Kendelse af 08-06-2017 - indlagt i TaxCons database den 02-07-2017

Faktiske oplysninger

Klageren har ifølge Det Centrale Personregister beboet adressen [adresse1] 82 B, [by1] i perioden 15. august 1995 til den 20. december 2010.

Han har i indkomstårene 2009 og 2010 været hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS.

Ejerstrukturen i selskabskonstruktionen kan beskrives således:

[virksomhed2] ApS har anskaffet ejendommen i 2006 for 5.131.886 kr. Ejendommen er købt af [virksomhed3] ApS, i hvilket selskab klageren var direktør/hovedanpartshaver på tidspunktet for overdragelsen af ejendommen.

I forbindelse med handelen i 2006 af ejendommen har [virksomhed4] [by1]/[by2] efter det oplyste foretaget en vurdering af ejendommen, da der var tale om en handel mellem interesseforbundne parter.

Den samlede vurdering af ejendommen i 2006 var efter det oplyste 5.136.886 kr., hvoraf baghuset (boligdelen) blev vurderet til mellem 1.900.000 kr. og 2.100.000 kr.

Ejendommen har et grundareal på 827 m2, og der er ifølge BBR-registeret opført 4 selvstændige bygninger på adressen:

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 udgør 6.100.000 kr.

Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2009 udgør ligeledes 6.100.000 kr.

Der er ikke foretaget en selvstændig vurdering af boligdelen.

SKAT har fremsendt meddelelse af 20. september 2013 om den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2008 til [virksomhed2] ApS. Det fremgår af meddelelsen, at SKAT har vurderet værdien af bolig delen til:

Værdi af beboelsen1.832.464 kr.

Beboelsens andel af grundværdien 979.440 kr.

I alt2.811.904 kr.

Ifølge teknisk forvaltning i [by1] Kommune v. [person1], er der ikke udarbejdet lokalplan for det område, hvor [adresse1] 82 A og 82 B er beliggende. Ifølge kommuneplanen må der i området opføres boliger, kontorer og bygninger inden for service.

Ejendommen [adresse1] 82 A og 82 B har butikscentret [virksomhed5] som nabo.

For indkomståret 2009 gælder efter det oplyste en lejekontrakt mellem udlejer [virksomhed6] ApS og lejer [virksomhed3] A/S. Der fremgår bl.a. følgende af lejekontrakten:

”Det lejede består af grundarealet på 367 m2 samt bygninger stor 136 m2. Ejendommen er beliggende ”baghuset” [adresse1] 82, [by1].

Lejemålet er trådt i kraft den 01.01.2005. Det er en fortsættelse af fribolig.

Den årlige leje ved lejemålets begyndelse aftalt til kr. 70.740,00 uden tillæg af moms, der erlægges månedsvis forud”

For indkomståret 2010 er der indgået en ny lejekontrakt mellem udlejer [virksomhed2] ApS og lejer [person2]. Der fremgår bl.a. følgende af lejekontrakten:

”Det lejede består af grundarealet på 367 m2 samt bygninger stor 136 m2. Ejendommen er beliggende ”baghuset” [adresse1] 82, [by1].

Lejemålet er trådt i kraft den 01.01.2010. Det er en fortsættelse af fribolig.

Den årlige leje ved lejemålets begyndelse aftalt til kr. 108.800,00 uden tillæg af moms, der erlægges månedsvis forud”

Klageren har anmodet SKAT om et bindende svar den 9. juni 2009. Det ønskes oplyst om ejendommen kan overdrages fra [virksomhed2] ApS til skatteyder for 6.100.000 kr. svarende til den offentlige ejendomsvurdering.

I den forbindelse har Ejendomsvurderingen i SKAT foretaget en besigtigelse af ejendommen den 8. juli 2009.

Det fremgår af notat udarbejdet i forbindelse med besigtigelsen af ejendommen, at:

”Bagerste hovedbygning anvendes til bolig. Boligen var opført i 1996 og der var ingen bopælspligt. Ejeren fortalte, at det nyopførte erhvervsbyggeri ved siden af havde kontorer på 1. sal og havde frit udsyn til naboen.

Boligen bestod af soveværelse, køkken alrum, bryggers, badeværelse, værelse samt entre. Opgang til 1. sal med stue samt stort værelse. Alle gulve i stueplan havde klinker og trægulve 1. sal. Boligen fremstod i god kvalitet. Støjen fra [adresse1] meget minimeret for boligens vedkommende.”

På grundlag af besigtigelsen af ejendommen blev ejendommens handelspris vurderet til at udgøre 6.100.000 kr., hvoraf boligdelen skønnedes at udgøre 2.800.000 kr.

Der er selvangivet værdi af fri bolig med 87.000 kr. for 2009.

For indkomståret 2010 er der betalt husleje ifølge lejekontrakten med 109.000 kr.

SKAT har ved breve af 21. november 2012 udsendt forslag om ændring af indkomstansættelserne for 2009 og 2010.

SKAT har ved breve af 2. januar 2013 udsendt afgørelse om ændring af indkomstansættelserne for 2009 og 2010, hvori forslagene fastholdes.

Der er udarbejdet Syn- og skønsrapport af 10. juli 2015 hvoraf følgende skønstema fremgår:

”1. Skønsmanden bedes give en beskrivelse at ejendommen beliggende [adresse1] 82 A og 82 B, [by1], således at der gives en udførlig og specificeret beskrivelse at både erhvervsdelen og boligdelen samt øvrige bygninger og den grund, hvorpå bygningerne er beliggende. Beskrivelsen bedes givet, således som ejendommen må formodes at have fremstået i 2009 og 2010.

2. Skønsmanden bedes endvidere specificeret beskrive det område, hvor ejendommen er beliggende, herunder infrastrukturen og offentlige faciliteter, således som området må formodes at have været i 2009 og 2010.

3. Skønsmanden bedes fremkomme med sin vurdering af den kontante handelsværdi for ejendommen beliggende [adresse1] 82 A og B, [by1], for hvert at årene 2009 og 2010 og i den forbindelse foretage en fordeling at den vurderede handelsværdi på erhvervsdelen (forhuset) med nummer 82 A og boligdelen (baghuset) med nummer 82 B.

4. Skønsmanden bedes besvare spørgsmål 3 igen, idet skønsmanden ved sin fordeling af handelsværdien på erhvervsdelen og boligdelen anmodes om at lægge til grund, at garagen og udhuset i 2009 og 2010 var lejet ud til [person2]s reklamebureau og derfor hørte til erhvervsdelen.

5. Skønsmanden bedes oplyse, hvilken betydning han ved besvarelsen af spørgsmål 3 og 4 har tillagt det forhold, at butikscentret [virksomhed5] er opført som nabo til [adresse1] 82 A og B, [by1], med de gener det har i form at begrænset udsigt, lugt, støj, m.v.

6. Skønsmanden bedes tillige oplyse, hvilken betydning han ved besvarelsen af spørgsmål 3 og 4 har tillagt det forhold, at ejendommen ligger på [adresse1], med de gener det har i form at ringe tilkørselsforhold, lugt, støj m.v.

7. Skønsmanden bedes videre oplyse, hvilken betydning han ved besvarelsen at spørgsmål 3 og 4 i relation til sin fordeling af en del af handelsværdien på boligdelen har tillagt det forhold, at boligdelen ligger bag ved erhvervsdelen og derfor deler indkørsel og område med erhvervsdelen.

8. Skønsmanden bedes endvidere oplyse, hvorvidt den som svar på spørgsmål 3 og 4 foretagne fordeling af den vurderede handelsværdi på erhvervsdelen og boligdelen er forbundet med usikkerhed. I bekræftende fald bedes skønsmaden oplyse, hvor stor en usikkerhed der er tale om.

9. Skønsmanden bedes endelig oplyse, om han ved sin besvarelse af det stillede spørgsmål 3 og 4 har forudsat en bestemt liggetid og i givet fald også oplyse hvilken.

Skønsmanden bedes på baggrund af ovenstående og nedenstående oplysninger samt vedlagte bilag og ved indhentelse af fornødne oplysninger besvare følgende spørgsmål på vegne af skønsrekvisitus (SKAT):

A. Der er fastsat en samlet offentlig ejendomsvurdering på kr. 6.100.000 for ejendommen i 2009 og 2010. Skønsmanden bedes give en vurdering af, hvorledes denne værdi skal fordeles på henholdsvis beboelsesdel og erhvervsdel.

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Skønsmanden bedes tillige oplyse, hvilket materiale, ud over det til skønstemaet bilagte, der har dannet grundlag for vurderingen.”

Spørgsmålene er besvaret således:

” SAMMENLIGNINGSEJENDOMME :

Ifølge [...dk]. er der i peiroden 01.01.2010 til 31.12.2010 udlejet nedennævnte kontorlejemål i nærområdet, beløbene er pr. kvm. pr. år inkl. drift:

[adresse2], 1. - 100 kvm. - kr. 1.000

[adresse3] - 159 kvm - kr. 1.200

[adresse4] 47, 1. og 2. - 131 kvm. - kr. 900

[adresse5] - 131 kvm. - kr. 1.350

[adresse6] - 219 kvm. - kr. 850

[adresse7] - 130 kvm. - kr. 1.156

[adresse1] 20 - 40 kvm. - kr. 2.100

[adresse4] 4, 2. - 109 kvm. - kr. 1.200

[adresse4] 51, 1. - 259 kvm. - kr. 1.103

[adresse4] 26, 1. - 25 kvm. - kr. 1.338

[adresse4] 26, 1. - 40 kvm. - k. 1.300

[adresse4] 26, 1. - 60 kvm. - 1.300

[adresse4] 18, 1. - 81 kvm. - 1.111

[adresse1] 132 - 170 kvm. – 890

Ifølge www.skat.dk er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for salg af villaer i [by1] Kommune 2. halvår 2009 kr. 23.211 og 2. halvår 2010 26.594.

Ifølge boliga,dk er der handlet (alm. salg) følgende ejendommen på [adresse1]:

10.2008 - [adresse1] 97 B - kr. 21.678 pr. kvm. (143 kvm. + carport 58 kvm. opført i 1977)

9.2010 - [adresse1] 135 - kr. 19.949 pr. kvm. (99 kvm. + udhus 11 kvm., opført 1777/1988).

