Kendelse af 11-11-2014 - indlagt i TaxCons database den 16-01-2015

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i selskabet [virksomhed1] ApS, cvr-nr. [...1].

Den 1. juli 2010 solgte klageren en andel på 25 % af ejendommen [adresse1], [by1], til [virksomhed1] ApS til en overdragelsespris på 3.250.000 kr. Klageren havde købt ejendommen i 2008 for 7.200.000 kr.

Ejendommen er beliggende i [by2] i [by3] kommune på [adresse1] og på vandsiden.

Ifølge BBR-registret blev ejendommen opført i 1877 og blev ombygget i 2011. Ejendommen har et bebygget areal på 116 m², fordelt på 2 etager, og et boligareal på 199 m². På ejendommen er der et udhus på 27 m², som er opført i 1946, samt en carport, der er opført i 2008.

Grundarealet er på 746 m², og grundværdien er 2.311.700 kr. Den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering var på 5.100.000 kr. for hele ejendommen pr. 1. oktober 2009. SKAT har oplyst, at den officielle vurdering ikke kan anvendes, da ejendommen er total renoveret samt udbygget.

Der er fremlagt bilag for renoveringsarbejde for ca. 1.863.968 kr. overfor SKAT. Bilagene er dateret i perioden maj 2008 til juli 2009. Derudover har SKAT modtaget kopi af ”byggekontoen” fra [finans1]. Heraf fremgår, at der i perioden fra den 10. september 2008 til den 18. september 2009 blev hævet 2.674.858 kr. Cirka halvdelen af beløbet blev hævet den 12. september 2008. Der er et indskud, som stammer fra en hushandel i 2008.

For 2010 er der fremsendt yderligere byggebilag for i alt 487.250 kr. Fakturaerne er hovedsagligt adresseret til [adresse2] og udgør i alt 443.750 kr.

SKAT har konstateret, at det ikke er muligt at sammenholde de fremsendte bilag med hævningerne på ”byggekontoen”.

Ifølge SKAT er der enighed om, at handelsværdien danner udgangspunktet, og at fastsættelsen af handelsværdien kan ske ved indhentning af mæglervurdering og ved sammenligning af andre handler i området. Ejendommen er allerede vurderet af en mægler. Der foreligger et salgsbudget samt en aftale om salg fra [virksomhed2]. Salgsbudgettet og aftalen er udarbejdet den 15. marts 2011. I salgsbudgettet har ejendomsmægleren værdiansat ejendommen til 13.000.000 kr. til et forventet salg i 6 måneders periode. Aftalen kan skriftlig forlænges med 3 måneder af gangen.

Det er SKATs opfattelse, at ejendommen ikke er overdraget på armslængdevilkår, jf. ligningslovens § 2. Klageren har modtaget en økonomisk fordel ved at sælge ejendommen til overpris. Dette betragtes som udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

SKAT har opgjort maskeret udlodning ved salg af ejendom til overpris således:

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for skattepligtig af maskeret udlodning med 950.000 kr.

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter.

Ved ligningsmyndighedernes vurdering af, om en overdragelse er sket på armslængdevilkår, vil den senest offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi, jf. TSS cirkulære nr. 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Hverken parterne eller ligningsmyndigheden er dog bundet heraf, såfremt vurderingen ikke giver et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, jf. cirkulærets pkt. 3.

Den offentlige ejendomsværdi udgjorde 5.100.000 kr. pr. 1. oktober 2009 for hele ejendommen, [adresse1], [by1].

Bevisbyrden for en tilsidesættelse af cirkulærets hovedregel om overdragelse til vurderingen som armslængdestandard påhviler den, som ønsker afvigelsen.

At der i et område siden salget er sket en stor prisstigning gør ikke nødvendigvis, at de ordinære vurderinger må anses for fejlbehæftede. Der foreligger salgsbudget samt en aftale om salg fra [virksomhed2] for ejendommen. Salgsbudgettet og aftalen er udarbejdet den 15. marts 2011. I salgsbudgettet har ejendomsmægleren værdiansat ejendommen til 13.000.000 kr. til et forventet salg i en periode på 6 måneder. Aftalen kunne skriftlig forlænges med 3 måneder af gangen.

Skatteankenævnet har desuden bemærket, at SKAT ved opgørelsen af maskeret udlodning har tillagt 2.000.000 kr. til anskaffelsessummen på 7.200.000 kr. Beløbet udgør udgifter til renovering af ejendommen.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at den indhentede værdiansættelse fra [virksomhed2] ikke kan stå alene ved skatteansættelsen. Dels er der tale om en udbudspris og med et forventet salg inden for 6 måneder, og dels blev ejendommen allerede solgt til [virksomhed1] ApS den 1. juli 2010. Ejendommen er således solgt til selskabet 8 1/2 måned før vurderingen fra [virksomhed2] forelå. Der foreligger således ikke en vurdering af ejendommen på salgstidspunktet.

