Kendelse af 14-03-2014 - indlagt i TaxCons database den 09-05-2014

SKAT har anset hovedanpartshaverens erhvervelse af fast ejendom for sket til underpris og som konsekvens heraf forhøjet aktieindkomsten med 4.300.000 kr.

Landsskatterettennedsætter dette beløb til 500.000 kr.

Faktiske oplysninger

Ved købsaftale af 16. november 2009 blev ejendommen beliggende [adresse1] overdraget fra [virksomhed1] ApS til hovedaktionæren (med 45 %) og dennes søn (med 55 %) for 4 mio. kr. Ejendommen er en beboelsesejendom med 2 lejligheder med et samlet boligareal på 260 m2.

[virksomhed1] ApS erhvervede ejendommen den 7. juli 2006 for 6.619.163 kr.

Ejendomsværdien er ved vurderingen pr. 1. oktober 2009 ansat til 5.200.000 kr., heraf grundværdi 1.217.300 kr.

Ejendommen har gennemgået en større renovering i perioden 2006-2008. Beløbet hertil er opgjort til 4.220.440 kr.

Det fremgår af fremlagte lejekontrakter, at den ene lejlighed var udlejet i perioden fra den 1. november 2008 til den 1. november 2010 (til en uafhængig tredjemand), og at den anden lejlighed var udlejet i perioden fra den 1. april 2008 til den 28. marts 2011 (til hovedanpartshaverens søn).

SKATs afgørelse

Ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2.

Når hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, stk. I.

I selskabet sker der en korrektion, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

Ved vurdering af om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.

Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tids

punktet for aftalens indgåelse, er vi ikke bundet af vurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af ejendommen, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Der er ikke ved den offentlige vurdering taget højde for, at ejendommen [adresse1] er ombygget for kr. 4.220.440, ifølge selskabets regnskab for 2008/09.

Ifølge fremsendt kontoudtog udgør ombygningsudgifter kr. 4.079.629. Differencen på kr. 140.811 udgør ifølge mail fra selskabet indkøb af brugte byggematerialer, maskiner til brug for udførelse af arbejdet m.v.

Ejendomsvurdering [by1] er bedt om at fastsætte handelsprisen på [adresse1] på salgstidspunktet den 16./23. november 2009.

Handelsprisen vurderes til at være kr. 8.300.000 på købstidspunktet den 16. november 2009.

Handelsprisen er ifølge Ejendomsvurdering [by1] fastsat ud fra følgende:

Ved den ordinære vurdering pr. 1. oktober 2007 er ejendommen vurderet til: Ejendomsværdi kr. 7.450.000 Grundværdi kr. 2.296.400. Denne vurdering er IKKE påklaget.

Ejendommen er vurderet 1. oktober 2009 (ordinær vurdering) til: Ejendomsværdi kr. 5.200.000 Grundværdi kr. 1.217.300. Vurderingen er IKKE påklaget.

Det er oplyst, at ejendommen har gennemgået en større renovering i perioden 31/7 2006 til 30/6 2008 på i alt kr. 4.079.629 Heraf skønnes de 75 % at være forbedringsudgifter, altså kr. 3.059.721 der skal tillægges ejendommens værdi.

Handelsprisen vurderes til at være kr. 8.300.000 på købstidspunktet 16. november 2009.

Den ordinære vurdering har fulgt de almindelige fremskrivninger, idet der aldrig har været klaget over ejendomsværdien. Derfor må den ordinære vurdering pr. 1.10.2009 anses for ikke at være i overensstemmelse med handelsprisen, da vurderingsmyndigheden ikke har været vidende om de forbedringer, der er foretaget på ejendommen.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at der ikke sker beskatning hos klageren som maskeret udlodning i forbindelse med købet af fast ejendom.

Klagerens repræsentant har i forbindelse med klagens indsendelse anført følgende:

”[person1] er den ultimative hovedanpartshaver i [virksomhed2] ApS, idet han ejer anparterne i [virksomhed3] ApS, der på tidspunktet for ejendomshandlen ejer anparterne i [virksomhed2] ApS.

[virksomhed4] ApS er efterfølgende fusioneret med [virksomhed5] ApS. Med ejendomsselskabet som det fortsættende selskab.

Selskabet erhverver den 7. juli 2006 ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for kr. 6.619.163.

Der er tale om en beboelsesejendom med 2 lejligheder med et samlet boligareal på 260 m2, beliggende på en grund på 516 m2.

Ejendommen renoveres i regnskabsårene 2006/2007 og 2007/2008 samlet for kr. 4.220.440.

Renoveringen har i det væsentligste bestået i følgende arbejder:

- Udskiftning af elektriske installationer.

