Kendelse af 12-08-2014 - indlagt i TaxCons database den 06-09-2014

Faktiske oplysninger

I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) erhvervede du i 1979 landbrugsejendommen [adresse1], [by1].

Du og din ægtefælle har været tilmeldt folkeregisteret på adressen [adresse1] i perioden fra 1. november 1979 til 1. april 2009.

Du har efter det oplyste drevet planteavl på ejendommen.

På ejendommen var der pr. 1. januar 2009 i henhold til BBR-registreret et stuehus på 110 m², der var opført i 1947, i mursten og med asbesttag, en driftsbygning i mursten på 106 m² med asbesttag og halmopvarmning, en driftsbygning i mursten på 147 m² med asbesttag og en driftsbygning i mursten på 16 m² med built up. Alle driftsbygningerne er opført i 1947. Stuehuset havde i henhold til BBR-registeret pr. 1. januar 2009 et toilet, et badeværelse og eget køkken.

Ejendomsværdien var pr. 1. oktober 2007 3.650.000 kr., hvoraf 448.800 kr. var henført til ejerboligen, og 982.500 kr. var henført til jorden. Ejendommen havde da et vurderet areal på 283.315 m², eller 28.3315 ha, og et matrikuleret areal på 292.885 m², eller 29.2885 ha. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2008 var 6.050.000 kr., hvoraf 538.500 kr. var henført til ejerboligen, og 1.592.700 kr. var henført til jorden. Ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 var 5.250.000 kr., hvoraf 538.500 kr. var henført til ejerboligen, og 1.185.100 kr. var henført til jorden. Endvidere var ejendomsværdien pr. 1. oktober 2011 steget til 12.000.0000 kr., hvoraf 538.500 kr. var henført til ejerboligen, og 2.804.200 kr. var henført til jorden.

Ved købsaftale af 9. december 2008 solgte du landbrugsejendommen matr.nr. [...x1] m.fl. Den Sydøstlige Del, [by2], af areal 28,33 ha, beliggende [adresse1], [by1]. Da køberen ikke opfyldte landbrugslovens erhvervelsesbestemmelser, var handlen betinget af, at køberen opnåede Jordbrugskommissionens tilladelse til erhvervelsen inden 1. april 2009. I henhold til købsaftalen fandt overtagelsen sted 8 dage efter, at køberen havde opnået Jordbrugskommissionens tilladelse, dog senest den 1. april 2009. Du havde i henhold til købsaftalen ret til at bebo stuehuset i 6 måneder efter overtagelsesdagen mod betaling af husleje på 1.000 kr. + forbrug pr. måned.

Købesummen var aftalt til 5.750.000 kr. og var fordelt således:

Følgende fremgår endvidere af punktet om købesummen i købsaftalen:

”Parterne i nærværende handel har, jf. ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven, fordelt købesummen som ovenfor angivet. Såfremt den skatteansættende myndighed i forbindelse med eller efter at denne handel er indgået, ændrer den aftalte fordeling, kan ingen af parterne gøre krav mod hinanden eller mod de medvirkende ejendomsmæglere, advokater eller andre rådgivere. Parterne forpligter sig til ikke selv at kræve fordelingen ændret til egen skattemæssig fordel.”

Det fremgår videre af købsaftalen, at alle omkostninger til registrering og oprettelse af skødet afholdes af køberen og sælgeren med halvdelen hver. Videre fremgår det af købsaftalen, at ejendommen overtages i den stand, hvori den er og forefindes og som beset af køberen.

Sælgeren oplyser i henhold til købsaftalen, at ca. 25 ha af jorden er i omdrift, herunder at der ikke er væsentlige miljøbegrænsninger vedrørende udnyttelsen af jorden, at der ikke er permanente afgrøder, at der ikke findes fredskov, at jorden ikke er helt eller delvist bortforpagtet, og at jagtretten ikke er udlejet.

