Kendelse af 08-09-2014 - indlagt i TaxCons database den 17-10-2014

Sagens emne

Klagen vedrører opgørelsen af anskaffelsessummen for en del af ejendommen [adresse1] opgjort efter indgangsværdier i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3.

Faktiske oplysninger

Klageren har forskudt regnskabsår og anvender virksomhedsordningen. Indkomståret 2009 løb således fra 1. juli 2008 til 30. juni 2009.

Klageren ejer i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) landbrugsejendommen [adresse2], [person1], som han har ejet siden 1983. Han er tilmeldt folkeregisteret på denne ejendom.

I henhold til transportauktionsskøde erhvervede klageren ejendommen matr.nr. [...1] [...], beliggende [adresse1] den 9. december 1993 med overtagelsesdag den 30. juni 1993. Ejendommen havde et areal på 57,3134 ha. Købesummen udgjorde 1.650.000 kr., hvoraf 950.000 kr. var henført til ejendommen, mens 500.000 kr. vedrørte driftsmateriel og 200.000 kr. vedrørte besætningen.

Klageren købte med overtagelsesdag den 1. marts 1989 ejendommen [adresse3], matr.nr. [...2] og [...3] med et samlet areal på 50,6241 ha for 937.000 kr. Bygningsparcellen blev pr. 1. oktober 1989 solgt fra ejendommen sammen med 1,9940 ha for 400.000 kr. Der var herefter i henhold til SVUR-oplysningerne ingen bygninger på ejendommen. Jordparcellen var herefter en selvstændig ejendom på 48,6301 ha indtil 1995, hvor den blev lagt sammen med [adresse1]. [adresse3] var pr. 1. januar 1993 vurderet til 750.000 kr., hvoraf grundværdien udgjorde 379.100 kr. Ejendommen bestod pr. 1. januar 1993 af matr.nr. [...3] og [...4] med arealer på tilsammen 48,6301 ha. Ejendommen har ikke selvstændigt været vurderet siden 1994. Ejendommen var pr. 1. januar 1996 en udgået ejendom, hvorfor der ikke foreligger en vurdering af ejendommen denne dato, idet ejendommen da var lagt sammen med [adresse1].

Efter at [adresse3] og [adresse1] blev lagt sammen til en ejendom, havde ejendommen et areal på 105,9435 ha bestående af de 57,3134 ha fra den oprindelige [adresse1] og 48,6301 fra [adresse3]. Pr. 1. januar 1996 var ejendommen vurderet til 3.300.000 kr., hvoraf ejerboligværdien udgjorde 470.000 kr.

Klageren solgte i henhold til betinget skøde med overtagelsesdag den 1. september 2008 en del af matr.nr. [...1], [...5], [...3], [...4], [...6], [...7], [...8], 11av [...], [by1] nemlig matr.nr. [...3][...], [by1] areal ifølge tingbogen 215.720 m² samt del nr. 1 og del nr. 3 af matr.nr. [...4][...], [by1] af areal henholdsvis 76.012 m² og 93.259 m² beliggende [adresse1], [by1], [person1]. Klageren overdrog således i alt 38,4991 ha til [person2]. Købesummen udgjorde 8.315.805 kr., hvoraf 8.215.805,60 kr. er betaling af jorden, mens 100.000 kr. er betaling for EU- betalingsrettigheder. I henhold til tingbogsattest var approbationsdatoen den 19. juni 2009. Datoen ud for køberens underskrift er maskinskrevet og anført som den 3. september 2009. Med håndskrift er 9-tallet i årstallet streget ud og rettet til 8. Endeligt skøde er underskrevet af klagerens advokat ifølge fuldmagt den 9. september 2008.

