Kendelse af 13-05-2016 - indlagt i TaxCons database den 09-07-2016

Faktiske oplysninger

[selskab1]

Selskabets moderselskab er [selskab2].

Selskabets moderselskab var i indkomståret 2009 ejet af [person1], som ejede 3.920.000 kr. B-anparter (98 % af anparterne), mens hans tidligere ægtefælle ejede 80.000 kr. A-anparter (2 % af anparterne).

Af moderselskabets dagældende vedtægter, § 10, fremgår følgende:

”På generalforsamlingen giver hver A- anpartsbeløb på kr. 1.000 een stemme og hver B-anpartsbeløb på kr. 100.000 een stemme…”

[selskab2] ejer 50 % af de ideele andele i [selskab1], mens selskabet og selskabets søsterselskab, [selskab3], hver ejer 25 % af interessentskabet. Ejendommen [adresse1] er placeret iinteressentskabet, som har indtægter ved udlejning af lejligheder i ejendommen.

Ejendommen består af én opgang med fem store beboelseslejligheder (én pr. etage) samt to kælderlejemål. De fem beboelseslejligheders areal udgør ifølge BBR-registeret henholdsvis 274 m² for stueetagen, 300 m² for lejlighederne på 1., 2. og 3. etage og 211 m² for lejligheden på 4. sal.

Lejlighederne udlejes ifølge de fremsendte specifikationer til beboelse, dels ved ”traditionelle” lejekontrakter og dels ved tidsbestemte udlejningskontrakter, hvor lejlighederne udlejes møbleret til bl.a. ansatte på [virksomhed1] og ansatte på [virksomhed2], [virksomhed3] m.fl.

Selskabet har fremsendt en specifikation af ejendommens lejeindtægter, hvoraf det fremgår, at den årlige husleje for [adresse1], 2. sal, udgjorde 179.000 kr., svarende til en månedlig husleje på 14.917 kr. Ifølge selskabet er lejligheden på 296 m². Årligt udgør m²-prisen herefter 605 kr. Der ikke fremlagt en lejekontrakt for lejemålet.

Selskabet har fremsendt en specifikation af, hvorledes lejen er fastsat:

Grundlejen for lejligheden på 2. sal blev fastsat til den samme leje som den underliggende lejlighed, 114.961 kr., tillagt forrentning med 7% (= 63.669 kr.) af afholdte udgifter til forbedring. Udgifterne er afholdt umiddelbart inden påbegyndelse af udlejning til [person1] i november 2005.

De 635.806 kr. af de afholdte udgifter på 1.545.369 kr. er anset for vedligeholdelsesudgifter, der ikke skal påvirke lejefastsættelsen.

Ifølge det oplyste blev den underliggende lejlighed udlejet i 1980 og har ikke været genudlejet herefter.

Lejligheden på 4. sal, der er 211 m² og har 5 værelser, er udlejet ifølge lejekontrakt af 1. august 2007. Lejemålet er uopsigeligt fra lejers side i 36 mdr. og fra udlejers side til d. 30. april 2010. Lejligheden udlejes ifølge lejekontrakten møbleret og med gardiner, tæpper, støvsuger, strygebræt samt køkkeninventar og service til 6 personer og dyner og hovedpuder, linned og håndklæder til 6 personer.

Huslejen ekskl. forbrugsudgifter for lejligheden er fastsat til 284.280 kr. årligt, svarende til en leje pr. m² på 1.347 kr. inkl. ovennævnte indbo m.v. Der fremgår desuden følgende af lejekontrakten:

”Lejemålet overtages nyistandsat, med afhøvlede gulve og alt i god stand….

Lejemålet er indenfor en periode af 2 år gennemgribende forbedret med bl.a. nyt køkken, nyt bad, vinduer m.v., for et beløb der overstiger kr. 1.834 pr. m² eller max. kr. 209.728,00 hvorfor nærværende lejeaftale er indgået i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Årlig leje incl. istandsættelse, møblering, modernisering m.v….

276.000,00 kr.

