Kendelse af 25-10-2016 - indlagt i TaxCons database den 21-01-2017

Faktiske oplysninger

Klageren og klagerens ægtefælle købte ved slutseddel af 30. oktober 2005 hver 12,5 % af ejendommen [adresse1], [by1] Ejendommen blev overtaget den 1. juli 2006.

Der var i alt 6 ejere i I/S Interessenterne ejede ikke de lejligheder, de boede i, men ejede hver en andel af hele ejendommen, svarende til deres interessentskabsandel og boede selv i lejlighederne på 1.-4. sal i hovedbygningen.

Interessenterne blev beskattet af en husleje, der var fastsat med udgangspunkt i brev af 6. september 2000 fra [by1]s Skatteforvaltning. Huslejen blev indeksreguleret hvert år og for indkomståret 2009 var huslejen beregnet til 316 kr. pr. m².

Ejendommen [adresse1] består af 2 bygninger, der jf. BBR-oplysningerne kan specificeres således:

Bygning 1: [adresse1] (hovedbygning), 5-etagers ejendom opført i 1897 med et samlet bygningsareal på 1815 m², heraf boligareal på 1732 m².

Stuetagen lejlighed på 280 m² (udlejet)1- 4. sal på hver 363 m² (beboet af interessenterne i [adresse1] I/S)

Kælder på 226 m², registreret med benyttelse til andet fritidsformål (hobbyrum)

Kælder på 114 m², registreret med benyttelse til andet fritidsformål

Bygning 2: [adresse2] (baghus), 2-etagers ejendom opført i 1897, registreret som transport- og garageanlæg.

Stuen 1- 3, erhvervsareal på 84 m² (3 garager)

1. sal på 80 m², boligareal (viceværtlejlighed - udlejet)

Øvrigt areal 10 m²

Ejendommens skattemæssige resultat blev hvert år opgjort med udgangspunkt i årsrapporten for ejendomsinteressentskabet [adresse1].

Klagerens andel af resultatet efter renter var i årene 2008-2009 selvangivet som anden kapitalindkomst med følgende beløb:

Indkomståret 2008: -21.847 kr.

Indkomståret 2009: 11.224 kr.

I indkomstårene 2006 - 2009 var der selvangivet udgifter til reparation og vedligeholdelse for ejendomsinteressentskabet [adresse1] med følgende beløb:

Indkomståret 2006: 167.331 kr.

Indkomståret 2007: 181.397 kr.

Indkomståret 2008: 497.000 kr.

Indkomståret 2009: 253.336 kr.

Udgifterne til vedligeholdelse i indkomståret 2008 på i alt 497.000 kr. kan specificeres således:

SKAT har ikke godkendt fradrag for alle udgifterne. For følgende udgiftsposter har SKAT godkendt fradrag for vedligeholdelsesudgifter i indkomståret 2008 svarende til 25 % af den årlige lejeindtægt:

Udgifterne til vedligeholdelse i indkomståret 2009 på i alt 253.336 kr. kan specificeres således:

SKAT har ikke godkendt fradrag for alle udgifterne. SKAT har godkendt et forholdsmæssigt fradrag i indkomståret 2009 ud fra en skønnet levetid på 25 år for følgende udgiftsposter:

Der foreligger en kopi af notat udarbejdet af [virksomhed1] ApS den 11. juli 2008 vedr. tv-inspektion af kloak og gennemgang af rapport og film, hvoraf følgende fremgår:

”Tv-inspektion af kloak er udført 19.06.2008 af [virksomhed2] ApS.

Generelle bemærkninger

Størstedelen af kloaksystemet vurderes at være oprindeligt og i generel ringe stand.

Kloaksystemet er sammensat af flere forskellige rørtyper (glaserede lerrør, støbejern, beton og PVC) og det bærer således præg af at være repareret flere gange.

Konstaterede fejl

Der er konstateret et forholdsvist stort antal fejl ved værdi ”3” (stor værdi) i form af rørbrud og forskudte/åbne samlinger samt forekomst af faste aflejringer. Fejl

Fejl af denne kategori forekommer i hele kloaksystemet, dog koncentreret i området omkring Brønd 3 (BR3) og Brønd 2 (BR2) samt på strækningen ved den mindre gårdbygning.

Fejl med værdi ”3” er ikke akutte, men bør udredes inden for den nærmeste fremtid (0-2 år).

Der er tillige konstateret en række fejl med værdi ”2” (middel værdi).

Fejl med værdi ”2”, som ligger tæt på fejl med værdi ”3”, anbefales udbedret samtidigt med, at der alligevel skal graves op for fejl ”3”.

Isolerede tilfælde af fejl med værdi ”2” udbedres, hvis de giver anledning til problemer som opfugtning og/eller vandindtrængning.

