Kendelse af 14-04-2014 - indlagt i TaxCons database den 25-05-2014

Faktiske oplysninger

Klageren har ejet ejendommen [adresse1], [by1], i lige sameje med sin mor. Klageren købte i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ejendommen den 15. maj 1994, mens klagerens mor erhvervede sin andel af ejendommen den 31. december 1999, hvorefter de hver især ejede ejendommen med en ejerandel på 50 %. Klagerens mor har i henhold til SVUR-oplysningerne købt klagerens ejerandel den 1. januar 2013, således at hun nu ejer ejendommen med 100 %.

Klagerens forældre har været tilmeldt folkeregisteret på ejendommen [adresse1] siden 1. juni 1994. Klageren har været tilmeldt på adressen i perioden fra 1. juni 1994 til 10. juni 2001.

Ejendommen [adresse1] er vurderet som en beboelsesejendom med 1 lejlighed og med et grundareal på 1.272 m². I henhold til bygnings- og boligregisteret (BBR) var der pr. 1. januar 2012 to fritliggende enfamilieshuse på ejendommen. Det ene fritliggende enfamilieshus var opført i 1780 og havde et bebygget og beboet areal på 100 m². I henhold til BBR-oplysningerne pr. 1. januar 2012 med ajourføringsdato den 23. september 2003 havde huset hverken bad, toilet eller køkken. Det andet fritliggende enfamilieshus blev i henhold til BBR-oplysningerne opført i 2010. Huset har et bebygget og beboet areal på 139 m² samt to toiletter, to badeværelser og eget køkken.

I henhold til BBR-oplysningerne pr. 1. januar 2013 med ajourføringsdato den 30. september 2012 var der to bygninger på ejendommen [adresse1] i form af det fritliggende enfamilieshus på 139 m² samt en garage med et bebygget areal på 76 m², som i henhold til BBR-oplysningerne blev opført i 2012. Enfamilieshuset på 100 m², der var opført i 1780, er således blevet revet ned.

Ejendommen [adresse1] var i henhold til SVUR-oplysningerne pr. 1. oktober 2009 vurderet til 570.000 kr., hvoraf grundværdien udgjorde 164.200 kr. Det fremgår af SVUR-oplysningerne, at ejendommen for 2010 den 16. januar 2013 er vurderet til 1.650.000 kr., hvoraf grundværdi udgør 164.200 kr., samt at ejendommen for 2011 ligeledes den 16. januar 2013 er vurderet til 1.350.000 kr., hvoraf grundværdi udgør 241.300 kr. Klagerens mor havde således i 2012 påklaget ejendomsvurderingerne for 2010 og 2011. Ejendomsværdien blev således på baggrund af en besigtigelse af ejendommen nedsat fra 2.750.000 kr. til 1.650.000 kr. i 2010 og fra 2.400.000 kr. til 1.350.000 kr. i 2011. Den beregnede værdi bestående af grundværdi og bygningsværdi udgjorde i alt henholdsvis 1.873.050 kr. og 1.580.924 kr. for henholdsvis 2010 og 2011, hvori der blev givet nedslag i ejendomsværdien med 200.000 kr. for hvert af årene som følge af revner i sammenføjningen af elementer samt som følge af, at garagen ikke var færdigbygget.

Ejendommen [adresse1] er i henhold til KRAK.dk beliggende ca. 16 km fra [by2] centrum.

Klageren har endvidere siden 1. januar 1997 ejet beboelsesejendommen beliggende [adresse2], [by1]. Han har siden 10. juni 2001 været tilmeldt folkeregisteret på ejendommens adresse.

I henhold til KRAK.dk er der 435 m imellem ejendommene [adresse1] og [adresse2], [by1].

Der er ikke indgået en lejekontrakt mellem klagerens forældre og klageren i forbindelse med klagerens fraflytning af ejendommen [adresse1]. Klageren har heller ikke selvangivet lejeindtægter i forbindelse hermed.

Klageren har selvangivet ejendomsværdiskat med 400 kr. i indkomståret 2009, med 0 kr. i indkomståret 2010 og med 6.750 kr. i indkomståret 2011.

SKAT har anset klageren for skattepligtig af objektiv udlejningsværdi i forbindelse med, at klageren stillede sin andel af ejendommen [adresse1] vederlagsfrit til rådighed for sine forældre.