- Opdatering af vvs-installationer.

- Udskiftning af vinduer

- Opsætning af nye køkkener

- Renovering af kælder — fugtsikring m.v. Renovering af murværk

- Maling, tapetsering m.v.

Der er således ikke foretaget ændringer i konstruktioner m.v., ligesom der ikke er foretaget tilbygninger, der har krævet byggetilladelse.

I forbindelse med gennemførelsen af ovenstående blev selskabet nødt til at skifte håndværkere på flere områder, da man på grund af manglende styring ikke fik “ansat” de rigtige håndværkere. Dette har været med til at prisen for det samlede projekt er blevet væsentligt højere end nødvendigt.

De 2 lejligheder bliver udlejet henholdsvis den 1. april 2008 og 1. november 2008.

Lejligheden beliggende i stueplan var udlejet på en tidsbegrænset lejekontrakt løbende frem til 1. november 2010, mens den anden lejelighed var udlejet på en tidsbegrænset lejekontrakt løbende frem til den 28. marts 2011. (kopi af lejekontrakter vedlagt som bilag 2)

Den offentlige vurdering for ejendommen var pr. 1. oktober 2007 kr. 7.450.000, hvoraf grundværdien udgør kr. 2.296.400, pr. 1. oktober 2009 var vurderingen kr. 5.200.000, hvoraf grundværdien udgør kr. 1.217.300.

Selskabet bliver i efteråret 2009 pålagt at afhænde ejendommen af pengeinstitut, i forbindelse med, at selskabet skal indfri en del af sin gæld til pengeinstituttet.

Selskabet kontakter forskellige ejendomsmæglere, der alle oplyser at prisen i forbindelse med et salg vil blive væsentligt under anskaffelsesprisen, selvom der henses til de renoveringsarbejder, der er foretaget. Det oplyses ligeledes, at markedet for sådanne ejendomme på dette tidspunkt anses for værende tæt på ikke eksisterende, da ingen ville købe en villa med to uopsigelige lejemål, med mindre man forærede det væk.

Selskabet sælger i november måned 2009 ejendommen til [person1] og [person2] (søn), der overtager hver sin lejlighed i ejendommen, svarende til en fordeling på 45/55 af den samlede ejendom.

Den procentuelle fordeling af ejendommen svare til, at [person2] får rådighed over lejligheden på 1. sal, mens [person1] har rådighed over stuelejligheden.

Ejendommen er ikke opdelt i ejerlejligheder på erhvervelsestidspunktet.

Prisen for 55 % af den samlede ejendom svarer til en pris på kr. 2.200.000, mens 45 % af den samlede ejendom svarer til en pris på kr. 1.800.000. Selskabet har således afstået ejendommen for en samlet pris på kr. 4.000.000.

Nærmere begrundelse for vores påstande

Overdragelse mellem skattemæssigt interesseforbundne parter skal ske til handelsværdien, således som denne ville være ved overdragelse mellem parter uden interessesammenfald.

Overdragelsen mellem [virksomhed2] ApS, [person1] og [person2] må anses for sket mellem parter med skattemæssigt interessesammenfald.

Selvom den offentlige vurdering efter vurderingslovens regler skal være udtryk for handelsværdien af den vurderede ejendom, er det et almindeligt kendt faktum, at en meget stor del af de ejendomshandler, der er gennemført inden for de seneste år, er sket til handelspriser, der ligger under den offentlige vurdering. Dette faktum kan også konstateres ved at studere de nu offentliggjorte handelsværdier på intemettet, eksempelvis på www.[virksomhed6].dk. Det er således vores opfattelse, at ejendomsvurderingen langt fra altid kan siges at være udtryk for den reelle handelsværdi. Det er derfor også vores opfattelse, at SKAT ikke uden yderligere dokumentation for markedsværdien kan anvende vurderingen fra 1. oktober 2009 som en del af grundlaget for værdiansættelsen ukritisk.

Vi er ikke enige i SKATs skøn over handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Det fremgår af det fra SKAT modtagne materiale, at skønnet er foretaget på baggrund af vurderingen pr. 1. oktober 2009 med tillæg af en skønnet andel af de foretagne forbedringer i tidligere indkomstår. SKAT har ved skønnet vurderet, at 75 % af de afholdte udgifter anses for forbedringsudgifter, der skal tillægges ejendommens værdi. Det fremgår ikke af det fremsendte materiale, hvordan SKAT kommer frem til, at det skal være 75 % af de afholdte udgifter der skal tillægges som forbedringsudgifter, ligesom SKATjL vores oplysninger ikke har besigtiget ejendommen.