Tv-inspektion af visse delstrækninger har ikke kunnet foretages, fordi faste aflejringer har forhindret kameraet i at komme frem i rørene. Aflejringerne skal fjernes og de resterende strækninger bør tv-inspiceres, evt. ed en mere simpel metode, end at få hele udstyret med spulevogn og tv-inspektionsvogn ud igen.

Strækningen fra 4F – F1 ses ikke at være i brug og bør derfor afblændes forskriftsmæssigt. Rist på brønd 4C er konstateret defekt og skal udskiftes.”

Med hensyn til sondringen mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter har repræsentanten i mail af 23. september 2011 til SKAT oplyst følgende:

”(...) I referat af ejermøde fra tirsdag den 18. september 2007, fremgår følgende:

”arbejdet med identifikation af og afhjælpning af fugtproblemer i stueetagen besluttedes udsat til 2008, og at formanden havde været i fornyet kontakt med den rådgivende ingeniør om problemet med fugt i væggene i stueetagen”.

I 2007 konstateredes fugt i viceværtlejligheden, hvilket nødvendiggjorde, at der i regnskabsåret 2008 blev udskiftet toilet på grund af vandudsivning, reparation og udskiftning af gulvets bjælker, samt reparation af kloaknettet. For vor klient anses omkostningerne til nævnte vedligeholdelse som vedligeholdelse af en pludselig opstået skade.

I henhold til endeligt skøde af 17. maj 2006 har sælgerne oplyst til vor klient som køber, at der sælgerne bekendt ikke har været konstateret eller afhjulpet skader på grund af råd eller svampe- og insektangreb og at der sælgerne bekendt ikke findes skjulte fejl eller mangler ved det solgte. Det kan ligeledes oplyses, at vor klient har ved køb af 1/4 af ejendommen i 2006 ikke fået nedslag i købsprisen for de nævnte omkostninger.”

Klagers repræsentant har i mail af 14. januar 2012 oplyst til SKAT, at der ikke var udbetalt nogen forsikrings- eller erstatningssum fra forsikringsselskabet, da der ikke var opstået svampeskader i forbindelse med konstateringen af fugt i viceværtlejligheder, og der ifølge repræsentanten havde været tale om, at skaden var opstået ved langsom udsivning af vand, på grund af en lækage, som man ikke havde været opmærksom på.

SKATs afgørelse

SKAT har anset en del af de fratrukne udgifter til vedligeholdelse af ejendom for at være ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

SKAT har begrundet afgørelsen med følgende:

”Det er muligt at det for ejendommen som helhed, er tale om opsat vedligeholdelse over en 10 års periode, men vedligeholdelsen skal skattemæssigt bedømmes i forhold til ejertiden og ejendommens stand ved dit køb i 2006. Udgifter til at bringe ejendommen i bedre stand end ved købet, er forbedringsudgifter.

Din revisors argumenter modtaget i mail af 21. maj 2012 indeholder ikke nye oplysninger til brug for sagen, og har ikke fået os til at skifte mening om sagen.

2008

Din og din ægtefælles andel af udlejningsejendommen [adresse1] er overtaget pr. 1/7 2006. Du er derfor omfattet at procentreglen for nyerhvervede ejendomme for 2008, som er 3 ejerår.

Grundlaget for beregning af de 25 % er de samlet årlige lejeindtægter. Altså reel udlejningsindtægt samt beskattet lejeindtægt.

Fradrag for vedligeholdelsesudgift er beregnet således:

Godkendt fradrag for vedligeholdelsesudgift 12,5 % af kr. 142.242 = 17.780.

Der er for indkomståret 2008 selvangivet fradrag for vedligeholdelsesudgifter med mere end 25 % af den årlige lejeindtægt.

For meget fratrukket anset for ikke fradragsberettiget forbedringsudgift. Ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter 12,5 % af kr. 354.758 = kr. 44.344. jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e og arbejdsregel for nyerhvervede ejendomme fastsat af ligningsrådet.

Indkomsten forhøjes med 44.344 kr.

2009

Af de afholdte udgifter på i alt kr. 253.336 for 2009 er kr. 66.372 vurderet at være 100 % vedligeholdelsesudgifter ud fra udgifternes art.

Det er SKATs vurdering, at afholdt udgift til udskiftning af toilet, reparation og udskiftning af gulvets bjælker, samt reparation af kloaknettet kr. 186.964 ikke er 100 % vedligeholdelsesudgift opstået efter din overtagelse af del af ejendommen, men derimod afholdt for at bringe ejendommen i bedre stand end ved erhvervelsen.

At afholdelse af udgifterne har været strengt nødvendigt, som følge af ejendommens almindelige tilstand, gør den ikke til en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.

