Kendelse af 21-07-2014 - indlagt i TaxCons database den 09-08-2014

Klagen vedrører bindende svar om overdragelsessummen og fordelingen af denne ved salg af landbrugsejendomme, [adresse1] og [adresse2], til selskab, der enten er eget af [person1], dennes hustru og datter eller til nystiftet selskab ved en skattefri virksomhedsomdannelse.

Svaret er bindende for SKAT i 6 måneder fra afgørelsens dato.

Faktiske oplysninger

Klageren har ejet landbrugsvirksomheden [adresse1], [by1], siden 1977. Skovejendommen [adresse2], [by1], er erhvervet i 2006. Virksomheden er drevet med svineproduktion og planteavl.

I forbindelse med planlægning af generationsskifte påtænkes ejendommene overdraget til et selskab, enten ved salg til et selskab klageren, dennes hustru og datter ejer eller til et nystiftet selskab.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. ..., der udlægger området til golfbane og feriecenter. Lokalplanen er endeligt vedtaget den 27. november 2012.

Klageren har anmodet om bindende svar om, hvorvidt ejendommen kan overdrages for 17.250.000 kr. SKAT og Skatteankenævnet har svaret ”Nej” ejendommen kan overdrages for 18.176.600 kr., samt om overdragelsessummens fordeling.

Fordelingen af overdragelsessummen har været som følger i henholdsvis anmodningen om bindende svar og Skatteankenævnets afgørelse:

SKAT har fået en udtalelse fra Ejendomsvurderingen i [by2] om ejendommens værdi og fordelingen af denne. Ejendomsvurderingen har fastsat ejendommens værdi til 18.716.600 kr. SKATs afgørelse er i overensstemmelse med Ejendomsvurdering[by2]’ udtalelse, hvor overdragelsessummen er fast. Vurderingsmyndigheden har til klagen til ankenævnet udtalt, at vurderingsmyndigheden i første omgang ikke har været opmærksom på, at en del af ejendommens areal er et selvstændigt matrikuleret areal uden fysisk sammenhæng med det areal der er omfattet af lokalplanen. Dette har været påpeget af jer i klagen til ankenævnet.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs bindende svar. Hvor spørgsmål 1 er besvaret med Nej. SKAT har besvaret spørgsmål 2 med, at der kan godkendes en overdragelsessum på 18.176.000 kr.

Som begrundelse for afgørelsen har ankenævnet anført følgende:

[person1] har anmodet om et bindende svar om værdiansættelsen af ejendommen i forbindelse med en påtænkt skattefri virksomhedsdannelse eller salg til et selskab.

Det fremgår af ligningslovens § 2 at ved handelsmæssige eller økonomiske transaktioner mellem interesseforbundne parter skal handelsværdien anvendes.

Handelsværdien er som udgangspunkt den pris som en uafhængig person vil betale.

Ejendomsvurderingen i [by2] har besigtiget ejendommen og er kommet frem til en samlet værdi på 18.716.600 kr. fordelt med 15.866.600 kr. vedrørende [adresse1], 1.350.000 kr. vedrørende [adresse2] og 1.500.000 kr. vedrørende maskiner og inventar. Der er ikke uenighed om værdiansættelsen af [adresse2] og af maskiner og inventar. Det er alene værdiansættelsen af [adresse1], som der er uenighed om.

Vurderingsmyndigheden har ved værdiansættelsen af bygningerne set på bygningernes restlevetid i forhold til projektets realiseringsperiode. Nævnet har ingen bemærkninger til denne vurdering.

Til det i indsigelsen nævnte om reduktionsfaktoren og alderen, bemærker nævnet, at nævnet har set på værdien af bygningerne, uanset at reduktionen fejlagtigt er benævnt reduktionsfaktor i stedet for det reducerede beløb. Da det ældste stuehus er reduceret mere end det yngste, mener nævnet, at SKAT netop har taget højde for dette.

