Kendelse af 14-12-2014 - indlagt i TaxCons database den 02-01-2015

Sagen er indbragt for domstolene. Der er afsagt dom i sagen af Retten i Viborg den 15. december 2015. Domme i skattesager offentliggøres løbende på SKATs hjemmeside. Bemærk, at der kan gå op til nogle måneder, før en dom offentliggøres.

Faktiske oplysninger

Klageren overtog pr. 1. august 1997 en ejendom beliggende [adresse1], [by1]. Ejendommen var på overtagelsestidspunktet og frem til 17. oktober 2008 registreret som en beboelsesejendom på 5.628 m². Der var ikke registreret en ejerboligfordeling.

Det er oplyst, at klageren og hans ægtefælle i 2006 forsøgte at sælge ejendommen gennem en ejendomsmægler, og at de i starten af 2008 blev kontaktet af et par, som ønskede at købe ejendommen. I den forbindelse blev der indhentet erklæring om, hvorvidt ejendommen kunne udstykkes.

Ved brev af 18. marts 2008 udtalte [by2] Kommune, at der ikke er noget til hinder for, at der kan udstykkes en parcel på min. 700 m² til selvstændig bebyggelse.

Herefter søgte klageren med hjælp og rådgivning fra [virksomhed1] ApS om udstykning fra ejendommen. Det fremgår således af brev af 10. juni 2008, at [virksomhed1] ApS har fremsendt udstykningssagen til behandling og godkendelse hos [by2] Kommune.

Ved brev af 7. oktober 2008 oplyste [virksomhed1] ApS klageren om de skattemæssige forhold vedrørende udstykningen. Det fremgår bl.a. af brevet, at klageren for at opnå fritagelse for beskatning ikke må afhænde ejendommen eller underskrive papirer på en eventuel handel af ejendommen før sagen er godkendt hos Kort- & Matrikelstyrelsen. Det er endvidere oplyst i brevet, at ejendommen ligeledes skal bebos af ejeren til efter datoen for approbation, det vil sige, at ejeren skal have folkeregisteradresse på ejendommen i det øjeblik sagen godkendes.

Med approbationsdato den 17. oktober 2008 blev der foretaget udstykning fra ejendommen, hvorved der fremkom en beboelsesejendom ([adresse1]) på 1.964 m² og et ubebyggede areal ([adresse2]) på 3.880 m².

Ved brev af 20. oktober 2008 blev der anmodet om en erklæring på, at der herefter ikke kan udstykkes yderligere fra ejendommen [adresse1] under henvisning til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, pkt. 2.

Ved brev af 22. oktober 2008 bekræftede [by2] Kommune, at der ikke kan udstykkes en parcel til selvstændig bebyggelse fra [adresse1].

Klageren solgte ejendommene [adresse1] og [adresse2] med skødedato den 3. december 2008 og overtagelsesdato den 1. januar 2009.

Ifølge folkeregisteroplysninger boede klageren sammen med sin ægtefælle og parrets to børn på adressen [adresse1] i perioden 8. juli 1997 - 1. juli 2008.

Herefter flyttede de alle fire til en lejebolig på adressen [adresse3], [by1].

Pr. 15. august 2008 var klageren på ny tilmeldt med folkeregisteradresse på [adresse1]. Hans ægtefælle og børnene var fortsat tilmeldt med folkeregisteradresse på [adresse3]. Pr. 1. januar 2009 flyttede hele familien til en ny lejebolig på adressen [adresse4], [by1].

Der er i sagen fremlagt flytteopgørelse fra [virksomhed2] I/S for forbrug på [adresse1], dateret 12. januar 2009. Opgørelsen dækker perioden 1.5.2008 – 1.1.2009, hvor forbruget har været på 974 m³.

Af opgørelsen fremgår en oversigt over forbrugsudviklingen således:

1.1.2008 – 31.12.2008 2.009 m³

1.1.2007 – 31.12.2007 2.018 m³

1.1.2006 – 31.12.2006 2.259 m³

Der er fremlagt oplysninger om elforbrug på ejendommen, hvoraf følgende fremgår:

2008: 6.453 kwh

2007: 7.732 kwh

2006: 10.620 kwh

Der er fremlagt følgende breve:

Betalingsserviceoversigterne viser betalinger af [...] abonnement, afdrag på lån, kontokort ved [virksomhed6] ved køb af diesel, daginstitution for klagerens yngste barn, elregning fra [virksomhed7], DR Licens, Kontingent til [...], [...], Naturgas, SU-lån, Grøn ejerafgift, [virksomhed8], [by2] Kommune Forbrugsafgifter og ejendomsskat for [adresse1].