…

Den årlige leje stiger i perioden 01.08.08 – 31.07.11 med kr. 8.280 som nedenfor anført:

Årlig leje pr.

01-08-2008 andrager Dkk.284.280,00 mdl. Leje Dkk.23.690,00

01-08-2009 andrager Dkk. 292.560,00 mdl. Leje Dkk24.380,00

01-08-2010 andrager Dkk. 300.840,00 mdl. Leje Dkk25.070,00

01-08-2011 andrager Dkk. 309.120,00 mdl. Leje Dkk25.760,00

Den årlige leje stiger i perioden 01.08.2012 – 31.07.2016 med kr.

9.274 som nedenfor anført:

Årlig leje pr.

01-08-2012 andrager Dkk.318.393,00 mdl. Leje Dkk.26.532,75

01-08-2013 andrager Dkk.327.666,00 mdl. Leje Dkk.27.305,50

01-08-2014 andrager Dkk.336.939,00 mdl. Leje Dkk.28.078,25

01-08-2015 andrager Dkk.346.212,00 mdl. Leje Dkk.28.851,00

01-08-2016 andrager Dkk.355.485,00 mdl. Leje Dkk.29.623,75

Med virkning fra 01.08.2017 kan lejen forhøjes efter de til enhver tid gældende regler herom i lejelovgivningen…”

Der er desuden fremlagt lejekontrakt for [adresse1], 3. sal. Lejligheden er på 8 værelser. Lejemålet blev påbegyndt den 1. maj 1988.

[huslejenævn] og Ankenævn har truffet afgørelser om huslejeforhøjelser vedrørende ejendommens 1. sal og 3. sal.

Den 29. juni 2010 fastslog et flertal i [huslejenævn], at der ikke var grundlag for en lejeforhøjelse vedrørende lejlighederne på 1. sal og 3. sal. Den årlige leje skulle fortsat udgøre 135.000 kr., svarende til 450 kr. pr. m² for 1. salen og 146.000 kr., svarende til 487 kr. pr. m², for 3. salen. Den årlige leje var inklusiv hensættelse til indvendig vedligeholdelse med 37 kr. pr. m². Det fremgår af huslejenævnets begrundelse, at lejlighederne ligger i en ejendom som 1. januar 1995 omfattede færre end 7 beboelseslejligheder, hvorfor lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er tilsvarende udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.

Efter en gennemgang af det indsendte materiale samt en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen fandt et flertal i nævnet, at den gældende leje ikke var væsentligt lavere end den leje, der blev betalt for et tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7, jf. kriterierne i § 29 c.

Den 12. marts 2012 traf [by1]s 2. huslejenævn afgørelse vedrørende [adresse1], 3. sal i forbindelse med varsling af iværksættelse og foreløbig forbedringsforhøjelse, som følge af modernisering af badeværelse, gæstetoilet og køkken. Selskabet havde anslået moderniseringsudgiften til 563.035 kr.

Det fremgår af nævnets begrundelse, at sagen er behandlet efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV om forbedringer. Efter en gennemgang og drøftelse af sagen var det nævnets opfattelse, at de varslede arbejder var hensigtsmæssige. På baggrund af det foreliggende materiale og indtrykkene på besigtigelsen af lejligheden var det desuden nævnets opfattelse, at arbejderne med modernisering af badeværelset i henhold til det foreliggende projektmateriale ville medføre en brugsværdiforøgelse af det lejede, jf. principperne i lejelovens § 58. To af nævnets tre medlemmer godkendte herefter udlejers beregning af den foreløbige lejeforhøjelse. Det blev desuden slået fast, at slutlejen efter ikrafttræden af lejeforhøjelsen ikke væsentligt ville overstige det lejedes værdi.

Ankenævnet for huslejenævnene stadfæstede huslejenævnets afgørelse den 8. november 2012.

[adresse2]

Selskabet ejer ejendommen [adresse2] i [by2]. Ejendommen blev købt af [person1] i 1994.