SKAT har ved vurderingen af størrelsen af den objektive udlejningsværdi henset til 4 lejemål i området omkring [by2]. Der er således henvist til et lejemål vedrørende en 3-værelses lejlighed på 93 m² beliggende i [by3] til 4.400 kr. om måneden, som var slået op den 18. marts 2012. Den årlige husleje udgjorde således ca. 568 kr. pr. m². Der er ligeledes henvist til et lejemål vedrørende en villa på 150 m² beliggende i [by4] by til 7.800 kr. om måneden, som blev opslået den 16. december 2011. Den årlige husleje udgjorde således ca. 624 kr. pr. m². Det fremgår af beskrivelsen af villaen, at den løbende er renoveret, at den fremstår meget gennemført, og at der er en garage med leddelt el-port. Der er endvidere henvist til et lejemål vedrørende et hus i to plan på i alt 150 m² beliggende i [by1] til 6.200 kr. om måneden, som er opslået den 6. december 2012. Den årlige husleje udgjorde således ca. 496 kr. pr. m². Til sidst er der henvist til et lejemål vedrørende et rækkehus i 2 plan på 122 m² beliggende i [by5], som er opført i 2008. Rækkehuset udlejes til 5.195 kr. om måneden. Den årlige husleje udgjorde således ca. 511 kr. pr. m². Lejen vedrørende de 4 lejemål er eksklusive forbrugsudgifter.

Klagerens mor ansøgte i maj 1997 om byggetilladelse til opførelse af enfamilieshus og garage samt om tilladelse til nedrivning af eksisterende bygning på ejendommen [adresse1].

Huset blev færdigmeldt hos [by2] Kommune den 1. oktober 2010, og garagen blev færdigmeldt den 19. marts 2012.

Klageren er uenig med SKAT i, hvornår enfamilieshuset på de 139 m² på [adresse1] var færdigbygget. Repræsentanten har overfor SKAT oplyst, at huset på ejendommen var under opførelse i 15-16 år og blev færdigmeldt ved kommunen i 2010, og at klagerens forældre indtil da boede i campingvogn på ejendommen.

Repræsentanten har endvidere anført overfor SKAT, at det er klagerens forældre, der har betalt for opførelsen af huset på ejendommen, at klageren ingen ejendomsret har over huset, og at huset teknisk set er at anse for en bygning på lejet grund. Der kan derfor ifølge repræsentanten højest blive tale om beskatning af en fikseret lejeindtægt for klagerens andel af grunden. Endvidere har repræsentanten oplyst overfor SKAT, at grunden til, at klagerens far ikke ejer en andel af ejendommen, var, at forældrene frygtede økonomiske problemer for klagerens far, som ved konkurs m.v. ville risikere at miste ejendommen.

Repræsentanten har for SKAT fremlagt en række bilag vedrørende opførelsen af huset på ejendommen med et areal på 139 m² til støtte for, at det er klagerens forældre, der ejer selve enfamilieshuset på ejendommen.

En del af de fremlagte fakturaer er adresseret til klagerens far på adressen [adresse3], hvor [virksomhed1] er beliggende, hvilket efter det oplyste er klagerens fars arbejdsplads, og en del af fakturaerne er adresseret til klagerens far på adressen [adresse1]. Derudover er nogle af fakturaerne adresseret til [virksomhed1], og en række fakturaer og kvitteringer er ikke adresseret til nogen.

Den 10. december 1997 blev der betalt for tag, og den 14. oktober 1999 blev der betalt for tagrender med acontobeløb, og restbeløbet blev betalt den 4. februar 2000.

Der er en række fakturaer fra 1997, 1998 og 1999 fra en tømrerforretning, der er udstedt til klagerens far på adressen [adresse3], og en række fakturaer fra en anden tømrermester, som ligeledes er adresseret til klagerens far på adressen [adresse3]. Sidstnævnte fakturaer vedrører årene 2005, 2006, 2008, 2009 og 2010. Der er heriblandt blandt andet en faktura af 30. marts 2005 vedrørende køb af to toiletter med toiletsæde.

I henhold til faktura af 11. september 2002 fra en kloakmester blev der betalt 10.655,39 kr. vedrørende kloak for levering af materialer.

Der er endvidere to fakturaer fra [virksomhed2], som er stilet til en tømrermester, med leveringsadresse på [virksomhed1], [adresse3]. Fakturaerne vedrører køb af 8 vinduer og terrassedør. Fakturaerne er af henholdsvis 16. marts 2004 og 27. oktober 2004.