Endvidere solgte klageren i henhold til betinget skøde af 3. september 2009 en del af matr.nr. [...1], [...5], [...3], [...4], 11af, [...7], [...8] og [...9] [...], [by1], eller del 2 af matr.nr. [...4][...] med areal på 101.310 m², eller 10,1310 ha beliggende [adresse1] til I/S [virksomhed1]. Købesummen var aftalt til 2.684.715 kr., hvoraf værdien af jorden udgjorde 2.664.715 kr., mens værdi af EU-betalingsrettigheder udgjorde 20.000 kr. Det fremgår af punkt 20 i skødet, at det solgte overføres til og sammenlægges med køberens ejendom matr.nr. [...10], [...], [by1], beliggende [adresse4], [by1]. Det fremgår videre af betinget skøde, at Kort- og Matrikelstyrelsen blev bemyndiget til at fremsende overdragelsesdokumentet til endelig tinglysning for erhververen, når arealoverførslen var gennemført. Overdragelsens gennemførelse afventede alene registrering i matriklen. Det fremgår af SVUR-oplysningerne, at approbationsdatoen var den 18. juni 2009, hvor de 10,1310 ha blev lagt sammen med køberens ejendom [adresse4].

Klageren solgte således ved de to handler henholdsvis 38,4991 ha og 10,1310 ha jord, eller i alt 48,6301 ha fra ejendommen [adresse1]. Jorden stammer oprindeligt fra den tidligere ejendom [adresse3].

Ejendommen [adresse1] bestod i henhold til SVUR-oplysningerne således pr. 1. januar 2009 af matrikelnumrene [...1], [...4][...3], [...8], [...9], [...5], [...7] og [...6] med arealer på henholdsvis 73.773 m², 270.581 m², 215.720 m², 20.139 m², 18.025 m², 10.641 m², 380.450 m², 68.548 m², eller i alt 1.057.877 m², eller 105,7877 ha. Matriklerne var samnoterede.

Pr. 1. januar 2010 bestod ejendommen af matrikelnumrene [...1], [...8], [...9], [...5], [...7] og [...6] med arealer på henholdsvis 73.773 m², 20.139 m², 18.025 m², 10.641 m², 380.450 m², 68.548 m², eller i alt 571.576 m², eller 57,1576 ha.

Klageren har i indkomståret 2009 selvangivet ejendomsavancer ved salgene af henholdsvis de 38,4991 ha og de 10,1310 ha af ejendommen [adresse1] med henholdsvis 4.284.242 kr. og 2.266.150 kr. Ved beregningen af anskaffelsessummen for de solgte jordarealer har klageren benyttet halvdelsreglen. I den selvangivne beregning indgår 1993- og 1996-vurderingen på den del af ejendommen, der er erhvervet efter 19. maj 1993. Ved avanceopgørelsen er indekseringsreglen anvendt.

Klageren har i forbindelse med sagens behandling ved SKAT opgjort ejendomsavancerne ved de to salg til henholdsvis 4.493.186 kr. og 2.322.733 kr. på baggrund af en værdi af ejendommen pr. 1. januar 1996 på 1.329.687 kr., som klagerens revisor var kommet frem til på baggrund af tillægsparcelværdien.

Klagerens revisor har i forbindelse med sagens behandling ved SKAT indhentet en udtalelse fra SKATs ejendomsvurdering i [by2] vedrørende [adresse3]. Følgende fremgår således af mail af 28. oktober 2011 fra en medarbejder ved Ejendomsvurderingen til revisoren vedrørende ejendommen [adresse3]:

”Såfremt ovennævnte ejendom skulle have været selvstændigt vurderet i 1996, mener jeg vurderingen ville have været følgende:

