Kendelse af 03-12-2014 - indlagt i TaxCons database den 13-03-2015

Klager har anmodet om Bindende svar på:

1a) om ejendommen [adresse1], [by1] kan afstås skattefrit efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da en udstykning vil forringe husets værdi.

1b) om det kun er en del af salgssummen der skal beskattes ved salget, da resten ikke kan udstykkes, hvorfor det vil være urimeligt at beregne beskatningen ud fra hele ejendommens areal.

SKAT har svaret NEJ til begge spørgsmål.

Landsskatteretten stadfæster SKATs svar.

Faktiske oplysninger

Klager ejer sammen med [person1] og [person2] ejendommen [adresse1], [by1] (ejd.nr. [...]).

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] ønskes overdraget mellem parterne [person3] og [person1] som sælgere og [person2] og [person4] som købere.

[person2] ejer allerede 1/3 af ejendommen.

Ejendommen er et sommerhus og har været anvendt til privat benyttelse. Ejendommens grundareal er 7.800 m2.

Grunden er vurderet således pr. 1.1.2011 ifølge Vurderingssystemet:

01 Bygretpris standard 2 144.000 kr. 288.000 kr

02 Kvmpris standard 2.800 180 kr. 504.000 kr

03 Kvadratmeterpris 4.707 62 kr. 291.834 kr

04 Vejareal prisen er 0 293 0 kr. 0 kr

I alt ......: 1.083.800 kr

Af udtalelse af 8. juni 2011 fra [by2] Kommune, Plan og Byg, Team Byg fremgår følgende:

Ejendommen matr.nr. [...1][...] by, [by3] har et grundareal på 7.800 m² heraf er 293 m² vejareal.

Ejendommen er bebygget med et sommerhus.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 02.015.92 for [by1]-[by3] byområde. Lokalplanens §4.3. fastsætter et mindsteareal omkring den eksisterende fredede bolig på matr.nr. [...1] (kortbilag er vedlagt).

Ved udstykning af det resterende areal skal der etableres lovlig vejadgang og mindstegrundstørrelsen er 700 m². Det vurderes at være muligt at frastykke 1-2 parceller fra ejendommen med henblik på opførelse af helårsboliger.

Til brug for sagen har klager anmodet SKATs Ejendomsvurdering om en værdiforringelseserklæring. SKAT har afgivet følgende erklæring 19. december 2011:

Efter besigtigelse af ejendommen den 19. december 2011 er det SKAT – ejendomsvurderings opfattelse, at en udstykning fra ejendommen af en grund eller flere til selvstændig bebyggelse ikke vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restejendommen med den bestående bebyggelse og lokalplanbestemmelse.

Ifølge brev af 8. juni 2011 fra [by2] kommune – Plan og Byg, Team Byg kan der fra ejendommen udstykkes til selvstændig bebyggelse, også selv om der på ejendommen i henhold til lokalplanens bestemmelse, er fastlagt et større areal af grunden som mindste areal omkring den fredede bolig.

Grunden ligger ud til [adresse1] med en facadelængde på ca. 50 meter og med en dybde på godt 145 meter. De ca. 115 meter af grundens dybde er tilknyttet den fredede bygning og kan ikke udstykkes fra boligen.

Huset er placeret ca. 65 meter tilbage på grunden. Grundens bageste areal kan frastykkes ejendommen til selvstændig bebyggelse.

Vi har ved afgørelsen lagt vægt på.

•At ejendommen er beliggende i et eftertragtet område, hvor der i sin helhed er rimelige høje grund- og salgspriser.

•At området primært er små grunde, som svarer til lokalplanens bestemmelser.

•At grundarealet omkring boligen, JF. lokalplanens bestemmelser, er passende stort, således at en udstykning af grundens restareal ikke umiddelbart vil få betydning for restejendommen.

SKATs værdiforringelseserklæring har været påklaget til [Vurderingsankenævnet], som den 15. maj 2014 har truffet følgende afgørelse:

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. nr. 3 skal SKAT lave en erklæring om hvorvidt en evt. udstykning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Vi har, på det foreliggende grundlag, stadfæstet SKATs afgørelse.

Vi er således enige med SKAT i, at en udstykning fra ejendommen ikke vil medføre væsentlig værdiforringelse af den resterende del af ejendommen.

Vi har ved afgørelsen lagt vægt på de planmæssige bestemmelser, samt udtalelse fra [by2] kommune vedrørende udstykningsmuligheder. Der er derudover henset til oversigtsbillede af ejendommen.

Vi har ligeledes vurderet, at en evt. udstykning af grunden, og deraf mulig stigning i trafikken, ikke vil være af sådant et omfang, at det vil forringe den resterende del af grunden. Det bemærkes at ejendommen ligger tilbagetrukket i forhold til [adresse1], og at [adresse2] er en lukket vej.