Vedrørende engarealet mener nævnet, ligesom vurderingsmyndigheden, at engarealet indgår i forslaget til lokalplanen, og at værdien derfor ved overdragelse sammen med de øvrige arealer skal sættes til samme værdi.

Vedrørende det i indsigelsen oplyste om engarealets værdi i forhold til det øvrige areal bemærker nævnet, at det er den skønnede handelsværdien, der skal benyttes. Nævnet har set på det samlede areal og værdien af dette, og mener ikke, at SKATs værdiansættelse af den samlede handelsværdi er urimelig.

Vedrørende den del af arealet, der er selvstændigt matrikuleret og uden fysisk sammenhæng med det af lokalplanen omfattede areal, mener nævnet, at det er korrekt, som oplyst af vurderingsmyndigheden i udtalelsen til klagen, at det er en fejl, at dette er vurderet som det øvrige areal, og at vurderingen heraf passende kan nedsættes med 540.000 kr. som anført i klagen.

Nævnet mener derfor at værdiansættelsen af ejendommen [adresse1] passende kan sættes til (15.866.600 – 540.000) kr. = 15.326.600 kr.

Den samlede overdragelsespris for [adresse1], [adresse2] samt driftsmidler kan derfor godkendes med (15.326.600 + 1.350.000 + 1.500.000) kr. = 18.176.600 kr.

Nævnet stadfæster således SKATs bindende svar på spørgsmål 1 som Nej og ændrer svaret i spørgsmål 2 til en værdi på 18.176.600 kr.

Beløbet fordeles således:

Der er henvist til virksomhedsomdannelseslovens § 2 stk. 1, nr. 2, ligningslovens § 2, afskrivningslovens § 45, stk.2 og 3, samt Juridisk vejledning afsnit C.C.2.4.1.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at det bindende svar kan besvares med Ja, ejendommen inkl. driftsmidler og inventar kan overdrages for 17.250.000 kr. Overdragelsessummen skal fordeles med 10.700.000 kr. til jorden på [adresse1], 3.700.000 kr. til bygninger på [adresse1], i alt 14.400.000 kr. for [adresse1]. 1.350.000 kr. til [adresse2] og 1.500.000 kr. for maskiner og inventar.

Til støtte for påstanden har repræsentanten blandt andet anført følgende:

”SKATs bindende svar fastsætter en overdragelsessum for det af [person1] drevne landbrug, bestående af ejendommene [adresse1], samt [adresse2] til i alt kr. 18.176.600.

Klager påstår værdien ansat til i alt kr. 17.250.000 kr.

Til støtte for påstanden gør klager vedrørende værdierne på ejendommen [adresse1] følgende gældende:

Skat har i det bindende svar lagt en anslået projekt- og realiseringsperiode på 5 år til grund for værdiansættelsen. Klageren gør gældende, at realisationsperioden forventes at udgøre minimum 15 år.

Jordarealer:

Hovedparten af de to ejendomme er if. Lokalplan nr. ... for [by3] Kommune udlagt til Golfbane og Feriecenter. Lokalplanen er efter flere års behandling endelig vedtaget den 27. november 2012.

Vedrørende jord og projekt, har Skat først ansat jord til en værdi på kr. 225.000 pr. ha og derefter tillagt en værdi på kr. 3.000.000 for Golf-/Wellnessprojektet.

Det er klagers opfattelse, at værdien af den fasteejendom skal fastsættes til handelsværdien pr. den 01.01.2013 ved et sædvanligt salg inden for 3-6 måneder,

Tillægsværdien i form af merværdi som følge af lokalplanen og muligheden for udvikling af projektet skal tillægges jorden.

Handelsværdien af joden udgør som følge af beliggenheden og karakteren følgende beløb:

Bygninger:

Skat har i det bindende svar i strid med klagers opfattelse reduceret handelsværdien af ejendommens bygninger på baggrund af et skøn over bygningernes forventede restlevetid og en forventet tid for realisation af udviklingsprojektet med golfbane og feriecenter - reduktionsfaktor.