Klagerens repræsentant har i forbindelse med sagens behandling nu i henhold til den principale påstand opgjort avancerne til henholdsvis 3.256.115 kr. og 2.028.409 kr., eller i alt 5.284.524 kr., idet ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 for ejendommen [adresse1] er lagt til grund ved anvendelse af halvdelsreglen. Derudover er betalingsrettigheder samt tilhørende salgsomkostninger trukket ud, ligesom 10.000 kr.s tillægget er opgjort til henholdsvis 68.150 kr. og 17.934 kr. i henhold til den principale påstand. Klagerens repræsentant har i henhold til den subsidiære påstand opgjort avancerne til henholdsvis 4.411.715 kr. og 2.327.288 kr., eller til i alt 6.739.003 kr., idet SKATs værdiansættelse af ejendommen [adresse3] pr. 1. januar 1996 på 1.300.000 kr. er lagt til grund ved anvendelse af halvdelsreglen, ligesom betalingsrettigheder samt tilhørende salgsomkostninger er trukket ud.

Det fremgår af side 25 i klagerens regnskab for regnskabsperioden 1. juli 2008 – 30. juni 2009, at der var handelsomkostninger på 190.499 kr. vedrørende salg af fast ejendom inklusive løsøre og af side 47, at der var omkostninger ved salg af fast ejendom på i alt 168.527,20 kr. Det fremgår endvidere af side 67 i klagerens regnskab for perioden fra 1. juli 2010 til 30. juni 2011, at der var handelsomkostninger på 30.197 kr. til landinspektør den 17. december 2010.

Der foreligger ingen § 4B vurdering.

SKAT har opgjort avancerne således:

Avance ved salg af 38,4991ha:

Avance ved salg af 10,1310 ha:

Da klageren købte ejendommen [adresse3] i 1989 fik han [virksomhed2] til at vurdere afskrivningsgrundlaget på både dræning og jordfaste dele af vandingsanlæg. [virksomhed2] vurderede dræningen til 33.710 kr., der var afskrevet med 40 % før 1993. De jordfaste dele af dræningsanlægget vurderede [virksomhed2] til 130.000 kr., hvor der også var afskrevet 40 % før 1993. Klageren er enig med SKAT i, at ikke genvundne afskrivninger på dræning og jordfaste dele af markvandingsanlæg udgør 143.257 kr. for begge handler.

SKAT har således i anskaffelsessummen fratrukket ikke genvundne afskrivninger vedrørende dræn og jordledning – fordelt forholdsmæssigt mellem de to salg – i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 8.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af ejendomsavancer ved salg af henholdsvis 38,4991 ha og 10,1310 ha af ejendommen [adresse1] og har opgjort avancerne til henholdsvis 4.787.453 kr. og 2.400.169 kr.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, kan den skattepligtige ved afståelse af en ejendom, der er erhvervet før den 19. maj 1993, vælge at opgøre anskaffelsessummen for den afståede ejendom som enten

1. ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct. eller

2. ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb, der kan opgøres som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996 (halvdelsreglen).

Ejendommen [adresse1] er erhvervet efter 19. maj 1993. Klageren er derfor ikke berettiget til at anvende de særlige indgangsværdier på denne ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 3. Som følge heraf kan vurderingen pr. 1. januar 1996 ikke indgå ved beregning af indgangsværdi.

Ejendommen [adresse3] er erhvervet før 19. maj 1993. Klageren er derfor som udgangspunkt berettiget til at anvende de særlige indgangsværdier på denne ejendom. Da [adresse3] ikke er selvstændig vurderet i 1996, kan der ikke beregnes tillæg efter halvdelsreglen.

Anskaffelsessummen kan beregnes som opgjort af SKAT til vurderingen pr. 1. januar 1993 med tillæg på 10 %.