Vedrørende skov fremgår følgende af købsaftalen:

”Sælger har indgået aftale om etablering af 1,06 ha skov. Ifølge denne aftale modtager ejeren sædvanlig braklægningsstøtte p.t. kr. 2.312,43 pr. ha/år. Denne støtte løber indtil 2015, hvorefter arealet ikke længere er støtteberettiget. Ejeren er forpligtet til at opretholde arealet som skov efter skovlovens almindelige regler.

Køber indtræder i denne aftale.”

Der har været tilmeldt to personer på adressen i perioden fra 1. oktober 2010 til 26. april 2012 og en person fra 30. oktober 2011 til 26. april 2012. Køberen af ejendommen har ikke pr. 6. maj 2014 været tilmeldt folkeregisteret på adressen.

Du har selvangivet fortjeneste ved salget med 3.196.760 kr.

En del af ejendommen [adresse1] i form af bygninger og grund dertil er efterfølgende den 8. oktober 2009 oprettet som et salgsemne på internettet på Boliga.dk til en pris på 995.000 for 110 m² stuehus og 15.000 m² grund.

I salgsopstilling af 20. september 2010 fra [virksomhed1] er en del af ejendommen – 110 m² bolig, 269 m² andre bygninger/udhuse og 15.000 m² grund sat til salg for 995.000 kr. Følgende fremgår af salgsopstillingen:

”Nedlagt landbrug

Har I lyst til at bo på landet – ikke for langt fra byen med passende udbygninger – så se her.

Ca. 4 km fra [by1] og 20 km fra [by3] finder I denne ejendom.

Stuehuset indeholder: renoveret baggang, køkken med spiseplads, stue, forgang, badeværelse med bruseniche samt 2 værelser. På 1. sal: 3 værelser. Stuehuset trænger til generel renovering!!

Særskilte udbygninger består af:

106 m² staldbygning (indeholder fyrrum, garage samt stald) samt 147 m² lade. Laden har stor (høj) port og i øvrigt højt til loftet.

Udbygningerne kan anvendes til mange formål.

Jordtilliggendet er lige omkring ejendommen.”

Ejendomsvurderingen fremkom den 5. september 2011 efter anmodning fra SKAT med en udtalelse om fordelingen af overdragelsessummen pr. 30. marts 2009 for ejendommen [adresse1]. Følgende fremgår af udtalelsen:

”Besigtigelse af ejendom.

Ejendommen er besigtiget udvendigt, den 2. september 2011. Tilstede var ejendommens lejer [person1] og fra SKAT Ejendomsvurdering [person2] og [person3].

Beskrivelse af ejendommen.

Ejendommen er en landbrugsejendom, med et samlet jordtilliggende på i alt 28.3315 ha., i landzone. Hele arealet skønnes at være i landbrugsmæssig omdrift.

Ejendommens arrondering er mindre god.

Iflg. BBR er der et stuehus, med et bebygget areal på 110 m², Stuehuset er opført i 1947 med ydermur af mursten og tag af eternit. Den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse er mindre god.

Driftsbygninger på i alt 269 m². Driftsbygningerne er opført i 1947. Den bygningsmæssige kvalitet og vedligeholdelse er mindre god. Driftsbygninger står tomgang.

Udtalelse

SKAT Ejendomsvurdering skal udtale, at på det foreliggende grundlag og efter

besigtigelse af ejendommen, kan den kontante handelspris på i alt 5.650.000 kr. passende fordeles således:

Begrundelse

Henset til stuehusets karakter og den mindre gode bygningsmæssige kvalitet, kan den kontante værdi, inkl., grund, passende ansættes til 1.000.000 kr.

Det er SKAT Ejendomsvurderings opfattelse, at driftsbygningerne kan ansættes til en garageværdi på 75.000 kr.

Opmærksomheden henledes på, at bygningsparcellen, inkl. 1.50 ha jord, er til salg for 995.000 kr.

SKAT Ejendomsvurdering værdisætter ikke betalingsrettigheder.”

SKAT tilsidesatte herefter ved afgørelse af 19. oktober 2011, for så vidt angår indkomståret 2009, fordelingen af overdragelsessummen ved salget af [adresse1], [by1], og lagde Ejendomsvurderingens fordeling til grund og opgjorde på den baggrund fortjenesten ved salget af ejendommen til 3.417.917 kr. og forhøjede således avancen med 221.157 kr. SKAT opgjorde endvidere genvundne afskrivninger til 66.914 kr.