Det fremgår blandet andet af en faktura af 23. marts 2005, at der er købt køkken fra [...].

Der er endvidere en faktura af 14. august 2007 på VVS-arbejde adresseret til klagerens far på adressen [adresse1]. Det fremgår af fakturaen, at den vedrører perioden fra 28. april til 20. september 2006. Fakturaen er på 72.000 kr. eksklusive moms, som er fratrukket 40.000 kr., som er betalt i a conto, således af totalbeløbet er på 40.000 kr. inklusive moms.

Der er endvidere nogle fakturaer fra henholdsvis 2006 og 2007 fra portspecialisten, som blandt andet vedrører køb af ledhejseport. Fakturaen vedrørende køb af ledhejseport er af 30. oktober 2006 og er på 32.987,50 kr.

Byggelementerne, som huset er opført af, stammer efter det oplyste fra [virksomhed3], hvor klageren arbejder. Der forefindes ingen faktura på disse i det modtagne materiale. Klagerens far har oplyst til SKAT, at klageren modtog elementerne uden betaling, da de var frasorterede og ikke kunne sælges som 1. kl. produkter.

Derudover er der nogle fakturaer vedrørende a conto betalinger og forbrug af el og vand på ejendommen [adresse1]. Fakturaerne fra elselskabet er stilet til klagerens mor, mens fakturaerne vedrørende vandforbrug er stilet til klageren og klagerens mor.

Der er fremlagt kopi af klagerens forældres forsikringspolice. Det fremgår af policen, at forsikringen trådte i kraft den 1. februar 2005. Forsikringen omfattede indboforsikring og parcelhusforsikring. Det fremgår under punktet ”parcelhusforsikring”, at forsikringsstedet var [adresse1], at det bebyggede areal var på 140 m² i 1 plan inkl. eventuelle kælderarealer, og at bygningen har hårdt tag. Det fremgår endvidere af punktet ”indboforsikring”, at forsikringsstedet var [adresse1], [by1].

Der er endvidere fremlagt kopi af kontoudtog fra klagerens lønkonto og boliglånskonto for indkomstårene 2008-2012 til støtte for, at klageren ikke har betalt for opførelsen af ejendommen.

SKAT har den 8. november 2012 fået oplyst af [virksomhed4], at der blev opsat elmåler på ejendommen [adresse1] den 7. februar 1995, og at elmåleren var aktiv fra 17. juni 1998. Den 19. januar 2000 blev den stationære elmåler monteret. [virksomhed4] har endvidere oplyst, at elmåler til byggestrøm blev nedtaget den 14. september 2000, og at der den 10. december 2009 blev skiftet til fjernaflæsningsmåler.

SKAT har indhentet luftfotos af ejendommen [adresse1] fra [...].dk. I henhold til disse luftfotos var der lagt tag på det nye hus i 1999. Der ses ingen ændringer i 2004 i forhold til 1999. I 2006 var der støbt sokkel til garagebygning, i 2008 var der lavet tagkonstruktion på garagebygningen, og i 2010 var der færdigt tag på garagebygningen. Der ses kun af luftfotos fra 2010 at være en campingvogn på ejendommen. Derudover er der billeder af ejendommen fra Google Maps, hvor den gamle og den nye bygning ses.

I forslag til afgørelse havde SKAT ansat overskud ved udlejning af ejendommen [adresse1] til 8.000 kr. om måneden eksklusive forbrug, således at klagerens andel af overskuddet udgjorde 4.000 kr., men SKAT ændrede i afgørelsen overskud ved udlejning til 6.000 kr. om måneden eksklusive forbrug, hvoraf klagerens andel af overskuddet udgjorde 3.000 kr. om måneden. Ændringen af overskuddet skyldtes, at ejendomsværdien i mellemtiden var blevet nedsat for indkomstårene 2010 og 2011.

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for skattepligtig af objektiv udlejningsværdi for ejendom og har opgjort klagerens andel af overskud ved udlejningen til 36.000 kr. om året, svarende til hans ejerandel på 50 %.

Klageren ejer ejendommen [adresse1], [by1], sammen med sin mor, som bebor ejendommen. Klageren skal betale skat af udlejningen til sine forældre.

Lejeværdien er fastsat ud fra et konkret skøn over, hvad klageren kunne få, hvis han udlejede til fremmede.