Repræsentanten har henvist til Landsskatteretskendelse SKM2010.217, hvor Landsskatteretten tog stilling til opgørelsen af ejendomsavancen ved anvendelse af halvdelsreglen. I afgørelsen var der ikke tale om “identiske ejendomme” med samme areal i 1993 og 1996. Stuehus, driftsbygninger og 3,5638 ha var solgt fra i 1994, og ejendommen var pr. 1. januar 1996 vurderet som et ubebygget landbrugslod. Landsskatteretten traf afgørelse ud fra de officielle vurderinger pr. 1. januar 1993 og 1. januar 1996. Der blev ikke taget højde for, at der i vurderingen pr. 1. januar 1993 indgik såvel stuehus som driftsbygninger, og at der pr. 1. januar 1996 indgik et mindre areal end i vurderingen pr. 1. januar 1993. Det er herefter nævnets opfattelse, at anvendelse af de særlige indgangsværdier skal ske ud fra de officielle 1993- og 1996-vurderinger. Der findes ingen vurdering af [adresse3] pr. 1. januar 1996, og der kan som følge heraf ikke beregnes et tillæg.

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat principal påstand om, at ejendomsavancerne ved salg af henholdsvis 38,4991 ha og 10,1310 ha af ejendommen [adresse1] skal nedsættes til henholdsvis 3.256.115 kr. og 2.028.409 kr., eller i alt 5.284.524 kr., subsidiært har klageren fremsat påstand om, at de skal nedsættes til henholdsvis 4.411.715 kr. og 2.327.288 kr., eller til i alt 6.739.003 kr.

Til støtte for den principale påstand er det blandt andet anført, at halvdelsreglen kan benyttes ved opgørelsen af ejendomsavancerne ved salg af henholdsvis 38,4991 ha og 10,1310 ha af ejendommen [adresse1].

[adresse3] er erhvervet den 1. marts 1989 og [adresse1] den 30. juni 1993. Der skete frasalg fra [adresse3] den 1. oktober 1989 og herefter sammenlægges [adresse3] med [adresse1] og ikke omvendt.

Hvilken postadresse, der formelt anvendes, har ingen betydning. Det afgørende er, at [adresse3] er erhvervet først – 1989 – og [adresse1] senere i 1993.

Der er derfor sket en sammenlægning, hvor [adresse3] skal være basis for beregningen.

Der henvises til revisors beregning med dette udgangspunkt:

Tilrettet indgangsværdi efter SKM2010.217LSR:

Da hele ejendommen [adresse3] bliver frasolgt, og [adresse1] beholdes, er det alene i 10.000 kr.s tillægget, at [adresse1] påvirker beregningen for [adresse3].

Afståelsessummen har tidligere indeholdt handelsomkostninger, derfor har de ikke været identiske med skøderne. Handelsomkostningerne er alle trukket ud og har fået en linje for sig selv. Der henvises til kontospecifikation over omkostninger. Differencen er andelen, der tilhører betalingsrettighederne.

For så vidt angår salget til [person2], er afståelsessummen og salgsomkostningerne ikke i overensstemmelse med SKATs afgørelse. Dette skyldes, at betalingsrettighederne tidligere har været med under jordens salgssum.

Hvis man ser på side 25 og 47 i regnskabet, fremgår der handelsomkostninger med et beløb på 190.499 kr. vedrørende salget af henholdsvis de 38,4991 ha og de 10,1310 ha. Dette beløb tillagt udgift på 30.197 kr. til landinspektør s. 67 i regnskabet udgør 220.696 kr. Ud af dette beløb vedrører 15.304 kr. salget af jorden til I/S [virksomhed1], mens 1.269 kr. vedrører betalingsrettigheder. Herefter er der salgsomkostninger på 204.123 kr. vedrørende salget af jorden til [person2].

Da beregningen blev lavet i 2009, var der ikke et entydigt svar på, om man kunne medtage 10.000 kr.s tillægget for de år, hvor man havde ejet ejendommene, når man sammenlagde dem. Dette er efterfølgende afklaret i Landsskatterettens kendelse af 16. februar 2010, offentliggjort som SKM2010.217LSR.

10.000 kr.s tillægget er opgjort til 4.590 kr. for hvert af årene 1993-2007, eller i alt 68.850 kr. Det indekserede 10.000 kr.s tillæg udgør 86.084 kr. 10.000 kr.s tillægget er opgjort på baggrund af, at [adresse3]s areal udgjorde 48,6301 ha ud af det samlede areal af [adresse1] på 105,9335 ha.