FORUDSÆTNINGER :

Ved besvarelsen af det opstillede vurderingstema forudsættes:

at ejendommen er lovligt opført, indrettet og benyttet,

at ejendommens installationer er lovlige og fuldt funktionsdygtige,

at en byggeteknisk gennemgang af ejendommen ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger,

at de ved besigtigelsen beroende hvidevarer forbliver på ejendommen, i det omfang de tilhører ejer,

at der ikke forefindes angreb af svamp, husbukke eller murbier på ejendommen,

at ejendommen er bygningskaskoforsikret, herunder mod angreb af svamp og insekter, uden væsentlige forbehold

og at ny ejer vil kunne tegne ny ligelydende forsikring til normal præmie,

at ejendommens fundamenter er bæredygtige,

at der ikke hos offentlige myndigheder, koncessionerede selskaber eller i grundejerforening er pålagt udgift til vej, vand, kloak, varme m.m.,

at der ikke overtages gæld udenfor købesummen,

at ejendommens servitutter, brugsrettigheder og / eller andre byrder ikke på nogen måde begrænser ejendommens værdi i forbindelse med den fremtidige anvendelse,

at de anførte driftsudgifter anslåede,

at der ikke på ejendommen findes miljøforurening af nogen art, i et sådant omfang, at det påvirker værdiansættelsen,

at der ikke er foretaget / vedtaget arbejder, der aktuelt vil berøre ejendommen fysisk og / eller økonomisk,

at der ikke verserer sager og / eller påbud vedrørende ejendommen,

at ejendommens værdi er fastsat ud fra de dagældende markedsvilkår samt kurs- og renteniveau,

at køber i forbindelse med salg af ejendommen overtager eventuel momsreguleringsforpligtelse for investeringsgoder og såvel køber som sælger underskriver erklæring herom overfor SKAT.

VURDERINGSANSÆTTELSE

KONKLUSION :

Besvarelse:

Spørgsmål 1

Se under punktet Generel beskrivelse.

Spørgsmål 2

Ejendommen er beliggende med facade mod [adresse1]. Naboejendommen mod syd - [adresse1] 80 - er i dag indrettet med en erhvervsbygning, opført 2001 udlejet til butikslejemål og kontorlejemål, bl.a. [virksomhed7], [organisation], genbrug, tøj og møbler, indsamling, salg, frisør, cykelforretning. Ifølge lokalplan nr. [...], der regulerer ejendommens forhold, er der varetilkørsel på bagsiden af bygningen mod ejendommen [adresse1] 82 A og 82 B. Tidligere har der ifølge oplysninger fra [...dk] været automobilforretning på stedet med værksted samt detailsalg af benzin på ejendommen. I forbindelse med opførelse af bygningen i 2001 har der været foretaget oprensning af jordforurening på ejendommen, bl.a. en olieforurening.

Ejendommen mod nord - [adresse1] 84 er indrettet med bolig opført i 1910/1946.

Overfor ejendommen er der placeret tankstation.

Adgang fra ejendommen mod syd eller til ejendommen nord fra er ikke mulig på baggrund af vejføring.

Spørgsmål 3

Efter foretagne beregninger herunder under hensyntagen til udlejningspriser i området samt handelspriser for boliger i området kan jeg skønsmæssigt fastsætte ejendommens samlede værdi til kr. 3.950.000 i 2009 og kr. 3.755.000 i 2010.

Fordelingen imellem to bygningskroppe, erhvervsdelen ekskl. carport og udhus skal skønsmæssigt fastsættes således:

2009

Erhvervsdel - kr. 2.140.000

Boligdel - kr..1.810.000

2010

Erhvervsdel - kr. 2.060.000

Boligdel – kr.1.695.000

Jf. i øvrigt oplysninger under punktet sammenligningsejendomme samt vedlagte oversigt.

Spørgsmål 4

Efter foretagne beregninger herunder under hensyntagen til udlejningspriser i området samt handelspriser for boliger i området kan jeg skønsmæssigt fastsætte ejendommens samlede værdi til kr. 4.325.000 i 2009 og kr. 4.330.000 i 2010.

Fordelingen imellem to bygningskroppe, erhvervsdelen inkl. carport og udhus skal skønsmæssigt fastsættes således:

2009

Erhvervsdel - kr. 2.800.000

Boligdel - kr. 1.525.000

2010

Erhvervsdel - kr. 2.935.000

Boligdel - kr. 1.395.000

Den opkrævede leje for erhvervsdelen ligger efter skønsmandens opfattelse markant over den aktuelle markedsleje. Der er i værdifastsættelsen taget hensyn til en mulig lejereduktion, jf. Erhvervslejens bestemmelser. Dette kan dog først ske efter uopsigelighedsperioden udløb, 30.06.2016. Lejen for boligdelen ligger efter skønsmandens opfattelse lidt i underkanten af hvad man ville kunne opkræve i henhold til lejelovenes bestemmelser.

Spørgsmål 5

Som det fremgår på stedet ligger erhvervsbygningen som nabo mod syd meget tæt på den omhandlede ejendom. Ejendommen er opført i 2 plan med en bygningsafstand til skel mod nord på 5 m. Ifølge lokalplanen må af- og pålæsning af varer alene ske på det afmærkede område på bygningens nordside, lige ud for den omhandlede ejendom på [adresse1] 82 A og 82 B, med deraf følgende støjgener m.m. Ifølge lokalplanen skal der i skel mod nabo i nord plantes en bøgehæk i en bredde af 0,70 - 1,0 m. Hækkens højde må ikke overstige 2,00 m. Ud fra indhentede oplysninger via bygningsarkivet i [by1] Kommune er afstand til skel 5,20 m. og højdegrænseplan, jf. BR (dagældende) 3.3 stk. 1 A er overholdt. Bygningshøjden er oplyst til 6,80 m ifølge tegning.

På trods af overholdelse af bygningsbestemmelserne vil en så markant bygning, tæt på boligen og erhvervsdelen og under hensyntagen til placering af handlingsafsnittet alligevel medføre gener for naboejendommen. Ud fra de foreliggende forhold som besigtiget på stedet, skønnes det, at man må påregne en værdireduktion på ejendommen [adresse1] 82 A og 82 B på kr. 750.000.

Spørgsmål 6

Adgangsforholdene til ejendommen, jf. ovenfor har også betydning for værdiansættelsen. Skønsmæssigt vil jeg fastsætte dette til kr. 250.000.

Spørgsmål 7

Som andre ejendomme med en koteletgrund liggende adgang, besværliggøre dette logostikken på ejendommen. Tidligere må man antage at ansatte er kommet til ejendommen og parkeret, med jævnlige kørsler, hvorimod den aktuelle anvendelse til lægeklinik med løbende udskiftning af patienter er lidt mere kompliceret. Da lægeklinikken først er kommer til senere end 2009 og 2010 er der ikke taget hensyn til dette forhold. Forholdet, at erhvervsdelen havde lejet såvel carport som udhus, giver noget mere trafik forbi boligdelen, med deraf følgende gener. Udhuset er placeret således man går over en del af boligdelens grundareal og med kig direkte til boligdelens terrasser.

Spørgsmål 8

De anførte skønsmæssige værdireduktioner er relevante, men der vil altid være en vis usikkerhed med fastsættelsen af værdien ud fra de foreliggende forhold, idet man må antage at folk kan se forskellig på de gener, ulemper der optræder, aktuelt på ejendommen. Skønsmæssigt kan jeg fastsætte usikkerheden +./. 5 %.

Spørgsmål 9

Ved fastsættelse af værdien en af ejendommen er der kutyme for en liggetid på 6 - 12 måneder.

Spørgsmål A

Såfremt man tager udgangspunkt i den af SKAT fastsatte ejendomsværdi og de deri fastsatte oplysninger om leje, vil værdien kunne fastsættes således fordelt imellem erhverv og bolig:

2009

Boligdel kr. 3.700.000

Erhvervsdel kr. 2.400.000

2010

Boligdel kr. 3.450.000

Erhvervsdel kr. 1.800.000”

Af supplerende skønsrapport af 19. november 2015 fremgår blandt andet:

”Skønsmanden bedes på grundlagt af oplysningerne i skønsrapporten af den 10. juli 2015 besvare følgende supplerende spørgsmål:

10. Skønsmanden anfører ved besvarelse af spørgsmål 3, at ejendommens samlede værdi udgjorde kr. 3.950.000 i 2009 og kr. 3.755.000 i 2010. Ved besvarelsen af spørgsmål 4 opgøres ejendommens samlede værdi i 2009 til kr. 4.325.000 og i 2010 til kr. 4.330.000.

Skønsmanden bedes forklare forskellene i ejendommens samlede værdi som opgjort i henholdsvis spørgsmål 3 og spørgsmål 4. Det bedes særligt uddybet, hvilke faktorer der er lagt vægt på i relation til værdiansættelsen ved besvarelsen af hvert enkelt spørgsmål, herunder hvilke forudsætninger der er indlagt i værdiansættelsen og medfører en værdiforøgelse på kr. 375.000 i 2009 og kr. 575.000 i 2010.

11. Skønsmanden bedes oplyse ejendommens handelsværdi mellem uafhængige parter pr. 1. oktober 2008 og pr. 1. oktober 2009.

I det omfang værdiansættelsen henholdsvis pr. 1. oktober 2008 og pr. 1. oktober 2009 afviger fra handelsprisen 2009 og 2010, bedes skønsmanden forklarer og begrunde værdiafvigelsen.

12. Skønsmanden bedes fordele handelsværdien pr. 1. oktober 2008 som fastsat ved spørgsmål 11 imellem ejendommens erhvervsdel og ejendommens boligdel. Skønsmanden bedes oplyse værdien under den forudsætning, at:

a. Garagen og udhuset tilhørte boligdelen på ejendommen.

b. Garagen og udhuset var udlejet til reklamebureauet og skal henregnes til ejendommens erhvervsandel.

13. Skønsmanden bedes fordele handelsværdien pr. 1. oktober 2009 som fastsat ved spørgsmål 11 imellem ejendommens erhvervsdel og ejendommens boligdel. Skønsmanden bedes oplyse værdien under den forudsætning, at:

a. Garagen og udhuset tilhørte boligdelen på ejendommen.

b. Garagen og udhuset var udlejet til reklamebureau og skal henregnes til ejendommens erhvervsdel.

14. Ved besvarelsen af spørgsmål A udgør værdien af ejendommens boligdel et højere beløb end ejendommenes erhvervsandel. Skønsmanden bedes specificere og forklare, hvorledes værdiansættelsen og fordelingen i spørgsmål A er foretaget.

Skønsmanden bedes ved besvarelsen af spørgsmålet forklare og uddybe, hvorfor boligdelen ved besvarelsen af spørgsmål A har en højere værdi end erhvervsdelen, når dette ikke er tilfældet ved besvarelsen af henholdsvis spørgsmål 3 og spørgsmål 4.

15. Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt det ved besvarelsen af spørgsmål A har betydning, hvorvidt ejendommens carport og udhus henføres tril henholdsvis boligdelen eller erhvervsdelen. Hvis dette er tilfældet, bedes skønsmanden fordele ejendomsværdien på henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen for hvert enkelt år under begge forudsætninger og oplyse denne.