Dette princip kan efter klagers opfattelse ikke anvendes, idet bygningerne skal vurderes til aktuel handelspris uden reduktion.

...

Handelsværdien af bygningerne udgør efter klagers opfattelse følgende:

Der er ikke uenighed med hensyn til værdien af [adresse2] og værdien af driftsmidler og inventar.

Syn og skøn

Der har under sagens behandling været afholdt syn og skøn jf. skatteforvaltningslovens § 47. Som syns- og skønsmand har været udmeldt Statsautoriseret ejendomsmægler og valuar [person2], som har afgivet sin erklæring den 20. marts 2014.

Af syns- og skønserklæringen fremgår blandt andet følgende:

Der er tale om en landbrugsejendom med et matrikulært areal ifølge tingbogen på 52,1928 ha.

Arealet fordeler sig med 8 ha agerjord af lettere bonitet beliggende i et selvstændigt stykke nord for bygningerne(ikke omfattet af lokalplan), 32,5 ha almindelig agerjord beliggende i forbindelse med bygningerne, 9 ha §3 eng langs [...] og 2,7 ha bygningslod, hegn, vej m.m..

Produktionsanlægget omfatter svinestalde med et samlet areal på 1.786 m²,hovedparten af staldene er opført i perioden fra 1931 til 1979, kun 250 m² er opført i perioden fra 1986 til 2000.

Staldene er i år 2000 renoveret og indrettet til en produktion med 300 årssøer med salg af 30 kg´s grise, systemet er til løsgående søer med transponder fodring og delvis spalter.

Anlægget har stået ubenyttet hen i flere år, bortset fra en enkelt stald, der i 2013 har været brugt til, at lave et mindre hold slagtesvin, for at opretholde ejendommens miljøtilladelse.

På trods af at anlægget er rengjort og umiddelbart ser ud til at kunne tages i brug, vurderes det som værende meget lidt sandsynligt, at der kommer svineproduktion i bygningerne igen, da det er forbundet med store omkostninger til opstart af foderanlæg, ventilation og elinstallationer samt indkøring af besætning.

Staldene er over årene udvidet ved knopskydning hvilket sammen med ejendommens beliggenhed betyder at ejendommen ikke er velegnet til en større udvidelse af svineproduktionen.

Maskinhus på 744 m² opført i 1991 af stålspær beklædt med metalplader og tag af bølgeeternit. Bygningen er indrettet med plantørreri til ca. 4.500 tdr. korn med tilhørende mølleri. Maskinhus på 100 m² opført i 1963 af trækonstruktion beklædt med træ/metalplader/eternit, bygningen er i dårlig stand.

Der er 2 boliger på ejendommen. Den ene er opført i 1866/1924 i røde teglsten med tag af profilerede stålplader. Der er i de senere år foretaget en renovering af dele af murværket og taget, så klimaskærmen er i god stand, men indvendigt vil de fleste ønske at foretage en del renoveringer. Der er en tinglyst aftægtsforpligtelse på denne bolig til ejerens mor der p.t. er 92 år.

Den anden bolig er opført i 1924/89 i røde teglsten. Boligen er renoveret i 1989 og fremstår som en god bolig.

Ejendommen er tilsluttet almen vandforsyning og har afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.

Skønsmanden anmodes om, efter forudgående besigtigelse af landbrugsejendommene

[adresse2], [adresse1] og gennemgang af sagens bilag herunder anmodningen til Retten i [by4] om isoleret bevisoptagelse, at besvare følgende spørgsmål:

Ved besvarelsen bedes restlevetiden specificeret for hver enkelt bygning, henset til bygningernes opførelsestidspunkt samt alder og stand.

Den vurderede restlevetid bedes begrundet for hver bygning.

Skønsmanden bedes ved besvarelsen specificere de opgjorte markedsværdier på 1) Stuehus med tilhørende grund og have, 2) medarbejderboligen med tilhørende grund og have, 3) driftsbygninger og 4) jorden specificeret på jordarealernes forskellige karakter og anvendelse til markdrift.