Der er ved vurderingen henset til, at der ikke er tale om en pludselig opstået skade pga. vejrliget, men derimod en skade, som er opstået ved langsom udsivning af vand. Udgifter til istandsættelse efter en vandskade kan ikke trækkes fra som vedligeholdelsesudgift.

Der er endvidere henset til at det er oplyst, at der allerede i 2007 konstateres fugt, og der ikke er forsikringsmæssig dækning for skaden.

Udgiften er vurderet til at være både vedligeholdelses- og forbedringsudgift, og der skal således foretages en deling af udgifterne på fradragsberettiget vedligeholdelsesudgifter og ikke fradragsberettiget forbedringsudgifter.

Fordeling foretages med udgangspunkt i jeres ejertid i forhold til samlede levetid for bygningsdelene.

Der er ved skønnet over de enkelte bygningsdeles levetid taget udgangspunkt i SK-meddelelse af 19/3 2001. Kopi er tidligere fremsendt.

Udgifterne er skønnet at have forskellige levetider, spænder fra 15 år til 30 år. Se tidligere fremsendt opgørelse. Der er derfor valgt en gennemsnits levetid på 25 år.

Jeres ejertid i 2009 er 4 år. Din ejerandel af ejendommen 12,5 %.

Selvangivet vedligeholdelsesfradrag 12,5 % af kr. 253.33631.667 kr.

Godkendt vedligeholdelsesudgift 12,5 % af kr. 66.372-8.297 kr.

Udgift med 25 års levetid: 12,5 % af 4/25 af kr. 186.964-3.739 kr.

Udgift anset for at være ikke fradragsberettiget forbedringsudgift 19.631 kr.

jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e.

Indkomsten forhøjes med 19.631 kr. ”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at de direkte udgifter til reparation og vedligeholdelse har udgjort 57.696 kr. for indkomståret 2008 og 22.144 kr. for indkomståret 2009.

Klagerens repræsentant har endvidere fremsat påstand om, at den fradragsberettigede del af de øvrige afholdte udgifter har udgjort 139,75 kr. for indkomståret 2008 og 196,20 kr. for indkomståret 2009.

Repræsentanten har begrundet klagen med følgende:

”2. Fradrag for afholdte omkostninger

Vi bemærker indledningsvist, at der i perioden fra 2001 til 2010 er afholdt udgifter til reparation og vedligeholdelse af ejendommen med i alt 1.804.300 kr., hvilket svarer til cirka 35 % af periodens husleje, jf. vedlagte oversigt over udgifterne i perioden (bilag 1). En vedligeholdelsesprocent i denne størrelsesorden synes ikke unormalt stor, når der henses til, at der er tale om en mere end 110 år gammel ejendom, hvor afholdelse af udgifter til reparation og vedligeholdelse af en vis størrelse er forventeligt.

Vi bemærker endvidere, at de gennemførte reparationsarbejder ikke, som anført af SKAT, har medført en forbedring af ejendommen. Til støtte herfor kan det oplyses, at reparationerne ikke anses som forbedringer i lejelovens forstand og derfor ikke giver grundlag for en lejeforhøjelse, hvilket ellers normalt er tilfældet ved forbedringer.

SKAT har for så vidt angår indkomståret 2008 med henvisning til procentreglen for nyerhvervede ejendomme anført, at vores kunder alene kan fratrække udgifter til vedligeholdelse med 25 % at den årlige lejeindtægt. Vi er ikke enige med SKAT.

Af SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.4.4, fremgår det, at procentreglen for nyerhvervede ejendomme alene er en administrativ, fastsat skønsregel, der konkret kan fraviges når omstændighederne taler derfor. Det fremgår endvidere, at “afholdte udgifter til forbedring af skader på en ejendom, der er opstået efter erhvervelsen, kan fratrækkes fuldt ud ved indkomstopgørelsen samtidig med, at der fratrækkes afholdte udgifter til vedligeholdelse efter procentreglen”.

På baggrund heraf er det vores opfattelse, at den del at de afholdte udgifter, der vedrører reparation at skader på ejendommen opstået i vores kunders ejertid kan fratrækkes fuldt ud ved indkomst- opgørelsen.

2.1. Omkostninger afholdt til rådgivende ingeniør i 2008 og 2009

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger til rådgivende ingeniør med i alt 68.955,32 kr., jf. vedlagte bilag 2-7. Omkostningerne vedrører dels undersøgelse af fugtproblemer, herunder indvendig og udvendig besigtigelse at ejendommen og tv-inspektion af ejendommens kloaksystem, dels udarbejdelse af notat og tegningsmateriale på baggrund at de foretagne undersøgelser til brug for reparation at skaderne.

