Kendelse af 28-03-2014 - indlagt i TaxCons database den 17-05-2014

Sagens emne

Der klages over SKATs bindende svar af 30. oktober 2012 vedrørende et påtænkt salg af ejendommen [adresse1], [by1] fra dig til dine to børn.

Landsskatterettens afgørelse

Spørgsmål:

Vil SKAT acceptere en overdragelsespris på 2.300.000 kr. for [adresse1], eller vil man statuere, at der i overdragelsesprisen ligger et gavemoment og derfor opkræve gaveafgift.

SKAT har svaret ”NEJ”.

Landsskatteretten svarer i lighed med SKAT ”NEJ” til det stillede spørgsmål. Vi finder, at en overdragelsespris på 2.100.000 kr. kan accepteres som ejendommens handelsværdi.

Faktiske oplysninger

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er et sommerhus opført i 1993. Ejendommen har et grundareal på 3.093 m² og et samlet bygningsareal på 211 m².

Ejendommen har ydervægge af mursten og tagdækning af stråtag. Ejendommen er attraktivt beliggende i anden række til vandet. Ejendommen er indrettet til udlejningsbrug med bl.a. indendørs swimmingpool.

Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2011 udgjorde 3.350.000 kr.

Du har fremlagt en vurdering fra [virksomhed1], hvor ejendommens handelsværdi i hhv. juli og november 2012 fastsættes til 2.200.000 kr.

Du ønsker at overdrage ejendommen til dine 2 børn. I forbindelse dermed har du bedt SKAT om bindende svar. Du har den 26. september 2012 stillet SKAT det spørgsmål, om SKAT vil acceptere en overdragelsespris på 2.300.000 kr., eller vil man statuere, at der i overdragelsesprisen ligger et gavemoment og derfor opkræve gaveafgift.

SKATs afgørelse

SKAT har svaret ”NEJ” til det stillede spørgsmål.

Det anføres, at ejendommen pr. 1. oktober 2011 er vurderet til 3.350.000 kr. og derfor, såfremt der ikke er sket forbedringer på ejendommen siden vurderingstidspunktet, i henhold til gavecirkulæret vil kunne overdrages til denne værdi fratrukket 15 %, svarende til 2.847.500 kr., eller til handelsværdien.

Det anføres videre, at SKATs vurderingsafdeling er af den opfattelse, at ejendommens handelsværdi udgør omkring 3.000.000 kr.

Da en overdragelsessum på 2.300.000 kr. er mindre end ejendomsværdien på 3.350.000 kr. fratrukket 15 %, og da SKAT anser handelsprisen for at udgøre 3.000.000 kr., findes en overdragelsessum på 2.300.000 kr. herefter ikke at kunne godkendes.

Din opfattelse

Du har nedlagt påstand om, at ejendommens handelsværdi udgør 2.300.000 kr., og at du derfor kan overdrage ejendommen til dine børn for dette beløb uden skatte- eller afgiftsmæssige konsekvenser.

Til støtte for påstanden er det anført, at beløbet på de 2.300.000 kr. i henhold til en ejendomsvurdering foretaget af [virksomhed1] er udtryk for ejendommens handelsværdi.

Syn og skøn

Der har under sagens behandling ved Skatteankestyrelsen været afholdt syn og skøn.

Af skønserklæringen af 30. oktober 2013 fremgår bl.a. følgende:

”1. Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilken salgspris, der ville kunne opnås for ejeren af sommerhuset beliggende [adresse1], [by1] ved afståelse til tredjemand.

Syns- og skønsmanden vurderer, at sommerhuset kunne afhændes til tredjemand til en kontantpris i niveauet kr. 2.000.000 – 2.200.000.

2. Syns- og skønsmanden bedes oplyse og begrunde, hvilke forhold af betydning for prisfastsættelsen, der indgår i besvarelsen af spørgsmål 1 samt hvilken vægt disse forhold er tillagt.

Syns- og skønsmanden har via sin sommerhus forretning på [by2] indhentet oplysninger om, hvilke ejendomme, der er handlet på vandsiden af [adresse1] samt andre sammenlignelige ejendomme i området.

Der er ved besvarelsen også taget hensyn til ejendommen beliggende ud til [adresse1] – som i sommerhalvåret kan være trafikeret – og at der er vej/sti på alle sider af ejendommen. Der er ved prisen taget hensyn til, at ejendommens tag har en begrænset levetid samt at indboet i ejendommen er ældre og at der er en sætningsskade i ejendommen.

3. Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilket materiale – udover det i forbindelse med udmeldelsen fremlagte – der har dannet grundlag for besvarelsen af spørgsmålene.

Der er indhentet statistik fra [virksomhed2] over salg af ejendomme på vandsiden af [adresse1] og andre ejendomme beliggende i første og anden række til vandet.”

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Af punkt 6 i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) følger det, at såfremt værdiansættelsen af fast ejendom inden for et gavemiljø, herunder mellem forældre og børn, er højst 15 % højere eller lavere end ejendomsværdien ved den senest for parterne bekendtgjorte almindelige vurdering, årsomvurdering, vurdering efter vurderingslovens § 4 eller 4A eller årsregulering i henhold til vurderingslovens (daværende) § 2A, skal skatte- og afgiftsmyndighederne acceptere værdiansættelsen.

Ejendomsværdien er ved vurderingen pr. 1. oktober 2011 ansat til 3.350.000 kr.

Såfremt den senest bekendtgjorte ejendomsvurdering er fejlbehæftet, eller der foreligger særlige omstændigheder, som kan give anledning til korrektion, kan vurderingen imidlertid ikke lægges til grund for værdiansættelsen.

Henset til den foreliggende syns- og skønserklæring af 30. oktober 2013 finder Landsskatteretten, at den offentlige ejendomsvurdering ikke kan lægges til grund ved værdiansættelsen af den omhandlede ejendom. Vi finder, at ejendommens handelsværdi kan fastsættes til 2.100.000 kr., idet syns og skønsmanden vurderer, at ejendommen kan afhændes til tredjemand i niveauet 2.000.000 kr. til 2.200.000 kr.

Vi svarer således i lighed med SKAT ”NEJ” til det stillede spørgsmål, idet ejendommens handelsværdi ikke kan anses at udgøre 2.300.000 kr. Vi finder i stedet, at en overdragelsespris på 2.100.000 kr. kan accepteres som ejendommens handelsværdi.

Da der er tale om bindende svar og fastsættelse af en handelsværdi anses svaret for gældende 6 måneder fra Landsskatterettens afgørelse.