Kendelse af 22-12-2016 - indlagt i TaxCons database den 25-03-2017

Generelle oplysninger

ApS [virksomhed1], herefter benævnt selskabet, driver i henhold til selskabets årsrapport aktivitet i form af investering i pantebreve, gældsbreve og ejendomme. Herudover besidder selskabet aktier og obligationer. Disse aktiviteter finansieres delvist i fremmed valuta. Der er investeret i et datterselskab, hvis formål er handel med biler.

Selskabet har omkring dets historie oplyst, at selskabet blev grundlag i 1984 af [person1] – far til [person2] og [person3]s ægtefælle.

Bestyrelsen bestod ved selskabets stiftelse af [person1], [person3] og [person4]. I 1987 udtrådte [person3] af bestyrelsen. [person2] overtog den daglige ledelse af selskabet i oktober 1995 og overtog samtidig aktiemajoriteten. I oktober 1995 indtrådte [person3] i bestyrelsen.

Den 1. december 2009 indtrådte [person5], som tidligere har været direktør i [virksomhed2] og [finans1] samt formand for [finans2] bestyrelse, i bestyrelsen. Denne bestyrelse sad uændret indtil maj 2011, hvor selskabet blev omdannet til et anpartsselskab, og bestyrelsen i den forbindelse fratrådte.

Videre er det oplyst, at selskabet på sit højeste i 2007 have en balance på ca. 358 mio. kr. og en egenkapital på 124 mio. kr. Efter [finans3]s sammenbrud i sommeren 2008, blev selskabet tvunget til at nedbringe dets kreditlinjer i banken og samtidig hævede banken løbende rentemarginalen fra 0,75 % til 5 %.

Denne udvikling sammen med den finansielle krise i øvrigt, satte selskabet under pres og gjorde, at det var nødvendigt med en løbende dialog med [finans3], idet selskaber var afhængig af bankens accept for at kunne gennemføre væsentlige beslutninger i relation il selskabet aktiver og investeringer.

SKAT har i forbindelse med en gennemgang af selskabets regnskabsmateriale fået udleveret bilagsmateriale men ikke bogføring i form af kontospecifikationer og bogføringsjournal.

Formalitet

Faktiske oplysninger

SKAT har i deres afgørelse foretaget korrektioner i selskabets indkomstansættelse, men har desuden foretaget en korrektion vedrørende selskabets anskaffelsessum ved køb af ejendommen [adresse1], [by1], fra selskabets hovedanpartshaver.

Punktet vedrørende regulering af anskaffelsessummen er anført som et særskilt afsnit i den sagsfremstilling, som er en integreret del af SKATs afgørelse, men reguleringen fremgår ikke på forsiden af afgørelsen under den talmæssige opgørelse af indkomstansættelsen.

Det fremgår af forslaget til indkomstændringen, at dette punkt også indgik som led i det udsendte forslag.

SKAT har sammen med deres udtalelse til selskabets klage til Landsskatteretten indsendt kopi af en klage over ejendomsvurderingen for 2010, som selskabet har indgivet den 22. juni 2011. Klagen er sendt til SKAT Ejendomsvurderingen, [by2], som har afvist at behandle klagen, idet ejendommen ikke var udtaget til vurdering i 2010.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten har selskabet anført, at SKATs afgørelse er ugyldig, som følge af mangler i forbindelse med sagsbehandlingen.

SKATs bemærkninger

SKAT har i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten anført følgende vedrørende selskabets påstand om ugyldighed:

Afgørelsen overholder skatteforvaltningsloven §§ 19 og 20, og ændringen vedrørende selskabets anskaffelsessum for [adresse1] fremgår tydeligt af den udarbejdede afgørelse fra SKAT.

Forholdet vedrørende anskaffelse af ejendommen er blevet behandlet under punkt 3 i afgørelsen under følgende overskrift:

3. Salg af ejendommen [adresse1] til [virksomhed1] A/S - korrektion af anlægskartotek.

Både i forbindelse med indsigelsen og i forbindelse med indkaldelse af materiale til brug for sagen var selskabet og repræsentanten opmærksomme på punktet vedrørende anskaffelsessummen for ejendommen. Ved en korrektion af anskaffelsessummen påvirkes selskabets skattepligtige indkomst ikke, da anskaffelsessummen først påvirker den skattepligtige indkomst ved salg.

For så vidt angår det anførte vedrørende aktindsigt skal det bemærkes, at selskabet har fået det materiale, som det har anmodet om.

Selskabets påstand

Afgørelsen er ugyldig.

De specielle skatteprocessuelle regler for opbygning i kendelse og sagsfremstilling er ikke fulgt. Der ligger en særdeles væsentlig forvaltningsakt gemt inden i sagsfremstillingen, hvor SKAT subjektivt ændrer på “skattebalancen” og dermed giver selskabet pålæg om at ændre anskaffelsessummen. Dette forhold er en meget væsentlig forvaltningsakt, som skal have virkning efter sit indhold og fastsætte, hvad der skal være gældende for selskabets anskaffelsessum vedrørende en fast ejendom.

Dette fremgår ikke af selve afgørelsen, hvilket må anses for at være en fejl af så væsentlig karakter, at hele afgørelsens må anses for ugyldig.

Man kan ikke tillægge afgørelsen retsvirkninger, da afgørelsen skal kunne stå alene, og der skal ikke være så væsentlige ændringer lagt ind i begrundelserne og beskrivelserne i en sagsfremstilling.

Der henvises i den forbindelse til de almindelige forvaltningsretlige regler og retsgrundsætninger og tillige til de specielle forvaltnings-/procesregler for opbygningen af afgørelse og sagsfremstilling i skatteforvaltningslovens §§ 19 og 20.

SKAT har forhastet sin sagsbehandling vedrørende indkomstårene 2008 og 2009, idet agterskrivelsen er afsendt 20. april 2012 - kort inden fristen indkomståret 2008 udløb den 1. maj 2012.

SKAT har nægtet fradrag for omkostninger uden en egentlig stillingtagen til de enkelte bilag, men har skåret alle over én kam og nægtet fradrag samtidig med, at SKAT pr. automatik og uden begrundelse overvælter omkostningerne som maskeret udlodning eller ekstra løn til hovedaktionær alene af den grund, at der er nægtet fradrag.

Der er intet bevismæssigt belæg for SKATs opfattelse, hvis man anlægger en objektiv og ligefrem bevisbyrde, hvor SKAT skal kunne redegøre for den objektive og den subjektive bevisbyrde, når de vil ændre som sket.

SKAT burde via officialmaksimen have sikret en fuldstændig og tilstrækkelig sagsoplysning, således at afvejningen kunne ske på et forsvarligt grundlag.

Som sagsprocessen er gennemført, har SKAT vendt bevisbyrden om, så det nu er selskabet, der skal modbevise SKATs konklusioner.

Til trods for at selskabets repræsentant har indgivet anmodning om aktindsigt tidligere i sagen - og på intet tidspunkt har hørt, at SKAT ville anvende en ”tidligere ingiven” men dog af SKAT afvist ejendomsvurderingsklage som grundlag – skal det fremhæves, at det er i strid med almindelige forvaltningsretlige principper, at dette fremlægges som havende betydning.

På det formelle plan er det ikke kun i relation til den manglende aktindsigt et problem, som i sig selv er ugyldighedsbegrundende, når dette forhold bringes frem som sagsakt i sagen, men det er også i strid med parthøringsreglen om obligatorisk og ufravigelig partshøring, jf. forvaltningslovens § 19, hvorefter der skal ske høring af forhold, om klageren ikke kan antages at være bekendt med indgår i sagen.