SKAT havde opgjort ejendomsavancen således:

Den 14. november 2011 fremsatte SKAT et forslag til afgørelse for indkomståret 2009, hvor SKAT opgjorde fortjenesten til 3.353.625 kr. i stedet for 3.417.917 kr. og således nedsatte fortjenesten i henhold til afgørelsen af 19. oktober 2011 med 64.292 kr. Årsagen til nedsættelsen var en anden opgørelse af anskaffelsessummen i henhold til halvdelsreglen. Årsopgørelsen lå herefter i skattemappen den 14. december 2011.

SKAT havde opgjort avancen således:

Salg af hele ejendommen – halvdelsreglen anvendt som anskaffelsessum, indeksering:

Den 13. marts 2012 klagede du over årsopgørelsen til skatteankenævnet.

Der er fremlagt en erklæring af 20. januar 2014 fra køberen af ejendommen vedrørende stuehusets stand, hvoraf følgende fremgår:

”Undertegnede [...]

Erklærer vedrørende [adresse1][by1]

at

Stuehus på ejendom ved købstidspunktet i 2009 ud fra aftale i 2008 var i en god og vedligeholdt stand, samt at det frem til besigtigelse i 2011 har dels været udlejet dels stået tomt.

Stuehuset har i den periode ikke været vedligeholdt, hvorfor det på besigtigelsestidspunktet var forfaldent.

Underskriver er bekendt med, at denne erklæring er indhentet til brug for skattesag, og at erklæringen er givet under strafansvar efter straffelovens § 163.

Straffelovens § 163 lyder sådan

§ 163 Den som i øvrigt til brug for retsforhold, der vedkommer det offentlige, skriftligt eller ved læsbart medie afgiver urigtig erklæring eller som bevidner noget, som den pågældende ikke har viden om, straffes med bøde eller fængsel i 4 måneder.”

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har henført 1.000.000 kr. af afståelsessummen ved salget af ejendommen [adresse1], [by1], til stuehus inklusive grundværdi, 75.000 kr. til driftsbygninger, 4.564.000 kr. til jord og afrundet med 11.000 kr.

Skatteankenævnet finder, at der er så stor forskel mellem den aftalte fordeling af salgssummen og så den fordeling, som SKATs Vurderingsmyndighed har udarbejdet, at SKAT havde grund til at ændre den aftalte fordeling, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3. Den værdi på 1.000.000 kr. som SKATs Vurderingsmyndighed fandt, kunne henføres til stuehuset m.v., er 33 % lavere end den værdi på kr. 1.500.000 sælger/køber havde aftalt.

Det bemærkes endvidere, at i:

- 2007 var der en stuehusværdi/ejerboligværdi på 448.800 kr. ud af en ejendomsvurdering på 3.650.000 kr.

- 2008 var der en stuehusværdi/ejerboligværdi på 538.500 kr. ud af en ejendomsvurdering på 6.050.000 kr.

- 2009 var der en stuehusværdi/ejerboligværdi på 538.500 kr. ud af en ejendomsvurdering på 6.050.000 kr.

- 2010 var der en stuehusværdi/ejerboligværdi på 538.500 kr. ud af en ejendomsvurdering på 5.250.000 kr.

Du ses hverken at have påklaget vurderingerne i 2007 eller 2008, hvor stuehusværdien/ejerboligværdien må have været alt for lav, set i forhold til den pr. 8/12 2008 indgåede aftale, hvor stuehusværdien er aftalt til kr. 1.500.000.

SKATs Vurderingsmyndigheds ansættelse ses endvidere at passe til det, som en del af ejendommen

i form af stuehus, driftsbygninger og 15.000 m² jord blev sat til salg for i oktober 2009 - 10 måneder efter den indgåede købsaftale.

Skatteankenævnet finder endvidere, at der ved SKATs Vurderingsmyndigheds værdiansættelse er henset til, at ejendommen har stået ubeboet i en længere periode.

