|
|
Kendelse af 14-12-2014 - indlagt i TaxCons database den 02-01-2015
Klagen vedrører fastsættelse af overdragelsessum på fast ejendom ved handel mellem interesseforbundne parter.
SKAT har anset ejendommen solgt til overpris, og derved
forhøjet aktieindkomsten med maskeret udlodning på 2.000.000 kr.
Landsskatteretten nedsætter maskeret udlodning til 1.500.000 kr.
Faktiske oplysninger
Selskabets hovedanpartshaver erhvervede ejendommen beliggende [adresse1], [...], [by1] i 2007 for 7.000.000 kr. Ejendommen er en landbrugsejendom med et areal på 14,3 ha. Det bebyggede areal udgør 145 m2 og boligarealet 115 m2. Ejendommen er opført i 1877 og ombygget i 1997.
Ejendommen er overdraget fra hovedanpartshaver (klageren) til et datterselskab den 1. januar 2010 for 7.500.000 kr.
Ejendomsværdien udgjorde ved vurderingen pr. 1. oktober 2008, 6.400.000 kr. og ved vurderingen pr. 1. oktober 2010, 4.950.000 kr.
SKATs afgørelse
SKAT har værdiansat ejendommen til 5.500.000 kr. Ved salg af ejendommen [adresse1] har klageren fået en overpris på 2.000.000 kr. Beløbet anses for maskeret udlodning fra selskabet [virksomhed1] ApS og beskattes som aktieindkomst, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.
Ejendommen er en landejendom, som har et jordtilliggende på 14 ha 3.273 m2, heraf vej 310 m2.
Bebyggelsen består af fritliggende stuehus på 115 m2 med udestue på 30 m2 samt driftsbygninger, 3-længede, på i alt ca. 550 m2. Stuehuset og en mindre lejlighed i en sidebygning (del af driftsbygning) er udlejet. Ejendommens jordareal anvendes til halmlager, hestebokse, udhus og carporte. Ejendommen har egen vandforsyning og afløb til septictankanlæg. Seneste ejendomsvurdering (2008) udgjorde 6.400.000 kr. og stuehusværdien 1.442.000 kr.
SKAT har anmodet Ejendomsvurderingen i [by2] om at besigtige ejendommen. Besigtigelse er foretaget den 24. februar 2010, hvorved handelsværdien blev opgjort til 5.500.000 kr.
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om at ejendommens overdragelsessum fastsættes til 6.750.000 kr.
Klagerens repræsentant har anført følgende:
”Baggrund
Vores klient har i 2007 erhvervet en mindre landbrugsejendom i [...], [by1] ca. 10 km sydøst for [by3].
Ejendommen er erhvervet i “fri handel” fra en sælger, som var økonomisk voldsomt trængt, idet han havde købt en ny ejendom forinden afhændelsen af [adresse1]. Dette kunne vores klient udnytte til sin egen fordel, idet han fik ikke blot bygningskomplekset med tilhørende jord på 6 ha - udbudt separat til kr. 7.650.00 jf. bilag 2 - men yderligere 8 ha tillægsjord for i alt kr. 7.000.000. Da de 8 ha isoleret set har en værdi på ca. kr. 1,2 mio., har [person1] således faet en “rabat” på ca. kr. 2 mio., hvilket langt overstiger et normalt prisnedslag 2007.
Der er derfor ingen tvivl om, at ejendommen er erhvervet på overordentlige gunstige vilkår i 2007.
Købesummen blev fordelt således i købsaftalen:
Stuehus 4.250.000
Driftsbygninger 750.000
Værdi af jorden 1.950.000
Løsøre 50.000
I alt 7.000.000
Ejendommen afhændes den 1. januar 2010 til et datterselskab til hovedaktionærens holdingselskab.
Overdragelsessummen blev fastlagt til kr. 7,5 mio. efter indhentelse af en mæglervurdering udarbejdet den 20. december 2009, jf. bilag 3.