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Skønsmanden bedes tillige oplyse, hvilket materiale, ud over det til skønstemaet bilagte, der har dannet grundlag for vurderingen.

BESVARELSE

Spørgsmål 10

Besvarelsen af spørgsmål 3 er baseret på den af skønsmanden skønnede markedsleje.

For 2009 er følgende oplyst:

Leje for boligdelen kr. 129.550 og erhvervsdelen kr. 205.700.

For 2010 er følgende oplyst:

Leje for boligdelen kr. 129.550 og erhvervsdelen kr. 205.700.

Driftsudgifterne er sammensat således i 2009 kr. 98.997 og i 2010 kr. 107.984, med fordeling imellem bolig- og erhvervsdel således:

2009:

Boligdel kr. 44.233 og erhvervsdel kr. 54.764.

2010:

Boligdel kr. 48.248 og erhvervsdel kr. 59.736.

Nettolejen for boligdelen i 2009 kr. 85.317 og for 2010 kr. 81.302.

Nettolejen for erhvervsdelen i 2009 kr. 150.936 og i 2010 kr. 145.964.

Ved et afkast for så vidt angår boligdelen på 3,5 % p.a. vil værdien kunne oplyses således:

2009 - kr. 2.437.629 og i 2010 kr. 2.322.914.

Ved afkast for så vidt angår erhvervsdelen på 6 % p.a. vil værdien kunne oplyses således:

2009 kr. 2.515.600 og i 2010 kr. 2.432.733.

Samlede værdi af ejendom kr. 4.953.229 i 2009 og kr. 4.755.648 i 2010 før fradrag for gener.

Om gener oplyst som følger:

Nabobygning kr. 750.000

Tilkørselsforhold kr. 250.000

I alt kr. 1.000.000

Fordelt som følger:

Nabobygning, 2/3-del for bolig og 1/3-del for erhverv

Tilkørselsforhold, 1/2-del, for bolig og 1/2-del for erhverv.

Værdien i 2009 kan herefter fastsættes som følger:

Erhvervsdel kr. 2.140.625 - I alt kr. 3.953.229 - afrundet til kr. 3.950.000

Værdien i 2010 kan herefter fastsættes som følger.

Boligdel kr. 1.697.889

Erhvervsdel kr. 2.057.758 - I alt kr. 3.755.648 - afrundet til kr. 3.755.000.

Besvarelsen af spørgsmål 4 er baseret på den aktuelle leje i henhold til de indgåede lejekontrakter.

For 2009 er følgende oplyst:

Leje for boligdelen kr. 108.800 og erhvervsdelen kr. 329.435.

For 2010 er følgende oplyst:

Leje for boligdelen kr. 108.800 og erhvervsdelen kr. 342.613.

Driftsudgifterne er sammensat således i 2009 kr. 98.997 og i 2010 kr. 107.984, med fordeling imellem bolig- og erhvervsdel således:

2009:

Boligdel kr. 44.233 og erhvervsdel kr. 54.764.

2010:

Boligdel kr. 48.248 og erhvervsdel kr. 59.736.

Nettolejen for boligdelen i 2009 kr. 64.567 og for 2010 kr. 60.552.

Nettolejen for erhvervsdelen i 2009 kr. 274.671 og i 2010 kr. 282.877.

Ved et afkast for så vidt angår boligdelen på 3,0 % p.a. vil værdien kunne oplyses således:

2009 - kr. 2.152.233 og i 2010 kr. 2.018.400.

Ved afkast for så vidt angår erhvervsdelen på 8,65 % / 8.54 % p.a. vil værdien kunne oplyses således:

2009 kr. 3.175.387og i 2010 kr. 3.323.377.

Samlede værdi af ejendom kr. 5.327.621 i 2009 og kr. 5.330.777 i 2010 før fradrag for gener.

Om gener oplyst som følger:

Nabobygning kr. 750.000

Tilkørselsforhold kr. 250.000

I alt kr. 1.000.000

Fordelt som følger:

Nabobygning, 2/3-del for bolig og 1/3-del for erhverv

Tilkørselsforhold, 1/2-del,for bolig og 1/2-del for erhverv.

Værdien i 2009 kan herefter fastsættes som følger:

Boligdel kr. 1.527.208

Erhvervsdel kr. 2.800.412 - I alt kr. 4.327.621 - afrundet til kr. 4.325.000.

Værdien i 2010 kan herefter fastsættes som følger.

Boligdel kr. 1.393.375

Erhvervsdel kr. 2.937.402 - I alt kr. 4.330.777 - afrundet til kr. 4.330.000.

Værdiforøgelsen skyldes forskellen i den skønnede leje og den aktuelle leje. Lejen for boligdelen er efter skønsmandens opfattelse sat lavt og for erhvervsdelen sat højt, derfor afkastforskelle.

Skema vedlagt.

Spørgsmål 11

Den samlede værdi for ejendommen ved handel mellem uafhængige parter pr. 01.10.2008 og pr. 01.10.2009 er som følger:

2008 - kr. 4.500.000 skønnet leje for bolig - aktuel leje for erhvervsdel, jf. lejekontrakt..

2009 - kr. 4.325.000 aktuel leje, jf. lejekontrakter.

Værdierne ligger så tæt på hinanden, at der ikke er tale om betydelige afvigelser. Den højere værdi i 2008 hænger sammen med den højere boligleje, idet den skønnede leje er højere end den aktuelle leje, der anvendes i beregningerne for 2009.

Spørgsmål 12

Indledningsvis skal der gøres opmærksom på, at i henhold til lejekontrakten for erhvervsdelen indgår såvel carport som udhus i lejekontrakten med erhvervsvandelen.

Ifølge lejekontrakten indgår lejen for carport og udhus med i alt kr. 30.000 pr. år ved lejekontraktens start pr. 01.10.2008 reguleret til kr. 33.745,92.

Under hensyn tagen til at lejen efter skønsmandens opfattelse ligger over markedslejen på vurderingstidspunktet, med risiko for lejenedsættelse vil afkastet være som anført i skønserklæringen 8,65 % (2009), vil værdien af ejendommen, såfremt

a. garagen og udhuset tilhørte boligdelen på ejendommen skønsmæssigt være henholdsvis kr. 2.030.000 (boligdel) og kr. 2.475.000 (erhvervsdel).

b. garagen og udhuset tilhøret erhvervsdelen på ejendommen skønsmæssigt være henholdsvis kr. 1.830.000 (boligdel) og kr. 2.675.000 (erhvervsdel).

Spørgsmål 13

Indledningsvis skal der gøres opmærksom på, at i henhold til lejekontrakten for erhvervsdelen indgår såvel carport som udhus i lejekontrakten med erhvervsdelen.

Ifølge lejekontrakten indgår lejen for carport og udhus med i alt kr. 30.000 pr. år ved lejekontraktens start pr. 01.10.2009 reguleret til kr. 35.095,76.

Under hensyn tagen til at lejen efter skønsmandens opfattelse ligger over markedslejen på vurderingstidspunktet, med risiko for lejenedsættelse vil afkastet være som anført i skønserklæringen 8,65 % (2009)), vil værdien af ejendommen, såfremt

a. garagen og udhuset tilhørte boligdelen på ejendommen skønsmæssigt være henholdsvis kr. 1.725.000 (boligdel) og kr. 2.600.000 (erhvervsdel).

b. garagen og udhuset tilhøret erhvervsdelen på ejendommen skønsmæssigt være henholdsvis kr. 1.525.000 (boligdel) og kr. 2.800.000 (erhvervsdel).

Spørgsmål 14

Besvarelsen af spørgsmålet er baseret på oplysninger i den offentlige vurdering. Den årlige leje 2009 for erhvervsdelen er opgjort til kr. 200.577 og i 2010 til kr. 170.417. Disse oplysninger indgår i beregningen af værdfastsættelsen af erhvervsdelen af ejendommen. Driftsudgifterne er opgjort som anført ovenfor med fordeling efter arealer, jf. vedlagte oversigt.

Boligens værdi er herefter opgjort som residualværdien i forhold til den offentlige vurdering for de respektive år.

Spørgsmål 15

Som det fremgår ovenfor, jf. spørgsmål 13 er der skønnet en værdi for carporten og udhuset, baseret på lejeværdien

af de pågældende bygninger, på kr. 200.000.

Yderligere spørgsmål:

Lejeværdien af de pågældende bygninger, jf. lejekontrakter, skønnet markeds og skønnede afkastprocenter har haft væsentlig betydning for værdifastsættelsen.

Jf. skønsrapporten af 09.07.2015.

Indhentede oplysninger, jf. skønsrapport af 09.07.2015:

[...dk] - gennemførte handler 2008- 2010 på [adresse1] i [by1].

[...dk] - omsætning 2010 (leje) af kontorlejemål, [by1].

www.skat.dk - gennemsnitloge kvadratmeterpris for salg af villaer i [by1] Kommune 2. halvår 2009 og 2. halvår 2010.”

Af supplerende skønsrapport II af 27. april 2016 fremgår endvidere:

”Skønsmanden bedes på grundlag af oplysningerne i skønsrapporten af den 10. juli 2015 og den supplerende skønserklæring af den 19. november 2015 besvare følgende supplerende spørgsmål:

16. Skønsmanden bedes fordele ejendommens handelsværdi mellem uafhængige parter på henholdsvis ejendommens boligdel og ejendommens erhvervsdel under den forudsætning, at garagen og udhuset henføres til ejendommens erhvervsdel.

Fordelingen bedes foretaget under den forudsætning, at ejendommens samlede handelsværdi i handel og vandel ved kontant betaling udgør henholdsvis:

Skønsmanden bedes ved fordelingen se fuldstændig bort fra beregningstekniske udgangspunkter, der har dannet baggrund for værdiansættelsen ved SKATs ejendomsvurdering og foretage fordelingen, således som uafhængige parter ville fordele salgssummen på henholdsvis ejendommens boligdel og erhvervsdel under forudsætning af, at handelspriserne udgjorde de ovenfor under a og b anførte kontantsummer.

17. Skønsmanden bedes oplyse, hvorledes den samlede offentlige ejendomsvurdering på kr. 6.100.000 for ejendommen i 2009 skal fordeles på henholdsvis beboelsesdelen og erhvervsdelen under den forudsætning, at boligdelen værdiansættes og erhvervsdelens værdi fastsættes til den resterende residualværdi.

Besvarelsen af spørgsmålet er en genbesvarelse af spørgsmål A med den forudsætning, at ejendommens boligdel værdiansættes og værdien af erhvervsdelen opgøres som residualværdien.

Skønsmanden bedes oplyse, hvile forhold han i forbindelse med sin besvarelse af de stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Skønsmanden bedes tillige oplyse, hvilket materiale, ud over det til skønsmanden bilagte, der har dannet grundlag for vurderingen.