Klagen over vurderingen, som SKAT har henvist til, blev afvist af SKAT, og allerede derfor har klagen ikke nogen forvaltningsmæssig sagsbehandling bag sig endsige nogen vurderingsmæssig virkning/effekt. Fra selskabets side var tanken alene, at praksis om nedslag med 50 % i den offentlige vurdering for boligregulerede ejendomme burde kunne avendes. Dette var således ikke en klage over en prisdiskussion men et forhold om påberåbelse af en mulig mekanisk nedslagspraksis på 50 %.

Landsskatterettens afgørelse

Kan en part ikke antages at være bekendt med, at myndigheden er i besiddelse af bestemte oplysninger om en sags faktiske grundlag eller eksterne faglige vurderinger, må der ikke træffes afgørelse, før myndigheden har gjort parten bekendt med oplysningerne eller vurderingerne og givet denne lejlighed til at fremkomme med en udtalelse. Det gælder dog kun, hvis oplysningerne eller vurderingerne er til ugunst for den pågældende part og er af væsentlig betydning for sagens afgørelse. Myndigheden kan fastsætte en frist for afgivelsen af den nævnte udtalelse. Dette fremgår af forvaltningslovens § 19, stk.1.

Forinden told- og skatteforvaltningen træffer en afgørelse, skal der udarbejdes en sagsfremstilling. Dette fremgår af skatteforvaltningslovens § 19, stk. 1.

Sagsfremstillingen skal indeholde en redegørelse for de oplysninger vedrørende sagens faktiske forhold, der påtænkes tillagt betydning ved afgørelsen. Der skal endvidere oplyses om den afgørelse, som disse oplysninger efter forvaltningens vurdering fører til, med en begrundelse, der opfylder de krav til begrundelsen af en forvaltningsafgørelse, der følger af forvaltningsloven.

Agter told- og skatteforvaltningen at træffe en afgørelse om ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat på et andet grundlag end det, der er selvangivet, skal den selvangivelsespligtige og eventuelt andre parter underrettes om den påtænkte afgørelse. Det samme gælder, i det omfang en selvangivelsespligtig har undladt at selvangive, og ansættelsen som følge deraf skal ske skønsmæssigt. Underretningen skal opfylde de krav til begrundelsen af en forvaltningsafgørelse, der følger af forvaltningsloven. Dette fremgår af skatteforvaltningslovens § 20, stk. 1.

Af samme bestemmelses stk. 2, fremgår det, at den selvangivelsespligtige m.v. samtidig skal underrettes om, at afgørelsen vil blive truffet som varslet, medmindre den pågældende over for told- og skatteforvaltningen fremkommer med en begrundet skriftlig eller mundtlig udtalelse imod afgørelsen inden for en nærmere angivet frist, der ikke uden den pågældendes samtykke kan være på mindre end 15 dage regnet fra skrivelsens datering, medmindre en anden frist er bestemt i lovgivningen. Har den selvangivelsespligtige m.v. ikke udtalt sig inden fristens udløb, kan afgørelsen træffes som varslet uden yderligere underretning.

SKAT skal sikre, at en sag er tilstrækkeligt oplyst til, at der kan træffes en rigtig afgørelse. SKAT skal derfor sørge for, at alle relevante oplysninger fremskaffes og inddrages i sagen. Dette gælder både vedrørende de faktiske og de retslige forhold. Dette er en følge af princippet om undersøgelsespligt i den offentlige forvaltning. Det er en konkret vurdering i hvert tilfælde, hvornår undersøgelsespligten er opfyldt.

Såfremt der i forbindelse med sagsbehandlingen er begået sagsbehandlingsfejl, vil dette kunne medføre, at afgørelsen må anses for ugyldig. Det er dog en forudsætning, at sagsbehandlingsfejlen må anses for at være væsentlig.

Der ses ikke at være begået sagsbehandlingsfejl i forbindelse med sagens behandling ved SKAT, der vil kunne medføre afgørelsens ugyldighed. Der er i den forbindelse lagt vægt på blandt andet, at der i forbindelse med sagens behandling ved SKAT har været udsendt forslag til ændring af selskabets indkomstansættelse, hvori punktet vedrørende regulering af anskaffelsessummen var medtaget som et særskilt punkt, ligesom selskabet efter modtagelse af forslaget er fremkommet med sine bemærkninger samt yderligere materiale vedrørende dette punkt. Ændringen af anskaffelsessummen har således været en del af den sagsbehandling, der er pågået hos SKAT, og selskabet har været vidende herom og haft mulighed for at varetage sine interesser i den forbindelse.

Det forhold, at det ikke særskilt fremgår på forsiden af SKATs afgørelse, at der er foretaget de pågældende reguleringer, udgør ikke en fejl, da det fremgår klart af den samlede afgørelse under et særskilt punkt på samme måde som de øvrige ændringer.

SKAT har givet aktindsigt i det materiale, der har været til stede i selskabets sag på det tidspunkt, hvor anmodningen om aktindsigt er indkommet. Der ses således at være givet aktindsigt i overensstemmelse med reglerne herom, herunder at selskabet den 25. oktober 2012 har modtaget de dokumenter, der var modtaget efter selskabets aktindsigt den 8. april 2011, hvorved der blev givet aktindsigt i blandt andet klagen over ejendomsvurderingen af den 22. juni 2011.

SKAT har i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten fremsendt kopi af den klage over ejendomsvurderingen, som selskabet indgav ved brev af den 22. juni 2011. Det fremgår ikke af SKATs afgørelse, at denne oplysning er indgået ved SKATs sagsbehandlingsgrundlag, således at det har været tillagt betydning ved afgørelsen af værdiansættelsen, og det bemærkes, at det er selskabet selv, der har indsendt det pågældende materiale til SKAT, og således kan selskabet ikke være ubekendt med, at dette materiale er tilgængeligt for SKAT.

Ud fra dette anses der ikke at være sket sagsbehandlingsfejl i form af manglende høring efter forvaltningslovens § 19.

Da der således ikke ses at være konstateret mangler ved sagsbehandlingen hos SKAT, er der ikke grundlag for at anse SKATs afgørelse for at være ugyldig.

Rejseomkostninger

Faktiske oplysninger

Selskabet har afholdt følgende omkostninger til rejser i indkomståret 2008:

SKAT har konstateret, at det fremgår af færgebilletten vedrørende rejsen til [ø1], at der er betalt for 5 personer. På bilaget er der anført, at der er afholdt møder med skovarbejdere etc. på selskabets [ø1] sommerhus.

Der var 5 personer i hovedanpartshaverens husstand i indkomståret.

I indkomståret 2009 har selskabet foretaget fradrag for 59.000 kr., som vedrører en rejse til Dubai. Det fremgår af datoen på faktura fra hoteller, at udgiften er afholdt i 2008.

På bilaget vedrørende rejsen er anført: ” Er i tvivl om disse er refunderet sidste år?”

SKATs afgørelse

Der godkendes ikke fradrag for udgifterne afholdt som rejseudgifter.

Vedrørende rejseudgifterne i 2008

Der har på rejsen til [ø1] deltaget 5 personer, som selskabet har betalt for. Der har deltaget personer, som ikke har været ansat i selskabet. Der har således været et betydeligt privat islæt i de afholdte rejseomkostninger. SKAT lægger tillige vægt på, at rejsen er afholdt midt i sommersæsonen og har varet en uge.