SKATs afgørelse

Spørgsmål 1:

a) Kan overdragelse ske uden skattepligt, da en udstykning efter såvel sælger som købers mening vil forringe husets værdi (jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1, jf. stk.2.)

b) Subsidiært at det kun er en del af salgssummen der skal beskattes ved salget, da resten ikke kan udstykkes, hvorfor det vil være urimeligt at beregne beskatningen ud fra hele ejendommens areal.

1a)

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk.1.

Det følger af § 8 i ejendomsavancebeskatningslovens, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller

2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. ...”

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.2 gælder reglerne i stk.1 også for sommerhuse og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode hvori denne har ejet ejendomme, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter, § 8, stk.1.

I nærværende sag fremgår det, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] har et vurderet grundareal på 7.800 m². Grunden er bebygget med et sommerhus, der har været benyttet privat. Huset er fredet.

Ifølge udtalelse fra [by2] Kommune den 8. juni 2011 kan der udstykkes 1-2 parceller fra ejendommen til selvstændig bebyggelse.

SKAT [Ejendomsvurdering] har den 19. december 2011 givet afslag på en værdiforringelseserklæring, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1, nr.3 med følgende begrundelse:

•At ejendommen er beliggende i et eftertragtet område, hvor der i sin helhed er rimelige høje grund- og salgspriser.

•At området primært er små grunde, som svarer til lokalplanens bestemmelser.

•At grundarealet omkring boligen, JF. lokalplanens bestemmelser, er passende stort, således at en udstykning af grundens restareal ikke umiddelbart vil få betydning for restejendommen.

Vi skal herefter meddele, at en fortjeneste ved salget af ejendommen ikke er fritaget for beskatning, idet betingelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1, nr. 1-3 inkl. ikke er opfyldt.

Svaret er derfor et nej.

1b)

Det følger af Tinglysningsloven og Udstykningslovens § 2, at begrebet én samlet fast ejendom defineres som:

1.jorder, der i matriklen er opført under ét matrikelnummer eller

2.flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet, dvs., at der ikke kan adskilles uden tilladelse fra matrikelmyndighederne (samnoteret).

Ejendommen [adresse1], [by1] med et grundareal på 7.800 m² er noteret som én samlet fast ejendom.

Det betyder, at når hele ejendommen ikke kan sælges skattefrit, kan en del heraf heller ikke sælges skattefrit. Dette kan sluttes modsætningsvis af Ligningsrådets (nu Skatterådet) praksis afgørelse af 25. september 2000. jf. TfS 2000, 829 LR.

Svaret er derfor et nej.

Klagerens opfattelse

Klagen vedrørende spørgsmål 1 a) er frafaldet og vedrører alene spørgsmål 1b i SKATs svar. Klageren har fremsat påstand om, at en del af ejendommen kan sælges skattefrit.

Spørgsmål 1 b)

Klageren er uenig i SKATs svar på spørgsmål 1 b). Klageren er enig i, at der er tale om én ejendom. Klageren mener imidlertid, at det er urimeligt, at fortjenesten skal beskattes ud fra den samlede grundstørrelse, da det ikke er muligt at dele den store del i flere mindre parceller. Klageren henviser herved til, at der kan udstykkes 1-2 parceller på i alt ca. 1.400 m2 og, at det vil efterlade en resterende stor grund.

Klageren finder heller ikke, at der ud fra afgørelsen i Tfs 2000.829 kan sluttes, at avance ved salg af hele arealet skal beskattes. Klageren mener, at der blot kan sluttes, at hvis en del ikke kan sælges skattefrit, kan hele grunden heller ikke.

Klageren argumenterer således:

Indledningsvis bemærkes, at det er korrekt, at der er tale om én ejendom. Fra denne kan der udstykkes et areal mod nord; hvor stort dette er, er lidt uklart. Der er vedtaget en lokalplan, hvori står at der kan udstykkes 1-2 parceller, hvilket svarer til omkring 1.400 m2. Lokalplanen er dog ikke helt klar, og det areal der kan frastykkes er kun vist på en skitsetegning. Hvis vi antager, at det er korrekt at der kan frastykkes ca. 1.400 m2, betyder det så, at det ikke er muligt at udstykke den resterende del på 6.400 rn2.

Vi mener, det er indlysende urimeligt, at fortjenesten skal beskattes ud fra den samlede grundstørrelse, da det jo netop ikke er muligt at dele den store del i flere mindre parceller. Man kan spørge på den måde, at hvorfor skal vi straffes for, at den resterende grund er tvunget stor jf. lokalplanen?

Et andet problem i svaret er henvisningen til afgørelse TfS 2000, 829. Afgørelse 829 omhandler at hvis en ejendom kan sælges skattefrit, kan en del heraf også sælges skattefrit, og SKATanfører derfor, at når en ejendom ikke kan sælges skattefrit, kan en del heraf heller ikke sælges skattefrit.