Din opfattelse

Du har fremsat påstand om, at den indgåede aftale om fordeling af salgssummen skal fastholdes.

Til støtte herfor har du blandt andet anført, at aftalen om fordeling skal fastholdes, da den er indgået mellem to uafhængige parter og sket ud fra værdien af andre landbrugsejendomme i området. Køberen har ifølge køberens repræsentant ikke haft anledning til at anfægte fordelingen af købesummen.

Du har altid vedligeholdt og passet din ejendom.

Der er sket et generelt prisfald fra indgåelse af købsaftale til forsøg på salg samt til Ejendomsvurderingen besigtigelse både på kvadratmeterpris samt jordpris.

Den pris, bygningerne er sat til salg til, er ud fra et hurtigt salg samt på et tidspunkt, hvor markedet er påvirket af konjunkturerne.

Ejendommen har stået tom i et år samt derefter udlejet i perioden fra købsaftalen til besigtigelsen, og den har ikke været almindeligt vedligeholdt i denne periode, hvilket også fremgår af SKATs bemærkninger. Ejendommen er desuden kun besigtiget udvendigt.

Desuden kan man ikke lægge en vurdering, der er sket så lang tid efter handelens gennemførelse, til grund for afgørelsen.

Til støtte herfor henvises til en ikke-offentliggjort landsskatteretskendelse af den 20. juni 2012, j.nr. 12-01686. Det udtales, at videresalg af stuehus er sket i faldende marked, samt at det har stået tomt.

Der henvises endvidere til en ikke-offentliggjort landsskatteretskendelse af 5. maj 2011, j. nr. 10-03447. Retten fandt det betænkeligt at lægge afgørende vægt på en besigtigelse, der havde fundet sted op til et par år efter indkomstårets udløb.

Der henvises endvidere til den fremlagte erklæring fra køber om stuehusets stand.

Ud fra ovennævnte fastholdes den selvangivne fordeling samt selvangivne indkomst.

Landsskatterettens afgørelse

Det lægges indledningsvist til grund som ubestridt i sagen, at du solgte ejendommen [adresse1], [by1], i indkomståret 2009.

Det fremgår af den dagældende bestemmelse i afskrivningslovens § 45, stk. 2, jf. lovbekendtgørelse nr. 1191 af 11. oktober 2007, at ved salg af aktiver omfattet af loven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Fordelingen skal foretages for driftsmidler, bygninger, installationer, kunstnerisk udsmykning, goodwill og andre immaterielle aktiver. For driftsmidler og skibe foretages fordelingen under ét og for øvrige aktiver på hvert enkelt aktiv. Omfatter overdragelsen grund, bolig, kvote, betalingsrettighed eller beholdninger, skal fordelingen tillige omfatte disse aktiver.

Det fremgår endvidere af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006, at ved afståelse af fast ejendom skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede afståelsessum på grund, bygninger, ejerbolig, herunder stuehus samt mælkekvoter.

Såvel den samlede kontantomregnede afståelsessum som den fordeling på aktiver efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4 stk. 5, samt afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet told- og skatteforvaltningens prøvelse. Afgørelsen er bindende for både sælger og køber. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Ved enhver ændring af sælgers afståelsessum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers afståelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 7, og afskrivningslovens § 45, stk. 4.

Det fremgår af forarbejderne til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3, at hvor parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte overdragelsessum samt fordelingen heraf til grund. Dette gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert, jf. Vestre Landsrets dom af 6. oktober 2009, offentliggjort som SKM2009.610VLR.

Det er ikke muligt at fastsætte nogen klar grænse for, hvornår en fordeling er åbenbart forkert. Dette skyldes, at der blandt andet må tages hensyn til, at skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler. Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af, om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det Landsskatterettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 % - grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger. Landsskatteretten henviser til rettens kendelse af 7. oktober 2004, offentliggjort i SKM2004.424LSR.

