomisk fordel af ikke uvæsentlig betydning, da lejlighed nr. 7 efter SKATs opfattelse ikke blev solgt til markedsprisen.

Dispositionen skal beskattes i 3 led:

Selskabets fastsættelse af priser på de to ejendomssalg har efter SKATs opfattelse ikke været forretningsmæssigt begrundet. Fastsættelsen af priserne har efter SKATs opfattelse været fastsat i klagerens personlige interesse.

I indkomståret 2006 har der således kun været solgt to lejligheder, som er afstået til uvildig tredje- mand.

Det er SKATs opfattelse, at selskabets salg af lejligheden på 2. sal til klagerens bror og dennes samlever fastsættes til minimum 29.500 kr. pr. kvm, hvilket efter SKATs opfattelse svarer til priser og vilkår på armslængdevilkår i overensstemmelse med ligningslovens § 2, som svarer til de førnævnte frasolgte lejligheder, der blev afstået til tredjemand.

For så vidt angår prisfastsættelsen af klagerens eget køb af den anden lejlighed på 2. sal fra selskabet, skal prisen fastsættes til et beløb, der er højere end ovennævnte kvm-pris, og som skal afspejle priser og vilkår, som var der handlet på armlængde, jf. ligningslovens § 2. Specielt var det for denne lejlighed, at den ifølge skødet ikke blev solgt som en rå-lejlighed.

Klageren har indsendt redegørelse samt dokumentation for, at ejerlejligheden er handlet som en rå-lejlighed, hvor køberen selv har skullet færdiggøre det sidste.

SKAT har den 29. september 2010 udtalt, at så længe der ikke er foretaget særskilt tinglyst udmatrikulering af de frasolgte lejligheder, vil selskabet ikke have juridisk adkomst til de frasolgte, enkelte lejligheder men kun have adkomst til en samlet ejendom.

Af anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder foretaget af en landinspektør i [by2] er ejendommen [adresse1], [by1], erklæret at være en ejerlejlighedsejendom. Erklæringen er den 10. januar 2006 underskrevet af hovedanpartshaveren på vegne af [virksomhed1] ApS og den 11. januar 2006 af sælger af ejendomskomplekset.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af klagerens indkomst for indkomståret 2006 med 3.282.028 kr. nedsættes til 0 kr.

Ved afgørelse af 14. juli 2010 skete der forhøjelse af klageren med maskeret udlodning i form af salg af lejligheder til underpris fra [virksomhed1] ApS til dels ham selv og hans ægtefælle med 2.334.020 kr. (ejerlejlighed nr. 8), dels til [person3] og [person4] med 1.048.008 kr. (ejerlejlighed nr. 7).

Vedrørende lejlighed nr. 7:

Repræsentanten har gjort gældende, at det i sagen vedrørende klagerens bror og samlever er fastslået, at der ikke er grundlag for at antage, at lejlighed nr. 7 er overdraget til underpris, hvorfor der heller ikke er grundlag for at beskatte klageren i denne forbindelse.

Vedrørende lejlighed nr. 8

Klageren og hans ægtefælle erhvervede medio maj 2005 ejerlejlighed nr. 8 på 125 kvm som en rå-lejlighed for 2.268.000 kr. fra [virksomhed1] ApS.

Det er gjort gældende, at denne ikke er overdraget til underpris, hvorfor der heller ikke er grundlag for at beskatte klageren i denne forbindelse.

SKAT har begrundet sin oprindelige afgørelse med, at lejligheden anses for erhvervet den 17. marts 2006 ved skødet, at der var tale om en færdig lejlighed og at den aftalte købesum på dette tidspunkt efter SKATs opfattelse var lavere end markedsprisen for ejerlejligheden.

SKAT har under behandlingen for Landsskatteretten ændret opfattelse af sagen, idet man nu er af den opfattelse, at der er indgået en endelig aftale på tidspunktet, hvor sælgers adkomst til ejendommen tinglyses den 10. januar 2006, jf. SKATs udtalelse af 29. september 2010.

Repræsentanten har gjort gældende, at lejlighed nr. 8 - ligesom nr. 7 - var overtaget som en rå-lejlighed, og

Vedrørende aftaletidspunktet har repræsentanten gjort gældende,

Vedrørende værdiansættelse af lejlighed nr. 8:

Repræsentanten har gjort gældende,

Repræsentanten har anført, at der derfor er tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte SKATs afgørelse i sin helhed.

Syn og skøn

Der har været afholdt syn og skøn for så vidt angår lejlighed nr. 8, jf. syns- og skønserklæringer af 13. august 2012, 16. december 2012, 12. maj 2013 og 6. september 2013.

Skønsmanden har anført, at besvarelsen er foretaget ud fra den forudsætning, at der er tale om en rå-lejlighed.