Det er således vores klare opfattelse, at SKAT mangler at begrunde de hovedhensyn, der har været bestemmende for skønsudøvelsen, jf. forvaltningslovens § 24.

Det er ligeledes vores opfattelse, at SKAT i sit skøn over handelsværdien af ejendommen ikke har taget højde for, at ejendommen på tidspunktet for overdragelsen har overvejende karakter af udlejningsejendom, idet Ca. 50 % af ejendommen er udlejet til 3. mand, mens den resterende del er udlejet til den ene køber.. Dette har efter vores vurdering en væsentlig betydning i forbindelse med fastsættelsen af handelsværdien. Der henvises i denne forbindelse til SKM2OI2.25VLR, hvoraf det fremgår, at såfremt en ejerlejlighed er udlejet på sædvanlige vilkår, gives der efter administrativ praksis et nedslag på 50 %, hvad ejendomsværdien ville være blevet ansat til, hvis ejerlejligheden havde været fri, jf. punkt B 3.1.1.3 i vurderingsvejledningen af 15. juli 2011. Det fremgår ligeledes af afgørelsen, at det ikke har nogen betydning, at det er sønnerne der bebor ejendommen. I afgørelsen er parterne enige om, at ejendommen i fri handel og uden lejere ville kunne ansættes til kr. 2.600.000, mens ejendommens værdi udgør kr. 850.000 når lejligheden er udlejet.

Der bør endvidere tages højde for, at selskabet i forbindelse med renoveringen har været nødsaget til at foretage udskiftning i håndværkerstaben, hvilket har bevirket at prisen for den faktiske renovering ligger væsentligt over det prisniveau, der var gældende på daværende tidspunkt for en tilsvarende renovering med “gode” håndværkere.

Udgifterne til renovering har således ikke resulteret i en tilsvarende værdistigning på ejendommen.

Der bør ligeledes henses til, at de penge man investere i renovering af en ejendom, generelt ikke vil komme til udtryk, i en efterfølgende værdistigning af tilsvarende karakter.

SKAT har i deres vurderinger endvidere ikke taget højde for at der er tale om en udlejningsejendom, hvorfor den offentlige vurdering burde være lavere.

Henset til ovenstående er det således vores vurdering, at ejendommens værdi skal ansættes til et beløb, der er væsentligt lavere end det af SKAT ansatte.

Det er vores opfattelse, at den af SKAT foretagne vurdering ligeledes er for høj, hvis der var tale om en ejendom uden lejemål. Vi har ved vurderingen henset til, at lignende ejerlejligheder i området er blevet solgt til en kvm, pris, der ligger væsentligt under det niveau som SKAT kommer frem til i deres skøn over ejendommens værdi.

Såfremt den af SKAT skønsmæssige værdi fordeles på kvadratmeter, vil kvadratmeterprisen udgøre kr. 31.923.

Vi har foretaget udtræk fra [virksomhed6]s’ hjemmeside (bilag 3) over handler foretaget i perioden 1. januar 2006 til 4. april 2012 for ejerlejligheder beliggende på [adresse1]. Der er foretaget 23 handler i perioden, som indgår i gennemsnitsberegning, hvor vi kommer frem til en gennemsnitlig kvm, pris på kr. 24.629.

Såfremt vi tager udgangspunkt i ovenstående kvm, pris, vil ejendommens samlede værdi udgøre kr. 6.403.540, og der er i denne pris ikke taget højde for, at ejendommen er udlejet, hvilket vil betyde en lavere pris, da en del af ejendommen ikke vil være til rådighed for den nye ejer, ligesom det er konstateret og vurderet i SKM 20l2.25VLR, at en ejendom i fri handel uden lejere har en væsentlig højere værdi end en ejendom med lejere.

Ejendomsvurderingerne — viser ligeledes at der har været et markant fald i ejendomspriserne når der henses til, at vurderingen nedsættes fra 7.450.000 til kr. 5.200.000 en reduktion på 30 %.

Henset til ovenstående er det vores klare opfattelse, at prisen på kr. 4.000.000 udgør markedsprisen på tidspunktet for handlen. Der er ved vurderingen henset til, at begge lejligheder er udlejet på almindelige vilkår. Vi har ligeledes henset til de gennemsnitlige kvm, priser for lignende ejendomme, der er solgt i perioden før og efter det foretagne salg, ligesom den generelle udvikling på ejendomsmarkedet — der jo nærmest stod stille på tidspunktet for overdragelsen.”