I Landsskatterettens afgørelse af 16. februar 2010, j.nr. 09-00803 var der ikke tale om identiske ejendomme med samme areal, idet der i mellemårene var frasolgt godt 3 hektarer og bygninger.

En ordlydsfortolkning af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, nr. 2, bevirker, at der ved beregning af halvdelsreglen tages udgangspunkt i officielle 93- og 96-vurderinger og ikke korrigeres for salg/køb mellem 1.1.1993 og 1.1.1996.

I Østre Landsrets dom af 2. juli 2013 var ejendom 1 intakt efter sammenlægningen med ejendom 2. Ved frastykning og salg af ejendom 1 i 2008 var det på nær 1 hektar samme ejendom, som ejer havde købt i 1985 og beboet til 1990. Ejendommen var opretholdt med selvstændig adresse i hele perioden. Selvom ejendom 1 og 2 var sammenlagt før salg af ejendom 1, blev de to ejendomme ved frastykningen af ejendom 1 skatteretligt betragtet som 2 selvstændige ejendomme.

Landsretten konkluderede, at ejendom 1 ikke havde skiftet status ved sammenlægningen med ejendom 2. Herefter var det ikke afgørende, at ejendommen tingsretligt havde undergået forandringer.

Til støtte for den subsidiære påstand er det blandt andet anført, at SKAT i forbindelse med sagen har udtalt, at den bygningsløse ejendom i 1996 selvstændigt vurderet ville andrage 1.300.000 kr. Der henvises til korrespondance med SKAT i form af mail af 28. oktober 2011, der bekræfter en selvstændig vurdering i 1996 på 1.300.000 kr.

Det gøres gældende, at halvdelsreglen ved ejendomsavanceopgørelsen ved frasalg af jord fra landbrugsejendommen [adresse1] skal anvendes, og at det er værdien og ikke vurderingen, der skal lægges til grund. Værdien af ejendommen pr. 1. januar 1996 kendes fra SKAT selv, idet SKAT har udtalt, at værdien pr. 1. januar 1996 var 1.300.000 kr.

Ved lovændringen i 1993 om ændret beskatning af erhvervsejendomme m.v. blev foreslået indsat et nyt § 4, stk. 3. § 4, stk. 3, 1. pkt. fik følgende ordlyd:

”Stk. 3. Er den afståede ejendom erhvervet før den 19. maj 1993 opgøres den skattepligtiges anskaffelsessum som den ejendomsværdi, der er ansat pr. 01. januar 1993 med et tillæg på 10 %.”

I bemærkningerne til lovforslaget vedrørende delafståelsestilfælde er følgende anført:

”Bestemmelsen gælder i princippet alle ejendomme, men har i praksis formentlig primært betydning for landbrugsejendomme, hvor frasalg af hovedparten af jorden betyder, at handelsværdien på driftsbygningerne beliggende på restparcellen, falder ned til garageværdien”.

Herefter anføres det, at i de tilfælde, hvor den afståede ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, kan man vælge at fastsætte anskaffelsessummen bl.a. som halvdelen af forskellen mellem den ansatte ejendomsværdi pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 % og med et tillæg af et beløb, opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og værdien pr. 1. januar 1996.

Det afgørende er her, at der omtales ordet ”værdien” og ikke vurderingen.

Der afgørende er endvidere, at der dermed er sikret mulighed for at udfinde den rigtige anskaffelsessum for jorden, som blandt andet opgjort af SKAT ved mail af 28. oktober 2011.

Det anføres endvidere i bemærkningerne til senere lovforslag i 1997:

”adgangen til at henføre en del af tillægsparcelværdien eller en del af den tekniske værdi til anskaffelsessummen for jorden, omfatter såvel det tilfælde, hvor det er jorden, der frasælges, som tilfælde, hvor der er tale om delsalg.”