Af syns- og skønserklæringerne fremgår bl.a., at den kontante markedsværdi for lejlighed nr. 8 pr. maj 2005 udgjorde en pris indenfor intervallet 2.770.000 kr. til 2.950.000 kr. og pr. 15. december 2005/11. januar 2006 udgjorde en pris indenfor intervallet 3.040.000 kr. til 3.285.000 kr.

Repræsentanten har til syns- og skønserklæringen anført, at købstidspunktet af den omhandlede rå-lejlighed var medio maj 2005, subsidiært den 15. december 2005. Eventuelt kan aftaletidspunktet senest være den 22. december 2005, hvor der opnåedes tilladelse til udstykning til ejerlejligheder. Markedsværdien den 15. og 22. december må dog anses for at være den samme, ligesom markedsprisen i januar 2006 må anses for at være den samme.

Skønsmanden har i besvarelsen anført, at den kontante markedsværdi pr. maj 2005 var i intervallet 2.770.000 kr. - 2.990.000 kr. og pr. 15. december 2005 var i intervallet 3.040.000 kr. til 3.285.000 kr.

SKAT har begrundet sin oprindelige afgørelse med, at lejligheden ansås for erhvervet den 11. august 2006, og at den aftalte købesum på dette tidspunkt efter SKATs opfattelse var lavere end markedsprisen for ejerlejligheden. SKAT havde fundet, at handelsværdien på dette tidspunkt var 4.602.020 kr. og har forhøjet selskabets indkomst med differencen som udtryk for en gave fra det sælgende selskab.

SKAT har under behandlingen for Landsskatteretten ændret opfattelse af sagen, idet man nu er af den opfattelse, at der er indgået en endelig aftale på tidspunktet, hvor sælgers adkomst til ejendommen tinglyses den 10. januar 2006, jf. SKATs udtalelse af 29. september 2010. Heller ikke denne opfattelse er rigtig. Det er endvidere efter SKATs udtalelse påvist, at tilladelsen til opdeling i ejerlejligheder skete i december 2005, ligesom landinspektørens udtalelse af 21. oktober 2010 er fremkommet efter udtalelsen.

Det er godtgjort ved syn og skønnet, at den aftalte pris var i overensstemmelse med markedspriserne, og at SKATs skøn over handelsværdien af ejerlejligheden var alt for høj. Dette underbygges også af oplysningerne om ejendomsvurderingen. Ejendomsvurderingen - som forudsætter, at lejligheden var istandsat - var i 2006 2.950.000 kr. og i 2007 2.750.000 kr. SKAT anvendte som nævnt også et forkert aftaletidspunkt.

Uanset om aftaletidspunktet anses for at være i maj 2005, december 2005 eller januar 2006 er der således ikke påvist noget væsentligt værdispring mellem den aftalte pris og markedsprisen, der kan begrunde forhøjelsen.

Repræsentanten har således gjort gældende, at forhøjelsen for 2006 bør frafaldes i sin helhed, allerede fordi aftaletidspunktet allersenest er indtrådt i december 2005 og således ikke i indkomståret 2006, hvor forhøjelsen er sket. I anden række er gjort gældende, at der efter afholdelse af syn og skøn ikke er påvist et sådant væsentligt værdispring, at der bør ske korrektion af handelsprisen. I tredje række er gjort gældende, at en eventuel forhøjelse må udgøre et forholdsvis beskedent skønsmæssigt beløb fastsat efter differencen til den aftalte pris og til den usikkerhed, der er knyttet til værdiansættelsen.

For så vidt angår aftaletidspunktet henvises til gennemgangen ovenfor.

Sagen omfatter også salget af ejerlejligheden - solgt til klagerens bror og samlever - beliggende [adresse1], 2 tv., [by1] (lejlighed nr. 7), hvor der i det hele er henvist til indlæg i disse sager.

Derimod er værdiansættelsen af [adresse1], 2 th. (lejlighed nr. 8) behæftet med en vis usikkerhed. Skønsmanden har fundet, at der er tale om en ganske særlig lejlighed, hvor den adskiller sig fra næsten alle lejligheder indenfor sammenligningsområdet (kortområdet).

Det er ikke lykkedes at få skønsmanden til at besvare tillægsspørgsmål, der i højere grad forklarer den prisudvikling, han har lagt til grund vedrørende lejlighed nr. 8, og som han således har haft vanskeligere ved at vurdere. Forklaringen på, hvorfor en rå-lejlighed skulle stige med 18,3 %, medens en færdig lejlighed stiger 9,8 % i besvarelsen af et af tillægsspørgsmålene er mindre forståelig, ligesom besvarelsen af et spørgsmål om udeladelse af visse lejligheder i et sammenligningsgrundlag også er mindre forståelig. Uanset, at besvarelsen af tillægsspørgsmålene er noget ufuldstændige, vil der næppe for tiden kunne opnås yderligere beviser i sagen ved at fortsætte med at stille tillægsspørgsmål.