Da det i 2007 blev konstateret, at væggene ud mod vejen og ud mod gården i ejendommens hovedbygning var plaget at fugt, kontaktede ejerkredsen det rådgivende ingeniørfirma [virksomhed1] ApS (herefter [virksomhed1]) og anmodede om besigtigelse at ejendommen med henblik på at tinde årsagen til fugtproblemerne.

Væggen ud mod gården er placeret tæt på en brønd til ejendommens kloaksystem, og man frygtede derfor, at fugtproblemerne skyldtes utætheder i ejendommens kloaksystem. En opgravning at jorden ved væggen ud mod gården afslørede, at jorden var fugtig. Det blev besluttet at iværksætte yderligere undersøgelser at ejendommens brønd- og kloaksystem for at finde årsagen til vandudsivningen.

Ejendommens kloaksystem blev gennemfotograferet ved en tv-inspektion, som viste, at der var skader på visse dele at kloaksystemet i form at knækkede og sammenfaldne rør, jf. den udarbejdede rapport fra [virksomhed1] (bilag 8).

SKAT har alene anset en del at de afholdte omkostninger til [virksomhed1] som fradragsberettiget, da det er SKATs opfattelse, at en andel at udgifterne vedrører forbedring at ejendommen.

Af SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, fremgår det, at “udgifter, der bringer ejendommen i bedre stand end ved erhverve/sen, anses skattemæssigt for forbedringsudgifter, der ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens regler”. Omvendt karakteriseres vedligeholdelsesudgifter på udlejningsejendomme i Ligningsvejledningen erhvervsdrivende 2011, afsnit E.K.2.3, som “udgifter, der ikke bringer ejendommen i bedre stand end ved udlejningens påbegyndelse”.

Da omkostningerne til [virksomhed1] alene vedrører undersøgelse at årsagen til fugtskaderne på ejendommens hovedbygning, og eftersom arbejdet ikke kan anses for at have medført en forbedring at ejendommens tilstand, er omkostningerne efter vores opfattelse fradragsberettigede som en almindelig driftsomkostning i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Der er således ikke tale om, at udgifterne til [virksomhed1] har medført en forbedring at ejendommen.

2.2. Reparation at skader på ejendommens kloaksystem

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger med i alt 452.799,64 kr. i forbindelse med reparation at skader på ejendommens kloaksystem, jf. vedlagte bilag 9-13.

Den gennemførte tv-inspektionen at ejendommens kloaksystem viste, som nævnt, at der var skader på visse dele at kloaksystemet i form af knækkede og sammenfaldne rør.

I rapporten fra [virksomhed1] blev det konkluderet, at fugtproblemerne skyldtes udsivning af vand fra kloakken, og at en reparation af de konstaterede skader var nødvendig for at stoppe yderligere vandudsivning.

Som følge heraf igangsatte man i 2008 arbejdet med reparation af skaderne på kloaksystemet. Der blev alene foretaget reparation af skadede eksisterende rør. Arbejdet indebar således ikke en udskiftning af kloakken eller ny rørlægning.

Af SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, fremgår det, at “I visse tilfælde kan udgifter til udbedring at skader, der er opstået i den nuværende ejers ejertid, anses for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter”.

Dette følger endvidere af Landsskatterettens afgørelse i LSRM 1962, 58, hvor Landsskatteretten fandt, at en dybdeboring i en brønd på klagerens ejendom til genoprettelse af vandtilførslen var en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift. Landskatteretten lagde i afgørelsen vægt på, at der ikke med brøndboringen fra ejerens side var tilsigtet nogen udvidelse af installationerne, men alene en genopretning af den eksisterende vandtilførsel. Vi henviser endvidere til Landskatterettens afgørelse i LSRM 1977, 191, hvor Landskatteretten tilsvarende fandt, at udgifter afholdt til brøndboringer med henblik på at fremskaffe samme vandmængde som hidtil måtte anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter.

I den foreliggende sag, vedrører omkostningerne tilsvarende tiltag, der skal bringe kloaksystemet i samme stand som før skaderne, ligesom ejerne med reparationen ikke har tilsigtet en omlægning eller udvidelse af den eksisterende rørlægning.

På denne baggrund er det vores opfattelse, at de afholdte omkostninger til reparation af skaderne skal anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, eftersom det udførte reparationsarbejde ikke har medført en forbedring af ejendommen, jf. SKATs Juridiske vejledning, afsnit C.H.3.2.3.4, samt Landskatterettens afgørelser i LSRM 1962, 58 og LSRM 1977, 191.