Ved skønnet er der lagt vægt på, at boligen ifølge BBR-registeret er på 139 m² og består af 3 værelser, 2 badeværelser og køkken. Ejendommen er opført i perioden 1997- ? (er færdigmeldt i 2010) og er i ét plan. Herudover kommer en garagebygning på 76 m², der er opført i perioden 2006-2012. Grunden, der er bebygget, er på 1.272 m². Huset ligger 16 km fra [by2] Centrum og 13 minutters kørsel via motorvej.

Der er desuden lagt vægt på den leje, som er almindelig i kvarteret eller området for en bolig med tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, udstyr og vedligeholdelsesstand.

Lejen er fastsat (ud over forbrug) til 6.000 kr. pr. måned, i alt 72.000 kr. pr. år. Klagerens andel udgør 36.000 kr. Der er i lejen taget højde for evt. fradrag, der måtte være i form af berettigede udgifter så som ejendomsskatter m.v.

De vejledende satser for beskatning af fri helårsbolig, jf. ligningsvejledningen, afsnit A.B.1.9.5, som repræsentanten henviser til, kan ikke benyttes, da disse kun gælder i ansættelsesforhold.

Ved skønnet har SKAT baseret lejeindtægten på den nye ejendomsvurdering i nedadgående retning, således at lejeindtægten fastsættes til netto 6.000 kr. pr. måned, svarende til 3.000 kr. for klagerens andel.

”Lejeindtægten” er beregnet ud fra, hvad andre huse i området lejes ud til, hvor nyere (max. 20 år gamle) istandsatte fritliggende énfamilieshuse i bymæssig bebyggelse bliver udlejet til en markedsleje på 6.500 kr. – 12.000 kr. pr. måned for 125 m² bolig. Dette gælder også i små bysamfund mellem [by2] og [by6].

Til understøttelse af den beregnede lejeindtægt kan oplyses følgende:

I [by3] nord for [by2] udlejes en nyrenoveret 2 1/2-værelses taglejlighed på 93 m² med gårdhave og egen carport til 4.400 kr. pr. måned eksklusive forbrugsafgifter. I [by4] by udlejes en løbende renoveret villa på 150 m² og med garage med leddelt elport til 7.800 kr. pr. måned eksklusive forbrugsafgifter med en lejeperiode på 1-2 år pga. udlandsophold. I [by5] – 8 km syd for [by6]- udlejes rækkehuse opført i 2008 på 122 m² med lille have fra 5.915 kr. pr. måned eksklusive forbrugsafgifter, og i [by1] udlejes ældre 2-plans hus på 140 m² på lille grund til ca. 6.200 kr. pr. måned eksklusive forbrugsafgifter.

SKATs skøn over lejeindtægten ligger således i underkanten af, hvad der ellers udlejes til – huset er nyt og på 139 m².

Reglerne står i statsskattelovens § 4 b, boligreguleringslovens § 29 c, og lejelovens § 47. Se også Ligningsvejledningen 2010, Erhvervsdrivende, afsnit E.K.1.3. og Almindelig del, afsnit A.G.3.3.

Repræsentanten har anført, at klageren ikke ejer det nybyggede hus på ejendommen, men alene grunden, idet klagerens far har betalt for opførelsen af det nye hus. I den forbindelse er der fremlagt en række udgiftsbilag.

Det bemærkes hertil, at de fleste fakturaer for opførelsen er betalt kontant, og der er ikke noteret et ”modtager-navn” på fakturaerne. Andre fakturaer er sendt til [virksomhed1] eller klagerens far på autoværkstedets adresse. Dette selv om ingen af disse er ejere. Dette viser umiddelbart, at klagerens far har været mulig kontaktperson. Fakturaer for kloakarbejde, VVS-arbejde og garageporte er dog stilet til klagerens far på bopælsadressen [adresse1]. Der er ikke noget mærkeligt i, at klagerens far er kontaktperson, eftersom klagerens mor ejer halvdelen af ejendommen.

Med hensyn til de betalte udgifter er det ikke usædvanligt, at klagerens mors navn står på nogle af fakturaerne i og med, at hun bebor og tillige er ejer af halvdelen af ejendommen. Hendes navn fremgår af udgifter til forsyningsselskaberne og på forsikring af huset.