Ved besvarelsen skal det lægges til grund, at lokalplan nr. 322 om golfbane og feriecenter blev endelig vedtaget af [by3] Byråd den 27. november 2012, og at golf-og feriecenterprojektet bliver igangsat og realiseret i overensstemmelse med skønsmandens besvarelse af spørgsmål 3.

Skønsmanden bedes oplyse, om han ved fastsættelse af vurderingen af arealpriser for jorden har baseret sit skøn på oplysninger om andre ejendomshandler. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse, hvilke andre handler, der er tale om, med angivelse af matrikelnumre for den eller de på gældende ejendomme og fremlægges kopi af købsaftalen.

Ad 1.

Er besvaret under punkt 8, beskrivelse af sagens genstand.

Ad 2.

De på ejendommen værende boliger vurderes begge at være i en stand, så en køber vil bevare dem og renovere dem. Det er derfor svært at sætte nogen restlevetid på boligerne, da boligerne ved en fortsat vedligeholdelse af klimaskærmen kan holde i 50-100 år eller mere. I lokalplanens kortbilag 5 – Illustrationsplan, bebyggelse fremgår det at boligerne kan bevares når/hvis projektet realiseres.

Staldene er opført over en lang årrække, tilbage fra 1931 og helt frem til år 2000, hvor hele anlægget er renoveret til en produktion med 300 årssøer med salg af 30 kg’s grise. Anlægget bærer præg af at være et knopskydningsanlæg, hvor der er udvidet af mange omgange, det er således svært at udvide anlægget yderligere og samtidig fastholde en god logistik i staldene. En udvidelse af anlægget vil samtidig kræve en ny og større miljøgodkendelse, hvilket vil være svært at opnå med ejendommens beliggenhed.

Der er meget lille eller ingen efterspørgsel efter svineproduktionsanlæg med denne produktionskapacitet, hvorfor der er meget lille sandsynlighed for, at der kommer svineproduktion i bygningerne igen med en ny ejer, set i lyset af de store omkostninger der vil være til opstart og indkøring af besætning.

Værdien af staldanlægget til svineproduktion er derfor meget begrænset og det repræsenterer mest af alt en råhusværdi til alternativ anvendelse.

Maskinhuset på 744 m² er opført i 1991 af stålspær beklædt med stålplader og eternittag. Bygningen indeholder plantørreri til 4.500 tdr. korn med tilhørende påslag, transportanlæg og mølleri. Det vurderes at bygningen har en restlevetid på mindst 20-30 år.

Gyllebeholder på 1.325 m³ er fra 1994 og skal derfor synes igen i 2014, hvor det forventes at den godkendes for en ny 10 årig periode. Det forventes også at den kan godkendes igen i 2024.

Uden produktion på ejendommen bidrager ældre maskinhus på 100 m²,gyllebeholder på 380 m³ og fortanke ikke med værdi til ejendommen.

Ved en realisering af Golf & Wellness projektet står alle produktionsbygninger til, at skulle nedrives.

Ad 3.

I forbindelse med besvarelsen har jeg konstateret at der inden for en afstand af 20-25 km fra ejendommen ligger 7 golfbaner, der alle optager nye medlemmer. Der er endda flere som tilbyder yderst favorable indmeldelsesbetingelser.

Et lignende golf og wellness projekt på det [...] er ligeledes ikke fuldt udbygget endnu.

Markedet for ferieboliger har siden finanskrisens start i 2007-2008 ligget underdrejet med meget lille omsætning. Der blev samtidig i årene inden finanskrisen givet tilladelse til at udstykke mange nye sommerhusgrunde i kystområderne, grunde som endnu ikke er udstykket/solgt.

Det var pr. 1. januar 2013 meget svært at skaffe finansiering til landbrugsejendomme og i særdeleshed finansiering af forventningsværdier der ikke kan realiseres inden for en kort årrække. Projektudviklere investerer overvejende i ejendomme med projekter, der kan realiseres inden for en meget kort årrække.