Der er på færgebilletterne angivet, at der er betalt rejse for 5 personer. Det fremgår ligeledes af restaurationsregningerne, at selskabet har afholdt omkostninger til f.eks. 3 x børnemenu eller 2 x børneis.

Selskabet har ikke nærmere redegjort for formålet med de afholdte omkostninger til Dubai. Selskabet har ikke dokumenterede, at omkostningerne er afholdt for, at sikre selskabets indkomst.

På sammen måde har selskabet ikke nærmere redegjort for formålet med den afholdte rejse til [by3], USA, og hvorledes de afholdte omkostninger har medvirket til, at sikre selskabets skattepligtige indkomst. Det fremgår ikke af selskabets regnskaber, at selskabet har erhvervsmæssige interesse i USA.

Selskabet har oplyst, at rejsen til [Tyskland] vedrørte en ejendom ejet i Tyskland af et tysk datterselskab. Selskabet er således ikke rette omkostningsbærer, da selskabet ikke ejer den pågældende ejendom i Tyskland.

De afholdte omkostninger vedrører ikke selskabets indkomsterhvervelse og heller ikke selskabets kapitalinteresse i de tyske datterselskaber, da formålet vedrørte det tyske datterselskabs ejendom.

Der godkendes derfor ikke fradrag for de afholdte udgifter til rejser til Dubai, USA, Tyskland og [ø1], da selskabet ikke har erhvervsmæssige aktiviteter i andre lande, og da selskabet ikke har dokumenteret deltagelse i messer eller andre erhvervsmæssige aktiviteter.

Udgifterne anses for at være af privat karakter, som selskabet har betalt for hovedanpartshaveren.

Vedrørende rejseudgifterne i 2009

Selskabet har ikke fremsendt kontospecifikationer for 2008 og 2009. Det har derfor ikke i forbindelse med revisionen været muligt at undersøge, hvorledes selskabet har bogført de enkelte posteringer.

SKAT har ved gennemgang af bilagene for 2009 konstateret, at selskabet har fratrukket rejseomkostninger på 59.000 kr., der vedrører rejse til Dubai, og at fakturaen er den samme faktura, som blev refunderet i 2008.

Da selskabet ikke har fremsendt bogføring og kontospecifikationer, er det ikke muligt for SKAT, at kontrollere og efterprøve selskabets påstand, hvorfor SKAT antager, at de samme omkostninger er betalt og refunderet i både 2008 og 2009 af selskabet.

Selskabet nægtes fradrag for afholdt omkostninger til rejser i alt kr. 59.000, som selskabet har fratrukket i den skattepligtige indkomst for 2008.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten har SKAT anført følgende:

Vedrørende rejser - 2008
Dubai
Det er anført, at selskabet påtænkte at etablere virksomhed i Dubai med ejendomsinvesteringer. Selskabet er i dag ikke repræsenteret på ejendomsmarkedet, har ikke andre aktiviteter i Dubai, ligesom selskabet på intet tidspunkt har ejet ejendomme i Dubai.

Det fremgår af den fremlagte e-mail fra august 2011, at der ikke siden 2008 har været yderligere kontakt mellem selskabet og [person6]. Selskabet har tillige ikke yderligere dokumenterede forretningsmæssige interesser i Dubai i form af markedsundersøgelser eller lignende, der kan dokumentere en professionel interesse i ejendomsmarkedet i Dubai.

SKAT fastholder derfor, at selskabet nægtes fradrag for de afholdte udgifter.

Såfremt Landsskatteretten vurdere, at omkostningen til rejsen til Dubai er afholdt i selskabets interesse og ikke kan anses for en privat omkostning, skal SKAT henvise til ligningsvejledningen E.A.2. 1.4.1, hvor det fremgår, at udgifter til markedsundersøgelser først kan fradrages i etableringsåret. Da selskabet ikke har etableret virksomhed eller investeret i Dubai i 2008, har selskabet således ikke fradrag.

[by3]

Selskabet har ikke etableret virksomhed i USA/[...], og SKAT skal henvise til argumentation under punktet Dubai.

SKAT har ved søgning kunne finde en ejendomsmægler [virksomhed4], der er “licsend” i [USA].

SKAT er fortsat af den opfattelse, at der har været tale om et væsentlig privat islæt i den afholdte rejse, og skal henvise til SKM.2011.507.BR, hvor retten udtalte, at hovedaktionæren havde en skærpet bevisbyrde for, at rejsen var erhvervsmæssig og ikke privat. Retten lagde vægt på, at der ikke var udarbejdet rejseprogram.

[Tyskland]
SKAT skal henvise til, at selskabet og hovedanpartshaveren har en skærpet bevisførelse for, at rejsen har været erhvervsmæssig.

[ø1]
SKAT fastholder, at rejsen har været af overvejende eller hel privat karakter. Hovedanpartshaveren var på tidspunktet samboende med sin kæreste, og husstanden bestod af 5 personer, herunder 3 børn.

Rejsen til [ø1] i juli måned med samlevende og 3 børn i en uge, må derfor siges at have et overvejende privat islæt.
Vedrørende rejser- 2009
Dubai
SKAT fastholder, at selskabet har refunderet omkostninger for rejse til Dubai i 2008 og 2009, hvilket fremgår af det originale bilagsmateriale, som er fremsendt til Landsskatteretten.

Selskabet har i forbindelse med sagen ikke fremsendt kontospecifikationer som indkaldt af SKAT.
Af det bilagsmateriale, som er fremsendt, fremgår det at hovedanpartshaveren har fået refunderet de samme omkostninger i 2008 og 2009. Dubai-rejsen er bilag 220 for 2009 i det medsendte regnskab.

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, der skal godkendes fradrag for udgifterne til rejserne.

Til støtte for påstanden har selskabet anført,

I løbet af indkomstårene 2006-2007 besluttede selskabet, at det ville være rettidig omhu at sprede sine investeringer ud over landets grænser og sikre sig et godt beslutningsgrundlag for den videre udvikling af selskabet og dets aktiviteter.

Dette skal ses i lyset at et naturligt ønske om risikospredning, men også fordi det på de markeder, som selskabet valgte at undersøge nærmere og investere i, i denne periode var gode muligheder for vækst.

Selskabet valgte først at undersøge ejendomsmarkedet i [Tyskland] ved at rejser dertil og besigtige potentielle investeringsejendomme. På baggrund af rejser til [Tyskland] m.v. valgte selskabet at investere i [Tyskland], og der blev etableret et datterselskab og erhvervet en ejendom.

På samme måde blev ejendomsmarkederne i Dubai og [by3] afsøgt for potentielle investeringsejendomme. Grundet de større geografiske, kultureelle og samfundsmæssige forskelligheder i forhold til Danmark, krævede det en velovervejet beslutningsproces. Og disse markeder blev derfor besigtiget med henblik på at foretage en afvejning af, om der skulle investeres eller ej.

Forinden selskabet havde mulighed for at foretage investeringer på ejendomsmarkederne i Dubai og [by3], satte finanskrisen et hurtigt og effektivt stop for alle investeringsplaner.

Selskabet blev kastet ud i en hård overlevelseskamp, hvor dets primære bankforbindelse fra en ene dag til den anden gik fra at være positiv og villig indstillet til at være negativ og kræve, at selskabets kreditlinke/gæld blev indfriet hurtigst muligt.