Vi bemærker afslutningsvis, at størrelsen af de afholdte udgifter til reparation af skaderne på kloak- systemet ikke kan føre til et andet resultat. Reparation af kloaksystemer er generelt omkostningstung, og der er således intet usædvanligt ved størrelsen af de afholdte udgifter.

2.3. Udskiftet varmerør

Der er i 2009 afholdt omkostninger med i alt 9.810 kr. til nedlægning af nyt varmerør mellem ejendommens forhus og baghus, jf. vedlagte bilag 14.

Vi er enige i, at omkostningen til nyt varmerør skal indgå i ejertidsfordelingen, da nedlægningen heraf udgør en forbedring af ejendommen.

2.4. Reparation af badeværelse og udskiftning af toilet i baghuset

Der er i 2008 og 2009 afholdt omkostninger til reparation af badeværelse og udskiftning af toilet i viceværtlejligheden i ejendommens baghus med i alt 106.898,75 kr., jf. bilag 15-20. Omkostningerne fordeler sig som følger:

Udskiftning af toilet kr. 5.555,00

Udskiftning af 30L VVB kr. 3.761,25

Reparation af badeværelsesgulv kr. 3.718,75

Udskiftning af gulvafløb kr. 6.393,75

Reparation af rådskade kr. 87.470,00

I alt kr. 106.898,75

Vi bemærker at, toilet og badeværelse er beliggende i separate rum i hver sin ende af baghuset, og at der derfor ikke er sammenhæng mellem udskiftningen af toilettet og reparationen af badeværelsesgulvet, herunder rådskade.

SKAT har alene anerkendt fradrag for en del af de afholdte omkostninger ud fra et ejertidsfordelingsprincip. Vi er enige med SKAT i, at omkostningerne til udskiftning af toilet og varmtvandsbeholder skal indgå i ejertidsfordelingen, da der sker udskiftning af gammelt med nyt.

Vi er imidlertid ikke enige med SKAT i, at omkostningerne til reparation af badeværelsesgulv, herunder udskiftning af gulvafløb, som var en nødvendig konsekvens af reparationen, og rådskade skal indgå i ejertidsfordelingen, da der ikke herved er sket en forbedring af ejendommen.

I forbindelse med andet vedligeholdelsesarbejde blev det i 2008 konstateret, at der var fugt under gulvet i badeværelset i viceværtlejligheden, hvilket ifølge vvs-manden skyldtes utætheder i gulvet, hvor vandet kunne sive ned.

Man engagerede derfor en murermester til at reparere gulvet. Under dette arbejde blev det konstateret, at bjælkerne under badeværelsesgulvet var angrebet af råd, og arbejdet blev standset, jf. vedlagte bilag 17.

[virksomhed3], som på daværende tidspunkt, var i gang med at reparere kloaksystemet, besigtigede badeværelset og reparerede skaden, jf. bilag 19 og 20.

Da omkostningerne vedrører reparation af en skade opstået i ejertiden, er det vores opfattelse, at omkostningerne forbundet hermed kan fratrækkes fuldt ud ved indkomstopgørelsen.

2.5. Reparation af faldstamme

Der er i 2008 afholdt omkostninger til reparation af faldstammen mellem 2. og 3. sal i ejendommens hovedbygning med i alt 16.186,25 kr., jf. vedlagte bilag 21.

Af Ligningsvejledningen erhvervsdrivende 2011, afsnit E.K.2.4, fremgår det, at “fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter er herefter normalt sådanne udgifter, der er en følge at almindelig slid og ælde i ejertiden”.

Da der alene er tale om en reparation af en del af den eksisterende faldstamme (af hvilke der er flere), som følge af utætheder på grund af tæring, må dette anses som en følge af almindeligt slid og ælde. Den afholdte reparationsomkostning skal derfor efter vores opfattelse godkendes som en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.

2.6. Sammenfatning

Nedenstående skemaer viser sammenfattende, hvordan ovennævnte omkostninger efter vores opfattelse skal behandles skattemæssigt. For så vidt angår den del af omkostningerne, der har medført en forbedring af ejendommen, er vi enige med SKAT i, at der ved opdelingen af omkostningerne i en vedligeholdelsesdel og en forbedringsdel kan anvendes en skønsmæssig gennemsnitlig levetid på 25 år.

Indkomståret 2008

Indkomståret 2009

(...)