Ud fra ovennævnte vurderes det at igangsætning og realisering af projektet ligger mindst 10-20 år ude i fremtiden.

Ad4.

Ad 5.

Det vurderes at en forlængelse af salgsperioden til 6-12 måneder kan påvirke salgsmulighederne positiv og resultere i at salgsprisen kan blive op til 5 % højere.

Ad 6.

Der er lagt særlig vægt på staldanlæggets begrænsede kapacitet og at det er tomt og at det er forbundet med store omkostninger at igangsætte en produktion igen, hvorfor produktionsbygningerne repræsenterer en meget lav værdi.

For så vidt angår forventningsværdien er der lagt særlig vægt på, at det er yderst vanskeligt at få den finansieret med den aktuelle tidshorisont for realisering af projektet.

Der har i de senere år været en begrænset omsætning af landbrugsejendomme i området og specielt handler med ren jord, der viser den reelle jordpris pr. ha.

Vi har inden for de sidste 2-3 år solgt flere samlede ejendomme i området, hvor agerjord af tilsvarende bonitet har indgået i købesummen med et prisniveau omkring kr. 150.000.

Vi har fra medio 2012 og primo 2013 haft et par landbrugsejendomme til salg i området, hvor vi har modtaget flere tilkendegivelser fra interesserede købere om, at de gerne vil købe jorden alene til en pris i niveauet 170.000-180.000 kr./ha for agerjord og ca. det halve for engarealer.”

Både repræsentanten og SKAT finder, at syns- og skønserklæringens værdiansættelse af den faste ejendom kan lægges til grund for sagens behandling.

Landsskatterettens afgørelse og begrundelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter. Da der er tale om handel mellem interesse forbundne parter skal ejendommen derfor overdrages til en pris som svarer til den handelspris der kunne opnås ved handel til uafhængig tredjemand.

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved salg af aktiver omfattet af afskrivningsloven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det følger videre af afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum, som den fordeling på aktiver efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet skattemyndighedens prøvelse.

I lovforslag nr. 85, fremsat den 3. november 1999, (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvor afskrivningslovens § 45 fik sit nuværende indhold, anføres det bl.a. i bemærkningerne til § 45, stk. 3, at hvor parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte overdragelsessum, samt fordelingen heraf, til grund. Er parterne nærtstående, eller uden konkret modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen, kan myndigheden korrigere såvel den af parterne aftalte overdragelsessum, som fordelingen heraf, såfremt den antages at være åbenbart forkert. Der findes ingen vejledning i bemærkningerne til forståelsen af denne betingelse.

Landsskatteretten finder, at overdragelsessummen for [adresse1] og [adresse2] kan ansættes til 16.150.000 kr.

Spørgsmålet kan derfor besvares med ”Nej”, ejendommen kan overdrages for 16.150.000 kr.

Der er ved vurderingen lagt særligt vægt på syns- og skønserklæringens udtalelse om værdien af den faste ejendom i fri handel og vandel pr. 20. marts 2014.

Fordelingen af overdragelsessummen på den samlede ejendom inkl. driftsmidler og inventar er herefter som fordelt i syns- og skønserklæringen, således 10.400.000 kr. fordeles til jorden. 1.400.000 kr. til stuehus 1, 1.000.000 til stuehus 2 (medarbejder bolig), 500.000 kr. til driftsbygninger, 1.350.000 til [adresse2] og 1.500.000 kr. til maskiner og inventar.

Retten bemærker, det bindende ligningssvar bindeperiode overfor SKAT kan begrænses jf. skatteforvaltningslovens § 25, stk. 1. Da der er tale om en værdiansættelse på et givent tidspunkt, er det bindende ligningssvar kun bindende for SKAT i forhold til spørgeren under forudsætning af, at overdragelsen af ejendommen foretages senest 6 måneder fra afgørelsens dato.