Alle de foretagne rejser har været af erhvervsmæssig karakter, og der er således ingen rejser, der har været foretaget af private hensyn til hovedanpartshaveren.

Det er kun i tilfælde, hvor det er hovedanpartshaverens private rejse, at konsekvensen skal være udlodning. Dette er slet ikke tilfældet i de omhandlede rejser for selskabet, hverken for majoritetsanpartshaveren eller for minoritetsanpartshaveren.

Der er mange grunde til at et erhvervsdrivende selskab inden for ejendomsbranchen sender medarbejdere ud på en rejse. For selskabet var det nærliggende at besigtige ejendomme, som selskabet overvejede at købe, eller hvor selskabet har haft erhvervsinteresse i at beskytte eller købe fordringer/ pantebreve.

Selskabet vurderede allerede i 2006 / 2007, at ejendommene i Danmark / [by4] var steget for meget i pris, og selskabet begyndte derfor at undersøge mulighederne for at sprede sine investeringer og minimere risiko herunder til ejendomsmarkedet i andre lande.

Selskabet overvejede i 2008 mulighederne for at investere i ejendomsmarkedet i Dubai, og direktøren rejste derfor dertil på en meget stor ejendomsmesse for at undersøge denne mulighed nærmere. Der blev i den forbindelse afholdt møder med flere mæglere, som fremviste forskellige ejendomme, og direktøren deltog endvidere på den store ejendomsmesse som nævnt.

Der blev på rejsen knyttet stærke erhvervskontakter i Dubai til gavn for selskabet.

Der er fremlagt e-mail af 29. august 2012 fra Managing Director i [virksomhed5] LLC, [person6], der bekræfter rejsens erhvervsmæssige indhold.

SKAT har henvist til ligningsvejledningens afsnit omkring markedsundersøgelser. Det skal bemærkes, at hvis fradrag nægtes med henvisning til etableringstanken, så kan der under ingen omstændighed samtidige gennemføres en maskeret udlodningsbeskatning hos anpartskredsen, da udgifterne så er selskabets.

Hvis Landsskatteretten fastholder fradragsnægtelse i 2008 med en erhvervs- og etableringsmæssig begrundelse ud fra en markedsopsætning, så skal fradraget gives i selve etableringsåret.

Der er fremlagt e-mailkorrespondance mellem selskabet og en kontoransat i Dubai, som viser, at der i marts 2011 var kontakt til en bank i Dubai i forbindelse med selskabets undersøgelse vedrørende oprettelse af en eventuel konto og eventuel etablering ved oprettelse af selskab. Dette blev heller ikke gennemført, men viser dog, at forholdet har været erhvervsmæssigt tiltænkt, og at der ikke var været nogen privatrejse eller privatinteresse for hovedanpartshaveren.

Der er desuden fremlagt det badge, som direktøren for selskabet skulle bære for at bevare adgang til den store boligmesse i Dubai. Det skal fremhæves, at det af ”adgangsbilletten” fremgår, at messen var den store event ” [x1]” afholdt i Dubai i 2008, hvor alle aktører har virke inden for ejendomssektoren og hvor alle aktører deltager.

Selskabet overvejede muligheden for at investere i det amerikanske ejendomsmarked og undersøgte i den forbindelse markedet i og omkring [by3]. Direktøren rejste igen i sin egenskab af direktør i selskabet og foretog i den forbindelse en erhvervsmæssig betinget rejse til [by3].

Der blev på rejsen afholdt møder med flere mæglere, og der blev fremvist en række ejendomme, som der var investeringsmuligheder i.

Der er som baggrund for rejsen til [by3] fremlagt e-mail af 10. september 2012 fra Mr. [person7] fra [virksomhed4] LLC, der bekræfter rejsens erhvervsmæssige indhold.

Der er desuden fremlagt dokumentation for en yderligere ejendomsmæglerkontakt i [by3], som fremviste en række ejendomme for selskabet. Der var mægler [person8], [virksomhed6] Inc. Selskabets direktør havde også orienteret sig i realestate-tillægget fra [avis], jf. sektion af 22. marts 2008.

Selskabet har klare og dokumenterede erhvervsmæssige interesser i [Tyskland], idet selskabet havde et tysk datterselskab, der ejede portefølje i ejendom i [Tyskland]. Selskabet har ved sagens behandling ved SKAT allerede fremlagt en lang række dokumentation og bevist disse forhold overfor SKAT, og SKAT har i sin afgørelse også vedkendt såvel eksistensen af det tyske datterselskab som af den større ejendom, selskabet ejede i [Tyskland].

SKAT mener på den baggrund, at det er det tyske datterselskab, der er den rette omkostningsbærer og ikke selskabet, men samtidig siger SKAT, at der også er tale om privat udgift afholdt i hovedanpartshaverens interesse.

Hvis en udgift er koncernrelateret, kan det aldrig blive en udlodning efter ligningslovens § 16 A på toppen af koncernen.

SKAT har klart anerkendt, at der er tale om en erhvervsmæssig omkostning, idet det nu er et spørgsmål om, hvilket selskab der skal afholde omkostningen, og hvad det så må have af konsekvenser dem imellem og ikke en privat udgift.

De omkostninger, som selskabet har afholdt i forbindelse med rejser til [Tyskland], er afholdt for at varetage den investering og kapitalinteresse, som er i datterselskabet, og den investering, som datterenheden har foretaget i [Tyskland], og selskabet er således rette omkostningsbærer af denne udgift.

De ansatte i ledelsen er i det danske moderselskab, og egentlige koncernledelsestiltag m.v. er i sagens natur også af interesse for moderselskabet. Derfor bør omkostningen også ligge i moderselskabet.

Det skal oplyses, at selskabet først grundet den store finanskrise og ejendomskrise kom i problemer efter 2. halvår 2008, og derfor blev aktiviteterne neddroslet og nye investeringsplaner måtte skrinlægges. Tilsvarende måtte der ske frasalg af selskabet i [Tyskland], hvor der allerede var en etableret erhvervsvirksomhed. Der er dog klart, at selskabet allerede i 2008 havde lagt en strategi efter, at det måtte være udlandsaktiviteter og ejendomme i udlandet, som kunne være en attraktiv forretningsstrategi.

Den henvisning SKAT har til praksis om skærpet bevisbyrde, gælder for helt andre forhold end selskabets sag, idet de vedrører generelle studierejser og til turistprægede steder i verden.

SKAT har i sin afgørelse betegnet udgiften til rejsen til [ø1] som “Ferierejse [ø1]”.

En overskrift som denne i en sagsfremstilling, ligger uden for almindelig objektiv og saglig forvaltning.

SKAT får drejet sagsforholdet over imod SKATs egen subjektive beskrivelse af formålet med rejsen. Dette er ikke er faktuelt begrundet, og det er bestemt ikke den betegnelse, der fremgår af selskabets bogføring.

Faktum vedrørende denne rejse er, at selskabet i 2006 overtog en ejendom på [ø1], og at det har været nødvendigt for selskabets direktør at deltage i møde m.v. på [ø1] i relation til denne ejendom.

Købet af ejendommen var et investeringsprojekt, hvilket også er anerkendt af SKAT. Ejendommen blev købt med henblik på investering og opførelse af ny bebyggelse længere fremme på grunden.