Hvis hovedaktionæren overdrager ejendommen til en pris, der ligger over handelsværdien, beskattes forskellen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen som maskeret udlodning hos hovedaktionæren, jf. ligningslovens 16 A. Skatteankenævnet har desuden henvist til Landsskatterettens afgørelse af 4. maj 2010, j. nr. 10-00729, hvor en mæglererklæring ikke kunne tillægges afgørende betydning.

Skatteankenævnet har undersøgt salgspriserne for lignende ejendomme i nærområdet på [adresse1] i perioden 1. januar - 31. december 2010. Ingen af disse ejendomme er solgt til en pris, der ligger over 10 % af ejendomsvurderingen pr. 1. oktober 2009. Nogle af ejendommene er solgt til en pris under ejendomsvurderingen.

Det er dog skatteankenævnets opfattelse, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2009 ikke afspejler den reelle handelsværdi for ejendommen, da ejendommen blev renoveret i 2008, 2009 og 2010.

Skatteankenævnet har i øvrigt bemærket, at boligarealet for ejendommen udgør 199 m². Det er det samme boligareal, som fremgår i såvel ejendomsvurderingen for 2009 som for 2011, og som fremgår af BBR-oplysningerne for ejendommen. Derudover er der ved begge ejendomsvurderinger for ejendommen registreret et udhus på 27 m² og en carport på 27 m².

Det er skatteankenævnets opfattelse, at handelsværdien for ejendommen ikke kan ansættes til et højere beløb end det af SKAT godkendte beløb på 9.200.000 kr. efter renovering. Nævnet har henset til, at ejendommen forinden salget er renoveret, herunder med etablering af et anneks i et tidligere udhus. Der er således ikke grundlag for at tilsidesætte SKATs værdiansættelse af ejendommen.

Da ejendommen er på 199 m², udgør kvadratmeterprisen for boligarealet på ejendommen ca. 46.000 kr. pr. m². Det er nævnets opfattelse, at det er en rimelig kvadratmeterpris på salgstidspunktet henset til ejendommens alder, gode beliggenhed og beskrevne tilstand.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at der ikke skal ske beskatning som maskeret udlodning af 950.000 kr.

Ejendommen blev udbudt til salg i 2008, da ejeren var død, og arvingerne ikke var interesseret i at overtage ejendommen, da de er bosat i udlandet. Ifølge klageren fik han mulighed for at købe ejendommen for 7.200.000 kr., hvilket var langt under ejendommens udbudte pris. Prisen var, på trods af ejendommens meget ringe stand, yderst attraktiv.

Følgende forbedringer blev foretaget på ejendommen:

I foråret 2010 blev der mod vest etableret en tilbygning på 21 m², der blev indrettet som to kontorer. Tilbygningen blev opført med respekt for den eksisterende ejendoms udtryk.

Renoveringsarbejdet på selve ejendommen andrager anslået 3 millioner kr., anneks 250.000 kr., tilbygning knapt 500.000 kr. og dobbelt carport 200.000 kr. Haveanlæg, havemur og terrasser 225.009 kr. Der er frem til juli 2010 afholdt udgifter på ejendommen med i alt 4.205.000 kr.

Prisniveauet på [adresse1], fra [adresse3] og frem til [adresse4] har været stabilt over tid. Rækken af ejendomme langs [adresse1] bliver meget sjældent udbudt til salg, og den sidste ledige grund blev solgt efteråret 2010 til 18 millioner. [adresse1] har, som en af de få, frit udsyn over [...] og er samtidig trukket tilbage fra vejen. Ejendomsmæglervurderingen på ejendommen fra marts 2011 på 13 millioner giver et reelt billede af prisniveauet henset til ejendommens beliggenhed og stand. Særligt som følge af renoveringen er der ikke tvivl om ejendommens værdi.

Klageren har bemærket, at den tidligere fremsendte ejendomsmæglervurdering fra juni 2010, der fastsatte værdien til 13.000.000 kr., blev udarbejdet af ejendomsmægleren, uden at han havde kendskab til, at vurderingen skulle danne grundlag for nærværende handel. Vurderingen er således foretaget i forventning om, at ejendommen skulle udbydes til salg.

SKAT har vurderet ejendommen uden at have besigtiget ejendommen eller sammenlignet med tilsvarende ejendomme på [adresse1] mellem [adresse3] og [adresse4].