Selskabet har ved brev af 9. februar 2011 vedrørende indkomståret 2008 om anvendelsen af ejendommen oplyst til SKAT, at selskabets anpartshaver [person1] havde en tinglyst ret til at benytte ejendommen. Han havde dog ikke udnyttet den i 2008.

Selskabet har ikke haft indtægter fra ejendommen.

Ifølge selskabets regnskab er selskabets aktivitet drift af ejendomme. Sommerhuset er den eneste ejendom, som selskabet ejer i indkomstårene 2008 - 2010. I 2008 afholdt selskabet udgifter på i alt 1.374.117 kr, hvilket svarede til selskabets negative driftsresultat. Heraf udgjorde 1.309.325 kr. udgifter til vedligeholdelse. I 2009 afholdt selskabet udgifter på 83.184 kr., svarende til selskabets negative driftsresultat i 2009. Selskabets egenkapital var på -11.559.955 kr. pr. 31. december 2009.

Ejendommens ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2007 udgjorde 5.000.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har anset selskabet for skattepligtig af yderligere lejeindtægt på henholdsvis 31.151 kr. vedrørende [adresse1] og af 360.548 kr. vedrørende ejendommen [adresse2].

[selskab1]

SKAT har konstateret, at der skal ske en regulering af lejeindtægterne for lejemålet [adresse1], 2. sal, idet Retten ved [by3] ved dom af 27. august 2009 har fastslået, at selskabets bestyrelsesformand og ultimative hovedanpartshaver, [person1], eller hans slægtninge har haft rådighed over lejligheden siden den 18. november 2005.

I henhold til ligningslovens § 2 skal skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, anvende priser og vilkår svarende til hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

SKAT har sammenholdt den oplyste lejeindtægt med lejeindtægten for de øvrige lejemål i ejendommen.

Grundlejen for lejligheden på 2. sal blev fastsat til den samme leje som den underliggende lejlighed. SKAT har antaget, at huslejen for den underliggende lejlighed blev fastsat ved lejerens indflytning i 1980. På grund af lejelovens bestemmelser har der ikke været mulighed for væsentlige stigninger i perioden 1980 – 2004 for dette lejemål.

Ved genudlejning af ejendommens øvrige lejemål er m²-lejen fastsat til et væsentligt højere beløb.

Ved udlejning af lejligheden på 4. sal er der i lejekontrakten henvist til, at lejeaftalen er indgået i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Velfærdsministeriets har offentliggjort en rapport i februar 2009 om: ”Anvendelsen af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven – resultater af en spørgeskemaundersøgelse.” Rapporten er udarbejdet på grundlag af spørgeskemaer til ejere af udlejningsejendomme omfattet af § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven vedrørende huslejen pr. 1. januar 2006.

Ifølge rapporten udgjorde den gennemsnitlige årsleje 860 kr. pr. m² for ejendomme i hele landet og 941 kr. for ejendomme i [by1]. Det er oplyst, at ”der er en tendens til, at den gennemsnitlige m²-leje falder i takt med stigende lejlighedsstørrelse. Tendensen er dog mindre udtalt for de renoverede 5.2-boliger.”

På dette grundlag anses den af selskabet fastsatte leje, 605 kr. pr. m², antaget fastsat i november 2005, at være væsentligt lavere end markedslejen, der ifølge ovennævnte rapport udgjorde 941 kr. pr. m² pr. 1. januar 2006. Derudover er den langt lavere end den pr. 1. august 2007 anvendte leje på 1.347 kr. pr. m² ved udlejning til en uafhængig tredjepart. Denne leje inkluderer dog som anført møbler og andet inventar.

I forbindelse med en anden sag har administrator, ved fastsættelsen af lejen for en møbleret lejlighed, beregnet et årligt afkast på 8 % af de afholdte udgifter til møblering.

Hvis den ”rene” årsleje pr. m² for sidstnævnte lejemål antages at udgøre 941 kr., som i ovennævnte rapport, er der 406 kr. pr. m² (1.341 kr. – 941 kr.) til forrentning af udgifter til møblering m.v. svarende til, at der er afholdt udgifter på lejligheden, ved en årlig forrentning på 8 %, med 1.070.825 kr. (406 kr. x 211 m² = 8 % omregnet til 100 %). Der er næppe anvendt 1,1 mio. kr. til møblering m.v.