I samme forslag til ændring i 1997 er der i bemærkningerne til nr. 2 anført:

”Den skattepligtige får således valgfrihed mellem de 2 indgangsværdier – den gældende indgangsværdi henholdsvis den gældende indgangsværdi med tillæg af halvdelen af forskelsbeløbet op til ejendomsværdien pr. 01.01.1996.”

Og det anføres supplerende til nr. 7:

”Det foreslås, at reglen om, at den skattepligtige kan vælge om den nuværende indgangsværdi og ejendomsværdi pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 % plus halvdelen af forskellen mellem ejendomsværdien pr. 01.01.1996 og ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 %, skal have virkning for ejendomsafståelser m.v., der finder sted i indkomståret 1998 eller senere.”

Endelig anføres det i lov nr. 440 af 10. juni 1997 om ændring af forskellige skattelove, at § 4, stk. 3, 1. pkt. udformes således:

”er den afståede ejendom erhvervet før den 19. maj 1993 opgøres den skattepligtiges anskaffelsessum som enten 1) Ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 % eller 2) ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 % og med et tillæg af et beløb, opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 01.01.1996.”

Afslutningsvis skal det oplyses, at den aktuelle lovgivning pr. 01.01.2013, for så vidt angår § 4, stk. 3, har følgende ordlyd:

”Er den afståede ejendom erhvervet før den 19. maj 1993, opgøres den skattepligtiges anskaffelsessum som enten 1) Ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 % eller 2) Ejendomsværdien pr. 01.01.1993 med et tillæg på 10 % og med et tillæg af et beløb, opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 01.01.1996.”

Med baggrund i ovenstående bemærkninger, det lovgrundlag, der foreligger, samt bemærkninger til lovforslaget, kan halvdelsreglen som påstået anvendes. Der ses ikke hjemmel til at nægte anvendelsen af disse regler, snarere tværtimod. De afgørelser, der tidligere er henvist til, bekræfter dette.

De 1.300.000 kr. skal derfor lægges til grund for beregning af halvdelsreglen, og således at avancerne ved frasalget af jord fra [adresse1] samlet beregnes til i alt 6.837.784 kr.:

Der henvises til Landsskatterettens kendelse af 16. februar 2010, SKM2010.217, hvor Landsskatteretten bortser fra, at der er forskellige arealer i 1993-vurderingen sammenholdt med 1996-vurderingen, hvorfor dette også anses for gældende i nærværende sag.

Da lovens hensigt med halvdelsreglen var at sikre, at man ikke skulle beskattes af fortjenester før 19/5 1993, vil det være direkte urimeligt, hvis man i dette tilfælde ikke skulle være omfattet af samme regler. Havde jorden været selvstændigt vurderet i 1996, var der ingen tvivl om, at klageren kunne anvende halvdelsreglen.

Der henvises endvidere til Østre Landsrets dom af 2. juli 2013, som på flere punkter kan sammenlignes med nærværende sag. Dommen er efter det oplyste ikke anket til Højesteret.

På baggrund af Østre Landsrets dom kan det vedrørende nærværende sag anføres, at de rent matrikulære dispositioner ikke har betydning henset til karakteren af disse, at det bør tillægges vægt, at der var en uændret landbrugsmæssig benyttelse af ejendommen, at halvdelsreglen efter sit formål finder anvendelse, at det er uden betydning, om ejendommen undergår tingsretlige forandringer, og at det er uden betydning, at den solgte jord ikke har været selvstændigt vurderet efter sammenlægningen.

Dertil kommer, at SKAT i nærværende sag har udtalt, at værdien af de 48,6301 ha pr. 1.1.1996 ville have været 1.300.000 kr., hvilket er en yderligere styrkelse i forhold til Østre Landsrets dom. Klageren må kunne støtte ret på denne udtalelse fra SKAT.

Det må være værdien af ejendommen pr. 1.1.1996 og ikke vurderingen, der er afgørende i relation til halvdelsreglen.