Klageren har overfor skatteankenævnet henvist til to ejendomme med beliggenhed væk fra [adresse1] og dermed uden udsigt. Den ene ejendom er placeret op til [...], uden anneks og dobbeltcarport. Ejendommen blev solgt til 13.000.000 kr. En mindre gulstensejendom, ligeledes uden udsigt og anneks, er udbudt til 12.000.000 kr. Begge ejendomme kan på ingen måde sammenlignes med [adresse1] i beliggenhed og udført renovering.

Klageren har fået foretaget en ny vurdering af den ejendomsmægler, der har størst lokalt kendskab. Denne ejendomsmægler har skønnet en værdi på 13.500.000 kr. for ejendommen i sommeren 2010.

Vurderingen er indsendt sammen med fotomateriale fra før og efter renovering.

Syns- og skønserklæring

På foranledning af klageren er der afholdt syn og skøn. Der har været afholdt syns- og skønsforretning den 23. januar 2014. Der fremgår følgende af syn- og skønserklæringen:

”1.

Syns- og skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] som den ser ud på besigtigelsestidspunktet, og som den må antages at have set ud pr. 1. juli 2010. Er der siden den 1. juli 2010 udført væsentlige bygningsændringer eller lignende bedes syns- og skønsmanden nærmere beskrive disse.

Svar: Sælger erklærer, at moderniseringen var tilendebragt pr. 1. juli 2010, så ejendommen har fremstået som beset siden denne dato.

Villaen er opført i 1 1/2 plan og fremstår overalt smukt totalmoderniseret med respekt for detaljen og i bedste materiale indeh.: entre, køkken/alrum, opholdsstue, østvendt overdækket terrasse, 2 vestvendte værelser, brusebadeværelse og depotrum. 1. sal: nyt karbadeværelse, 2 soveværelser, masterbedroom med østvendt udsigtsbalkon. Annex: brusebadeværelse, thekøkken og stort værelse, vestvendt ugeneret havedel, 27 kvm carport og flot ankomstplads. Fra stueetagen delvis Øresundsudsigt og fra 1 salen uhindret Øresundsudsigt. Bagboen har færdselsret over adgangsarealet.

2.

Syns og skønsmanden bedes opgøre den kontante markedsværdi af en ideel andel på 25 % af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] ved salg i fri handel til uafhængig tredjeperson og med en sædvanlig salgsperiode på 3-6 måneder.

Svar: 25 % af ejendommen vurderes til 2.750.000 kr. i 2010.

3.

Syns og skønsmanden bedes oplyse, hvor usikre vurderinger af markedspriser kan forventes at være af liebhaverejendomme, beliggende i 2. række fra [...] på [adresse1]/[adresse4] på strækningen mellem [adresse3] og [adresse5]. Usikkerhed bedes angivet i procent.

Svar: 10 %

4.

Syns og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved vurderingen, samt oplyse, hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen.

Svar: Jeg har undersøgt alle sammenlignelige handeler i perioden, inddraget mine kolleger, herunder [person1], indehaver og særdeles syns og skøns vant i fastsættelsen af vurderingen samt undersøgt udbuddet af sager i 2010. Endelig vor egen erfaring med liebhaversalg i området.

Det er formentlig en meget vanskelig opgave, at finde en køber til alene de omtalte 25 %?

2010 var stadig et turbulent år midt i krisen med vigende ejendomspriser.”

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge ligningslovens § 2 skal der ved anvendes priser og vilkår ved handelsmæssige og økonomiske transaktioner mellem interesseforbundne parter i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter. Der skal således være handlet på armslængdevilkår.

Ligningslovens § 16 A fastslår, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer. Personskattelovens § 4a angiver, hvad aktieindkomst omfatter.

Der fremgår endvidere følgende af Den Juridiske Vejledning, afsnit C.B.3.5.4.1:

”Der kan foreligge maskeret udlodning, hvis et selskab sælger aktiver til hovedaktionæren til underpris, eller hvis selskabet køber aktiver fra hovedaktionæren til overpris.”

Der er afholdt syn og skøn på klagerens anmodning. Værdien af de handlede 25 % af ejendommen er i den forbindelse fastsat til 2.750.000 kr. Landsskatteretten lægger denne værdi til grund. Da klageren har solgt andelen af ejendommen til sit selskab for 3.250.000 kr., er der handlet til overpris ved salget, jf. ligningslovens § 2. Differencen mellem salgsprisen og markedsværdien udgør maskeret udlodning til klageren, som klageren skal beskattes af. Klageren er således skattepligtig af 500.000 kr. (3.250.000 kr. – 2.750.000 kr.), jf. ligningslovens § 16 A.