Administrator har endvidere oplyst, at der ved fastsættelsen af tidsbestemte lejemål beregnes en højere m² - leje, hvilket der ligeledes synes at være ”plads” til her.

På dette grundlag bør lejen for den lejlighed, som selskabets bestyrelsesformand og ultimative hovedanpartshaver/familien anvender, ikke sættes lavere end den gennemsnitlige leje pr. 1. januar 2006 for lejligheder i [by1] i øvrigt, 941 kr. pr. m² årligt. SKAT har desuden bemærket, at lejligheden er beliggende i et særdeles attraktivt kvarter og således må formodes at være blandt de lejemål, der ”trækker” den gennemsnitlige leje op.

Den årlige husleje for lejligheden [adresse1], 2. sal, kan på dette grundlag beregnes til:

296 m² x 941 kr. = 278.536 kr. pr. 1. januar 2006.

Ved at anvende samme stigningstakt (3 % af grundlejen ved lejemålets start, 8.356 kr.) som er anvendt for lejligheden på 4. sal, kan der beregnes følgende årlig husleje for nærværende lejlighed:

Manglende lejeindtægt kan herefter opgøres således:

Det er SKATs opfattelse, at den fastsatte m²-leje for lejligheden på 2. sal, der var/er til rådighed for selskabets anpartshaver, ikke er på niveau med lejebetalingen for tilsvarende lejligheder i ejendommen.

Selskabet synes således ikke at have anvendt de samme retningslinjer ved fastsættelsen af lejen ekskl. møbler og andet inventar for de to lejligheder i opgangen. Det er desuden ikke dokumenteret, at lejen ikke kan fastsættes højere for netop den lejlighed, som anpartshaveren [person1] har rådighed over, således at m²-lejen vil komme på niveau med m²-lejen for lejligheden på 4. sal.

Selskabet har henvist til boligretsdomme, uden at der er angivet, hvornår disse blev afsagt og uden henvisning til de relevante præmisser. Det er desuden ikke oplyst, hvorfor de ikke er lagt til grund ved fastsættelsen af m²-lejen for lejligheden på 4. sal.

Den omhandlede lejlighed anses ikke for udlejet til markedsprisen, og der er ud fra de foreliggende oplysninger ikke anvendt priser og vilkår, der ville være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Efter SKATs opfattelse er den lavere lejebetaling for det omhandlede lejemål på 2. sal alene fastsat som følge af [person1]s dominerende indflydelse i selskabet som bestyrelsesformand og ultimativ hovedanpartshaver.

Interessentskabsdeltagerne anses derfor for skattepligtige af hver enkelt interessents andel af den manglende lejebetaling, 124.604 kr., jf. statsskattelovens § 4b. Da selskabets ejerandel af interessentskabet udgør 25 %, er selskabet skattepligtig af 25 % af 124.604 kr., svarende til 31.151 kr.

[adresse2]

Da selskabets ultimative hovedanpartshaver dels har en tinglyst ret til at benytte ejendommen, og da ejendommen ikke har været anvendt til udlejning eller erhverv i øvrigt, anses selskabets hovedanpartshaver at have haft rådighed over ejendommen i hele indkomståret.

I henhold til ligningslovens § 2 skal skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

SKAT har anset det for et usædvanligt forretningsvilkår, at der sker udlejning af fast ejendom uden at der betales vederlag herfor. Dette anses at skyldes hovedanpartshaverens dominerende indflydelse i selskabet som bestyrelsesformand og ultimativ hovedanpartshaver. Selskabet er herefter anset for skattepligtig af den manglende lejeindtægt, jf. statsskattelovens § 4b.

SKAT har oprindeligt skønsmæssigt opgjort den manglende lejeindtægt til 812.500 kr. i henhold til ligningslovens § 16, stk. 5.