Der var en række servitutter/planforhold, som skulle ændres, og derfor var der en masse drøftelser med de kommunale myndigheder. Selskabets lokale bornholmske arkitekt havde sendt en ansøgning til byggemyndighederne. Ansøgningen blev imidlertid afvist, og der blev herefter udarbejdet forskellige projektforslag, men da grunden lå inden for strandbeskyttelseslinje, var byggemulighederne begrænsede, og kommunens tekniske forvaltning ville ikke give de fornødne tilladelser/dispensationer. Der blev i forbindelse med ansøgningen om tilladelse afholdt rigtig mange møder med forvaltning på [ø1].

Samtidig foretog selskabet en række arbejder, idet der blev fældet træer og fjernet nogle gamle belægninger samt et affaldsdepot. Selskabet har i øvrigt ikke anvendt midler på at bygningsforbedringer af nogen karakter i hverken 2008 eller i 2009.

I forbindelse med disse løbende aktiviteter har der været behov for, at selskabet - ved sin ansatte direktør - besøgte [ø1] og deltog i de påkrævede møder.

Ejendommen var i en sådan stand, at den ikke kunne anvendes til beboelse eller private gøremål. Denne ejendom har aldrig stået til rådighed for nogen i anpartshaverkredsen.

SKAT har tidligere haft forholdet oppe til prøvelse, og dengang traf SKAT afgørelse om ikke at gennemføre nogen anpartshaverbeskatning. Allerede derfor kommer nærværende sag til at virke som en tilbagekaldelse, og de almindelige forvaltningsretlige regler hindrer en sådan tilbagekaldelse, da der ikke er nogen faktuelle ændringer siden den sidste sagsbehandling, som SKAT har gennemført.

For så vidt angår rejseomkostninger for indkomståret 2009 skal det bemærkes, at SKAT vedrørende denne omkostning ikke har stillede spørgsmålstegn ved, om omkostningerne er erhvervsrelaterede.

SKATs begrundelse for denne indkomstforhøjelse er, at der angiveligt på bilaget er påført teksten: “Er i tvivl om disse er refunderet sidste år”.

Teksten er alene anført som en opfordring til at kontrollere, at netop dobbeltrefusion ikke forekommer.
Der er altså intet belæg for SKATs antagelse omkring dobbeltrefusion af udlæg i årene henholdsvis 2008 og 2009.

SKAT har ved sådanne forhold den fulde bevisbyrde, og Landsskatteretten opfordres derfor til at foretage høring af de interne bilag. som SKAT har indkrævet.

Det skal fremhæves, at SKAT nu i lang tid har haft alle selskabets originale bilag. SKAT har endvidere ikke fundet det nødvendigt at fremsende kopier af de omtalte bilag til selskabets repræsentant, således at disse kunne gennemgås med selskabet. Selskabets ledelse har oplyst, at selskabet ikke kan konstatere, at der i 2009 er afholdt omkostninger i denne størrelsesorden til rejser, eller at dette beløb skulle være udbetalt til hovedanpartshaveren.

Landsskatterettens afgørelse

Et selskab kan fratrække sine dokumenterede udgifter i det omfang, det er godtgjort eller sandsynliggjort, at udgifterne er anvendt til at erhverve, sikre eller vedligeholde indkomsten, jf. statsskattelovens § 6, litra a. Der skal foreligge en direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten, ligesom det kræves, at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, og at udgiften ikke kan karakteriseres som en anlægs-, etablerings- eller privatudgift, jf. statsskattelovens § 6, sidste led.

Bevisbyrden herfor påhviler som udgangspunkt selskabet, og bevisbyrden skærpes bl.a. i det tilfælde, hvor udgifterne har privat karakter.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages udgifter, som i forbindelse med den skattepligtiges erhverv er afholdt til rejser, reklame og lignende med det formål at opnå salg af varer og tjenesteydelser i det pågældende og senere indkomstår. Dette fremgår af ligningslovens § 8, stk. 1.

Der ses ikke at være dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at de afholdte rejser er foretaget som led i selskabets indkomstskabende aktivitet. Der er i den forbindelse lagt vægt på, at der ikke er fremlagt fornøden dokumentation for, hvad indholdet af rejserne har været, og at det i alt fald for så vidt angår rejsen til [ø1] har været flere deltagere end selskabets direktør. Desuden er der lagt vægt på, at det uanset det fremlagte materiale vedrørende kontakt til ejendomsmæglere, salgsannoncer for ejendomme i udlandet m.v., ikke er godtgjort, at formålet med rejserne udelukkende eller primært har været at varetage selskabets indkomsterhvervelse.

Under henvisning hertil godkendes der ikke fradrag for de afholdte udgifter, og afgørelsen stadfæstes på dette punkt.

Udgifter til repræsentation

Faktiske oplysninger

Det fremgår af selskabets bilagsmateriale, at selskabet har afholdt udgifter, som er fratrukket som repræsentantionsudgifter.

I alt er udgifterne opgjort til 49.551 kr., som SKAT har kategoriseret således:

En del af afholdte udgifter er nærmere specificeret således:

Udgifterne er afholdt til repræsentation på natklubber og barer. Af fakturaerne fremgår det, at der er købt spiritus samt andre drikkevarer. På en del af bilagene er der på bagsiden anført fornavn på deltagerne samt f.eks. ”ejendom”.

SKATs afgørelse
Der godkendes ikke fradrag for udgifter på 40.027 kr. afholdt som repræsentation.

SKAT er af den opfattelse, at selskabet ikke ved alene at nævne fornavne på deltagerne i bespisning og besøg på natklub samt dertil hørende forklaring om selskabets forretningsmæssige forbindelse med de pågældende personer har dokumenteret den forretningsmæssige begrundelse for afholdelse af omkostningen.

SKAT har lagt vægt på tidspunktet for afholdelse, omfanget af og typen af de afholdte omkostninger, at der har været et stort indhold af privat gæstfrihed, som hovedanpartshaveren i egen interesse har ladet selskabet afholde som en repræsentationsudgift uden relation til selskabets indkomsterhvervelse.

Selskabet har ikke nærmere dokumenterede det fulde navn på deltagerne i de afholdte omkostninger samt specificeret den nærmere forretningsmæssige forbindelse, samt hvorledes dette har relation til indkomsterhvervelsen.

Selskabets skattepligtige indkomst forhøjes med hjemmel i statsskattelovens § 6 stk. 1, litra a, og ligningslovens § 9, stk. 3, med 10.006 kr. som repræsentationsomkostninger. De afholdte omkostninger anses for maskeret udlodning til selskabets hovedanpartshavere med hjemmel i ligningslovens § l6A, stk. 1.

Selskabets opfattelse

Der skal godkendes fradrag for de afholdte udgifter.

Alle arrangementerne er afholdt for at fremme selskabets erhvervsmæssige interesser og dermed den erhvervsmæssige indkomst.

For at forstå selskabets brug af repræsentation er det nødvendigt at have et indblik i og en forståelse for selskabet, dets forretningsområde, forretningsmetoder og interaktion med dets kunder/ samarbejdspartnere.

Selskabet driver finansiel virksomhed med handel med pantebreve og ejerskab og udlejning af erhvervsejendomme m.v. Denne virksomhed er baseret på selskabets gode “omdømme” og den “kontakt”, det har med sine kunder/samarbejdspartnere.