Dommen var i øvrigt ikke kendt på tidspunktet for skatteankenævnets afgørelse.

Landsskatterettens afgørelse

Retten lægger indledningsvis til grund som ubestridt, at de to arealer på henholdsvis 38,4991 ha og 10,1310 ha blev afstået i indkomståret 2009, idet der er forskudt indkomstår.

For så vidt angår salget af de 38,4991 ha, så er 9-tallet i datoen 3. september 2009 ud for køberens underskrift i skødet streget ud og med håndskrift rettet til 8. Endeligt skøde er underskrevet af sælgerens advokat ifølge fuldmagt den 9. september 2008. Retten lægger på den baggrund til grund, at ejendommen blev afstået den 3. september 2008 og ikke i kalenderåret 2009. Da den 3. september 2008 er omfattet af indkomståret 2009, foretages beskatning i indkomståret 2009. Da approbationsdatoen var den 19. juni 2009, er der tale om et delsalg, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3 A.

For så vidt angår salget af de 10,1310 ha, er betinget skøde underskrevet den 3. september 2009. Overtagelsesdagen er dog 1. september 2008, og klageren har selvangivet avancen i indkomståret 2009. På baggrund heraf og da approbationsdatoen var den 18. juni 2009, hvor arealet lægges sammen med køberens ejendom, lægger retten til grund, at klageren afstod de 10,1310 ha i indkomståret 2009. Der er tale om en delafståelse, idet overdragelsen var betinget af udstykningen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 3 A.

Retten lægger endvidere til grund i sagen som ubestridt og i overensstemmelse med matrikelnumrene i de betingede skøder, at den del af ejendommen [adresse1], som klageren solgte i indkomståret 2009 ved to handler, oprindeligt udgjorde ejendommen [adresse3], som han erhvervede i 1989, hvilket vil sige før den 19. maj 1993.

Såfremt en ejendom er erhvervet før den 19. maj 1993, opgøres den skattepligtiges anskaffelsessum som enten ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. eller ejendomsværdien pr. 1. januar 1993 med et tillæg på 10 pct. og med tillæg af et beløb opgjort som halvdelen af forskellen mellem denne værdi og ejendomsværdien pr. 1. januar 1996, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. pkt., lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006.

Den skattepligtige kan i stedet for opgørelse af anskaffelsessummen efter 1. pkt. vælge at anvende en ansættelse af værdien af den faste ejendom pr. 19. maj 1993, der er foretaget efter den dagældende bestemmelse i vurderingslovens § 4 B. Dette fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 2. pkt.

For så vidt angår den principale påstand, er det rettens opfattelse, at ejendomsværdien for ejendommen [adresse1] pr. 1. januar 1996 på 3.300.000 kr. ikke kan benyttes, således at halvdelsreglen kan finde anvendelse, idet [adresse1] er erhvervet efter den 19. maj 1993. Der er således ikke hjemmel hertil.

I SKM2010.217LSR var der tale om, at der var sket frasalg af et mindre jordtilliggende i perioden fra 1993 til 1996, hvor der i nærværende sag var tale om, at der i 1995 er tilført en større andel af jord på 48,6301 ha til ejendommen, som forinden havde et areal på 57,3134 ha. Derudover var ejendommen i SKM2010.217LSR erhvervet før 19. maj 1993, hvorfor ejendommen var omfattet af bestemmelsens ordlyd. [adresse1] er erhvervet efter den 19. maj 1993.

For så vidt angår Østre Landsrets dom af 2. juli 2013, offentliggjort som SKM2013.570, er det rettens opfattelse, at det ikke kan udledes heraf, at klageren i nærværende sag kan anvende ejendomsværdien for [adresse1] pr. 1. januar 1996 ved anvendelse af halvdelsreglen. Uanset at forløbet omkring sammenlægningen af ejendomme var nogenlunde ens, så vedrørte Østre Landsrets dom, hvorvidt beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, var opfyldt. Retten henså således til formålet med ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, hvorefter sammenlægningen af de to ejendomme ikke kunne føre til, at beboelseskravet ikke var opfyldt.