Den manglende lejeindtægt er i henhold til gældende praksis opgjort til 8 % af ejendomsvurderingen ved kalenderårets begyndelse, jf. Ligningsvejledning, afsnit S.F.2.2.1.

Efter selskabets indsigelser, hvor det bl.a. blev anført, at hovedanpartshaveren fik en tinglyst ret til at anvende ejendommen i påskeugen og i juli måned, samt at der ved prisfastsættelsen ved overdragelsen blev taget hensyn hertil, skal disse perioder ikke medtages ved opgørelsen af den manglende lejeindtægt.

Endvidere har selskabet anført, at den i henhold til ligningslovens § 16, stk. 5, opgjorte manglende lejeindtægt, svarende til 25.000 kr. pr. uge i højsæsonen og 12.500 kr. pr. uge for de øvrige uger, er ”åbenbart umulig at opnå”, og at det derfor ikke kan være rimeligt at beskatte selskabet af en hypotetisk lejeindtægt. Det er desuden ikke lovligt at leje ejendommen ud ”i nævneværdigt omfang” i hele vinterperioden. Derudover blev det oplyst, at møblering og inventar m.m. ikke tilhører selskabet, hvilket der ikke er taget højde for ved SKATs lejefastsættelse.

SKAT har herefter foretaget en korrigeret beregning af den manglende lejeindtægt:

SKAT har således anset selskabet for skattepligtig af en manglende lejeindtægt på 360.548 kr., jf. statsskattelovens § 4b.

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at der ikke skal ske beskatning af yderligere lejeindtægt vedrørende ejendommen [adresse1], samt at der alene skal ske beskatning af yderligere lejeindtægt på 100.000 kr. vedrørende ejendommen [adresse2].

[selskab1]

SKAT har foretaget en beregning, der tager sit udgangspunkt i Velfærdsministeriets rapport fra februar 2009 om anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvor man i rapporten når frem til, at gennemsnitslejen for denne type lejligheder i [by1] udgjorde 941 kr. pr. m². SKAT har anvendt denne kvadratmeterpris ukritisk i sine videre beregninger, selvom der ikke er tale om en § 5, stk. 2-udlejning, idet ejendommen i sin helhed udgør et småhus, jf. boligreguleringslovens § 29 b ff. Dette medfører, at lejefastsættelsen skal ske ved sammenligning af tilsvarende lejemål, der er lejet ud efter boligreguleringslovens § 29 c ff, og såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, da ved sammenligning af den leje, der betales i lejligheder, der er omfattet af sædvanlig budgetleje.

I forbindelse med boligsager om lejeniveauet vedrørende den underliggende og den overliggende lejlighed til den omtvistede lejlighed har det ved adskillige lejligheder vist sig umuligt at finde sammenlignelige lejligheder, der er udlejet efter småhusreglementet i boligreguleringsloven.

I marts 2010 indbragte selskabet lejefastsættelsen for [adresse1], 1., og [adresse1], 3., for [huslejenævn], idet man havde varslet en lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. marts 2010. Ved afgørelserne blev lejen på disse lejemål fastsat uændret til 450 kr. pr. m², svarende til en årlig leje på 135.000 kr. For lejligheden på 3. sal blev lejen fastsat til 487 kr. pr. m², svarende til en årlig leje på 146.000 kr., idet udlejer har den indvendige vedligeholdelsespligt for dette lejemål, hvilket ikke er tilfældet for lejligheden på 1. sal. Den grundleje, der således er gældende i lejemålene, og dermed også i det omtvistede lejemål [adresse1], 2. sal, udgør en kvadratmeterleje på 450 kr., idet [person1] ikke har nogen indvendig vedligeholdelsespligt på det omtvistede lejemål.

Selskabet har tidligere forsøgt at hæve lejeniveauet på de pågældende lejemål men uden held.

Den af SKAT anvendte stigningstakst på 3 % af grundlejen for lejemål i småhusejendomme er i direkte strid med lejelovgivningens regler herom.