Denne gode kontakt og det heraf følgende gode omdømme skabes hovedsageligt ved en nær personlig relation. Personlige relationer skabes og plejes ved personlig kontakt, og dette sker oftest ved repræsentation. Det kan være ved et møde, i forbindelse med en god frokost eller middag - eventuelt efterfulgt af en tur i byen - eller et glas god vin på selskabets adresse.

Gode relationer med kunder/samarbejdspartere kan herefter omsættes til efterfølgende omsætning i selskabet.

De afholdte omkostninger til repræsentation er af afgørende betydning for selskabet, og er alle erhvervsmæssige omkostninger afholdt for at sikre selskabets indkomst.

Selskabet har i forbindelse med sagens behandling ved SKAT lavet en opgørelse over deltagere og formål ved repræsentation, hvoraf følgende fremgår:

[person9] var debitor på et pantebrev, som selskabet besad. [person10]s selskab var erhvervslejer i selskabets ejendom. [person11] drev virksomhed, herunder ved investeringer i pantebreve. [person12] var revisor for [...], ejendom. [person16] drev virksomhed, herunder ved investering i ejendomme. [person17] formidlede konktrakter og kendte mange velhavende mennesker. [person18] drev virksomhed herunder investeringer i ejendomme og finansiering, og [person19] investerede i lejligheder.

Landsskatterettens afgørelse

Fradrag for repræsentationsudgifter kan opnås efter ligningslovens § 8, stk. 4. Fradrag efter denne regel forudsætter, at udgifterne er afholdt for at erhverve, sikre eller vedligeholde indkomsten, jf. statsskattelovens § 6, litra a.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fradrages udgifter til repræsentation med et beløb svarende til 25 % af de afholdte udgifter. Efter bestemmelsens forarbejder, jf. pkt. 14.3.1. i cirkulære til ligningsloven, nr. 72 af 17. april 1996, er fradrag betinget af, at udgifterne er afholdt over for andre end virksomhedens medarbejdere for at afslutte forretninger eller for at knytte eller bevare forretningsforbindelser. Repræsentation har således karakter af opmærksomhed eller kommerciel gæstfrihed over for forretningsforbindelser

Det er et krav for fradrag, at det dokumenteres, at udgiften er afholdt, og at det har været den fornødne forbindelse til indkomsterhvervelsen. Dette forudsætter, at udgiften ikke kan anse for at være en privat udgift, der er afholdt af selskabet i hovedanpartshaverens interesse.

Det anerkendes, at selskabet har haft udgifter til repræsentation, hvilket også er godkendt af SKAT, men der godkendes ikke fradrag for udgifterne afholdt på restaurationer m.v. i weekenden 31. maj -1. juni 2008 og den 7. juni 2008. Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at det fremlagte bilagsmaterialet ikke opfylder kravene til dokumentation for repræsentationsudgifter, ligesom det ikke anses for godtgjort, at udgifterne er afholdt i de konkrete situationer for at sikre selskabets indkomsterhvervelse.

Udgifterne anses for afholdt i hovedanpartshaverens private interesse, og der godkendes derfor ikke fradrag for udgifterne i selskabet.

Udgifter til revisor

Faktiske oplysninger

SKAT har ved gennemgang af bilagsmaterialet konstateret, at det fremgår af faktura 424, at selskabet i indkomståret 2008 har betalt [virksomhed7] 15.700 kr. ekskl. moms, svarende til 19.625 kr., for udarbejdelse af personlig selvangivelse for hovedanpartshaveren.

SKATs afgørelse

Der godkendes ikke fradrag for udgiften.

Udarbejdelse af hovedanpartshaverens private selvangivelse har ikke relation til selskabets indkomsterhvervelse men er en privat omkostning, som hovedanpartshaveren har ladet selskabet betale.

Selskabets skattepligtige indkomst forhøjes med 19.625 kr.

Selskabets opfattelse

Der skal godkendes fradrag for udgifterne til revisor med 18.375 kr.

Selskabet har fradrag for udgifter til sagkyndig bistand ved udarbejdelse af regnskab og selvangivelse. Det følger af fast praksis, at dette også omfatter selvangivelsesarbejdet for f.eks. hovedanpartshaveren.

Konkret er der tale om en samlet faktura for regnskabsmæssig assistance til selskabet, herunder udarbejdelse af selvangivelse for hovedanpartshaveren.

Udgangspunktet er, at der er fradrag i selskabet for disse udgifter, men der er dog efter fast praksis er den udvidelse/tolerance/praksis til denne regel, at også bistandsudgifter til udfyldelse af selvangivelsen for virksomhedsejerne eller for hovedanpartshaveren kan fradrages i selskabet, og at den private del af denne udgift herefter kan ansættes til 1.000 kr. ekskl. moms.

Der skal dermed godkendes fradrag for revisoromkostningen med undtagelse af 1.000 kr. ekskl. moms.

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, som et selskab har haft til regnskabsmæssig bistand, kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, såfremt bistanden knytter sig til selskabets indkomsterhvervelse, jf. statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Det fremgår af ligningsvejledning 2009, afsnit E.B. 5.3, at udgifter til udarbejdelse af en virksomheds regnskab og opstilling af årsregnskab, herunder udfyldelse af virksomhedsskema m.v. er fradragsberettigede for både personligt og selskabsejede virksomheder. Dette gælder også, selvom en uvæsentlig del af udgifterne er medgået til udfyldelse af selvangivelsen. Hele udgiften kan således fratrækkes, selvom selvangivelsen er udarbejdet som en integreret del af regnskabet.

Indeholder sådanne bistandsudgifter undtagelsesvis også egentlig betaling for selvstændig udfyldelse af selvangivelsen for hovedaktionæren, skal et beløb svarende til den private andel af udgifter til regnskabsmæssig bistand behandles som hovedaktionærens private udgifter. Den private andel kan i disse tilfælde ansættes til 1.000 kr. ekskl. moms.

Det fremgår af faktura 424, at der er specificeret, hvilken del af udgiften, der konkret kan henføres til udarbejdelse af hovedanpartshaverens private selvangivelse. Der foreligger således ikke i nærværende tilfælde en situation, hvor det kan konstateres at udgiften indeholder en privat andel, men hvor det ikke konkret kan opgøres, hvilken del af den afholdte udgift, der kan henføres som privat.

Da udgifter til udarbejdelse af hovedanpartshaverens private selvangivelse ikke er en fradragsberettiget udgift, og da der ikke er behov for at foretage et skøn over den private andel af udgiften, da denne er konkret specificeret i fakturaen, godkendes der ikke fradrag for udgiften på 19.625 kr., og afgørelsen stadfæstes på dette punkt.

Korrektion i anskaffelsessummen vedrørende ejendommen [adresse1]

Faktiske oplysninger

Selskabet har købt ejendommen [adresse1], [by1], den 3. marts 2009 af selskabets hovedanpartshaver. Købssummen var 17.900.000 kr., og det er ved købet sket en kontant udbetaling på 5.900.000 kr. samt optaget et realkreditlån i ejendommen for 12.000.000 kr.

Det fremgår af den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007, som er den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering forud for salget, at ejendomsværdien er 11.500.000 kr., hvilket svarer til, at ejendommen er solgt til 55 % over den offentlige ejendomsvurdering.

SKAT har efterfølgende bedt SKATs ejendomsvurdering om en udtalelse om, hvorvidt ejendomsvurderingen har været fejlbehæftet. SKATs ejendomsvurdering har den 25. februar 2011 oplyst, at ejendomsvurderingen ikke var fejlbehæftet.