Hvis man anvender prisudviklingen for færdige lejligheder som anført i skønsmandens besvarelse vil dette indebære, at priserne er 8,5 % lavere, hvilket indebærer, at markedsprisen i maj 2005 var indenfor et interval 2.407.823 kr. - 2.599.058 kr. og pr. 15. december 2005 indenfor et interval 2.642.520 kr. - 2.855.486 kr.

Det er derfor gjort gældende, at der må indlægges en yderligere margin i nedadgående retning for så vidt angår skønsmandens skøn over handelsværdien, idet denne har haft vanskeligt ved at bedømme markedsværdien af lejligheden - som han i for høj grad har anset for unik - med deraf følgende manglende sammenligningsgrundlag. I praksis står domstolene mere frit overfor skønsmænds værdiansættelser af faste ejendomme, der ikke baserer sig på faktiske handler.

Denne usikkerhed må komme klageren til gode, således at dette også taler for, at der ikke i denne sag med den fornødne sikkerhed må antages at foreligge underpris ved salget til klageren og dennes ægtefælle.

Skønsmandens vurdering af kvm-prisen for lejlighed nr. 8 pr. 15. december 2005 som rå-lejlighed er endvidere beregnet til at være i intervallet 23.384 kr. - 24.932 kr., jf. syns- og skønserklæringen.

En opstilling over faktiske handler i 4. kvartal i [adresse2], der må anses for at have lighedspunkter med [adresse1] (samme område, gammel ejendom der istandsættes og samme forureningsproblematik, men bedre beliggenhed end [adresse1] for så vidt angår trafikstøj), viser en gennemsnitspris på 23.647 kr. pr. kvm i 4. kvartal 2005 for færdige lejligheder, hvilket også underbygger, at skønsmandens værdiansættelse af lejlighed nr. 8 som rå-lejlighed må anses for at være for høj formentlig på grund af antagelsen om, at lejligheden skulle være enkeltstående.

For den gode ordens skyld bemærkes, at skønsmandens besvarelse kunne give det indtryk, at han har besigtiget lejlighederne som rå-lejligheder. Det har han i sagens natur ikke.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1, at ved opgørelsen af den skattepligtige almindelige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer. Til udbytte henregnes alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere.

Vedrørende lejlighed nr. 7 bemærker Landsskatteretten, at retten den 13. marts 2014 har truffet afgørelse i sagerne vedrørende klagerens bror og samlever. Forhøjelserne er i det hele nedsat, hvorfor der som følge heraf ikke skal ske beskatning af yderligere avance af selskabet vedrørende denne lejlighed. I konsekvens heraf er klageren ikke skattepligtig af maskeret udlodning for så vidt angår denne lejlighed.

Vedrørende lejlighed nr. 8, der er solgt af selskabet til klageren og dennes ægtefælle, finder retten, at ejendomskomplekset [adresse1], [by1], først kan anses for overdraget af sælgeren af komplekset ved dennes underskrift den 11. januar 2006 på anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder. Denne betingelse blev først opfyldt i 2006. Der er herved navnlig lagt vægt på, at det i købsaftalen mellem [person1] og [virksomhed1] ApS er gjort betinget af, at der opnås ret til opdeling i ejerlejligheder.

Selskabet må derfor anses for først at have erhvervet ret til ejendommen den 11. januar 2006.

Vedrørende værdiansættelse af lejlighed nr. 8, hvor det er lagt til grund i syns- og skønserklæringerne, at der er tale om en rå-lejlighed, finder retten, at der må tages udgangspunkt i skønsmandens vurdering af lejligheden. Skønsmanden har anført, at lejlighedens pris pr. 11. januar 2006 lå i intervallet 3.040.000 kr. - 3.285.000 kr. Retten finder herefter, at prisen kan fastsættes til 3.040.000 kr., der udgør den laveste pris i intervallet, hvorved eventuelle usikkerheder elimineres. Da prisen for lejligheden således udgør 3.040.000 kr., og selskabet har solgt lejligheden til klageren og dennes ægtefælle for 2.268.000 kr., er selskabet skattepligtig af yderligere avance med 3.040.000 kr. – 2.268.000 kr., eller i alt 772.000 kr. I konsekvens heraf er klageren skattepligtig af maskeret udlodning af 772.000 kr., jf. ligningslovens § 16 A.

Da klageren er forhøjet med 2.615.028 kr. nedsættes forhøjelsen til 772.000 kr.