Det er imidlertid forkert ud fra en formel logisk betragtning. Man kan ikke konkludere “modsætningsvis” på den måde SKAT gør her. Det eneste der kan konkluderes, er, at hvis en del

ikke kan sælges skattefrit, kan héle grunden det heller ikke. Formelt logisk kan det udtrykkes ved (p = > q) < = > (NOT q = > NOT p). Det SKAT påstår her, er at (p = > q) < > (NOT p = > NOT q), og det er indlysende forkert. Det svarer til udsagnet “Hvis det sner, er det koldt” (ellers ville det være regn og ikke sne) - heraf kan (korrekt) konkluderes, at” Hvis det ikke er koldt, sner det heller ikke”, men ikke (analogt ti! hvad SKAT gør her) “Hvis det ikke sner, er det ikke koldt”.

Et andet problem med henvisningen til afgørelse 829 er, at svaret fra SKAT slet ikke omhandler det, der spørges om. SKAT konkluderer (fejlagtigt som tidligere beskrevet), at hvis en ejendom ikke kan sælges skattefrit, kan en del heller ikke. Men det spørgsmålet omhandlede, var ikke om en del kunne sælges skattefrit, men derimod om det rimelige i at medregne hele den ikke-udstykbare del afgrunden ved beregning af avancen.

Alt i alt må jeg konstatere vedrørende svaret på spørgsmål 2, at dels er konklusionen forkert, dels omhandler den noget andet end det der spørges om. Derudover er det indlysende urimeligt at medregne hele grundstørrelsen ved beregning af avancen. En mere rimelig beregning kunne f.eks. tage udgangspunkt i at den resterende grund kun indgik med mindstestørrelsen for grunde dvs. 700 rn2, således at skat på avancen skulle beregnes ud fra 2.100 m2 /7.800 m2

Landsskatterettens afgørelse

Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 og 2 har følgende ordlyd:

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1)ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m² eller

2)der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller

3) udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

En ejendom defineres skatteretligt med udgangspunkt i det tingsretlige ejendomsbegreb suppleret med begrebets anvendelse i udstykningsloven. Af Den juridiske vejledning afsn. C.H.2.1.2 fremgår således:

Fast ejendom omfattet af loven

Begrebet fast ejendom eller begrebet ejendomsret til fast ejendom er ikke defineret specielt i ejendomsavancebeskatningsloven og heller ikke i forarbejderne til loven. Ved afgrænsning af begrebet tages der derfor udgangspunkt i det tingsretlige ejendomsbegreb suppleret med begrebets anvendelse i udstykningsloven og i ejerlejlighedsloven. Afgrænsningen af fast ejendom i forhold til løsøre sker på baggrund af begrebernes anvendelse i relation til afskrivningsloven og vurderingsloven.

I tinglysningsloven tages der udgangspunkt i ejendommens matrikelnummer. Det svarer til ejendomsbegrebet i udstykningsloven, hvor begrebet en samlet fast ejendom defineres som:

¦Jorder, der i matriklen er opført under ét matrikelnummer

¦Flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes samlet, dvs., at de ikke kan adskilles uden tilladelse fra matrikelmyndighederne (samnoteret).

Landbrugsejendomme består således typisk af arealer med forskellige matrikelnumre, der er samnoterede i matriklen. Ejendommen fremstår som en samlet ejendom. Sådanne ejendomme anses derfor også som én samlet fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Ejendommen, [adresse1], [by1] er vurderet som et sommerhus med et grundareal på 7.800 m2. Ejendommen har været benyttet til private formål i ejerperioden.

Det følger af udtalelsen af 8. juni 2011 fra [by2] kommune, at der fra ejendommen kan ske udstykning af grund til selvstændig bebyggelse. Det følger videre af afgørelsen af 15. maj 2014 fra [Vurderingsankenævnet], at udstykning ikke vil medføre væsentlig værdiforringelse af den resterende del af ejendommen.

Klageren har alene påklaget SKATs svar på spørgsmål 1b. Det er klagerens opfattelse, at avanceopgørelsen kan opdeles således, at en del af grunden kan sælges skattefri.

Landsskatteretten bemærker, at ejendommen er opført under ét matrikelnummer og ejendommen sælges som sådan. Ved opgørelse af ejendomsavancen er der således tale om én samlet fast ejendom, der skal behandles skattemæssigt ens efter ejendomsavancebeskatningsloven. Avancen kan således ikke opdeles i 2 dele. Der kan henvises til Landsskatterettens afgørelse af 9. oktober 1997 (Tfs. 1998.75), hvor en klagers påstand om, at 2 særskilt matrikulerede ejendomme skulle opfattes som en samlet ejendom således, at begge ejendomme kunne sælges skattefrit, ikke blev taget til følge. Der kan videre henvises Ligningsrådets afgørelse af 25. september 2000. jf. TfS 2000, 829 LR, hvor Ligningsrådet afgjorde, at salg af en del af en ejendom kunne ske skattefrit fordi den samlede ejendom var omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs svar.