BESVARELSE

Spørgsmål 16

Under den forudsætning at ejendommen ville kunne handles til de anførte værdier, vil jeg skønsmæssigt kunne opgøre værdierne som følger:

Kr. 6.100.000

Baseret på skønnet markedsleje:

Boligdel – kr. 3.700.000

Erhvervsdel – kr. 2.400.000

Baseret på aktuel leje:

Boligdel - kr. 1.820.000

Erhvervsdel – kr. 4.280.000

Kr. 5.250.000

Baseret på skønnet markedsleje:

Boligdel – kr. 3.070.000

Erhvervsdel – kr. 2.180.000

Baseret på aktuel leje:

Boligdel kr. 1.270.000

Erhvervsdel kr. 3.980.000

Jf. vedlagte skemaer.

Baggrunden for de markante ændringer i fordeling af værdierne, såfremt der tages udgangspunkt i henholdsvis en skønnet markedsleje og den aktuelle oplyste leje for de respektive andele, hvor den skønnede markedsleje og den aktuelle leje afviger betydeligt.

Der er konstateret arealforskel imellem det i den offentlige vurdering oplyste og det på stedet konstaterede /BBR-meddelelse.

Spørgsmål 17

Såfremt man fastsætter værdien af boligdelen ud fra en forventet leje og driftsudgifter og residualværdien herefter er erhvervsandelens værdi, vil værdien af erhvervsdelen kunne fastsættes som følger:

2009 – kr. 1.800.000

2010 – kr. 1.550.000

Der skal gøres opmærksom på, at den offentlige vurderinger ikke foretager beregning af leje for boligdelen, men alene beregner en værdi baseret på et areal og en kvadratmeterpris. Der er derfor taget udgangspunkt i den leje, som der er skønnet som ”markedsleje” (det lejedes værdi) i skønserklæringerne.

Det skal endvidere oplyses, at der er en forskel i det areal, der er anført i den offentlige vurdering og areal anført i skønserklæringerne.

Som det fremgår af det fremlagte materiale og det i skønserklæringerne anførte, er der store afvigelse på de aktuelle lejebeløb på de respektive enheder (bolig – erhverv) og de skønnede lejebeløb. Dette påvirker selvfølgelig de skønnede værdier og fordelingen heraf.

Grundlaget for værdifastsættelse er med udgangspunkt i de tidligere fremsendte skønserklæringer og det i den forbindelse modtagne / indhentede materiale.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med henholdsvis 100.223 kr. vedrørende indkomståret 2009 og 81.319 kr. vedrørende indkomståret 2010.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen vedrørende indkomståret 2009 anført:

”...

SKAT har den 8. juli 2009 besigtiget ejendommen.

Af notat derved fremgår bl.a. følgende:

Ejendomsvurderingen 01.10.2008 kr. 6.100.000 heraf boligdelen kr. 2.800.000 skønnes at udgøre en reel handelspris d.d.

...

1.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Når du har haft ejendommen [adresse1] 82, [by1] stillet til rådighed af et selskab, hvor du er hovedanpartshaver og direktør, skal du medregne værdien af rådigheden over ejendommen til den skattepligtige indkomst efter ligningslovens§ 16, stk. 9 og ligningslovens§ 16 A. Din personlige indkomst forhøjes således med 100.223 kr. for indkomståret 2009,jævnfør personskattelovens § 3,jævnfor § 4 stk. I.

Jævnfør juridisk vejledning C.A.5.13.1.2.3 Værdiansættelsen for hovedaktionærer og personer med bestemmende indflydelse på egen aflønning er beregningsgrundlaget for beskatningen af værdien af fri helårsbolig udgøres af det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret, eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller ejendommens anskaffelsessum opgjort efter EBL § 4, stk. 2 eller 3, tillagt forbedringer foretaget efter anskaffelsen.

Beregningsgrundlaget sættes til 5 % af beregningsgrundlaget med tillæg efter 10. pkt. Den skattepligtige værdi forhøjes med 1 pct. af den del af beregningsgrundlaget efter ejendomsværdiskattelovens § 4 a, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 pct. af resten jf. LL § 16, stk. 9, 10. pkt., svarende til det beregningsgrundlag for ejendommen, der skulle være anvendt, hvis ejendommen havde været omfattet at ejendomsværdiskatteloven. Ejendomsskatten tillægges særskilt den skematiske beregnede. Øvrige udgifter, som arbejdsgiveren afholder i tilknytning til helårsboligen, beskattes ligeledes særskilt. Disse udgifter kan bl.a. omfatte udgifter til varme, renovation, vand/vandafledningsafgift, el, rengøring, gartner, fællesantenne og lignende. Endvidere er der ved den standardiserede sats gjort endeligt op med vedligeholdelsesudgifter. Der skal ikke tillægges ekstraordinære vedligeholdelsesudgifter til den skattemæssige værdi. Den skattemæssige værdi af fri bolig nedsættes som hidtil med eventuelle egenbetalinger til selskabet vedrørende boligen.

Beregningsgrundlaget:

Indkomståret 2009

For indkomståret 2009 skal ejendomsvurderingen således benyttes, da det er den højeste værdi. Idet der ikke er foretaget nogen ejerboligfordeling på ejendommen, foretages beregningen ud fra den værdi på boligdelen på 2.800.000 kr. som under besigtigelsen den 8. juli 2009 blev skønnet at udgøre en reel handelspris.

Den skattemæssige værdi kan således opgøres:

Selskabet har betalt ejendomsskat med 41.878 kr., som skal tillægges den skattemæssig værdi forholdsmæssig:

4l..878 kr. x 2.800.000 kr. / 6.100.000 kr. 19.223 kr.

Værdi af fri bolig kan herefter opgøres således:

SKAT har følgende kommentar til din revisors indsigelse/ anmodning af 10. december 2012:

Din revisors indsigelse / anmodning af 10. december 2012 har ikke fået SKAT til ændre opfattelse af forholdet.

Vurderingen som blev foretaget den 8. juli 2009 af SKAT, er ikke tidligere blevet påklaget.

Foreslåede ændring af 21. november 2012 fastholdes.”

SKATs afgørelse vedrørende indkomståret 2010 er tilsvarende begrundet idet beregningen dog ser således ud:

”Beregningsgrundlaget:

Indkomståret 2010

For indkomståret 2010 skal ejendomsvurderingen således benyttes, da det er den højeste værdi.

Idet der ikke er foretaget nogen ejerboligfordeling på ejendommen, foretages beregningen ud fra den værdi på boligdelen på 2.800.000 kr. som under besigtigelsen den 8. juli 2009 blev skønnet at udgøre en reel handelspris.

Den skattemæssige værdi kan således opgøres:

Indkomståret 20102.800.000 kr. x 6 % 168.000 kr.

Selskabet har betalt ejendomsskat med 48.623 kr., som skal tillægges den skattemæssig værdi forholdsmæssig:

48.623 kr. x 2.800.000 kr. / 6.100.000 kr. = 22.319 kr.

Værdi af fri bolig kan herefter opgøres således:

SKAT har i anledning af klagen udtalt:

”Af klagen fremgår bl.a. følgende:

"Denne intern vurdering først kommet til skatteyders kendskab i januar 2013, efter kendelse er tilsendt vores kunde."

SKAT har følgende kommentar til ovenstående.

SKAT har allerede i forslag datereret den 21. november 2012 henvist til den interne vurdering.

Kopi af forslag vedlagt.

Klagen har ikke faet SKAT til at ændre opfattelse af forholdet.

Afgørelser af 2. janaur 2013 fastholdes.”

SKAT har den 15. juli 2015 endvidere bemærket:

”Det er SKATs opfattelse, at der er tale om en ejendom hvor der er fastsat en ejendomsværdi, hvorfor værdi af fri bolig efter ligningslovens § 16, stk. 9, skal ske på baggrund af den offentlige ejendomsværdi.

Af Ligningslovens § 16, stk. 9 fremgår, at beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret.

Den samlede offentlige ejendomsværdi er for 2009 fastsat til kr. 6.100.000 og for 2010 til kr. 5.250.000.

Skønsmanden har vurderet der ved fordelingen af den offentlige vurdering, jf. besvarelsen af spørgsmål A, skal fastsættes en værdi af boligen på kr. 3.700.000 for 2009 og kr. 3.450.000 for 2010.

SKAT har ved beregningen af fri bolig lagt til grund af værdien af boligen udgjorde kr. 2.800.000.

Det er SKATs opfattelse at den af skønsmanden ansatte værdi på kr. 3.700.000 skal lægges til grund ved beregningen af fri bolig for 2009 og for 2010 skal værdien på kr. 3.450.000 lægges til grund ved beregningen af fri bolig.”

SKAT har endvidere den 11. september 2016 supplerende bemærket:

”Skønsmanden har vurderet der ved fordelingen af den offentlige vurdering, jf. besvarelsen af spørgsmål A, skal fastsættes en værdi af boligen på kr. 3.700.000 for 2009 og kr. 3.450.000 for 2010. Det at skønsmanden har opgjort boligens værdi som residualværdien, jf. besvarelse på spg 14, ændre ikke på SKATs opfattelse, i forhold til den pr. 15. juli 2015 fremsendte udtalelse.”

Endelig har SKAT den 8. december 2016 afgivet følgende udtalelse:

”Klagen vedrører pågældendes skatteansættelser for indkomstårene 2009 og 2010.

Den skattepligtige har ikke selvangivet værdi af fri bolig vedrørende en ejendom beliggende [adresse1] 82 B i [by1] - en ejendom, som den skattepligtiges selskab [virksomhed2] ApS. ejer, og har stillet til rådighed for den skattepligtige. SKAT har forhøjet pågældende for de nævnte indkomstår med 100.223 kr. og med 81.319 kr., og Skatteankestyrelsen foreslår nu, at de påklagede ansættelser ændres til henholdsvis 173.601 kr. og til 155.693 kr. Der er således tale om en skærpelse af de stedfundne forhøjelser.

SKAT har gennemgået sagen på ny på det nu foreliggende grundlag. Faktum er som beskrevet i SKAT's skrivelser af 2. januar 2013, og SKAT kan fastholde anvendelsen af de påberåbte retsregler. Den omstændighed, at det nu foreslås, at der sker en yderligere forhøjelse af den skattepligtige i de nævnte indkomstår giver ikke anledning til yderligere bemærkninger, og SKAT er således også enig i det nu udarbejdede forslag til afgørelser af de påklagede ansættelser.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at hans skattepligtige indkomst i indkomståret 2009 nedsættes med 100.223 kr., og at hans skattepligtige indkomst i indkomståret 2010 nedsættes til et lavere beløb.

Det er til støtte for påstanden anført:

”Vi vil gerne på vegne af vores kunde, [person2] person nummer [...] klage over den afgørelse som [SKAT] har truffet den 2. januar d.å. angående beskatning af vores kundes fribolig for indkomstårene 2009 og 2010.