Den principale påstand kan således ikke tages til følge.

For så vidt angår den subsidiære påstand, er det rettens opfattelse, at ordet ”værdi” i § 4, stk. 3, 1. pkt., efter en naturlig sproglig forståelse henviser til den værdi, der fremkommer, når 1993-vurderingen tillægges 10 %. Det er derfor rettens opfattelse, at der alene i § 4, stk. 3, 1. pkt. er hjemmel til at benytte de officielle ejendomsværdier, og ikke en skønnet værdi for ejendommen [adresse3] pr. 1. januar 1996.

Retten bemærker i den forbindelse igen, at problemstillingen i Østre Landsrets dom af 2. juli 2013, offentliggjort som SKM2013.570, var, om beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1, var opfyldt, hvorfor sagerne ikke er sammenlignelige. Dommen støtter efter rettens opfattelse ikke, at man kan anvende en anden værdi end ejendomsværdien ved anvendelse af halvdelsreglen.

Da der ikke for ejendommen [adresse3] foreligger en officiel ejendomsværdi pr. 1. januar 1996, er det ikke muligt at anvende halvdelsreglen i § 4, stk. 3, 1. pkt.

Det bemærkes, at der ikke foreligger en § 4 B-vurdering i nærværende sag, hvorfor ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 2. pkt. ikke kan finde anvendelse.

Klageren kan efter rettens opfattelse ikke støtte ret på, at Ejendomsvurderingen har udtalt, hvad ejendommen [adresse3] ville have været vurderet til pr. 1. januar 1996, såfremt den ikke var blevet sammenlagt med [adresse1], med den virkning, at denne værdi kan benyttes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, således at halvdelsreglen finder anvendelse. Der er ikke tale om en officiel ejendomsværdi, og ejendommen blev lagt sammen med [adresse1].

SKAT og skatteankenævnet har anvendt vurderingen af ejendommen [adresse3] pr. 1. januar 1993 som indgangsværdi i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. pkt. Retten lægger herefter uprøvet til grund, at denne indgangsværdi kan anvendes ved opgørelsen af avancerne ved salgene af henholdsvis de 38,4991 ha og de 10,1310 ha.

Retten kan endvidere tilslutte sig, at betalingsrettigheder og tilhørende salgsomkostninger trækkes ud af avanceopgørelsen i overensstemmelse med det anførte for salget af de 38,4991 ha, idet det fremgår af skødet, at 100.000 kr. af salgssummen vedrørte betaling for betalingsrettighederne, og idetden skattemæssige behandling af betalingsrettigheder er omfattet af afskrivningslovens § 40 C og ikke af ejendomsavancebeskatningsloven.

Retten bemærker, at det fremgår af SKATs avanceopgørelse, som skatteankenævnet har tiltrådt, at der er sket genanbringelse af en del af avancen ved salget af de 38,4991 ha i anskaffelsessummer for køb af to ejendomme, men at retten ikke har taget stilling til, om betingelserne for genanbringelse af ejendomsavance er opfyldt.

Det bemærkes, at når der som i nærværende sag er tale om delsalg, og reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 3, 1. eller 2. pkt. anvendes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, skal reglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, ligeledes finde anvendelse ved opgørelsen af ejendomsavancen.

De nærmere talmæssige opgørelser af ejendomsavancerne, herunder opgørelsen af anskaffelsessummerne i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 6, samt den talmæssige opgørelse af en eventuel fortjeneste ved salg af betalingsrettighederne tilknyttet de 38,4991 ha, jf. afskrivningslovens § 40 C, overlades herefter til SKAT, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 12, stk. 4, bekendtgørelse nr. 1428 af 13. december 2013.