Syn og skøn

Der er den 12. marts 2013 afgivet syns-og skønserklæring af statsaut. Ejendomsmægler, valuar, HD, MDE, [person3], [virksomhed7] med følgende temaer:

”Beskrivelse:

Ejendommen er en villa opført i 1904 som pudset murstensejendom på en 516 m2 stor grund i et villakvarter beliggende mellem [adresse2] og [adresse3].

Ejendommen er opdelt i 2 lejligheder med stort og pænt indgangsparti, som indeholder indvendig trappe mellem de to lejligheder.

Stuelejligheden er indrettet med fordelingsgang hvorfra der er adgang til soveværelse, stort badeværelse med separat bruseniche og gulvarme, stort køkken/alrum med Kvik køkken med laminat borplade og med udgang til stor terrasse, hvorfra der er videre adgang til haven.

Herudover er der fra køkkenet adgang til stor opholdsstue, som via franske døre er forbundet med yderligere en stue som pt. anvendes som værelse. Fra opholdsstuen er der adgang til havestue, som fra 1.sal har funktion af terrasse. Lejligheden fremstår generelt lys og vedligeholdt med pæne trægulve overalt.

Lejligheden på 1.sal er indrettet med fordelingsgang, hvorfra der er adgang til et mindre toilet. Ved fordelingsgangen er der også adgang til flise baderum med gulvvarme, ligesom der er adgang til 2 stuer ensuite. Fra den ene stue er der adgang til stor altan. Køkkenet ligger for enden af fordelingsgangen og fremstår med pænt Ikea elementkøkken med massiv træbordplade og god spiseplads.

2. sal er indrettet med fordelingsgang m. adgang til 2 mindre værelser og et større soveværelse, hvorfra der er adgang til altan. Herudover er der adgang til stort badeværelse, som indeholder både separat bruseniche samt jacuzzi. Badeværelset som har gulvvarme er i forbindelse med renovering blevet gjort lidt større, idet man har nedlagt oprindelig skillevæg mod soveværelset. Ejer oplyste at gulvet på 2.sal er pålagt efter 1.nov.2009.

Kælderen er udgravet og renoveret i 2006-7 og fremstår som ful kæder med loftshøjde på ca. 195 cm. I kælderen er der flisebadeværelse m. gulvvarme, vaskerum, toilet og 4 opholdsrum.

I forbindelse med renovering af kælder er der påsat klinker i ilagt vandbåret gulvvarme ligesom guldvarme i de respektive badeværelser alle er oplyst at være vandbåret.

I flere af rummene i kælderen er udslag af fugt på væggene.

Generelt kan nævnes at selskabet i 2006-2007 har skiftet alle døre og vinduer, udgravet kælderen og istandsat den med klinker og gulvvarme. Det blev oplyst at der er blevet understrøget og isoleret under taget ved renoveringen men ejeren vidste ikke og kunne ikke oplyse hvor mange mm, der er blevet isoleret på loftet. Herudover er der indlagt fjernvarme med nye varmerør, ligesom er er trukket nyt el samt påsat nye kontakter. Foran og bagved ejendommen er der lagt nye herregårdsfliser til såvel terrasse som til indkørsel og gangsti. Haven fremstår pæn og velbeplantet og skaber en præsentabel ramme for ejendommen. Der er lavet ny carport, som indeholder stort opbevaringsrum, ligesom der er lavet cykelskur.

Spm.1

Skønsmanden bedes meddele hvilken kontant handelsværdi ejendommen må antages at have haft den 1-11-2009. Besvarelsen bedes foretaget under hensyntagen til at ejendommen var udlejet og på de vilkår som fremgår af lejekontrakterne, jf. bilag 9. Besvarelsen bedes endvidere foretaget under henvisning til at der er tale om sædvanligt salg med en normal liggetid og uden hensyntagen til den offentlige vurdering.

Det er min vurdering at ejendommen ville have haft en kontant ejendomsværdi på 4.500.000 kr.

Skønsmanden bedes endvidere meddele hvilken kontant handelsværdi ejendommen må antages at have haft pr. 1-11-2009 hvis det lægges til grund at ejendommen var fri for lejemål. Besvarelsen bedes foretaget under hensyn til at der er tale om sædvanligt salg med normal liggetid og uden hensyntagen til den offentlige vurdering.

Det er min vurdering at ejendommen villa have haft en kontant handelsværdi på 5.700.000 kr. pr. 1-11-2009.