Vi mener, at disse nævnte forhøjelser er sket på et ulovligt grundlag, da vores kunde ikke har været bekendt med den vurdering af ejendommen [adresse1] 82, som kendelsen referer til. SKAT referer til en vurdering af ejendommen, som SKAT har fortaget i forbindelse med et bindesvar, på om ejendommen kunne handels ud af selskabet til skatteyder selv. I den forbindelse foretog SKAT en besigtigelse af ejendommen, og denne vurdering som blev foretaget af ejendommen kom aldrig til skatteyder kendskab, og derfor mener vi at [SKAT] ikke kan tage udgangspunkt i denne vurdering.

Dette bindende svar som var et ja, til at skatteyder kunne købe ejendommen for 6.100.000 kr. uden skattemæssige konsekvenser, indeholdte ikke en opdeling af vurderingen på ejendommen. Handlen blev af flere grunde ikke gennemført.

[SKAT] bruger i deres kendelse, argumentet at skatteyder ikke har klaget over denne vurdering. Hvilket er meget naturligt, da skatteyder ikke har været bekendt med vurderingen.

Hvis vores kunde skal beskattes, af yderligere fribolig mener vi at den af SKAT fortaget vurdering, ikke kan ligger til grund for beregning af fribolig.

Vores holdning er stadig, som nævnt i korrespondancen af 10. december 2012 med SKAT, at der skal beskatningsgrundlaget/ beregningsgrundlaget være med udgangspunkt i realkredit rådets gennemsnit priser for området hvor ejendommen er beliggende og ikke en ukendt intern vurdering fra SKAT. Denne interne vurdering først kommet til skatteyder kendskab i januar 2013, efter kendelse er tilsendt vores kunde.

De almindelig kendte vurderinger af ejendommen [adresse1] 82 indeholder heller ikke nogen opdeling af vurderingssummen af ejendommen. Vi kan den forbindelse også nævne at SKATs almindelige vurderinger ligger noget fra langt fra realkreditrådets tal.”

Ved supplerende indlæg af 7. april 2014 har klagerens repræsentant anført:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det helt overordnet gældende, at der ikke er grundlag for at beskatte [person2] af yderligere værdi af fri bolig med kr. 100.223 i 2009 og kr.

81.319 i 2010 i henhold til bestemmelsen i ligningslovens§ 16, stk. 9, jf.§ 16 A, stk. 5, idet de offentlige ejendomsvurderinger pr. den 1. oktober 2008 og 2009 ikke er rette beskatningsgrundlag, da der ikke heri er foretaget nogen ejerboligfordeling på ejendommen. Der foreligger dermed ikke en

bindende ejendomsvurdering i ligningslovens§ 16, stk. 9s forstand.

Det gøres gældende, at boligdelens handelsværdi derimod er rette beskatningsgrundlag, idet det samtidig gøres gældende, at denne i 2009 og 2010 var på omkring kr. 2.000.000 og således langt mindre end kr. 2.800.000, som SKAT har lagt til grund ved sine beregninger af værdi af fri bolig.

-o-

Efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedaktionær/hovedanpartshaver, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der eksempelvis stilles en sommerbolig, en lystbåd eller en helårsbolig til rådighed, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af godet tillagt eventuelt sparet privatforbrug vedrørende godet.

Når der er tale om en helårsbolig, værdiansættes godets værdi efter reglerne i ligningslovens§ 16, stk. 9. Ligningslovens§ 16, stk. 9, har følgende ordlyd:

"Stk. 7 og 8 omfatter ikke boliger, der er stillet til rådighed som led i et ansættelsesforhold, hvis den ansatte er direktør eller en anden medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform. For denne persongruppe sættes den skattepligtige værdi til 5 pct. af beregningsgrundlaget med tillæg efter 10. pkt. Beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret. Såfremt anskaffelsessummen er opgjort efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt., medregnes kun forbedringer foretaget efter den 19. maj 1993. Forbedringsudgifter på bygninger, der er undergivet fredning i henhold til bygningsfredningsloven eller forbedringsudgifter, som modsvares af tilskud m.v., der er skattefrie, skal ikke tillægges. Når anskaffelsessummen opgøres efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, er selskabets valg af anskaffelsessum bindende i forhold til senere opgørelser efter denne bestemmelse. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for boliger, for hvilke ejendomsværdien fordeles efter vurderingslovens§ 33, stk. 5, 2. pkt., § 33, stk. 6, 2. pkt., eller § 33, stk. 7, 2. pkt., skal kun den del, der tjener til bolig for den ansatte, medregnes. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for andre boliger skal den del, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke medregnes. Hvis arbejdsgiveren m.v., jf. stk. 1, sælger helårsboligen til en ny arbejdsgiver m.v., jf. stk. 1, hvor den ansatte direktør m.v., jf. 1. pkt., også har væsentlig indflydelse på egen aflønning, anvendes anskaffelsessummen fra ansættelsesforholdet hos den sælgende arbejdsgiver m.v., såfremt den er højest. Den skattepligtige værdi forhøjes med 1 pct. af den del af beregningsgrundlaget efter ejendomsværdiskattelovens § 4 A, der ikke overstiger 3. 040. 000 kr., og 3 pct. af resten, svarende til det beregningsgrundlag for ejendommen, der skulle have været anvendt, hvis ejendommen havde været omfattet af ejendomsværdiskatteloven. Herudover medregnes udgifter til ejendomsskatter, som afholdes af arbejdsgiveren m.v., jf. stk. 1, til den skattepligtige indkomst. Den skattepligtige værdi efter 2.- 11. pkt. nedsættes med den skattepligtiges betaling i indkomståret til arbejdsgiveren m.v. for råderetten. 2.-11. pkt. finder ikke anvendelse, såfremt en ansat direktør eller en medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform ifølge anden lovgivning opfylder eller haropfyldt en bopælspligt i relation til helårsboligen og er lovgivningsmæssigt forhindret i at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom."

Som det fremgår af bestemmelsens stk. 9, 2.-4. pkt., sættes den skattepligtige værdi af en helårsbolig, der er stillet til rådighed, til 5 pct. af beregningsgrundlaget med et tillæg. Beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret, eller i tilfælde hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret, eller anskaffelsessummen.

Det gøres gældende, at der i nærværende sag ikke foreligger en ejendomsværdi i ligningslovens § 16, stk. 9s forstand, idet der ikke heri er foretaget nogen ejerboligfordeling på ejendommen. De offentlige ejendomsvurderinger pr. den 1. oktober 2008 og 2009 kan derfor ikke lægges til grund ved beregningen af værdi af fri bolig for [person2] i 2009 og 2010.

Det gøres gældende, at boligdelens handelsværdi derimod er rette beskatningsgrundlag, idet det samtidig gøres gældende, at denne i 2009 og 2010 var på omkring kr. 2.000.000 og således langt mindre end kr. 2.800.000, som SKAT har lagt til grund ved sine beregninger af værdi af fri bolig.

Dette understøttes for det første af, at ejendomsmægler [person3] fra ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed4] i [by1]/[by2] i 2006 skønnede, at den samlede vurdering af ejendommen i 2006 var kr. 5.136.886, hvoraf baghuset (boligdelen) blev vurderet til mellem kr. 1.900.000 og kr. 2.100.000.

Det bemærkes i den forbindelse, at denne vurdering svarer til anskaffelsessummen, idet [virksomhed2] ApS' anskaffelsespris som anført i sagsfremstillingen var baseret på ejendomsmægler [person3]s vurdering. Ejendomsmægler [person3]s vurdering af boligdelen på mellem kr. 1.900.000 og kr. 2.100.000 bør derfor også lægges til grund ved beregningen af værdi af fri bolig. For det andet understøttes dette af, at en sammenligning med [finans1] gennemsnitspriser for 2009 og 2010 for det område, hvori ejendommen er beliggende, også viser, at en værdi på kr. 2.800.000 for boligdelen er urimelig høj. Som dokumentation herfor fremlægges som bilag 15 en

oversigt over realiserede priser på ejendomme beliggende i postnummeret [by1] udarbejdet af [person2].

Som det fremgår af oversigten, blev boliger i [by1] ifølge [finans1] gennemsnitspriser handlet til mellem kr. 26.025 og kr. 22.537 pr. m2 i 2008, og til mellem kr. 18.673 og kr. 21.520 pr. m2 i 2009, mens priserne i 2010 lå på mellem kr. 21.575 og kr. 23.084 pr. m2. I forhold til den fastsatte ejendomsvurdering pr. den 1. oktober 2008 udgør det en afvigelse på 27,50 pct., mens det i forhold til ejendomsvurderingen pr. den 1. oktober 2009 udgør en afvigelse på hele 51,75 pct. fra markedet.

Det bemærkes i den forbindelse også, at SKAT på baggrund af den af [person2] udarbejdede oversigt nedsatte ejendomsvurderingen for 2012 i forbindelse med en klage herover. Således blev ejendomsvurderingen for 2012 nedsat fra kr. 5.350.000 til kr. 4.950.000.

Skatteankestyrelsen sidestiller i sit forslag til afgørelse blot uden videre det forhold, at der foreligger en ejendomsvurdering for 2008 og 2009, hvor kun den samlede ejendomsværdi er fastsat til kr. 6.100.000, med, at der herved også foreligger en ejendomsværdi i ligningslovens § 16, stk. 9s forstand. Skatteankestyrelsen synes dermed at overse det i nærværende sag særdeles væsentlige; at der netop ikke foreligger en ejendomsvurdering for boligdelen, som kan lægges til grund ved beregningen af værdi af fri bolig.

Det gøres således gældende, at de værdier vedrørende boligdelen, som fremgår af specifikationerne til de offentlige ejendomsvurderinger, ikke kan anses for at udgøre ejendomsværdier i traditionel forstand, idet der alene er tale om indirekte vurderinger. Beregningerne af værdi af fri bolig for [person2] skal derfor nødvendigvis foretages på baggrund af boligdelens handelsværdi.”

Ved supplerende indlæg af 6. juni 2016 har klagerens repræsentant endvidere anført:

” Skønsrapporternes væsentligste konklusioner

Handelsværdien af ejendommen beliggende [adresse1] 82A-82B, [by1], fastsættes i skønserklæringen af den 10. juli 2015 (bilag 16) på flere forskellige tidspunkter og ud fra forskellige værdiansættelsesforudsætninger indlagt af skønsmanden.