Ved opslag på [...dk] har SKAT fundet handelspriserne på handlede ejendomme på [adressen] siden 2004. Heraf fremgår følgende:

Selskabet har fremlag kopi af brev fra cand. jur. [person20] til selskabets hovedanpartshaver dateret den 6. januar 2009, hvoraf følgende blandt andet fremgår:

”(...)

Vedr. Ejendommen beliggende [adresse1], [by1]

Vedlagt fremsendes if. aftale min vurdering af ovennævnte ejendom, som jeg i dagens aktuelle marked skønsmæssigt har ansat til kontant

Kr. 17.900.000,00

Til din orientering medsender jeg et udkast til en salgsaftale, som skitserer vores vilkår, såfremt du ønsker at benytte dig af vores bistand ved evt. salg af ejendommen.

(...)”

Desuden har selskabet fremlagt en vurderingsrapport dateret den 5. februar 2009 fra [virksomhed8] udarbejdet for [adresse1], [by1], efter besigtigelse af ejendommen den 5. februar 2009.

Det fremgår af rapporten, at vurderingen er udarbejdet til brug for at estimere ejendommens kontante handelsværdi ved salg mellem uafhængige parter og med for ejendomstypen sædvanlig liggetid.

Videre fremgår følgende af rapporten:

”(...)

Helt enestående bevaringsværdig arkitekttegnet liebhavervilla opført i 1937 beliggende i det mondæne [kvarter] på én af de bedste grunde med udsigt og adgang til fælles sø.

Ejendommen har inden for de senest år gennemgået en omfattende renovering, således at den i dag fremgår som en moderne luksusbolig på ca. 240 m2 bolig i to etager samt 81 m2 højloftet beboelsesagtig kælder.

Alt fremtræder i særdeles smagfuld og indbydende stand med mange klassiske detaljer.

Pragtfuld naturgrund på 1022 m2 med præsentabel brostensbelagt ankomstplads, flere solrige udsigtsterrasser til søen.

...

KONKLUSION

Ejendommen er med sin beliggenhed og karakter en udpræget liebhaverejendom.

I dagens aktuelle marked, anslår jeg efter bedste skøn og overbevisning at ejendommens kontante handelsværdi vil være, hvad der svare til niveauet kontant ca.Kr. 19.500.000,00 kr.

Skriver kroner nittenmillionerfemhundredetusinde 00/100

Nærværende vurdering er udført efter mit bedste skøn og overbevisning idet jeg samtidig kan erklære, at jeg ikke har andre interesser i nærværende sag end at udarbejde vurderingen.

(...)”

Rapporten er underskrevet af [person21], partner.

Der er også fremlagt erklæring fra [person21], [virksomhed8], dateret den 28. august 2012, hvoraf der fremgår blandt andet, at de momenter og sammenligningsejendomme, som SKAT har inddraget i deres skønsudmåling, ikke kan danne grundlag for vurdering af [adresse1]. Ejendommen [adresse1] er unik, og kunne i daværende marked bære den pris, hvortil ejendommen blev handlet.

Det fremgår af e-mail fra [finans4] A/S af 3. marts 2011, som selskabet i forbindelse med nærværende sag har kontaktet for at få deres vurdering af [adresse1], at [finans4] har oplyst, at ejendommen er en liebhaverejendom, som på vurderingstidspunktet fremstod i god indvendig og udvendig vedligeholdelsesstand.

Videre er det oplyst, at værdiansættelse af liebhaverejendomme generelt er forbundet med større usikkerhed end almindelige ejendomme, hvorfor der vil være tale om en forsigtig værdiansættelse eventuelt kombineret med en lånegrænse under den maksimale lånegrænse på 80 % for denne ejendomskategori.

Det fremgår af brev af den 22. juni 2011 til SKAT, at selskabet har klaget over ejendomsvurderingen for 2010 for [adresse1], [by1], idet selskabet mener, at ejendomsværdien på 8.200.000 kr. med en grundværdi på 4.000.800 kr. er for høj. Det fremgår af klagen, at ejendommen er udlejet, og at selskabet mener, at værdien af ejendommen i udlejet tilstand snarere må være halvdelen af den vurderede værdi.

Der er desuden fremlagt lejekontrakt vedrørende [adresse1], [by1], hvoraf det fremgår af selskabet har udlejet ejendommen til hovedanpartshaverens tidligere samlever pr. 1. marts 2009.

SKATs afgørelse

Selskabet anskaffelsessum for [adresse1], [by1], nedsættes til 11.900.000 kr.

Handler mellem interesseforbundne parter skal indgås til priser, som var handlen sket mellem uafhængige parter. Dette fremgår af ligningslovens § 2 stk. 1. Selskabets samlede kapital ejes af selskabets direktør og dennes mor, og handlen er således omfattet af reglerne med hjemmel i ligningslovens § 2 stk. 2.

Men hjemmel i ligningslovens § 2, stk. 5, kan selskabet ved ændringer i ansættelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst i henhold til stk. 1, undgå yderligere følgeændringer (sekundære justeringer) ved at forpligte sig til betaling i overensstemmelse med de i stk. 1, anvendte priser og vilkår.

Det fremgår af ligningsvejledningen 2009 S.F. 2.3.2, at ved overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter skal ejendommen overdrages til en pris, der svarer til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet, hvor bindende aftale er indgået.

Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi. Den tidligere gældende regel om, at ejendommen ved overdragelse mellem hovedaktionær og selskab kunne ansættes til ejendomsværdien med tillæg eller fradrag af 15 % er bortfaldet.

Er den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen.

SKATs ejendomsvurdering har udtalt, at den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på aftale-tidspunktet ikke var fejlbehæftet. Den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering på 11.900.000 kr. kan således lægges til grund som handelspris med hjemmel i ligningslovens § 2, stk. 1.

Selskabets anskaffelsessum for [adresse1] nedsættes derfor til 11.900.000 kr.

I forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten er SKAT fremkommet med følgende bemærkninger:

Der har ikke i forbindelse med sagens behandling ved SKAT været fremlagt dokumentation for, at ejendommen skulle have været mere værd i fri handel end ejendomsvurderingen. De nu fremlagte ejendomsvurderinger fra 2 ejendomsmæglere kan ikke tillægges værdi, da disse er udarbejdet på selskabets bestilling.

Efterfølgende har selskabet den 22. juni 2011 fremsendt klagen over ejendomsvurderingen til SKAT og anmodet om nedsættelse til 4,1 mio. kr.

Som yderligere dokumentation for priser i [by5] Kommune i 1. halvår af 2009 fremsendes udskrift fra SKATs lister vedrørende handelspriser for 1. halvår 2009 sammenholdt med vurderingerne.

Efter at have modtaget Skatteankestyrelsens indstilling til sagens afgørelse har SKAT oplyst, at de kan tilslutte sig, at anskaffelsessummen ansættes til 16.000.000 kr.

Selskabets opfattelse

Anskaffelsessummen skal ansættes til 17.900.000 kr.

Selskabet købte ejendommen fra selskabets hovedanpartshaver og direktør. Ejendommen blev handlet på markedsvilkår efter meget konkret og nøje forhandlinger med alle de eksterne kreditgivere, som var involveret, og dermed udtrykker hele forhandlingen op til handlen, at der er handlet på armslængevilkår.

Ejendommens markedsværdi blev sat professionelt og efter godkendelse af selskabets kreditorer.