Byggelementerne, som huset er opført af, stammer fra [virksomhed3], hvor klageren arbejder. Der forefindes ingen faktura på disse i det modtagne materiale. Klageren kan have fået disse i form af overarbejdsbetaling, men klagerens far har fortalt, at klageren modtog elementerne uden betaling, da de var frasorterede og ikke kunne sælges som 1. kl. produkter. Byggelementerne må således være leveret af klageren til husets opførelse.

Der er ikke noget usædvanligt i, at der ikke fremgår byggeudgifter af klagerens kontoudtog i perioden 2008-2010, da ejendommen set udvendig fra stod færdig i 1999. Der er udelukkende opført garagebygning i perioden fra 2006 og frem.

Ud fra de indsendte fakturaer ses også, at der den 10. december 1997 er betalt for tag, at der den 14. oktober 1999 er betalt for tagrender med acontobeløb, og at restbeløbet er betalt den 4. februar 2000.

Den 23. marts 2005 er der købt køkken fra [...], og den 30. marts 2005 er der købt 2 toiletter. Den 30. oktober 2006 er der købt 2 ledhejseporte med motor samt 1 dør til garagebygning.

Der er således ikke større udgifter, der har været i forbindelse med opførelsen efter 2006. Beboelsen så færdig ud (udefra set) i 1999. Garagebygningen har været under opførelse i perioden 2006-2010 ud fra fotos.

Ved henvendelse til [virksomhed5] den 8. november 2012 er det oplyst, at opsætning af elmåler skete den 7. februar 1995, at kunden flytter ind den 17. juni 1998, og at elmåleren har været aktiv herfra. Endvidere blev det oplyst, at der er monteret stationær måler til el den 19. januar 2000, at måler til byggestrøm er nedtaget 14. september 2000, og at den stationære måler er udskiftet til en fjernaflæsningsmåler den 10. december 2009.

SKAT har efterfølgende udtalt følgende:

Der er monteret stationær elmåler den 19. januar 2000, og måleren til byggestrøm er nedtaget den 14. september 2000. Det virker ikke logisk, at man har forsynet sig med strøm fra den gamle bygning, når der har været opsat måler til byggestrøm og etableret måler i den nye bygning den 19. januar 2000.

Der er indkøbt toiletter den 30. marts 2005, og der er indkøbt køkken den 23. maj 2005. Der lægges større vægt på disse anskaffelser end på tidspunktet for færdigmeldingen hos [by2] Kommune, idet ibrugtagningstidspunktet ofte ligger før tidspunktet for færdigmeldelse hos [by2] Kommune, især når der er tale om selvbyg. Det er anført, at garagen først var klar til ibrugtagning i efteråret 2010. Garagen er færdigmeldt ved [by2] Kommune den 16. marts 2012.

Der ses ikke af luftfotos at være en campingvogn placeret på ejendommen, mens byggeriet stod på.

SKAT har oprindeligt vurderet den objektive udlejningsværdi til 8.000 kr. om måneden ud fra, hvad øvrige huse i samme stand blev udlejet til i nærområdet. Det vil sige en beskatning hos klageren på halvdelen pr. måned i alt 4.000 kr., eller 48.000 kr. om året.

Ejendommen blev omvurderet, efter at SKAT havde udsendt det fremsendte forslag til klageren. 2010-vurderingen blev ændret fra 2.750.000 kr. til 1.873.050 kr. (beregnet værdi). 2011-vurderingen for ejendommen blev ændret fra 2.400.000 kr. til 1.580.924 kr. (beregnet værdi).

Der er herudover givet nedslag for revner i sammenføjningen af elementer, og for at garagen ikke var færdigbygget. Revner og sætninger på huset påvirker dog ikke den fastsatte leje, men udelukkende en eventuel mindre værdi i forbindelse med et salg.

SKAT har baseret den objektive udlejningsværdi på den nye ejendomsvurdering i nedadgående retning, således at den objektive udlejningsværdi fastsættes til netto 6.000 kr. (3.000 kr. for halvparten). Da vurderingen blev ændret, revurderede SKAT sagen ud fra dette og ændrede beløbet til beskatning.

Til sammenligning med de øvrige huse til udlejning, er dette et helt nyt hus på 139 m² i ét plan med stor dobbelt garage på 76 m² og en grund på 1.272 m².