Selskabet har henvist til kendelse fra Ankenævnet for De københavnske Huslejenævn af 8. november 2012 vedrørende lejemålet [adresse1], 3. sal. I kendelsen tager man stilling til den lejeforhøjelse, der kan opnås ved at udføre de forbedringsarbejder, der netop er de forbedringsarbejder, der er udført i den omtvistede lejlighed på 2. sal. Det fremgår af kendelsen, at lejen fortsat udgør 487 kr. pr. m², hvilket inkluderer et tillæg på 120 kr. pr. m² for elevator, termoruder, forbedring af fjernvarmeanlæg samt afsætning til indvendig vedligeholdelseskonto. Det er selskabets opfattelse, at denne lejefastsættelse er basis for lejefastsættelsen på 2. sals lejemålet. Dertil kommer en forbedringsforhøjelse, såfremt man udfører modernisering af badeværelse, gæstetoilet og køkken, hvilket er de arbejder, der blev udført, og som er inddraget i lejefastsættelsen for [adresse1], 2. sal. Dette vil medføre en lejefastsættelse på det omtvistede lejemål på 135.000 kr. grundleje med tillæg af 41.138,38 kr., eller i alt en årlig leje på kr. 176.438 kr.

Interessentskabet har beregnet en lejeindtægt på 179.000 kr., hvilket er noget højere end den leje, der rent faktisk er gældende.

Der er tale om en meget stor lejlighed med deraf faldende kvadratmeterleje. Lejen er fastsat i overensstemmelse med de boligafgørelser, der er afsagt vedrørende lejlighederne på henholdsvis 1. sal og 3. sal med tillæg af tidligere forbedringer. Den yderligere forbedring, der har fundet sted i lejemålet, har ført til en lejestigning, der er bergnet ud fra de udgifter, der har været afholdt, og således at lejeforhøjelsen er fastsat på markedsvilkår og efter de regler, der er gældende på området. Lejen inkluderer ikke møbler og andet inventar.

Lejefastsættelsen for lejligheden på 4. sal er sket efter andre regler, idet der er tale om et tidligere loftrum, der er totalt nyindrettet til bolig, hvorfor der er afholdt væsentligt større omkostninger i forbindelse med indretning af dette lejemål.

Selskabet har herefter gjort gældende, at lejen for [adresse1], 2. sal, skal fastsættes til 179.000 kr. årligt.

[adresse2]

SKAT havde oprindeligt skønsmæssigt fastsat den manglende lejeindtægt til 812.500 kr. uden hensyn til, om det overhovedet var muligt at opnå en lejeindtægt i dette størrelsesniveau.

Ved SKATs afgørelse har SKAT beregnet den “manglende leje” til 8 % af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2007 svarende til 400.000 kr., reduceret på grund af manglende rådighed i juli måned og i påsken, 36 dage ud af 365 dage, med et fradrag på 39.452 kr. Den manglende lejeindtægt udgør herefter 360.548 kr. Selskabet har bemærket, at der fortsat er tale om et skøn, hvor det ikke vurderes, om det overhovedet er muligt at opnå en sådan lejeindtægt.

Det er bemærket, at selskabet accepterer, at juli måned og påsken skal holdes helt uden for beregningen af ”manglende lejeindtægt”.

Det er ikke er muligt at opnå en lejeindtægt på 360.548 kr. for den resterende del af året, 329 dage, idet der er tale om et sommerhus. Udlejning i vinterhalvåret er således meget begrænset. Der kan således alene beregnes en “manglende leje” for 147 dage. SKATs ansættelse vil medføre en dagsleje på 2.452 kr. i gennemsnit for perioden 1. april – 30. september, hvor juli måned og påsken ikke er medregnet.

Ejendommens inventar, dvs. samtlige møbler m.m., tilhører ikke selskabet. Denne omstændighed synes der ikke at være taget højde for ved SKATS fastsættelse af “manglende leje”.

Ved lejefastsættelsen er der fastsat et niveau, der er åbenbart urimeligt og umuligt at opnå ved udlejning på sædvanlige markedsvilkår.

Selskabet har gjort gældende, at “manglende lejeindtægt” skal fastsættes til 100.000 kr. i alt for året.