Der er intet belæg for at tilsidesætte den faktiske pris og det, der er aftalt mellem de handlende parter.

At der er handlet på armslængevilkår underbygges af, at de involverede kreditorer på begge sider skulle være enige, og med denne kontrolfunktion forelå der slet ikke et skatteudnyttelsesmiljø.

Det var en betingelse for gennemførelsen af handlen, at selskabets bankforbindelse kunne godkende handelsniveauet og handelsprisen, idet man på ingen måde kunne acceptere, at selskabet betalte en for høj pris.

Hovedanpartshaveren havde ikke afgivet kautioner for selskabets eksisterende bankgæld, og derfor var der så meget desto mere fokus fra selskabets bankforbindelse på, at et aktiv ikke blev indkøbt for dyrt for selskabet.

Der blev derfor på forlangende af selskabets kreditgivere indhentet værdiansættelser og rapporter med fastsættelsen af markedsværdien fra to uafhængige mæglere, og det er sket fra de to allermest kendte mæglere henholdsvis [person20] og [virksomhed8]. Disse vurderinger er lagt frem i sagen.

Det var den laveste af de to vurderinger, selskabet anvendte ved overdragelsen af ejendommen.

I forbindelse med SKATs afgørelse har selskabet kontaktet den ene mægler og fået en bekræftelse vedrørende værdiansættelsen af ejendommen og de momenter, som SKAT har inddraget i deres afgørelse vedrørende ejendommens markedsværdi i fri handel. Denne erklæring er fremlagt i sagen.

I december 2008 blev der optaget realkreditlån hos et realkreditinstitut for mere end den værdi, som SKAT har fastlagt i deres afgørelse, hvilket i sig selv tilsiger, at SKAT tager fejl. Udtalelsen fra [finans4] er vedlagt sagen.

Ejendomshandlen blev finansieret ved et realkreditlån på 12.000.000 kr. [finans5] kan ikke oplyse, hvad deres værdiansættelse beløber sig til, men det skal bemærkes, at såfremt der benyttes en forsigtig belåningsgrænse på f.eks. 70 %, vil det svare til en handelsværdi på 17.100.000 kr. Selv med den maksimale belåning på 80 % af værdien, vil det svare til en handelsværdi på 15.000.000 kr. Ifølge realkreditloven må boligejendomme ikke finansieres med over 80 % realkreditlån af realkreditinstitutternes anerkendte valuar.

SKAT har begrundet ændringen af anskaffelsessummen med henvisning til TS-cirkulære 2000-5, og har med sin argumentation forsøgt at tillægge dette cirkulære en betydning, som ikke har lovhjemmel, nemlig at man som udgangspunkt skal bruge den offentlige vurdering som udgangspunkt for værdiansættelse, selvom denne er klart forkert.

Det skal bemærkes, at cirkulæret blev ophævet ved SKR nr. 10406 af 4. december 2007 og således ikke havde retsvirkning på tidspunktet for overdragelsen af ejendommene.

Desuden er formodningen i cirkulæret reelt omvendt og i overensstemmelse med markedsprisprincippet, dvs. at cirkulæret er formuleret med markedsprisen som det rigtige udgangspunkt, men at man i mangel af andet kan falde tilbage på at anvende den offentlige vurdering, hvor den ikke er åbenbart forkert.

Det er således markedsprisen, der er det lovmæssige rigtige udgangspunkt.

En maskinel vurdering, som der her er tale om, der ikke bygger på en besigtigelse af ejendommen, vil som udgangspunkt være fejlbehæftet, idet den ikke tager højde for de faktiske forhold og særlige karakteristika, som gælder for en liebhaverejendom.

SKAT har henvist til salget af de andre ejendomme på samme vej inden for den 5-årig periode. Dette må betegnes som et yderst spinkelt sammenligningsgrundlag, der er helt vilkårligt og usagligt, da de pågældende ejendomme slet ikke er sammenlignelige med [adresse1].

SKAT har blandt andet henvist til, at en anden ejendom var solgt med en noget lavere kvadratmeterpris en måned før, men salget af den ejendom må betegnes som usædvanligt, da salget skete med et tab på 2.245.000 kr. i forhold til erhvervelsen tre år tidligere samt til en pris, der ligger 2.800.000 kr. under den seneste offentlige ejendomsvurdering på overdragelsestidspunktet.

De tre ejendomme, som SKAT henviser til, har alle en markant dårligere beliggenhed, idet to af de tre ligger lige ud til jernbanen. [adresse1] ligger omgivet af tæt bevoksning på tre sider og ned til søen. Der er tale om en arkitekttegnet liebhaverejendom, og derfor ligger det i en helt anden prisklasse end de tre ejendomme, som SKAT har henvist til.

Der er fremlagt kopi af matrikelkort, hvor de tre ejendomme, som SKAT har henvist til samt [adresse1] fremgår. Desuden har selskabet udarbejdet en redegørelse med oplysninger omkring ejendommen m.v., som også er fremlagt.

Hovedanpartshaveren kender kvarteret og ejendommene særdeles godt, hvorfor hans redegørelse samt de fremlagte mæglerrapporter bør tillægges betydning ved bedømmelsen af markedsværdien for ejendommen.

Det er endvidere usagligt og i strid med de forvaltningsretlige principper, at SKAT fremlægger selskabets klage over ejendomsvurderingen som havende betydning i sagen. Selskabet har haft anmodet om aktindsigt, og på trods af dette har selskabet ikke hørt, at SKAT ville anvende klagen i forbindelse med nærværende sag.

Det er således ikke alene i relation til den manglende aktindsigt et problem, når dette forhold bringes frem som sagsakt, men det er også i strid med partshøringsreglen, hvorefter der skal ske høring af alle forhold, som den pågældende borger/selskab ikke kan anses for at være bekendt med indgår i sagen.

Klagen over vurderingen, som SKAT har henvist til, blev afvist af SKAT. Der har således ikke været en sagsbehandling af forholdt omkring klagen. Selskabets grundlag for at klage var alene, at praksis om nedslag med 50 % i den offentlige vurdering for boligregulererede ejendomme burde kunne anvendes. Det var således ikke en klage over en prisdiskussion men et forhold om påberåbelse af en mulig mekanisk nedslagspraksis.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet). Dette fremgår af ligningslovens § 2.

I henhold til SKATs juridiske vejlednings afsnit C.B.3.5.4.3 kan der ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Det må lægges til grund, at salget af [adresse1], [by1], fra selskabets hovedanpartshaver til selskabet er en overdragelse omfattet af ligningslovens § 2.

Det fremgår af sagens materiale, at der i forbindelse med købet af ejendommen blev optaget et realkreditlån på 12.000.000 kr. Det er efterfølgende oplyst fra [finans4], at der i forbindelse med lån til liebhaverejendomme sker en forsigtig værdiansættelse eventuelt kombineret med en lånegrænse under den normale.

Da der således er sket belåning fra et uafhængigt realkreditinstitut på 12.000.000 kr., og dette efter det oplyste må anses for at udgøre en belåning på mindre end den normale belåningsgrænse på 80 % af ejendommens værdi, er det Landsskatteretten opfattelse, at ejendommens markedsværdi kan ansættes skønsmæssigt til 16.000.000 kr., hvilket vil svare til, at der er sket belåning på 75 % af ejendommens værdi.

På baggrund heraf ændres SKATs afgørelse således, at anskaffelsessummen for ejendommen [adresse1], [by1], ansættes til 16.000.000 kr.