Den objektive udlejningsværdi er beregnet ud fra, hvad andre huse i området lejes ud til, hvor nyere (max. 20 år gamle) istandsatte fritliggende énfamilieshuse i bymæssig bebyggelse bliver udlejet til en markedsleje på 6.500 kr. - 12.000 kr. for 125-180 m² bolig. Dette gælder også i små bysamfund mellem [by2] og [by6].

SKATs skøn ligger således i underkanten af, hvad der ellers udlejes til.

Normalt ville der blive fastsat en objektiv leje, hvorefter der skulle gives fradrag for typisk bygningsforsikring og ejendomsskat.

I den aktuelle sag har lejer, som er klagerens forældre, tilsyneladende afholdt udgiften til bygningsforsikring, og der er ikke set dokumentation for, at klageren har afholdt sin andel af ejendomsskatten. Ud fra at der ville være tale om et mindre beløb, hvis klageren skulle have betalt sin del af ejendomsskatten, har SKAT vurderet, at den objektive udlejningsværdi passende kan sættes til en månedshusleje på 3.000 kr. for klagerens del af ejendommen.

Der hersker i det hele tvivl om klagerens betalinger til ejendommen, idet han har opført ejendommen uden lånoptagning i sameje med sin mor. SKAT har ikke set eller kunnet konstatere det fulde beløb til byggeudgifter, hvorfor det er vanskeligt at vurdere, hvad det har kostet at opføre ejendommen.

Ud fra tilkendegivelser fra klagerens far om ejerskabet til ejendommen, er det et spørgsmål, om klageren overhovedet har afholdt udgifter i forbindelse med opførelse og drift af ejendommen.

Det er dog et faktum, at klageren er tilskødet 50 % af ejendommen, selv om han ikke umiddelbart har haft udgifter i forbindelse med ejendommen.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat principal påstand om, at de skønsmæssigt ansatte lejeindtægter for årene 2009-2011 nedsættes til 0 kr. og subsidiær påstand om, at beløbet nedsættes til et mindre beløb efter Landsskatterettens skøn.

Til støtte herfor har repræsentanten blandt andet gjort gældende, at det bestrides, at der er grundlag for at beskatte klageren af et beregningsgrundlag på 6.000 kr. pr. måned for hele perioden.

Det bestrides, at der er grundlag for at anvende samme lejeniveau for perioden inden færdiggørelsen, dvs. for hele indkomståret 2009 samt for perioden fra januar til november 2010.

Det fremgår af SKATs afgørelse, at SKAT ved afgørelsen har lagt til grund, at forældrene har beboet det nyopførte hus i hele perioden, dvs. fra 2009 og frem.

Dette er ikke korrekt.

Boligen, der blev opført af forældrene selv, blev færdigmeldt hos [by2] Kommune i oktober 2010. Forældrene flyttede først ind i boligen den 20. december 2010. Indtil da boede forældrene i en campingvogn, der stod på grunden.

Indtil færdigmeldingen i 2010 var huset ikke egnet til beboelse. Ejendommen opvarmes med træfyring, og fyrrummet i garagen var først klar til ibrugtagning i efteråret 2010, hvor taget på garagebygningen var færdigt.

Forældrene tog strøm og vand fra den gamle bygning indtil flytningen til den nye bolig. Den gamle bygning blev først nedrevet i 2011.

Den gamle bolig var – som også anført i afgørelsen – opført i 1780 og udgjorde et boligareal på 100 m². Den var uegnet til beboelse, hvorfor forældrene boede i en campingvogn indtil indflytningen i 2010.

Med baggrund i ovenstående gøres det gældende, at den nye bolig ikke kan indgå ved vurderingen af lejeværdien i indkomståret 2009 samt hele perioden indtil forældrenes indflytning i december 2010.

Værdien af den nye bolig kan først indgå i vurderingen fra indflytningen i december 2010, eller dog tidligst fra færdiggørelsen i oktober 2010. Indtil da var boligen ikke egnet til beboelse, og der er derfor ikke grundlag for at beskatte klageren af en fikseret leje, da den ikke ville kunne udlejes til beboelse før færdiggørelsen i efteråret 2010.

Landsskatterettens afgørelse

Lejeindtægter for udlejning af fast ejendom betragtes som skattepligtig indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Ejeren af en fast ejendom, der overlader benyttelsen af denne eller en del af denne til slægtninge eller andre nærtstående personer, enten vederlagsfrit eller for en væsentlig lavere husleje end den objektive udlejningsværdi, beskattes af såvel den eventuelt betalte husleje som differencen mellem denne og den objektive udlejningsværdi for ejendommen, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Differencen mellem udlejningsværdien og den eventuelt betalte leje er en ikke fradragsberettiget gaveydelse til lejeren.