Spm.2

Skønsmanden bedes oplyse hvilket materiale udover bilagene til skønstemaet, der har dannet grundlag for hans besvarelse af spm.1

Udover bilagene til skønstemaet har jeg indhentet oplysninger om salg af omkringliggende ejendomme på: [adresse4], [adresse5], [adresse6], [adresse7], [adresse8], [adresse1], [adresse9], [adresse10] jf. nedenstående kort [udeladt]. Vejene er valgt, idet de omkranser [adresse1], som også indgår. Idet ejendommen er handlet pr. 1-11- 2009 har jeg valgt at lade handler indgå ca. 6 mdr. før og efter for at finde frem til en gennemsnitlig m2, som ud fra de 10 handler, der er anvendt udgør 26.483 kr. Formålet har været at fremkomme med et gennemsnitligt niveau for salgspriser målt i m2 for kvarteret, der kunne være sammenligneligt.

Spm.3

Syns-og skønsmanden bedes oplyse hvilke forhold der er indgået ved besvarelse af spm.1 og hvilken vægt disse forhold er tillagt.

I forbindelse med besvarelse af spm 1har jeg via [virksomhed6] indhentet salgspriser for området.

Herudover har jeg forsøgt at finde konkrete sammenlignelige handler som kan understøtte mine konklusioner yderligere. I forbindelse hermed vil jeg gerne henvise til følgende handler:

[adresse9] 2,[by1]: ejendommen er på 201 m2 og med 162 m2 kælder. Ejendommen blev solgt til 5.475.000 kr. omkring årsskiftet 2009/2010. Skøde er lyst den 30-3-2010. Huset ligger ganske får huse fra [adresse1]. Ejendommen på [adresse9] var i en OK og fornuftig stand men ikke bedre end at køber lavede nyt køkken og flere smårenoveringer på ejendommen. Ejendommen fremstår dog ikke så spændende og indbydende som [adresse1]. Til orientering ligger huset på [adresse9] ud til [adresse1]

[adresse11], [by1]. Ejendommen blev solgt i 2009 til 3.600.000 kr. for 173 m2 +90 m2. Ejendommen har en god og eftertragtet fremtoning og arkitektur, men det var et håndværkertilbud som blev solgt hurtigt. Udbudsprisen var 4 mio. kr.

[adresse12], [by1]. Ejendommen blev solgt for 3.700.000 kr. for 170 m2 bolig og ca. 85 m2 kælder. Ejendommen var udvendig i fin stand, men indvendig var den delt op i to lejligheder, som trængte til en renovering. Ejendommen blev solgt hurtigt og vi er bekendt med at køber har brugt ca. 2 mio. på renovering af ejendommen.

[adresse1] har et boligareal på 258 m2 og 102 m2 kælder. Hvis der er brugt 4 mio. kr. på renovering skulle prisen næppe være billigere end [adresse9].

Uden at jeg naturligvis har set ejendommen tilbage i 2009 er det min vurdering, at med den renovering som ejendommen har været igennem burde prisen nok lige være omkring/underkanten af 6 mio. kr. uden lejekontrakter.

Samtidig er det min vurdering at 6 mio. kr. nok var den magiske grænse for området på det tidspunkt. [adresse9] var først til salg hos [virksomhed8] hvor jeg mener at ejendommen var udbudt til 6 mio. kr. Når jeg i min konklusion anvender 5.700.000 kr. er det primært fordi jeg er i tvivl om hvor pæn ejendommen fremstod på overdragelsestidspunktet, idet det forekommer at ejendommen, det store renoveringsbeløb til trods, ikke har opnået den standard og niveau, man følgelig kunne forvente ved en sådan investering. I forbindelse med fastsættelse af værdien med de to lejekontrakter er følgende lagt til grund:

Der er tale om tidsbegrænsede lejekontrakter på hhv. 2 og 3 år. Med andre ord vil der på handelstidspunktet være tale om at en ny ejer i givet fald ville kunne disponere over ejendommens lejligheder hhv. 12 måneder for lejlighed 1 og 17 måneder for lejlighed 2. Der betales en leje som ligger på hhv. 1.020 kr. for stuelejligheden og 1.012,50 pr. m2 for 1+2. sal. Dette har indbragt totalt for begge lejligheder 264.000 kr. årligt.

Ved en rentabilitetsberegning er der taget udgangspunkt i følgende anslåede udgifter for ejendommen, idet vand og varme afregnes separat:

Iht. Lejekontrakterne betales forbrugsafgifter udover ovenstående leje. Jeg er ikke bekendt med om der er udgift til ejerlaug eller andre ejerrelaterede udgifter, men da der er tale om tidsbegrænsede lejekontrakter på op til 17 måneder er det ikke min vurdering, at ejendommen vil blive solgt som udlejningsejendom.