Efterfølgende udtalelse fra SKAT

[selskab1]

Det er SKATs opfattelse, at lejebetaling for den omhandlede lejlighed på 2. sal er fastsat for lavt i forhold til, hvad en uafhængig lejer skulle betale ved leje af lejligheden på tilsvarende vilkår på tidspunktet for lejemålets indgåelse i november 2005.

Lejligheden på 2. sal er istandsat for 1.545.369 kr. umiddelbart inden lejemålets indgåelse, antageligvis efter den fremtidige lejers (=ultimativ ejer af ejendommen) anvisninger.

De øvrige lejemål, der referes til, er for 1. salslejlighedens vedkommende indgået i 1955 og for 3. salslejlighedens vedkommende i 1988. Vedrørende lejligheden på 3. sal har selskabet oplyst, at moderniseringsudgiften udgjorde 563.035 kr. i forbindelse med den foreslåede og underkendte lejeregulering.

Det må endvidere antages, at selskabet ved renoveringer og forbedringer af de enkelte lejemål henser til lejelovgivningens begrænsninger vedrørende muligheder for huslejestigninger, hvilket tilsyneladende ikke er sket ved renoveringen af den omhandlede lejlighed. Det foreligger således ikke oplyst, at man har forsøgt at varsle tilsvarende lejeforhøjelser for denne lejlighed som dem, selskabet efterfølgende har varslet ved de sammenlignelige lejemål på 1. og 3. sal i forbindelse med langt mindre omfattende istandsættelser af disse lejemål.

[adresse2]

SKAT har bemærket, at selskabet er enig med SKAT i, at huset alene kan udlejes 329 dage om året, idet selskabets ultimative hovedanpartshaver har rådighed over sommerhuset i påsken samt juli måned. Det blev ved overdragelse af sommerhuset til selskabet fra hovedanpartshaveren udfærdiget en deklaration, hvor dette er fastlagt. Selskabet vil derfor alene have mulighed for at udleje sommerhuset i den resterende periode.

SKAT har påpeget, at der i overensstemmelse med den gældende praksis er fastsat en markedsleje som 8 % af ejendomsvurderingen, jf. TfS 1984,272 HR. Denne værdi omfatter alene udlejningen af en ikke møbleret ejendom. Der skal tillægges årets forbrugsudgifter, som ifølge specifikationerne til årsrapporten for 2009 udgør 23.747 kr., samt værdien af anvendelsen af evt. indbo i ejendommen.

SKAT har desuden bemærket, at det har formodningen imod sig, at et sommerhus, der ifølge den offentlige vurdering er vurderet til 5.950.000 kr. pr. 1. oktober 2009, og som blev renoveret for ca. 2,7 mio. kr. i 2008, ville blive lejet ud til en uafhængig part for 100.000 kr. inkl. forbrug af el, varme og vand i 329 af årets 365 dage.

Landsskatterettens afgørelse

[selskab1]

Skattepligtige, hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse, skal ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst anvende priser og vilkår, der svarer til hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner, jf. ligningslovens § 2.

Ifølge statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., anses lejeindtægter for skattepligtig indkomst. Fastlæggelsen af værdien heraf skal ske i medfør af ligningslovens § 2.

Boligreguleringslovens § 4, stk. 1, fastslår, at reglerne i kapitel II – IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2 – 5.

Ifølge boligreguleringslovens § 4, stk. 5, gælder reglerne i kapital II-IV, bortset fra §§ 4a, 15, stk. 3, 17, 21, 22, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3, og 27b, ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder.

Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Boligreguleringslovens § 5, stk. 2, fastslår, at lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke må fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.500 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 170.000 kr.

Boligreguleringslovens kapitel IV A vedrører huslejeregulering for mindre ejendomme.

Boligreguleringslovens § 29 b fastslår, at reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder.

For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Ud over de i §§ 29 c og 29 d nævnte regler gælder reglerne om forbedringer m.v. i kapitel X i lov om leje, jf. boligreguleringslovens § 29 e.