Det er vores opfattelse, at vurderingerne af ejendommens handelsværdi, herunder den foretagne fordeling, der beskrives nærmere ved skønsmandens besvarelse af spørgsmålene 1-10 ikke i sig selv får afgørende betydning ved vurderingen af den underliggende sag om fastsættelse af beskatningsværdien for værdi af fri bolig for [person2] for indkomstårene 2009 og 2010. Baggrunden herfor er, at handelsværdierne umiddelbart er angivet pr. år og ikke er den dato, der er afgørende ved vurderingen heraf, hvilket er handelsværdien den 1. oktober i indkomståret forud for de omhandlede indkomstår.

Hertil kommer, at værdiansættelserne ved besvarelse af henholdsvis skønstemaets spørgsmål 3 og spørgsmål 4 er baseret på forskellige forudsætninger - henholdsvis værdiansættelse i overensstemmelse med den på tidspunktet aftalte leje mellem parterne og i det andet spørgsmål på skønsmandens opfattelse af den korrekte leje på værdiansættelsestidspunktet.

De afgørende værdiansættelser i forhold til ejendommens handelsværdi fremgår ved besvarelsen af spørgsmål 11 i det supplerende skønstema af den 19. november 2015 (bilag 17). Det fremgår af spørgsmål 11, at den samlede handelsværdi for ejendommen ved en handel mellem uafhængige parter den 1. oktober 2008 udgjorde kr. 4.500.000. Værdien ved en handel mellem uafhængige parter den 1. oktober 2009 udgjorde i henhold til skønsmandens vurdering kr. 4.325.000.

Skønsmanden bemærker, at værdierne ligger meget tæt på hinanden samt at den lidt højere værdi af ejendommen pr. 1. oktober 2008 beror på, at der skønnes en lejeindtægt, der i dette indkomstår overstiger boligens aktuelle leje, hvilket indebærer en minimal forøgelse af ejendommens samlede handelsværdi.

Det fremgår af lejekontrakten for ejendommens erhvervsdel, at såvel den på ejendommen beliggende carport som ejendommens udhus indgår i den del af ejendommen, der benyttes til erhverv. Dette bekræftes endvidere af skønsmanden ved den indledende besvarelse af spørgsmålene 12 og 13.

Skønsmanden oplyser ved besvarelsen af spørgsmål 12 b, at ejendommens handelsværdi pr. 1. oktober 2008, kr. 4.500.000 ville fordele sig med kr. 1.830.000 (skulle nok reelt være kr. 1.825.000) for boligdelen og kr. 2.675.000 for erhvervsdelen.

Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 13 b, at handelsværdien pr. 1. oktober 2009 kr. 4.325.000 skulle fordeles, således at boligdelen fastsættes til en værdi af kr. 1.525.000, og erhvervsdelen fastsættes til en værdi på kr. 2.800.000.

I forhold til en eventuel fastsættelse af værdien af fri bolig baseret på boligdelens handelspris henholdsvis pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2009 kan det fastslås, at denne skal beregnes på baggrund af en værdi på henholdsvis kr. 1.830.000 pr. 1. oktober 2008 og kr. 1.525.000 pr. 1. oktober 2009.

I forhold til fordeling af den af SKAT fastsatte ejendomsværdi for den samlede ejendom fremgår det af skønsmandens besvarelse af spørgsmål A i skønsrapporten af den 10. juli 2015, at den fastsatte ejendomsværdi for 2009, kr. 6.100.000, skulle fordeles med en boligdel på kr. 3.700.000 og en erhvervsdel på kr. 2.400.000. Ejendomsværdien for 2010, kr. 5.250.000, skulle fordeles med en boligdel på kr. 3.450.000 og en erhvervsdel på kr. 1.800.000.

Det bemærkes, at der ikke ved besvarelsen af spørgsmål A er redegjort nærmere for, hvorledes værdiansættelsen er foretaget. Dette uanset at fordelingen mellem henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen afviger væsentligt i forhold til skønsmandens fordeling af ejendommens samlede handelspris på henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen, hvoraf det med klarhed fremgår, at erhvervsdelen af ejendommen har en relativt højere værdi end ejendommens boligdel. Denne diskrepans i forhold til værdiansættelse og fordeling af ejendomsværdien forklares ved skønsmandens besvarelse af spørgsmål 13 i den supplerende skønsrapport af den 19. november 2015 (bilag 17).

Skønsmanden forklarer, at fordelingen ved besvarelsen af spørgsmål A er foretaget ved at beregne erhvervsdelens værdi baseret på de af SKAT forudsatte oplysninger i ejendomsvurderingen. Oplysningerne i ejendomsvurderingen medførte efter skønsmandens beregninger, at erhvervsdelen kunne værdiansættes til kr. 2.400.000 i indkomståret 2009 og kr. 1.800.000 i indkomståret 2010. Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål 14, at boligens værdi herefter er opgjort som residualværdien i forhold til den offentlige ejendomsvurdering for de enkelte år.

Det bemærkes, at det således er åbenbart, at skønsmanden ikke ved besvarelsen af spørgsmål A har foretaget en fordeling af ejendomsværdien baseret på henholdsvis boligdelen og erhvervsdelens indbyrdes værdi i forhold til hinanden, men derimod alene har foretaget en konkret beregning af erhvervsdelens værdi, hvorefter den resterende del af ejendomsvurderingen er henført til boligdelen. Dette er selvsagt ikke en korrekt fordelingsnøgle i forhold til fordeling af værdien fastsat ved SKA Ts ejendomsvurdering. Tværtimod.

Fordelingen af ejendomsværdien i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, som foretaget af skønsmanden ved besvarelse af spørgsmål A, er tværtimod alene udtryk for, at handelsværdien af ejendommen er væsentligt lavere end den fastsatte ejendomsværdi. Dette indebærer en betydelig diskrepans ved fordelingen af den samlede ejendomsværdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, hvis den ene andel af ejendommen - i nærværende tilfælde erhvervsdelen - værdiansættes til en beregnet handelsværdi, og den resterende del af ejendommen derefter værdiansættes til restværdien. Dette medfører reelt, at den fulde fejlvurdering, der er foretaget ved værdiansættelsen i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, henføres til boligdelen og herefter beskattes som fri bolig hos [person2].

I det omfang, der skal gennemføres en beskatning af værdi af fri bolig baseret på den offentlige ejendomsvurdering af ejendommen [adresse1] 82A og 82B, [by1], skal værdiansættelsen af boligdelen baseres på en fordeling af den samlede værdi i henhold til den offentlige ejendomsvurdering fordelt mellem henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen ud fra den betragtning, at ejendommens samlede værdi udgør en værdi svarende til den offentlige ejendomsvurdering, men uden hensyn til SKATs øvrige forkerte forudsætninger for den gennemførte værdiansættelse.

Skønsmanden har i den supplerende skønserklæring II besvaret skønsrekvirentens spørgsmål 16 vedrørende en fordeling af værdien i henhold til den offentlige ejendomsvurdering således, at boligdelen baseret på den aktuelle leje i perioden ville udgøre henholdsvis kr. 1.820.000 i 2009 og kr. 1.270.000 i 2010. Baseret på markedslejen ville værdien udgøre kr. 3.700.000 i 2009 og kr. 2.070.000 i 2010.

Det skal fremhæves, at værdierne er arbitrære og fremtvunget ved at fordele den fejlagtigt fastsatte og ikke fordelte ejendomsværdi under nærmere fastsatte forudsætninger. Bemærk, at skønsmanden direkte fremhæver arealforskelle mellem den offentlige vurdering og BBR-meddelelsen som en afgørende faktor i den meget svingende værdiansættelse, der reelt fordobler værdiansættelsen af boligdelen afhængig af, hvilken lejefastsættelse der tages udgangspunkt i.

Det skal videre fremhæves på det kraftigste, at udgangspunktet for den offentlige ejendomsvurdering er, at denne skal svare til ejendommens kontante værdi i handel og vandel. Det fremgår imidlertid helt åbenbart af den gennemførte skønsforretning, at værdiansættelsen gennemført af SKAT ved den offentlige ejendomsvurdering afviger væsentligt fra ejendommens reelle handelsværdi. Værdien er således mere end 35 % over ejendommens handelsværdi mellem uafhængige parter pr. 1. oktober 2008, der af skønsmanden er fastsat til kr. 4.500.000. Værdiforskellen mellem handelsværdien og den offentlige ejendomsvurdering på kr. 6.100.000, svarende til kr. 1.600.000, udgør endvidere mere end 25 % af den fastsatte offentlige ejendomsværdi. Det synes under de foreliggende omstændigheder at være fuldstændig åbenbart, at den offentlige ejendomsvurdering på ingen måde kan leve op til de gældende grundlæggende principper for ejendomsvurderingen, hvorefter ejendommens værdi skal fastsættes og svare til ejendommens værdi i handel og vandel til kontaktpris på vurderingstidspunktet. Alene på denne baggrund synes det svært foreneligt med det foreliggende lovgrundlag at ligge ejendomsvurderingen eller en fordeling heraf til grund for beskatning af værdi af fri bolig hos [person2].

Skønstemaets betydning for [person2]s skatteansættelser for indkomstårene 2009 og 2010

¨

Skønsrapporternes konklusioner i forhold til værdiansættelse af ejendommen [adresse1] 82A og 82B, [by1], samt fordelingen af ejendommens vurdering giver anledning til en række bemærkninger i forhold til spørgsmålet om, hvilken værdi der skal danne grundlag for beregning af [person2]s beskatningsgrundlag for værdi af fri bolig i relation til den del af ejendommen [adresse1] 82A og 82B, [by1], som har stået til rådighed for [person2]s benyttelse i de omhandlede indkomstår.

Værdiansættelse af værdien af fri bolig skal i henhold til ligningslovens§ 16, stk. 9, fastsættes til:

"Det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller i tilfælde hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret."

Det fremgår direkte af lovgrundlaget, at i de tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, benyttes handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret.

I nærværende sag var der ikke ansat en ejendomsværdi af den del af ejendommen, som [person2] fik stillet til rådighed i de omhandlede indkomstår. Der var gennemført en ejendomsvurdering af den samlede ejendom, men ikke en fordeling af ejendommens værdi på henholdsvis ejendommens boligdel og ejendommens erhvervsdel. Dette var ikke sket, uanset at det fremgår direkte af vurderingslovens§ 33, stk. 5, sidste pkt., at "For ejendomme omfattet af ligningslovens§ 16, stk. 9, eller § 16 A, stk. 5, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt, foretages ligeledes en fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionæren og på den øvrige ejendom. ".

Den manglende fordeling af ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 indebærer reelt, at der, for så vidt angår ejendommen, ikke i forhold til ligningslovens § 16, stk. 9, kan siges at være gennemført en ejendomsvurdering. Det gøres således gældende, at der i tilfælde, hvor der ikke er foretaget en ejendomsfordeling i overensstemmelse med vurderingslovens § 33, stk. 5, sidste pkt., i ligningslovens § 16, stk. 9s forstand ".. ikke er ansat en ejendomsværdi.".