En rentabilitetsberegning ved en forrentningsprocent på 5, med baggrund i ovenstående lejeindtægter og udgiftsposter vil give en pris som investeringsejendom på 3.637.500 kr.(264.000-82.122 = 181.187 x20 (kapitaliseringsfaktor ved 5 %)). Ovenstående er foretaget som en skyggeberegning. Det er således min vurdering at det skønsmæssigt vil betyde en reduktion på ca. 1 mio-1,2 mio. såfremt ejendommen skulle overtages med lejere.

Overvejelser ved besvarelse af spm. 3:

Det har været en central overvejelse for mig at finde sammenlignelige ejendomme i området ligesom det har været vigtigt at inddrage konkrete ejendomme i det omfang, det har været muligt. En anden central overvejelse har været at beløbet på de ca. 4 mio. kr., som har været anvendt til at istandsætte ejendommen virker ekstremt højt henset til det færdige resultat og må tilskrives dårlig byggestyring eller forkert opgørelse mm.

Prisen for ejendommen ved overtagelse af lejere har også været genstand for overvejelse, idet lejekontrakternes tidsbegrænsning kan anfægtes af lejerne. Der er ikke iht. kontrakterne angivet en grund, og en tidsbegrænsning skal være begrundet i udlejers forhold ved aftalens indgåelse. Den bevisbyrde anses for at være svær at løfte. Det er dog min opfattelse at ejendommen har været udlejet som følge af de dårlige markedsforhold, og det vil være en begrundelse for tidsbegrænsningen, der ikke iht. Gældende praksis kan anfægtes af lejerne. Bevisbyrden er dog hos udlejer, at det har været tilfældet. Det er påpeget i brev Til Landsskatteretten af 9.maj 2012, at årsagen til udlejning skyldes markedsforholdene, og det indikerer, at tidsbegrænsningen er begrundet i udlejers forhold.

En anden overvejelse har været det gældende lejeniveau for lejlighederne. Lejeniveauet er på ca. 1.000 kr. pr.m2 Det anser jeg for at være et niveau svarende til det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, stk.2 sammenholdt med kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Lejen skal sammenlignes med tilsvarende lejemål beliggende i ejendomme, hvor lejen fastsættes efter reglerne boligreguleringslovens kapitel 2-4.

Sluttelig har det været en overvejelse, hvorvidt man kan opsige lejerne med henvisning til ”eget brug”, men da ejer er et selskab, så er dette ikke en mulighed. Det spiller dog ikke nogen rolle i forhold til de foreliggende tidsbegrænsede lejekontrakter, som jo udløber efter henholdsvis 12 og 17 måneder, men da det ikke kan afvises, at Boligretten evt. kan afvise de tidsbegrænsede lejekontrakter, så har dette efter min vurdering, en negativ betydning for værdien af ejendommen.

Spm. 4

Skønsmanden har på side 8 og 9 i syns-og skønserklæringen valgt at anvende 10 handler med ejendomme beliggende på samme vej eller på naboveje. Ud af disse handler fremhæver skønsmanden 3 handler.

Skønsmanden bedes redegøre for hvilken betydning det gennemsnitlige niveau for salgspriser for de 7 ikke fremhævede handler har haft for besvarelsen af spørgsmål 1 og 2. Har disse 7 handler haft en mindre eller slet ingen betydning for besvarelsen, bedes skønsmanden redegøre for sit fravalg.

Idet vi har haft lidt kendskab til de 3 handler, som der refereres til så har de haft en forholdmæssigt større indflydelse på vores besvarelse af rapporten. De øvrige7 handler, der er fremdraget, har primært været brugt til at understøtte prisniveauet i området.

Spm.5

Skønsmanden skriver midt på side 10 i syns- og skønserklæringen at ejedommen [adresse1] fremstår mere spændende og indbydende end ejendommen på [adresse9] På side 11 øverst skriver skønsmanden at prisen for [adresse1] næppe skulle

Være billigere end prisen for [adresse9] 2(27.239 kr. pr. m2)

Selvom skønsmanden skriver at [adresse1] fremstår mere spændende og indbydende og at haven skaber god og præsentabel ramme for ejendommen, så vælge skønsmanden at nedsætte handelsværdien med 300 000 kroner primært fordi han er i tvivl om, hvor pæn ejendommen fremstod på overdragelsestidspunktet.

Skønsmanden bedes oplyse om det er hans opfattelse at ejendommen [adresse1] må antages at have fremstået mindre pæn og præsentabel på overdragelsestidspunktet den 1. november 2009 end på besigtigelsestidspunktet. I bekræftende fald bedes skønsmanden nærmere redegøre herfor.

Der er korrekt, at jeg har været i tvivl om, hvor pæn og istandsat ejendommen har været pr. 1. november 2009.