Der er i sagen fremlagt erklæringer fra klagerens mor og svigermor, hvoraf det fremgår, at parret i perioden august 2008-december 2008 havde samlivsproblemer, og at parret derfor valgte at bo hver for sig i den periode.

Der er fremlagt erklæring af 16. januar 2013, hvori en kvinde bekræfter at have haft et forhold til klageren i efteråret 2008. Det fremgår, at forholdet stoppede, da hun fandt ud af, at han stadig var gift og gerne ville have ægteskabet til at fungere igen. Det fremgår endvidere, at hun besøgte klageren flere gange på [adresse1], og at hjemmet var meget sparsomt indrettet.

Der er endvidere fremlagt erklæring fra køberne af ejendommen, dateret 1. november 2012, hvoraf det fremgår, at køberne besøgte ejendommen i efteråret 2008 i forbindelse med deres interesse for at købe den, og at huset var meget sparsomt indrettet, og at det var tydeligt, at klageren boede der alene.

SKAT har ved afgørelse af 20. januar 2012 fundet, at ejendommen [adresse1] ikke kan sælges skattefrit, da ejendommen ikke har været beboet med varig bopæl for øje efter at Kort- og Matrikelstyrelsen den 17. oktober 2008 har godkendt udstykningen. SKAT har opgjort en skattepligtig ejendomsavance på 626.626 kr.

Der er fremlagt en række udgiftsbilag som vedrører forbedringsudgifter på ejendommen. SKAT og skatteankenævnet har godkendt flere af udgifterne fratrukket ved avanceopgørelsen. En udgiftspost på 100.000 kr. er imidlertid ikke godkendt fratrukket i avanceopgørelsen, da klageren ikke kan fremlægge dokumentation herfor.

Til sandsynliggørelse heraf er der fremlagt erklæring fra [virksomhed9], hvori det bekræftes, at [virksomhed9] har monteret nye plastdøre og vinduer fra [virksomhed10] i 2000-2001 i klagerens hus på [adresse1] for ca. 100.000 kr. inkl. moms.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har fundet, at ejendommen [adresse1] i overensstemmelse med SKATs afgørelse ikke kan sælges skattefrit. Klageren har overfor ankenævnet fremlagt dokumentation for yderligere forbedringsudgifter på ejendommen, hvorefter ankenævnet har opgjort en skattepligtig ejendomsavance på 448.873 kr.

Skatteankenævnet har anført, at der ved approbation den 17. oktober 2008 er frastykket et jordareal fra ejendommen [adresse1], hvorefter der ifølge erklæring fra [by2] Kommune ikke kan ske yderligere udstykning fra ejendommen [adresse1].

Avancen ved salg af ejendommen overgår fra at være skattepligtig til at være skattefri efter den endelige approbation, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, såfremt ejendommen har tjent som bolig for klageren i den periode, hvori ejendommen har kunnet afstås skattefrit, altså efter endelig approbation.

Der er henvist til Vestre Landsret dom 16. december 2008, hvor Vestre Landsret fastholdt at fortjeneste ved salg af et sommerhus var skattepligtig, idet ejeren ikke havde beboet sommerhuset efter endelig approbation.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at det forhold, at klageren flyttede fra ægteparrets fælles adresse [adresse3] og efter salget af ejendommen [adresse1], igen flyttede sammen med ægtefællen til [adresse4], bevirker, at klageren har et skærpet dokumentationskrav for, at [adresse1] rent faktisk har tjent som bolig for ham efter den 17. oktober 2008.

Der er henvist til SKM2007.74.HR, hvor Højesteret fandt, at skatteyderen ikke havde godtgjort, at ejendommen reelt havde tjent til bolig for ham i den periode, hvor han havde folkeregisteradresse på ejendommen. Højesteret lagde vægt på, at skatteyderen opretholdt den oprindelige bolig, og at skatteyderens ophold på ejendommen ikke havde haft karakter af reel permanent beboelse.