Dette medfører endvidere, at det fremgår direkte af ordlyden i ligningslovens § 16, stk. 9, at skønsmanden, ejendomsmægler MDE, valuar [person4] besvarelse af spørgsmålene A, 14 og 16 reelt er uden betydning for fastsættelsen af [person2]s beskatningsgrundlag for værdi af fri bolig for årene 2009 og 2010. Dette idet der ikke var ansat en ejendomsværdi af den del af ejendommen, der var stillet til rådighed for [person2]s benyttelse. Det fremgår direkte af ordlyden af bestemmelsen i ligningslovens§ 16, stk. 9, at i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, benyttes " ... handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret.".

Det skal for god ordens skyld fremhæves, at den af SKAT fastsatte værdi af ejendommen [adresse1] 82A og 82B, [by1], på kr. 6.100.000 pr. 1. oktober 2008, langt fra var en retvisende ejendomsværdi, der i overensstemmelse med de grundlæggende principper for værdiansættelsen svarede til " ... ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant. ", jf. vurderingslovens § 6 og Den juridiske vejledning, afsnit H.A.1.1.1. Tværtimod fremgår det af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 11 i det supplerende skønstema af den 19. november 2015 (bilag 17), at ejendomsvurderingen oversteg ejendommens værdi i handel og vandel pr. 1. oktober 2008 med kr. 1.600.000. Det vil sige en fejlvurdering på mere end 35 % sammenholdt med ejendommens reelle handelsværdi og på mere end 25 % sammenholdt med ejendomsvurderingen. Det vil således ikke på nogen måde være retvisende eller udgøre en reel og korrekt beskatning, såfremt beregningsgrundlaget for værdi af fri bolig for [person2] i indkomstårene 2009 og 2010 fastsættes på baggrund af en fordeling af den omhandlede ejendomsvurdering.

Det skal videre fremhæves, at [person2] ikke har haft en selvstændig baggrund for at foretage en påklage af den omhandlede ejendomsvurdering, idet der ikke er gennemført en fordeling på henholdsvis boligdelen og erhvervsdelen, hvorfor det ikke på noget tidspunkt har været åbenlyst for hverken [person2] eller hans rådgiver, at beskatningen af værdi af fri bolig potentielt skulle foretages på baggrund af denne værdi og ikke for en værdi svarende til den reelle handelsværdi for ejendommen. Hvis SKAT i overensstemmelse med vurderingslovens§ 33, stk. 5, sidste pkt., havde gennemført en fordeling af den samlede ejendomsværdi fastsat ved ejendomsvurderingen, ville dette have kunnet danne baggrund for en påklage af værdiansættelsen og fordelingsnøglen. Imidlertid blev en sådan vurdering ikke foretaget, hvilket med al tydelighed taler for, at beregningsgrundlaget for værdi af fri bolig for [person2] i de omhandlede indkomstår fastsættes på en anden baggrund.

I lighed med, at der ikke er foretaget en fordeling af ejendomsvurderingen på kr. 6.100.000 pr. 1. oktober 2008, er der ikke foretaget en fordeling af ejendommens anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, således at det er muligt at fastsætte den kontante anskaffelsessum for boligdelen af ejendommen i henhold til denne bestemmelse pr. 1. januar 2009. Dette medfører, at denne værdi ikke er relevant i forhold til vurderingen af beskatningsgrundlaget for værdi af fri bolig af ejendommen beliggende [adresse1] 82A og 82B, [by1], for de omhandlede indkomstår.

I de foreliggende skønserklæringer fremgår handelsværdien pr. 1. oktober 2008 og pr. 1. oktober 2009 direkte af skønsmandens besvarelse af henholdsvis spørgsmål 12 b og spørgsmål 13 b. Denne værdi er dermed tilgængelig, fastsat af en objektivt udpeget skønsmand til henholdsvis kr. 1.830.000 og kr. 1.525.000. Det gøres gældende, at det er disse værdier, der skal benyttes som beregningsgrundlag for fastlæggelsen af [person2]s beskatningsgrundlag for værdi af fri bolig i indkomstårene 2009 og 2010.”

Det er endvidere i supplerende indlæg af 21. september 2016 anført:

”Jeg skal hermed venligst bekræfte, at jeg har modtaget SKATs supplerende udtalelse af den 11. september 2016 i ovennævnte sag. SKATs udtalelse giver anledning til enkelte supplerende bemærkninger vedrørende sagens behandling, idet der i øvrigt henvises til mit supplerende indlæg som følge af den gennemførte skønsforretning fremsendt den 6. juni 2016.

Det anføres i SKATs supplerende udtalelse af den 11. september 2016, at "Det er SKATs opfattelse, at der er tale om en ejendom, hvor der er fastsat en ejendomsværdi ... ".

Det skal fremhæves, at SKAT ikke begrunder sin opfattelse nærmere. Det bestrides, at SKATs opfattelse er korrekt. Det forholder sig således, at der ganske rigtigt er fastsat en ejendomsværdi for den samlede ejendom, således som det fremgår af sagen og SKATs supplerende udtalelse. Det er imidlertid ubestridt og helt åbenlyst, at den del af ejendommen, for hvilken der skal fastsættes en værdi af fri bolig, ikke er den samlede ejendom, men den andel, der i realiteten ikke benyttes til erhverv. I forhold til denne del af ejendommen, der er den relevante del i forhold til fastsættelse af et beregningsgrundlag i henhold til ligningslovens § 16, stk. 9, foreligger der ikke nogen selvstændig ejendomsværdi. Dette uanset, at det med klarhed fremgår af vurderingslovens§ 33, stk. 5, at der skal gennemføres en sådan selvstændig ejendomsvurdering for ejendomme som den i nærværende sag omhandlede.

Det er således ikke korrekt, at der i ligningslovens § 16, stk. 9's forstand er tale om en ejendom, for hvilken " ... der er fastsat en ejendomsværdi", således som det anføres af SKAT.

Det bemærkes, at SKAT ikke på nogen måde forholder sig til, at det fremgår direkte af vurderingslovens § 33, stk. 5 in fine, at der for den omhandlede ejendom skulle være foretaget en separat vurdering, samt at denne ikke foreligger for de omhandlede indkomstår.

Det skal for god ordens skyld fremhæves, at en værdiansættelse af værdien af fri bolig i overensstemmelse med SKA Ts udtalelse vil medføre, at beskatningen af værdi af fri bolig bliver fastsat til mere end det dobbelte af det reelle grundlag, såfremt beregningsgrundlaget fastsættes til den af den uafhængigt udpegede skønsmand oplyste markedsværdi for boligdelen af ejendommen henholdsvis pr. 1. oktober 2008 og pr. 1. oktober 2009.

De af skønsmanden opgjorte ejendomsværdier er ikke baseret på en reel vurdering af, hvorledes fordelingen mellem erhvervsdelen og privatdelen reelt skulle foretages, men derimod foretaget på en rent beregningsmæssig opgørelse, hvor boligdelen fastsættes som en residualværdi efter opgørelse af erhvervsdelens markedsværdi. Dette fører, som anført i mit supplerende indlæg af den 6. juni 2016 til, at en værdiansættelse af beregningsgrundlaget for værdi af fri bolig på denne baggrund henfører den fulde forskel mellem den af SKAT forkert opgjorte samlede ejendomsværdi og den reelle markedsværdi for den samlede ejendom til beskatning hos [person2] som værdi af fri bolig af den private andel. Dette er helt åbenlyst ikke hensigten med de foreliggende bestemmelser, ligesom det fører til en arbitrær og grundlæggende urimelig værdiansættelse og beskatning af værdi af fri bolig i de omhandlede år.”

Klagerens repræsentant har i forbindelse med kontormøde i sagen frafaldet ugyldighedsindsigelsen i den oprindelige klage i sagen. Repræsentanten har endvidere i samme forbindelse navnlig henvist til forarbejderne til ligningslovens § 16, stk. 9, idet han har gjort gældende, at det følger heraf, at der skal foreligge en separat vurdering af boligdelen af ejendommen for, at der kan siges at foreligge en offentlig vurdering i bestemmelsens forstand.

Klagerens repræsentant har efterfølgende indsendt følgende supplerende bemærkninger:

”Vi har drøftet, hvorvidt advokat Tommy V. Christiansens kommentar optrykt som ugens kommentar 2016, 41 vedrørende værdi af fri rådighed over lejligheder i uudstykkede udlejningsejendomme efter bestemmelsen i ligningslovens § 16, stk. 9, kan have betydning for vurderingen af [person2]s sag.

Efter en nærmere gennemgang af advokat Tommy V. Christiansens kommentar samt de underliggende afgørelser, som kommenteres, er det min opfattelse, at såvel kommentaren som Landsskatterettens afgørelser støtter mine anbringender i [person2]s sag.

Baggrunden for, at der i de omhandlede sager foretages en ”skønsmæssig” værdiansættelse af beregningsgrundlaget, er, at der alene foreligger en samlet vurdering af den ejendom, hvori de omhandlede lejligheder er beliggende. Dette svarer efter min opfattelse fuldstændig til nærværende sag, hvor der alene foreligger en ejendomsvurdering af den samlede ejendom, men ikke en vurdering, der fordeler ejendomsværdien mellem erhvervsdelen og den privatbenyttede del af ejendommen. Situationen i [person2]s sag og de kommenterede kendelser fra Landsskatteretten er således efter min opfattelse sammenlignelige, idet der er en samlet ejendomsvurdering for ejendommene, men ikke en fordeling på de enkelte enheder, der skal værdiansættes.

Når der ikke foreligger et beregningsgrundlag i form af ejendomsværdien for den omhandlede del af ejendommen, der benyttes privat, benyttes i henhold til ligningslovens § 16, stk. 9, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret som beregningsgrundlag. I [person2]s sag har vi tilvejebragt et fuldstændigt retvisende beregningsgrundlag i form af handelsværdien pr. 1. oktober året før de omhandlede indkomstår ved udmeldelse af syn og skøn.

Dette var ikke tilfældet i de kommenterede kendelser fra Landsskatteretten, hvilket synes at være baggrunden for, at Landsskatteretten falder tilbage på en fordeling baseret på arealet af den enkelte lejlighed i forhold til det samlede vurderede areal.

Det synes også anerkendt af SKAT, at handelsværdien som udgangspunkt skal benyttes som beregningsgrundlag, når der ikke er foretaget en selvstændig vurdering af den omhandlede lejlighed. I den kommenterede kendelse med j.nr. 13-3043318 fremgår det om SKATs afgørelse, at:

”SKAT har anført, at beskatningsgrundlaget for klagerens lejlighed ikke umiddelbart kan fastslås, da ejendommen er vurderet samlet som en udlejningsejendom. SKATs ejendomsvurdering i (by 1) har derfor foretaget en selvstændig vurdering af klagerens lejlighed, såfremt denne skulle have været vurderet og registreret som en selvstændig lejlighed. Værdien anses at svare til handelsværdien, som dermed er beskatningsgrundlaget i relation til ligningslovens § 16, stk. 9. ” (min fremhævning)

I realiteten har SKATs opfattelse grundlæggende været, at man kunne og skulle benytte handelsværdien som følge af, at der ikke forelå en selvstændig vurdering af den enkelte lejlighed.