Salgssummen er fordelt således:
Jordværdi og betalingsrettigheder: 2.100.000
Stuehus 4.500.000
Driftsbygninger 900.000
I alt 7.500.000
Da købesummen efter købeomkostninger og 10.000 kr.s tillæg udgør kr. 7.155.550 kr., blev avancen opgjort til 344.450 kr.
SKATs begrundelse
Værdien skal ansættes, som om handelen var indgået mellem uafhængige parter og henviser dels til vurderingerne i ejerperioden og dels til en indhentet erklæring fra SKAT, Vurdering, som bygger på en handelspris pr. kr. 5,5 mio.
Efterfølgende har SKAT, Vurdering oplyst, at de kr. 5 1/2 mio. fremkommer, som summen af en jord værdi på ca. kr. 2,1 mio. og en bygningsværdi på kr. 3-3,5.
SKAT henviser i sin begrundelse til en skatterådsafgørelse (SKM 2010.513 SR), som ikke ses direkte at have noget med den foreliggende sag at gøre. Den fastslår blot, at skattemyndighederne kan korrigere en aftalt købesum og fordelingen heraf, såfremt den er åbenbart forkert.
Vores anbringender
SKATs skønsudøvelse er efter vores opfattelse fejlbehæftet på en række afgørende punkter.
1. For det første kan det umiddelbart konstateres, at der ikke er medregnet nogen byggeret til en bolig ved værdiafgørelsen. Parcelhusgrunde i et tilstødende område er ansat med en grundværdi på ca. kr. 3/4 mio. Der mangler derfor 3/4 mio. kr. i værdiskønnet.
2. For det andet findes der to boliger på ejendommen, som begge er placeret i stuehuset. Værdien heraf skønner vi til kr. 1/4 mio.
3. For det tredje har vores klient ansøgt om tilladelse til overgang til anden anvendelse af driftsbygningerne (581 m2) til andre formål end landbrug. Denne ansøgning var reelt forhandlet på plads med [by3] Kommune på salgstidspunktet. En sådan aftale virker klart værdiforøgende - vi vil skønne et beløb på kr. 1/2 mio. eller ca. 1.000 kr./m2. Denne værdi synes ikke at være indkalkuleret i SKATs skøn.
4. Hertil kommer, at landbrugsjorden synes konservativt ansat. Vi er bekendt med, at priserne fluktuerer en del, og at boniteten er meget svingende, men SKATs skøn er så forsigtigt, at det ikke er rimeligt, hvorfor vi finder, at der her ligger en merværdi på ca.kr. 400.000 i forhold til SKATs opfattelse.
5. Endelig har SKAT i sin indstilling fremhævet vurderingerne pr. 31. december 2007, 2008 og 2009. Hvad disse beløb skal vise, står os ikke ganske klart, men da landbrugsejendomme kun vurderes hvert andet år (de lige årstal), er informationsværdien såre begrænset, henset til den relativ korte ejerperiode.
Hvis man skulle tage dem for pålydende må de umiddelbart tages til indtægt for, at priserne er steget i ejerperioden.
Sammenfattende er vi af den opfattelse, at SKATs skøn er væsentligt for lavt.
Vi har ovenfor sandsynliggjort, at SKAT ikke har medregnet værdier for ca. kr. 1,9 mio.
Konklusion
Da ejendommen er overdraget for kr. 7,5 mio. svarende til den uvildige ejendomsmæglers vurdering lige før handelen, og i øvrigt - som indgående belyst - er erhvervet til en usædvanlig gunstig pris i 2007, er der i denne konkrete situation ikke grundlag for at reducere den faktiske købesum med det gennemsnitlige prisfald frem til salgstidspunktet. Endvidere er det sandsynliggjort, at SKATs skøn er væsentligt for lavt, idet der ikke er taget en række værdier i betragtning.”