Skatteankenævnet har ikke fundet det godtgjort, at ejendommen [adresse1] har tjent som bolig for klageren efter den 1. juli 2008, hvor klageren sammen med sin ægtefælle og deres to børn fraflytteradressen. Da ejendommen således ikke har tjent som bolig for klageren efter den 17. oktober 2008, hvor ejendommen blev udstykket, kan klageren ikke sælge ejendommen skattefrit

.

Ankenævnet har henvist til SKATs Juridiske vejledning 2012-2 afsnit C.H.2.1.15.7, hvoraf det fremgår, hvilke parametre der i henhold til praksis lægges vægt på ved bedømmelsen af om en ejendom har tjent som bolig for en ejer, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Med samme begrundelser som SKAT, har ankenævnet ikke fundet det dokumenteret, at [adresse1] har tjent som bolig for klageren efter 17. oktober 2008. Skatteankenævnet har særlig lagt vægt på at;

Skatteankenævnet har fundet, at klageren er skattepligtig af ejendomsavancen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Avancen opgøres som forskellen mellem salgsprisen og købsprisen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4.

Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter på ejendommen kan, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, lægges til købsprisen, hvis de overstiger de 10.000 kr. pr. indkomstår, som er lagt til købsprisen jf. § 5, stk. 1. 10.000 kr. tillægget blev givet frem til og med 2007.

Skatteankenævnet har foretaget følgende avanceopgørelse:

Klagerens repræsentant har overfor skatteankenævnet gjort gældende, at der er afholdt udgifter til plastdøre og vinduer, der ikke indgår i avanceopgørelsen, men da udgiften hertil er udokumenteret og skønnet, har ankenævnet ikke godkendt fradrag herfor i avanceopgørelsen.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt principal påstand om, at klageren har beboet ejendommen [adresse1], [by1] efter approbationstidspunktet og frem til salget af ejendommen, idet ejendommen har tjent som bolig for klageren i perioden 15. august 2008 – 1. januar 2009. Der er således ikke grundlag for beskatning af ejendomsavance ved salget af ejendommen.

Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at der ved avanceopgørelsen godkendes fradrag for yderligere 100.000 kr., som er afholdt til døre og vinduer i ejendommen.

Repræsentanten har anført, at ejendommen blev overtaget af klageren pr. 1. august 1997. Ejendommen har tjent til bolig for klageren og hans familie i ejertiden, hvorfor stuehusdelen har været skattefri, så længe ejendommen har haft en blandet anvendelse.Den erhvervsmæssige anvendelse af ejendommen ophørte i 2008.

Da den erhvervsmæssige anvendelse ophørte, og ejendommen var vurderet som et parcelhus med et grundareal på mere end 1.400 m², blev [by2] kommunes teknisk forvaltning forespurgt om, der kunne ske udstykning til selvstændig bebyggelse fra ejendommen, hvilket ifølge [by2] kommune var muligt.

SKAT blev anmodet om en værdiforringelseserklæring for ejendommen ved udstykning, men en sådan er ikke blevet udstedt.

Derfor blev der taget tiltag til, at få udstykket en del af ejendommen således, at den resterende

del hvorpå boligen er beliggende, vil kunne sælges skattefrit, når denne har tjent til bolig for klageren efter approbationstidspunktet.

Approbation er meddelt pr. 17. oktober 2008. Ejendommen er blevet solgt pr. 3. december 2008 til tredjemand.

Klageren og hans familie flyttede fra ejendommen pr. 1. juli 2008. På grund af familiemæssige årsager var der brug for en pause i forholdet, hvorfor klageren flyttede retur til [adresse1] pr. 15. august 2008 (fra [adresse3]). Herefter har ejendommen tjent til bolig for klageren frem til salgstidspunktet 3. december 2008.

Repræsentanten har anført, at skatteankenævnet har erklæret sig enig i, at der ikke i praksis findes støtte for, at det er en betingelse, at han har beboet ejendommen efter approbationstidspunktet med henblik på varig beboelse.

Derfor omhandler uenigheden alene om, at skatteankenævnet ikke mener, at det er sandsynliggjort/

dokumenteret, at klageren rent faktisk har beboet ejendommen efter approbationsdagen.