Bilagsoversigt:

Vi vedlægger følgende bilag:

1. Bilag 1: Oversigt over udgifter til reparation og vedligeholdelse af ejendommen i perioden

2001-2010

2. Bilag 2-7: Faktura vedrørende rådgivende ingeniør

3. Bilag 8: Rapport fra rådgivende ingeniør [virksomhed1]

4. Bilag 9-13: Faktura vedrørende reparation af kloak

5. Bilag 14: Faktura vedrørende nyt varmerør

6. Bilag 15-20: Faktura vedrørende badeværelse og toilet i viceværtlejligheden

7. Bilag 21: Faktura vedrørende reparation at faldstamme”

Klagerens repræsentant har sendt følgende bemærkninger til sagen:

Klagerens repræsentant har vedlagt bilagene 22 – 27 til bemærkningerne. Heraf fremgår tegninger over kloak, observationer fra [virksomhed2] ApS, et tilbud om arbejde fra [virksomhed4], et tilbud fra [virksomhed3] og tegninger m.v. fra [virksomhed1] ApS.

Bemærkninger til sagsfremstillingen fra klagerens repræsentant

”Vi har modtaget Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og forslag t il afgørelse af 4. maj 2016 i sagerne 12-0272679 og 12-0272678 vedrørende vores klienter, [person2] og [person3].

Skatteankestyrelsen foreslår, at klagerne stadfæstes.

Vi henviser idet hele til tidligere fremsendte påstande og anbringender - alle indsigelser fastholdes. Vi skal derfor bede Skatteankestyrelsens sagsbehandler om at genoverveje forslagene.

Vi skalanmode om retsmøde, såfremt Skatteankestyrelsens forslag t il afgørelse ikke ændres til fuldt ud medhold for vores klienter.

Ad renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør

I 2007 blev det opdaget, at der var opstået fugtproblemer i ejendommen [adresse1], [by1] Ved efterfølgende kontrol blev det konstateret, at fugtproblemerne skyldtes vandudsivning fra kloakken. Det blev ligeledes konstateret, at for at stoppe yderligere vandudsivning, var det en nødvendighed at foretage reparation af kloakskaderne.

Fugtproblemerne blev opdaget, da vores klienter havde ejet ejendommen i to år og idet 3. ejerår påbegyndtes vedligeholdelsesarbejdet i forbindelse med kloakken.

Hensigten med reparationen af kloaknettet var at fastholde den allerede eksisterende og foreliggende kloaklednings kapacitet. I forbindelse med kloakarbejdet blev der på ingen måder foretaget en udvidelse af kloaknettets for løb eller arbejde, som gav kloaknettet større funktionalitet/kapacitet.

Vi fastholder, at den påberåbte praksis for så vidt angår brønde, dvs. også underjordiske vandtilslutninger - meget klart foreskriver, at udgifter til at genoprette vandtilførslen fra defekt brønd anerkendes at være fradragsberettigede udgifter, så længe der ikke derved etableres en øget kapacitet.

Udgifterne vedrørende kloakken har ikke udvidet kapaciteten af ejendommens kloaknet men blot sikret, at den kapacitet, der hele tiden har været, blev opretholdt.

Vi anmoder derfor om, at Skatteankestyrelsen genovervejer sit forslag på dette punkt - for årene 2008 og 2009.

Ad badeværelse

Vi henviser til vores skrivelse af 29. august 2012 t il SKAT samt skrivelse af 4. februar 2016 t il Skatte ankestyrelsen og fastholder i den forbindelse, at der er tale om skader opstået i vores klienters ejertid.

Ad faldstamme

Vores klienter [person2] og [person3] har boet i ejendommen siden 2006. I 2008 havde vores klienter boet i ejendommen i to år. Det er tidligere oplyst, at der er tale om utætheder i faldstammen som følge af tæring. Utætheden må anses som en følge af almindeligt slid og ælde. Der er ikke tale om en totaludskiftning af faldstammerne i ejendommen. Efter det oplyste fra vores klienter, er der 18-20 meter faldstamme i ejendommen, og der er alene udskiftet tre meter.

Ejendommen sættes derfor slet ikke i bedre stand, end den var forinden vores klienters tilflytning. Reparationen af de tre meter faldstamme ud af de 18-20 meter, kan slet ikke medføre nogen værdiforøgelse af ejendommen.

Dette ville kun med rimelighed kunne hævdes, såfremt hele faldstammen var blevet udskiftet. En ny ejer vil med tiden alligevel skulle udskifte alle 18-20 meter faldstamme, den dag levetiden fysisk faktisk er opbrugt, og der vil det for sagen relevante tre meter stykke faldstamme slet ikke repræsentere en værdi.

Der er derfor alene tale om et reparationsarbejde vedrørende en lille del af et større og i øvrigt fortsat velfungerende faldstammesystem i ejendommen.

EY fastholder derfor, at den afholdte reparationsomkostning bør anses og godkendes som en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift.”

Landsskatterettens afgørelse

Udgifter, der anvendes til at sætte et formuegode i samme stand, som det var ved anskaffelsen, kan trækkes fra som vedligeholdelsesudgifter efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e. Det er en forudsætning, at der er tale om udgifter, der vedrører aktiver, hvis udbytte skal medregnes ved indkomstopgørelsen.