Den fremsatte påstand om en værdiansættelse af ejendommen på 6.750.000 kr. er et gennemsnit af de 2 foreliggende mæglervurderinger, hvilket er praksis i sager om værdifastsættelse med en betydelig skønsusikkerhed. Ejendomsmægler [virksomhed2] har således fastsat handelsprisen til 7.500.000 kr. og syns-og skønsmanden til 6.000.000 kr.
Klageren har drøftet sine udvidelsesplaner med [by3] Kommune, som er indstillet på at give mulighed for at hele ejendommen omdannes til genbrugsstation, således at arealet på ca. 14 ha overgår til byzone/industriområde. I september 2010 har kommunen da også givet landszonetilladelse til etablering af en oplagsplads på 3.000 m2 på grunden. Ansøgningen herom ses ikke at være tillagt betydning i syns-og skønserklæringen. Vurderingsmæssigt bør der tages højde for de forventningsværdier, der har været knyttet til ejendommen i form af muligheden for et zoneskift, der økonomisk set vil gøre den mere attraktiv.
Ud fra en given overdragelsessum på 6.000.000 kr. er syns-og skønsmandens fordeling rimelig. Ved en påstand om en overdragelsessum på 6.750.000 kr. skal der naturligvis ske en tilsvarende proportional fordeling.
Syn og skøn
Der er den 29. august 2013 afgivet syns-og skønserklæring af statsautoriseret ejendomsmægler MDE [person2] med følgende tema:
”Spørgsmål 1
Skønsmanden bedes give en beskrivelse af landsbrugsejendommens stuehus med tilhørende grund og have og af driftsbygningerne, som de ser ud på besigtigelsestidspunktet og som de må antages at have set ud den 1. januar 2010. Er der siden den 1. januar 2010 udført væsentlige bygningsændringer eller lignende bedes skønsmanden nærmere beskrive disse.
Spørgsmål 2
Skønsmanden bedes opgøre markedsværdien af ejendommen pr. 1. januar 2010 ved salg i fri handel på sædvanlige handelsvilkår og med sædvanlig salgsperiode på 3-6 måneder.
Spørgsmål 3
Skønsmanden bedes ved besvarelsen af spørgsmål 2 specificere sin vurdering på 1) stuehus med tilhørende grund og have 2) driftsbygningerne (herunder den separate lejlighed, der er indrettet i den ene længe) og 3) jordarealer.
Spørgsmål 4
Skønsmanden bedes oplyse om den separate lejlighed der findes i den ene længe kan udbydes (udlejes) som og anvendes til beboelse. I benægtende fald bedes skønsmanden oplyse grunden hertil.
Spørgsmål 5
Skønsmanden bedes oplyse, om den separate lejlighed er tillagt betydning ved opgørelse af markedsværdien. I bekræftende fald da hvilken.
Spørgsmål 6
For så vidt angår værdien at grunden hvorpå stuehuset er beliggende bedes skønsmanden oplyse om der i værdien pr. 1. januar 2010 er sammenlignet med værdien af parcelhusgrunde i den nærliggende landsby med fradrag af udstykningsomkostninger, henset til grundens beliggenhed og faktiske og reelle anvendelse
Spørgsmål 7
For så vidt angår værdien af jordarealerne pr. 1. januar 2010, bedes skønsmanden oplyse om værdien er opgjort på baggrund af tillægsparcelværdiprincippet. I benægtende fald bedes skønsmanden begrunde hvorfor dette ikke er tilfældet.
Spørgsmål 8.
[by3] kommune har den 9. september 2010 givet landzonetilladelse til etablering af en opladsplads på 3.000 km2. Ansøgningen herom er indgivet i juli 2009.
Skønsmanden bedes oplyse om denne ansøgning er tillagt betydning ved opgørelsen at markedsværdien. I bekræftende fald da hvilken.
Spørgsmål 9
Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved vurderingen samt oplyse hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen.