Skatteankenævnet har på trods heraf henvist til Højesteretsdom i SKM 2007.74.HR og konkluderet

ud fra denne, at klageren ikke har haft reel permanent bolig på [adresse1] efter approbationstidspunktet, men derimod alene midlertidigt ophold. Denne begrundelse er ikke i overensstemmelse med, at der er opnået enighed med skatteankenævnet om, at det ikke er en forudsætning for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 i den konkrete situation, skal være tale om permanent beboelse. Det er tilstrækkeligt, at klageren har beboet (opholdt) sig i ejendommen. Derfor er denne henvisning til praksis irrelevant for afgørelsen.

Det er korrekt, at ejendommen har været sat til salg af flere omgange siden 2006. Dette har imidlertid først ført til et salg i 2008, hvor ejendommen blev solgt endeligt ved aftale pr. 3. december 2008.

Dette har imidlertid ingen relevans for afgørelsen, idet det alene er en betingelse, at ejendommen har tjent til bolig for klageren efter, at der er sket approbation.

Ved klagerens flytning fra [adresse3] tilbage til [adresse1] flyttede klageren alene de fornødne ting, så han kunne bo og leve der. Omfanget af bohave kan variere meget i forbindelse med ophævelse af samlivet mellem to personer, og derfor medtog klageren det mest nødvendige, og hvad parret var blevet enige om.

Repræsentanten har henvist til erklæring fra køber af ejendommen, som har bekræftet, at klageren har beboet ejendommen, når de har besigtiget denne i forbindelse med købet.

Det er således bekræftet, at klageren har beboet ejendommen.

Det er ikke korrekt, som anført af skatteankenævnet, at klageren har haft anden bolig til rådighed i perioden. Det er korrekt, at han står på lejeaftalen vedrørende [adresse3], men dette ændrer ikke på, at parret var flyttet fra hinanden, og han derfor reel ikke havde boligen på [adresse3] til rådighed.

Reelt skal det betragtes som om, at klageren aldrig er flyttet til [adresse3], da han kort tid efter flyttede retur til [adresse1].

Det forhold, at parret har haft fælles økonomi i perioden, og at der ifølge betalingsserviceoversigter bl.a. fremgår, at der er betalt forsikring i august og september, som ikke vedrørte klageren, betaling til dagsinstitution for fælles barn, rater af SU-lån for ægtefælle m.v., kan efter repræsentantens opfattelse ikke tillægges selvstændig betydning. I 2008 flyttede klageren sin virksomhed, hvilket medførte væsentlige investeringer, hvorfor parret levede på bankens nåde, og derfor havde de ikke nogen interesse i, at rode for meget i aftalerne med banken. Det var således ud fra en betragtning om, at så længe regningerne blev betalt, så hørte de ikke fra banken.

Repræsentanten er enig med skatteankenævnet i, at det er en forudsætning for skattefrihed, at ejendommen har tjent til bolig for ejeren efter, at ejendommen har skiftet karakter til to selvstændige ejendomme.

Der er opgjort ejendomsavance for det frastykkede areal, og der har været fremskaffet dokumentation for diverse udgifter på ejendommen, som sandsynliggør, at ejendommen har tjent til bolig for klageren, herunder bl.a. også opgørelse af forbrugsudgifter, som viser, at der har været et forbrug af samme størrelse på ejendommen i den omhandlende periode.

Med hensyn til opgørelserne fra [virksomhed7] A/S for 2007 og 2008, fremgår det, at elforbruget er faldet med 1.500 kwh. Dette skal ses i lyset af, at klageren tidligere har drevet sin virksomhed fra [adresse1]. I 2008 blev der investeret i en ny ejendom, og virksomheden flyttede derfor adresse hertil i 2008.

Repræsentanten har henvist til to fremlagte erklæringer, som klagerens svigermor og hans egen mor har afgivet. Ifølge disse har der været samlivsproblemer, hvorfor de bekræfter, at klageren og hans ægtefælle har været flyttet fra hinanden i den nævnte periode.

Klageren har endvidere oplyst, at årsagen til problemerne i samlivet har været, at han har set en anden kvinde. Repræsentanten har i den forbindelse henvist til fremlagt bekræftelse herpå fra hende.

For så vidt angår den subsidiære påstand, har repræsentanten erklæret sig enig i skatteankenævnets opgørelse af ejendomsavance på 448.873 kr. Der er dog udgifter, som ikke er blevet godkendt fratrukket i avanceopgørelsen, da klageren ikke har været i besiddelse af bilagene for afholdelse af disse udgifter.