Det er kun udgifter, der ikke forbedrer aktivet i forhold til den stand, det var i, da den skattepligtige erhvervede det, der kan trækkes fra. Det skyldes, at udgifter, der er anvendt til forbedring, ikke er fradragsberettigede. Det fremgår af statsskattelovens § 6, stk. 2.

Højesteret har tilsluttet sig skattemyndighedernes praksis om, at de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter må ses i forhold til ejendommens tilstand ved den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen. Se Højesterets dom i UfR 1958, 1173 HRD.

Herefter anses udgifter, der er medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, hvorimod udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse, anses for ikke fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Det betyder også, at udgifter til udbedring af skader, opstået i ejertiden, er fradragsberettigede. Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 13. august 2002, offentliggjort i SKM2002.432.LSR. Det er ikke afgørende, om der er tale om en pludselig opstået skade, eller om skaden er opstået over længere tid, men derimod om skaden er opstået i ejertiden.

Der skal således ske en skatteretlige sondring af de afholdte udgifter mellem udgifter, der er afholdt til vedligeholdelse, og udgifter der er afholdt til forbedring, herunder udgifter, der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen.

For nyerhvervede udlejningsejendomme, herunder udlejede lejligheder, kan der i almindelighed i de 3 første ejerår godkendes et fradrag på 25 % af den årlige lejeindtægt. Der er tale om en administrativ fastsat skønsregel for opgørelsen af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter, som gælder de første 3 ejerår, og som begynder på det tidspunkt, hvor ejendommen er erhvervet. Procentreglen er en formodningsregel, hvilket betyder, at reglen kan fraviges i konkrete situationer, hvor omstændighederne taler for det. Udgifter til udbedring af skader, der er opstået efter erhvervelsen, vil kunne fratrækkes fuldt ud samtidig med fradrag for vedligeholdelsesudgifter efter procentreglen. Der henvises til Den juridiske Vejledning 2016-1, afsnit C.H.3.2.3.4.4.

Klageren og klagerens ægtefælle har hver ejet 12,5 % af den samlede ejendom siden den 1. juli 2006.

Indkomståret 2008

Renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør

Det fremgår af rapporten fra [virksomhed1], at der er udført TV-inspektionen den 19. juni 2008 af [virksomhed2]. Heraf fremgår, at størstedelen af kloaksystemet vurderes at være oprindeligt og i generel ringe stand, og at kloaksystemet er sammensat af flere forskellige rørtyper, og at det bærer præg af at være repareret.

Det fremgår videre af rapporten fra [virksomhed1], at der er konstateret fejl på kloaksystemet i form af rørbrud og forskudte/åbne samlinger samt forekomst af faste aflejringer. Det er anført, at fejlene ikke er akutte, men at de bør udbedres indenfor 0 – 2 år. Der er også konstateret andre fejl, som er anbefalet udbedret samtidigt med, at der alligevel skulle graves op.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at det på den baggrund må antages, at nedslidningen af kloaksystemet er sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse af ejendommen.

Herefter må udgifter til udgifter til renovering af kloaksystemet, herunder udgifter til den rådgivende ingeniør, dels anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels anses for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved klagerens erhvervelse. Klageren har i året 2008 ejet ejendommen i 3 år.

Afløbsledninger skønnes normalt at have en levealder på 30 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987. SKAT har dog for indkomståret 2009 godkendt en gennemsnitslevetid på 25 år for afløbsledninger, hvilket herefter lægges til grund også for indkomståret 2008.

Der kan herefter som udgangspunkt godkendes fradrag for 3/25 af klagerens andel af udgifterne eller 3/25 af (5.975 kr. + 37.500 kr.) eller 5.217 kr. for indkomståret 2008.

Et retsmedlem finder, at de konkrete udgifter til renovering af kloak alene måtte være vedligeholdelsesudgifter, hvorfor der er fuldt fradrag for disse udgifter.

Der træffes afgørelse ud fra stemmeflertallet.

Badeværelse

Det fremgår videre af klagen, at der i 2008 er foretaget reparation efter en rådskade, at der er udskiftet et gulvafløb, og at der er foretaget en reparation af badeværelsesgulv, hvor der samtidig er ilagt gulvvarme.

Det er oplyst, at VVS manden [person4] har udtalt, at fugten i gulvet i badeværelset i baghuset skyldes utætheder i gulvbelægningen, hvor vandet kunne sive ned. Murerfirmaet konstaterede herefter, at der var råd i de underliggende bjælker, og at der skulle ske en renovering af betondækket i etageadskillelsen.