Besvarelse:
Spørgsmål 1
Ejendommen er noteret som landbrug i tingbogen og har vurderingskode 05. Fritliggende stuehus samt trelængede driftsbygninger/garage som omkranser gårdspladsen. I den ene sidebygning er der indrettet en mindre lejlighed som er oplyst udlejet. Jf BBR ca. 40 kvm værelse med toilet og brus. Der er i er af driftsbygningerne indrettet hestebokse. En del af ejendommens jordtilliggende er udlagt med græs og hegnet til hestehold. Det øvrige jordtilliggende dyrkes landbrugsmæssigt og er bortforpagtet. Det blev oplyst at forpagteren betaler kr. 2.300 pr. ha. Ejendommen har jf. BBR egen boring og afløb til nedsivningsanlæg.
Ejendommen fremstod nydelig med nyere tag på driftslængerne Det blev oplyst ved besigtigelsen at der efter 1. januar 2010 var pålagt nye tage på længerne samt at der var sket en opretning af spær og bjælkelag. [...] kunne ikke huske om længernes facader var istandsat før eller efter 1. januar 2010.
Spørgsmål 2
Jeg skønner at ejendommens markedsværdi pr. 1. januar 2010 var 6.000.000 kr.
Spørgsmål 3
Jeg skønner at fordelingen vil være som følger: Jordtilliggende kr. 1.800 000,00 driftsbygninger 1.600.000 kr., stuehus med tilhørende grund og have 2.600.000 kr.
Spørgsmål 4
Den separate lejlighed kan udlejes og anvendes til beboelse.
Spørgsmål 5
Ja, lejligheden er tillagt betydning ved opgørelse at markedsværdien. Jeg har fastsat lejlighedens værdi til 300.000 kr.
Spørgsmål 6
Jeg har ikke direkte kunne finde sammenligninger, men jeg skønner at grunden indgår i stuehusets værdi med anslået 1.250.000 kr.
Spørgsmål 7
Jordprisen er fastsat ud fra 125.000 kr. pr. ha, hvilket er den pris landbrugsjord blev handlet til pr. 1. januar 2010 i Nordøstsjælland
Spørgsmål 8
Ansøgning om oplagsplads er ikke tillagt betydning ved opgørelsen af markedsværdien.
Spørgsmål 9
Jeg har i forbindelse med min fastsættelse af ejendommens værdi lagt vægt på at ejendommen ligger op til en industriejendom, hvilket ikke er så attraktivt for en landejendom/lystejendom. Vurderingen er baseret på mit indgående kendskab til land- og lystejendomme gennem 20 år.”
SKAT har til syns-og skønserklæringen bemærket, at skønsmandens vurdering ligger ca. 9 % fra SKATs vurdering, men 25 % fra rekvirentens vurdering. Der findes således ikke at bestå en sådan forskel mellem SKATs vurdering og skønsmandens vurdering, at der ses at være grundlag for at tilsidesætte SKATs skøn.
Landsskatterettens afgørelse og begrundelse
Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.
Landsskatteretten finder, at overdragelsessummen for ejendommen [adresse1] skal ansættes til 6.000.000 kr.
Der er herved lagt vægt på syns- og skønserklæringens udtalelse om, at ejendommens markedsværdi pr. 1. januar 2010 var 6.000.000 kr. Landsskatteretten finder således ikke, at klagerens forventninger til ejendommens eventuelle fremtidige benyttelse kan påvirke denne værdifastsættelse.
Maskeret udlodning til klageren fastsættes derfor til 1.500.000 kr., jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.
Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2, at sælger og køber ved salg af aktiver omfattet af afskrivningsloven skal foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.
Landsskatteretten finder, at syns- og skønserklæringens fastsættelse af handelsværdien af de overdragne aktiver er i overensstemmelse med handelsværdien. Således fordeles købesummen med 1.800.000 kr. for jordtilliggende, 1.600.000 kr. for driftsbygninger og med 2.600.000 kr. for stuehus med grund og have.