Klageren har ikke oprindeligt haft en forventning om, at ejendommen ville være skattepligtig ved salg, og derfor har han ikke gemt alle bilagene. Det er dog lykkedes ham at fremskaffe mange af disse. Det er ikke lykkedes at fremskaffe dokumentation for køb af døre og vinduer til beboelsen, men derfor har han i stedet indhentet en bekræftelse fra håndværkeren for, at han har afholdt denne udgift. Udgiften udgør i alt 100.000 kr. Repræsentanten har henvist til fremlagt bekræftelse fra håndværker.

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, at fortjeneste ved salg af fast ejendom skal medregnes til den skattepligtige indkomst.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det følger af fast praksis, at såfremt en ejendom ændrer karakter i ikke uvæsentlig grad, kan ejendommen anses for en ny ejendom, hvorpå kravene i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven herefter skal påfyldes for den nye ejendom.

Det må anses, at udstykningen af ejendommen [adresse1] er en væsentlig ændring af ejendommen, idet udstykningen medfører, at der opstår en beboelsesejendom, [adresse1], samt yderligere en ejendom bestående af et ubebygget areal, [adresse2].

Det fremgår af sagen, at ejendommen forud for udstykningen var registreret som en beboelsesejendom med et areal på 5.628 m². Der kunne udstykkes fra ejendommen til selvstændig bebyggelse, hvorfor ejendommen således ikke var omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Ejendommen var heller ikke omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, idet ejendommen ikke blev benyttet til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. En ejendomsavance ville derfor som udgangspunkt have været omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Efter udstykningen er der mulighed for, at beboelsesejendommen [adresse1] kan opfylde betingelserne for at kunne afstås skattefrit, idet der er indhentet dokumentation for, at der nu ikke kan udstykkes fra ejendommen. Det må dog yderligere stilles som krav, at beboelsesejendommen skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes hustand, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, og at denne beboelse således skal have fundet sted efter udstykningen, det vil sige efter approbation fra Kort- og Matrikelstyrelsen foreligger.

Tre ud af fire retsmedlemmer, herunder retsformanden, har fundet, at uanset at klageren har haft folkeregisteradresse på ejendommen i perioden 15. august 2008 – 1. januar 2009, eller at klageren muligvis har opholdt sig på ejendommen i perioden, bevirker dette ikke, at ejendommen kan anses for at have tjent som bolig for klageren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand efter udstykning har fundet sted.

Det er klageren som ejer, der har bevisbyrden for, at ejendommen opfylder betingelserne for skattefritagelse, og i den bedømmelse er det en skærpende omstændighed, at klageren først fraflyttede ejendommen sammen med sin familie, for derefter alene at flytte tilbage på ejendommen, og for derefter igen at flytte sammen med sin familie til en ny lejebolig.

Efter en konkret vurdering har flertallet af rettens medlemmer således fundet, at det ikke er tilstrækkeligt sandsynliggjort, at klageren i perioden ikke har haft anden bolig til rådighed. Der er herved særlig henset til, at klageren kun i mindre omfang har flyttet møbler til ejendommen, at han fortsat var anført på lejekontrakten samt at han havde fælles økonomi med familien og i øvrigt flyttede til en anden adresse sammen med familien efter salget. Det kan således ikke afvises, at klagerens tilbageflytning af folkeregisteradresse på ejendommen alene har været begrundet i skattemæssige forhold.

Et retsmedlem har fundet, at klagerens beboelse på ejendommen i den omhandlende periode kan anses for reel, idet der er henvist til de fremlagte erklæringer og forbrugsoplysninger. Det må også tillægges betydning, at klageren i en årrække forud havde beboet ejendommen sammen med familien. Retsmedlemmet er således af den opfattelse, at ejendommen kan anses for omfattet af skattefritagelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Der træffes afgørelse i overensstemmelse med stemmeflertallet.

Der er ikke overfor Landsskatteretten fremlagt dokumentation for den påståede udgift på ca. 100.000 kr. til døre og vinduer, hvorved retten har fundet, at beløbet ikke kan godkendes fratrukket i avanceopgørelsen. Retten har ikke fundet, at erklæringen fra [virksomhed9] kan anses for tilstrækkelig dokumentation herfor.

Den påklagede afgørelse stadfæstes hermed.