Det er blevet oplyst overfor skønsmanden, at der skulle være blevet brugt ca. 4 mio.kr., hvor der i den forbindelse har været fremvist udskrift. På denne fremgår det ikke entydigt hvad posterne reelt indeholder, men det er skønsmandens opfattelse at såfremt der skulle være brugt 4 mio. kr. så har der været tale om dårlig byggestyring.

Skønsmanden bedes redegøre for hvorfor m2-prisen for [adresse1] i forhold til m2-prisen for [adresse9] og gennemsnittet for m2-prisen for på side 9 i skønserklæringen oplistede handler er vurderet til 22.093 kr. (5.700.000 kr.).

Der er i sagens natur tale om et skøn, som skønsmanden må antage i den konkrete sag. Jeg har i nærværende rapport taget udgangspunkt i at jeg ikke mener at husene i området generelt har kunnet bære en pris, som var højere end 6 mio. kr. med mindre der var særlige forhold, der talte herfor.

Jeg har ikke set huset tilbage i 2009, og da jeg har været usikker på, hvor istandsat huset egentligt er blevet, uagtet det høje tal, som er fremlagt for renoveringen, så har jeg på baggrund af min besigtigelse og skøn nået frem til 5,7 mio. kr.

SKAT har til syns-og skønserklæringen bemærket følgende:

”Syns- og skønssagen drejer sig om værdiansættelse pr. 1. november 2009 af ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Skønsrekvirenten[person1] er af den opfattelse, at værdien udgør 4.000.000 kroner. SKAT mener derimod, at værdien udgør 8.300.000 kroner.

Det fremgår af side 8 i syns- og skønserklæringen af 12. marts 2013, at skønsmanden sætter handelsværdien til 4.500.000 kroner under hensyntagen til, at ejendommen var udlejet. Skønsmanden sætter handelsværdien til 5.700.000 kroner. hvis det lægges til grund, at ejendommen var fri for lejemål.

I den forbindelse kan det bemærkes, at lejligheden på 1. sal samt værelserne på

2. sal var udlejet til sønnen [person2], der som bekendt køber 55 % af

ejendommen.

På side11 i syns- og skønserklæringen af 12. marts 2013 skriver skønsmanden, at det er hans skøn, at handelsværdien af ejendommen med den gennemførte renovering burde være lige omkring/underkanten af 6 mio, kroner fri for lejemål. Skønsmanden vælger dog at nedsætte handelsværdien med 300.000 kroner, primært fordi han er i tvivl om. hvor pæn ejendommen fremstod på I. november 2009.

Nedsættelsen af handelsværdien sker selv om skønsmanden oplyser, at ejendommen [adresse1] fremstår mere “spændende og indbydende” end ejendommen på [adresse9]. På side 11 øverst skriver skønsmanden, at prisen for [adresse1] næppe skulle være billigere end prisen for [adresse9]. (27.239 kroner pr. m2).

Skønsmanden er bedt om at redegøre for hvorfor m2-prisen på [adresse1] i forhold til [adresse9] og gennemsnittet af m2-prisen for på side 9 i skønserklæringen oplistede handler er vurderet til kun 22.093 kr.(5.700.000 kr.) Altså ca. 5.000 kr. lavere end pr. m2. Med et boligareal for [adresse1] 29 på 258 m2 svarer det til 1.290.000 kr.

På side 6 i den supplerende syns-og skønserklæring af 24. juni 2013 oplyser skønsmanden at der er tale om et skøn. Skønsmanden mener at husene i området generelt ikke har kunnet bære en pris, som var højere end 6 mio.kr. med mindre der var særlige forhold, som talte herfor. Skønsmanden oplyser at han har været usikker på, hvor istandsat huset egentligt var blevet, uagtet det høje tal for renoveringen

Skønsmanden finder at ejendommen det store renoveringsbeløb til trods, ikke har opnået den standard og niveau, man kunne forvente ved en sådan investering. Skønsmanden mener, det kan skyldes dårlig byggestyring.

Det er min vurdering, at skønsmandens usikkerhed har påvirket vurderingen af handelsværdien af ejendommen, både som udlejet og som fri for lejemål.

Syns-og skønserklæringerne kan efter min vurdering lægges til grund i klagesagen.”

Klagerens repræsentant har bemærket følgende:

”Ejendommen blev i 2009 overdraget fra [virksomhed1] ApS til selskabets hovedanpartshaver [person1] og dennes søn [person2] for 2,2 mio. kr. og 1,8 mio. kr. det vil sige i alt 4 mio. kr. Selskabet, der havde erhvervet ejendomme i 2006 for 6,6 mio. kr. havde i sin ejertid foretaget omfattende renoveringsarbejder. Ejendommen var udlejet på overdragelsestidspunktet dels til [person2], dels til [person4], der ikke havde familieforbindelse til [person1] og [person2].