Tilsvarende fremgår af den kommenterede afgørelse fra Landsskatteretten af den 16. august 2016, j.nr. 11-0303568, hvor SKAT i sin afgørelse blandt andet anfører følgende:

”Advokaten anfører desuden det synpunkt, at de skematiske regler ikke kan finde anvendelse, idet der ikke foreligger særskilte ejendomsvurderinger på lejlighederne. SKAT er ikke enig i dette synspunkt, idet der i ligningslovens § 16, stk. 9, står anført, at handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret kan finde anvendelse, når der ikke foreligger en offentlig vurdering på boligen. I lovens forarbejder (bemærkninger til lovforslagets enkelte bestemmelser) står der yderligere, at når der ikke foreligger en offentlig vurdering eller en anskaffelsessum, ansættes ejendomsværdien efter et skøn.

Idet der ikke foreligger en selvstændig vurdering af lejligheden, som stilles til rådighed for dig, eller anden klar indikation af handelsprisen for den pågældende lejlighed, har vi til brug for anvendelse af de skematiske regler i ligningslovens § 16, stk. 9, foretaget en skønsmæssig værdiansættelse af lejligheden. Idet der ikke foreligger en offentlig vurdering på lejligheden, og idet du/advokaten ikke har værdiansat lejligheden på anden vis, tages der fortsat udgangspunkt i vores beregning ved tidligere fremsendte forslag til ændring af skatteansættelsen, dateret 29. april 2011.” (min fremhævning)

Der er efter såvel advokat Tommy V. Christiansens som min opfattelse ikke baggrund for at fastslå, at Landsskatterettens kendelser, der kommenteres, udgør en tilsidesættelse af ordlyden i ligningslovens § 16, stk. 9. Landsskatterettens kendelser må således anses som udtryk for, at I tilfælde hvor der ikke er foretaget en faktisk, selvstændig ejendomsvurdering af den lejlighed, der benyttes privat, og der ikke foreligger en præcis handelspris for denne, kan og skal beregningsgrundlaget fastsættes efter en fordeling baseret på antallet af m2 sammenholdt med ejendommens samlede vurderede areal.

Jeg gør gældende, at der i [person2]s sag såvel som i de sager, der indgår i advokat Tommy V. Christiansens kommentar, ikke kan eller skal lægges vægt på den foreliggende vurdering udøvet af SKAT, hvor man forsøger at lave en fordeling af den samlede ejendomsvurdering for den fulde ejendom baseret på et skøn. SKATs vurderinger og interne værdiansættelser skal således forkastes i nærværende sag, såvel som de blev forkastet i de sager, der blev afgjort af Landsskatteretten og nu kommenteres af advokat Tommy V. Christiansen.

I nærværende sag har vi sørget for, at der foreligger en uafhængig værdiansættelse af den privatbenyttede andel af ejendommen pr. 1. oktober i årene før de omhandlede indkomstår. Dermed er der et præcist og objektivt beregningsgrundlag i overensstemmelse med ligningslovens § 16, stk. 9. I nærværende sag er der dermed ikke baggrund for at falde tilbage på en administrativ praksis om fastsættelse af beregningsgrundlaget baseret på fordelingen af m2 på samme måde, som det eksempelvis var tilfældet i Landsskatterettens afgørelser vedrørende udlejningsejendommene, hvor hver enkelt ejendom ikke var selvstændigt vurderet.”

I anledning af Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse i sagen er det supplerende anført:

”Jeg er grundlæggende uenig i Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse af sagen og skal på denne baggrund anmode om at blive indkaldt til et retsmøde for at forklare og uddybe sagen overfor Landsskatteretten.

Det er helt grundlæggende Skatteankestyrelsens opfattelse af ”at det forhold, at der ikke er foretaget en fordeling af ejendomsværdien ikke kan sidestilles med, at der ikke er ansat en ejendomsværdi” der giver anledning til uenighed.

I nærværende sag, hvor der er et grundlæggende lovkrav om, at der skal gennemføres en boligfordeling ved fastsættelse af ejendomsværdien, må den manglende boligfordeling sidestilles med en fuldt ud manglende fastsættelse af ejendomsværdien for den private bolig. Alternativt udhules indholdet i bestemmelsen i ligningslovens § 16, stk. 9, vedrørende fastsættelse af beregningsgrundlaget for værdi af fri bolig fuldstændig. Endvidere medfører en fortolkning af bestemmelsen i overensstemmelse med det af Skatteankestyrelsen foreslåede, at beregningsgrundlaget for værdi af fri bolig konkret kommer til at overstige den reelle værdi heraf ganske væsentligt i strid med lovgivers hensigt, jf. forarbejderne til bestemmelsen.”

Landsskatterettens afgørelse

Efter ligningslovens § 16 A, stk. 5, skal en hovedaktionær, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bolig til rådighed, medregne værdien af rådigheden over boligen ved opgørelsen af sin skattepligtige indkomst. Værdien beregnes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 9.

Efter ligningslovens § 16, stk. 9, beregnes den skattepligtige værdi af en bolig, der er stillet til rådighed, til 5 pct. af beregningsgrundlaget med tillæg efter ligningslovens § 16, stk. 9, 10. pkt.

Beregningsgrundlaget er det største beløb af enten ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret eller anskaffelsessummen opgjort i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2 eller 3, med tillæg af forbedringer foretaget efter anskaffelsen, dog kun forbedringer foretaget inden den 1. januar i indkomståret.

Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget for boliger, for hvilke ejendomsværdien fordeles efter vurderingslovens § 33, stk. 5, 2. pkt., § 33, stk. 6, 2. pkt., eller § 33, stk. 7, 2. pkt., skal kun den del, der tjener til bolig for den ansatte, medregnes.

Den skattepligtige værdi forhøjes med 1 pct. af den del af beregningsgrundlaget efter ejendomsværdiskattelovens § 4 A, der ikke overstiger 3.040.000 kr., og 3 pct. af resten, svarende til det beregningsgrundlag for ejendommen, der skulle have været anvendt, hvis ejendommen havde været om-fattet af ejendomsværdiskatteloven.

Herudover medregnes udgifter til ejendomsskatter, som afholdes af arbejdsgiveren m.v., jf. ligningslovens § 16, stk. 1, til den skattepligtige indkomst. Den skattepligtige værdi efter ligningslovens § 16, stk. 9, 2. - 11. pkt., nedsættes med den skattepligtiges betaling i indkomståret til arbejdsgiveren m.v. for råderetten.

Der foreligger ejendomsvurderinger pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2009, hvor den samlede ejendomsværdi er fastsat til 6.100.000 kr.

Bestemmelsen i ligningslovens § 16, stk. 9, er indsat ved lov 2000 459, § 6, nr. 3, med virkning for

indkomståret 2001, og følgende fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, LFF 2000-03-29, nr. 237:

”Den del af boligen, som udelukkende relaterer sig til erhvervsmæssige formål, skal ikke medregnes i beregningsgrundlaget for beskatningen, da denne del af boligen ikke er stillet til rådighed.

Vurderingsrådene foretager efter de gældende regler en ejerboligfordeling for blandet benyttede ejerboliger, når den erhvervsmæssige andel er mere end 25 pct. af den samlede ejendomsværdi. Dette sker af hensyn til ejendomsværdiskatten. For at sikre, at der kun sker en beskatning af værdien af den private del af boligen, foreslås det, at også for blandede ejendomme ejet af et selskab, som stilles til rådighed for en direktør m.fl. eller en hovedaktionær, skal vurderingsrådene foretage en tilsvarende boligfordeling. Ved opgørelsen af beregningsgrundlaget skal herefter kun medregnes den værdi, der er henført til boligdelen. Er den erhvervsmæssige andel ikke stor nok til at vurderingsrådene skal foretage en boligfordeling, foreslås det, at der gives et ned-slag i beregningsgrundlaget for den del, som udelukkende anvendes erhvervsmæssigt.”

Det fremgår i overensstemmelse hermed af vurderingslovens § 33, stk. 5, at der skal foretages en fordeling af ejendomsværdien, hvor en væsentlig del af ejendommen anvendes erhvervsmæssigt på den del, der tjener til bolig for den ansatte eller hovedaktionær og på den øvrige ejendom.

Denne fordeling er imidlertid ikke foretaget.

Der ses ikke i forarbejderne at være taget stilling til betydningen af, at der ikke som forudsat er foretaget en boligfordeling, selvom der er en væsentlig erhvervsmæssig andel af ejendommen. Det er imidlertid Landsskatterettens opfattelse, at det forhold, at der ikke er foretaget en fordeling af ejendomsværdien ikke kan sidestilles med, at der ikke er ansat en ejendomsværdi.

Tilsvarende den situation, hvor den erhvervsmæssige andel ikke er stor nok til, at der skal ske en fordeling, skal der således tages udgangspunkt i ejendomsværdien pr. 1. oktober året før indkomståret, hvorefter der foretages et nedslag for den erhvervsmæssige del.

Landsskatteretten finder, at værdien af fri bolig herefter skal foretages på grundlag af fordelingen af ejendomsvurderingen i henhold til syn- og skønsrapporterne.

Det fremgår af besvarelsen af spørgsmål A, at værdien af boligdelen er skønnet til 3.700.000 kr. pr. 1. oktober 2008 og 1. oktober 2009. De efterfølgende supplerende syn- og skønsrapporter ses ikke at give anledning til at anvende en anden fordeling.

Det bemærkes, at ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2008 og 2009 ikke har været påklaget. Det forhold, at der er en væsentlig afvigelse imellem den skønnede handelsværdi af ejendommen og ejendomsvurderingerne ses således ikke at kunne føre til et andet resultat.

Landsskatteretten finder, at værdien af fri bolig skal beregnes med udgangspunkt i den skønnede ejendomsværdi pr. 1. oktober 2009 for begge indkomstår, da grundlaget for beregningen er ejendomsværdien pr. 1. oktober forud for indkomståret. Den samlede ejendomsværdi pr. 1. oktober

2008 udgjorde 6.100.000, hvilket er det samme som vurderingen pr. 1. oktober 2009.

På dette grundlag kan værdien af fri bolig opgøres således:

2009:

2010:

Landsskatteretten forhøjer således SKATs ansættelse med 73.378 kr. for 2009 og med 74.374 kr. for 2010.