Retten bemærker, at der ikke er tale om interesseforbundne parter. Det kan ikke afvises, at du og køber ikke havde konkret modstående interesser, idet køber ikke indtil videre ses at have været tilmeldt folkeregisteret på adressen.

Uanset, om der er i sagen er konkret modstående interesser, kan SKAT tilsidesætte den aftalte fordeling af afståelsessummen, såfremt fordelingen er åbenbart forkert.

Der skal efter rettens opfattelse således korrigeres, såfremt der er tale om en åbenbar afvigelse mellem det aftalte eller selvangivne og den faktiske handelsværdi, set i forhold til, hvad der efter den skatteansættende myndighed vurderes at være handelsværdien. Hertil bemærkes, at denne ikke nødvendigvis er sammenfaldende med ejendomsvurderingen.

Den aftalte fordeling af afståelsessummen afviger i forhold til den af SKAT foretagne fordeling på 1.000.000 kr. for stuehuset, 75.000 kr. for driftsbygningerne og 4.564.000 kr. for jorden med

33,3 %, for så vidt angår stuehuset, med - 66,6 %, for så vidt angår driftsbygningerne og med - 9,6 %, for så vidt angår jorden.

Det er rettens opfattelse, at fordelingen kan fastsættes i overensstemmelse med Ejendomsvurderingens fordeling af 5. september 2011. Retten har herved henset til Ejendomsvurderingens fordeling, der er sket med baggrund i en besigtigelse, forholdet mellem grundværdien og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2007 og pr. 1. oktober 2008 samt forholdet mellem ejerboligværdien og ejendomsværdien pr. 1. oktober 2007 og pr. 1. oktober 2008 samt til stuehusets alder og størrelse, ligesom der er henset til, at stuehuset i henhold til salgsopstillingen af 20. september 2010 trængte til en generel renovering, og til at stuehuset, driftsbygningerne samt 15.000 m² jord blev sat til salg den 8. oktober 2009, hvilket vil sige mindre end et år efter købet, til 995.000 kr., hvor Ejendomsvurderingen har henført 1.000.000 kr. til stuehuset med tilhørende grund og have.

Retten har således på den baggrund ikke tillagt den fremlagte erklæring fra køber om standen af ejendommen afgørende vægt samt det forhold, at ejendommen i en periode på lidt over et år har stået tom.

Samlet set er det derfor rettens opfattelse, at fordelingen af afståelsessummen på baggrund af praksis må anses for at være åbenbart forkert, hvorfor SKAT har været berettiget til at foretage en ændret fordeling.

Retten finder ikke, at Landsskattens kendelse af den 20. juni 2012, j.nr. 12-01686, er sammenlignelig med nærværende sag, idet det blev tillagt vægt, at der blev handlet med en offentlig myndighed, og at jorden var stærkt kuperet og derfor mindre værd. Derudover er ejendomsværdien, for så vidt angår nærværende sag, steget væsentligt pr. 1. oktober 2008 i modsætning til Landsskatterettens kendelse af den 20. juni 2012, j.nr. 12-01686, hvor der var handlet væsentligt over den offentlige vurdering.

Det bemærkes videre, at Landsskatterettens kendelse af 5. maj 2011, j. nr. 10-03447, vedrørte en vurdering af, hvor stor en del af ejendommen, der anvendtes henholdsvis erhvervsmæssigt og privat. Der var således en vis sandsynlighed for, at omfanget af den erhvervsmæssige anvendelse på besigtigelsestidspunktet havde ændret sig i forhold til det pågældende indkomstår, hvilket var gjort gældende af repræsentanten. Det var i øvrigt efter en konkret vurdering, at retten fandt det betænkeligt at tillægge besigtigelserne vægt. Retten finder således ikke afgørelsen for sammenlignelig med nærværende sag. I øvrigt fremgår det af nærværende sag og Ejendomsvurderingens udtalelse, at Ejendomsvurderingen havde taget stilling til, hvorledes overdragelsessummen pr. 30. marts 2009 skulle fordeles.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at fordelingen kan fastsættes i overensstemmelse med Ejendomsvurderingens fordeling, og skatteankenævnets afgørelse stadfæstes således.