SKAT har i den indbragte afgørelse af 16. februar 2012 fundet, at ejendommen blev handlet til underpris, idet SKAT havde vurderet ejendommens handelspris pr. 1. november 2009 til 8,3 mio.kr.

Det er fastslået ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1 at handelsværdien pr. 1. november 2009 i udlejet stand efter skønsmandens opfattelse var 4,5 mio., jf. side 8.

Dette viser at der ikke var grundlag for at SKAT anså ejendommen for handlet til underpris. SKAT har på intet tidspunkt begrundet værdiansættelsen til 8,3 mio. kr. og har i sin udtalelse af 1. juli 2013 tiltrådt, at syns og skønnets resultat kan lægges til grund, hvilket således indeholder en erkendelse af, at den oprindelige værdiansættelse var forkert.

En afvigelse på 500.000 kr. eller 11 % mellem den aftalte pris og den af skønsmandens vurderede pris kan med den usikkerhed, der hersker indenfor området ikke anses for at være en så væsentlig afvigelse, at der er grundlag for korrektion. Hertil kommer at sælger ved overdragelsen sparede mægleromkostninger, liggetid m.v. Værdiansættelsen til 4 mio. kr. var endvidere sket efter forudgående undersøgelser, som [person1] og dennes revisor havde foretaget af handelsværdien.

At den af SKAT foretagne værdiansættelse er åbenbart for høj støttes også af, at skønsmanden har vurderet af handelsværdien af ejendommen, hvis den var fri for lejemål-hvilket den ikke var- til 5.7 mio. kr. og således ikke i nærheden af den af SKAT anførte handelspris på 8,3 mio. kr. Det ligger fast, at ejendommen på overdragelsestidspunktet var og i øvrigt fortsat er udlejet, hvorfor prisen fri for lejemål kun har sekundær betydning.

Det fremgår af skønsmandens besvarelse side12, at det beløb på ca. 4 mio. kr., der har været anvendt til at istandsætte ejendommen, efter skønsmandens opfattelse virker ekstremt højt henset til det færdige resultat, og må tilskrives dårlig byggestyring eller forkert opgørelse.

[person1] forklarede under skønsforretningen, at der havde været alvorlige fejl og mangler ved byggestyringen, hvilket havde medført de højere renoveringsudgifter, jf. også det anførte i klageskrivelsen.

På denne baggrund er der således ikke tale om, at selskabet har afholdt udgifter for at opfylde særlige ønsker eller behov som hovedanpartshaveren har haft vedrørende ejendommen, men at udgifterne på grund af den manglende byggestyring i vidt omfang må anses for spildte.

Sagen befinder sig således ikke indenfor det område hvor der ved handel mellem interesseforbundne parter lægges vægt på kostprisen for selskabet, jf. Landsskatterettens skrivelse af 31. august 2012. Der skal for at statuere maskeret udlodning være tale om, at hovedanpartshaveren får en økonomisk fordel på bekostning af selskabet, jf. ligningslovens § 16 A.

Hertil kommer at salget skete fordi [virksomhed1] ApS kreditorer ([finans1] og [finans2]) ønskede at få frigjort midler til betaling og ikke fordi hovedanpartshaveren ønskede det.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med hvad, der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.

Opfører eller forbedrer et selskab en bolig til privat brug for en hovedaktionær med afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en forhøjelse af ejendommens markedsværdi og i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren til markedspris uden det godtgøres, at forskellen begrundes i selskabets interesser, anses dette for at være en udlodning til hovedaktionæren, jf. ligningslovens § 16 a stk. 1, og Højesterets dom gengivet ved SKM2007.153 HR.

På det foreliggende finder Landsskatteretten det efter omstændighederne godtgjort, at udgifterne til renovering af ejendommen ikke har haft til formål at tilgodese klagerens private interesser. Der er derfor ikke grundlag for at anvende princippet om kostpris ved fastsættelse af overdragelsessummen.

Under henvisning til syns-og skønserklæringen finder Landsskatteretten, henset til de indgåede lejemål, at overdragelsesprisen skal fastsættes til 4.500.000 kr. Dette beløb må anses for den skønsmæssige markedspris, således at der ikke kan indrømmes yderligere nedslag for skønsusikkerhed, ligesom der ikke kan indrømmes nedslag for salg uden brug af ejendomsmægler, jf. SKM 2005.137.

Den af SKAT foretagne forhøjelse af klagerens aktieindkomst nedsættes herefter til 500.000 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.