Såfremt udlejer under iagttagelse af § 66 har forbedret det lejede, kan han forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, jf. lejelovens § 58, stk. 1.

Lejelovens § 58, stk. 2, fastslår, at lejeforhøjelsen som udgangspunkt skal kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring o. lign.

Ud fra det oplyste lægges det til grund, at ejendommen [adresse1] indeholder 5 beboelseslejligheder, der udlejes, og 2 kælderrum, samt at der pr. 1. januar 1995 var 4 beboelseslejligheder i ejendommen. Ejendommen er derfor ikke omfattet af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. I stedet finder boligreguleringslovens kapitel IV A anvendelse på ejendommen. Markedslejen skal således fastsættes ud fra sammenlignelige lejemål, og lejen må ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Lejemålet på 2. sal blev indgået i november 2005. Forinden var lejligheden blevet istandsat for 1.545.369 kr. Det er oplyst, at stort set alt i lejligheden er skiftet ud. Den forrige lejer havde boet i lejligheden i 60 år. Det lægges til grund, at lejligheden er på 296 m². Den årlige lejeindtægt udgør 179.000 kr., svarende til 605 kr. pr. m². Der foreligger ikke en huslejekontrakt.

Størrelsesmæssigt er lejligheden på 2. sal sammenlignelig med lejlighederne på 1. sal og 3. sal. Lejemålene blev dog indgået mange år før, [person1] påbegyndte lejen af 2. sal i november 2005.

Huslejenævnet godkendte den 12. marts 2012, at huslejen steg 138 kr. pr. m² for lejligheden på 3. sal efter forbedringsarbejder, der var anslået til en udgift på 563.035 kr. Ankenævnet for huslejenævn stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Herefter udgjorde lejen for 3. sal 625 kr. pr. m².

På grundlag af de foreliggende oplysninger om lejlighederne i ejendommen [adresse1] fastsættes markedslejen skønsmæssigt til 800 kr. pr. m² for [adresse1], 2. sal. Den årlige leje udgør herefter 296 x 800= 236.800 kr. pr. 1. januar 2006.

Derudover anses lejen ud fra de foreliggende oplysninger at kunne stige med ca. 7.000 kr. pr. år. Markedslejen kan herefter opgøres således:

Den beregnede årsleje for indkomståret 2009 udgør herefter 257.800 kr. [person1] har betalt 179.000 kr. i leje. Manglende medregnet lejeindtægt udgør herefter 78.800 kr. Selskabets andel, 25 %, udgør 19.700 kr.

Selskabets skattepligtige indkomst nedsættes derfor med 11.451 kr. (31.151 kr. – 19.700 kr.)

[adresse2]

I henhold til statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, er et selskab, der stiller en bolig til rådighed for selskabets hovedanpartshaver, skattepligtig af boligens udlejningsværdi.

Selskabets aktivitet ifølge regnskabet er ”drift af fast ejendom”. Selskabet har ikke haft en indtægt fra sommerhuset i det påklagede indkomstår, da det ikke har været udlejet. Derudover bemærkes det, at der har været afholdt store vedligeholdelsesudgifter i 2008. Sommerhuset anses herefter ikke at udgøre et sædvanligt driftsaktiv for selskabet.

Det er ubestridt, at [person1] ved salget af ejendommen anses for at have betalt for sin brug af sommerhuset i påskeugen og i juli måned, og at denne ret er tinglyst på ejendommen.

[person1] er ved Landsskatterettens afgørelse af dags dato anset for at have haft rådighed over sommerhuset i de perioder, hvor han ikke har haft tinglyst ret til at råde over sommerhuset.

Markedslejen kendes ikke, og må derfor fastsættes på grundlag af et skøn.

Efter en samlet vurdering ud fra de foreliggende oplysninger, herunder om sommerhusets ejendomsvurdering og de afholdte vedligeholdelsesudgifter, fastsættes den manglende lejeindtægt skønsmæssigt til 300.000 kr., jf. statsskattelovens § 4b.

Selskabets skatteansættelse nedsættes derfor med 60.548 kr. (360.548 kr. – 300.000 kr.)