Der lægges på den baggrund til grund, at udskiftningen af de underliggende bjælker og renoveringen af etageadskillelsen skyldes nedsivning af vand fra utætheder i gulvbelægningen.

Det er ikke imidlertid ikke dokumenteret, at skaden, der skyldes nedsivning af vand, er sket i klagerens ejertid.

Herefter må udgifter til udskiftningen af de underliggende bjælker og renoveringen af etageadskillelsen dels anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels anses for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse. Klageren har i 2008 ejet ejendommen i 3 år.

De underliggende bjælker og etageadskillelsen skønnes normalt at have en levealder på 60 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987.

Der kan på den baggrund som udgangspunkt godkendes fradrag for 3/60 af klagerens andel af udgifterne eller 3/60 af (799 kr. + 465 kr. + 10.933 kr.) eller 610 kr. for indkomståret 2008.

Faldstamme

Det fremgår videre af klagen, at der er udskiftet en faldstamme igennem etage mellem 2. og 3. sal.

Klageren har oplyst, at faldstammen fra køkkenvasken var utæt på grund af tæring, således at et stykke af den samlede faldstamme måtte skæres ud og udskiftes.

Tre retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at det på den baggrund må antages, at tæringen af faldstammen er sket over flere år, herunder før klagerens erhvervelse af ejendommen.

Herefter må udgifter til faldstamme dels anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels anses for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved den skattepligtiges erhvervelse. Klageren har i 2008 ejet ejendommen i 3 år.

Faldstammer og andre rørinstallationer skønnes normalt at have en levealder på 30 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987.

Der kan på den baggrund som udgangspunkt godkendes fradrag for 3/30 af klagerens andel af udgifterne eller 3/30 af 2.023 kr. eller 243 kr. for indkomståret 2008.

Et retsmedlem finder, at de konkrete udgifter til udskiftning af faldstamme alene måtte være vedligeholdelsesudgifter, hvorfor der er fuldt fradrag for disse udgifter.

Der træffes afgørelse ud fra stemmeflertallet.

Konklusion for indkomståret 2008

De ikke påklagede fradrag for vedligeholdelse af toilet og varmvandsbehandler ud fra levetid skal medregnes ved sammenligningen af, om fradrag ud fra levetid eller ud fra procentreglen er mest fordelagtig for klageren i indkomståret 2008.

Fradrag for udgift til renovation af kloak, herunder udgifter til ingeniør, på 5.217 kr., fradrag for udgifter til badeværelsesgulv og de underliggende bjælker 610 kr., fradrag for udgifter til faldstamme 243 kr. og fradrag for vedligeholdelse af toilet 83 kr. og varmvandsbehandler 56 kr. ud fra levetid skal således medregnes ved sammenligningen af, om fradrag ud fra levetid eller ud fra procentreglen er mest fordelagtig for klageren i indkomståret 2008.

Det beregnede fradrag ud fra levetider udgør i alt 6.209 kr.

Klageren er imidlertid omfattet af procentreglen for nyerhvervede udlejningsejendomme, herunder udlejede lejligheder for indkomståret 2008.

SKAT har godkendt et samlet fradrag efter procentreglen på 25 % af 568.968 kr. = 142.242 kr., hvor klagerens andel udgør 12,5 % eller 17.780 kr. for alle arbejder for indkomståret 2008.

SKAT afgørelse stadfæstes derfor for indkomståret 2008.

Indkomståret 2009

Som begrundet ovenfor må udgifter til renovering af kloaksystemet, herunder udgifter til den rådgivende ingeniør, dels anses for medgået til at genoprette den forringelse af ejendommen, der er sket i klagerens ejertid, og dels anses for medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var ved klagerens erhvervelse. Klageren har i året 2009 ejet ejendommen i 4 år.

Afløbsledninger skønnes normalt at have en levealder på 30 år. Det fremgår af hæftet ”Ældre etageejendomme – Byggeskik og renovering” udgivet af Boligstyrelsen i 1987. SKAT har dog for indkomståret 2009 godkendt en gennemsnitslevetid på 25 år for afløbsledninger, hvilket herved lægges til grund.

Der kan herefter godkendes fradrag ud fra levetid for 4/25 af klagerens andel af udgifterne eller 4/25 af (2.644 kr. + 19.500 kr.) eller 3.543 kr. for indkomståret 2009.

SKAT har godkendt et yderligere vedligeholdelsesfradrag på 8.297 kr. + 196 kr., hvilket ikke er påklaget.

Der kan på den baggrund godkendes et samlet vedligeholdelsesfradrag på 8.297 kr. + 196 kr. + 3.543 kr. eller 12.036 kr. for indkomståret 2009.

SKAT afgørelse stadfæstes derfor for indkomståret 2009.