Ved skønnet over den objektive udlejningsværdi tages der udgangspunkt i den leje, der lovligt kan opkræves ved udlejning af ejendommen til tredjemand, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. og 2. pkt.

Klagerens forældre er omfattet af den personkreds af nærtstående eller familie, for hvem man efter praksis ansætter en objektiv udlejningsværdi.

Klageren stod i den omhandlede periode registreret som ejer af ejendommen [adresse1], [by1], i lige sameje med sin mor.

Landsskatteretten finder det ikke for godtgjort, at klageren ikke skulle være den reelle ejer af 50 % af hele ejendommen, herunder det nye hus på ejendommen. Det bemærkes, at der ikke er navn på en del af de fremlagte fakturaer, at en del af fakturaerne er adresseret til [virksomhed1], at det er oplyst, at det var klageren, der skaffede byggeelementerne til byggeriet, og at de fremlagte kontoudtog alene vedrører årene 2008-2012, hvor en lang række af udgifterne og især de større udgifter vedrører tidligere år. Bygningen ses i øvrigt ikke at være registreret som en bygning på lejet grund. Retten er således af den opfattelse, at det formelle svarer til det reelle.

Da klagerens andel af ejendommen [adresse1] er stillet vederlagsfrit til rådighed for klagerens forældre, skal der således ansættes en objektiv udlejningsværdi for ejendommen, hvorefter klageren er skattepligtig af en del heraf, svarende til hans ejerandel.

Det er rettens opfattelse, at huset på 139 m² på ejendommen [adresse1] var færdigbygget før indkomståret 2009, således at klagerens forældre havde huset til rådighed i indkomstårene 2009, 2010 og 2011, og at den objektive udlejningsværdi således bør ansættes til det samme beløb i alle indkomstårene 2009, 2010 og 2011.

Der er herved henset til, at der blev betalt for tag i 1997, og at der i henhold til luftfotos var tag på ejendommen i 1999. Der er herudover henset til, at den stationære elmåler blev monteret på ejendommen i 2000, og at elmåleren til byggestrøm ligeledes blev nedtaget i 2000. Der er endvidere henset til, at der er fakturaer på 8 vinduer og en terrassedør fra 2004, at der er indkøbt køkken og toiletter i 2005, og at der er en større faktura for VVS-arbejde udført i 2006. Efter rettens opfattelse må det nye hus på ejendommen på et tidspunkt efter 2006 anses for færdigbygget og i hvert fald forinden indkomståret 2009. Der er ligeledes i 2005 tegnet parcelhusforsikring og indboforsikring, hvorfor der må have været et hus at forsikre samt indbo i huset.

Retten er af den opfattelse, at den objektive udlejningsværdi for hele ejendommen[adresse1] skønsmæssigt kan ansættes til 6.800 kr. om måneden, svarende til årlig husleje på 81.600 kr., eller 587 kr. pr. m². Dette svarer til en objektiv udlejningsværdi for klagerens andel af ejendommen på 3.400 kr. om måneden. Der er herved henset til, at ejendommen er forholdsvis ny og har et areal på 139 m² og har to badeværelser og to toiletter samt har et grundareal på 1.272 m², ligesom der er henset til beliggenheden og lejeniveauet for de 4 lejemål, som SKAT har henvist til. Det er således rettens opfattelse, at den objektive udlejningsværdi ligger over gennemsnittet for de 4 lejemål, når der henses til, at der er tale om en nyere ejendom med et grundareal på 1.272 m². Retten er endvidere af den opfattelse, at det skønsmæssige fradrag for klagerens andel af ejendomsskatter og bygningsforsikring, som SKAT har indrømmet skønsmæssigt fradrag for, passende kan ansættes til 400 kr. om måneden, eller 4.800 kr. om året. Klagerens andel af overskud ved udlejning af ejendommen udgør herefter 36.000 kr. om året.

Retten finder således ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte SKATs samlede skøn over størrelsen af overskuddet ved udlejningen af ejendommen for de omhandlede indkomstår.

Landsskatteretten stadfæster herefter SKATs afgørelse.