Kendelse af 21-08-2015 - indlagt i TaxCons database den 02-10-2015

Indkomståret 2009

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med en ejendomsavance på 3.521.405 kr.

Landsskatteretten nedsætter selskabets skattepligtige indkomst med 3.521.405 kr. til 0 kr.

Faktiske oplysninger

[person1] har stiftet selskabet, hvor hun også er hovedanpartshaver. Selskabets aktivitet er ifølge regnskabet handel med ejendomme samt udlejning.

Selskabet købte den 16. april 2010 ejendommen [adresse1]/[adresse2], [by1], på en tvangsauktion som højestbydende. Hammerslaget var på 24.452.000 kr. Selskabet tinglyste ikke sin ejendomsret.

Den 19. september 2010 blev der udarbejdet et transportskøde, hvor ejendommen blev solgt til den nystiftede andelsforening AB [adresse1]/[adresse2]. [person1] underskrev som sælger. Som køber underskrev [person1]s ægtefælle, [person2], på vegne af andelsforeningens bestyrelse. Ejendommen blev solgt for 29.900.000 kr. og blev overdraget den 1. december 2010.

Af transportskødets § 5 fremgår, at ejendommens vedligeholdelseskonto hos [finans1] udbetales til selskabet, i alt 1.173.287 kr. Beløbet refunderes til køber via refusionsopgørelsen. Det fremgår af materiale fra [finans1], at beløbet er overført til en klientkonto hos advokat [person3].

Selskabets bogføring er sket i excelark, og beløbet fra [finans1] fremgår ikke af bogføringen. Beløbet fremgår heller ikke at være indsat på selskabets bankkonto i [finans2] eller [finans3].

Omkostninger vedrørende køb af ejendommen på tvangsauktionen og det efterfølgende salg til den nystiftede andelsboligforening fremgår heller ikke at være bogført i selskabet.

Ifølge kontroloplysninger fra advokaterne [virksomhed1], som ved advokat [person4] repræsenterede selskabet i forbindelse med selskabets køb af ejendommen, blev der indbetalt 500.000 kr. den 16. april 2010 på klientkontoen. Beløbet blev indbetalt af [virksomhed2] ApS under stiftelse. Af dette beløb blev der den 4. maj 2010 betalt et auktionsgebyr på 134.935 kr. og 417.089,02 kr. i auktionsomkostninger. [person2] var direktør for [virksomhed2] ApS.

Efterfølgende har advokat [person5] indsat yderligere 200.000 kr. på klientkontoen hos advokat [person4]. Heraf blev der udbetalt 3.500 kr. til advokat [person5]. Derudover blev der betalt 147.975,38 kr. til [virksomhed2] ApS under stiftelse.

Klientkontoen hos advokat [person4] blev oprettet i [person2]s og [person6] navn.

I forbindelse med stiftelsen af andelsboligforeningen AB [adresse1]/[adresse2] erhvervede [person2] 2 af andelene og [person1] [...]/selskabet erhvervede 3 af andelene i andelsforeningen.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst i indkomståret 2009 med fortjeneste ved salg af ejendom med 3.521.405 kr.

Fortjeneste ved salg af ejendom er skattepligtig indkomst for selskabet. Selskabet har som formål at drive handel med ejendomme. Selskabet anses derfor at drive næring med handel med ejendomme og skal derfor ikke beskattes af fortjeneste ved salg af ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens bestemmelser. Selskabet skal i stedet beskattes af fortjeneste opgjort på baggrund af de nominelle anskaffelses- og salgssummer tillagt handelsomkostninger, jf. Ligningsvejledningen 2009, afsnit E.J.3.2.

SKAT har anset selskabet for at være næringsdrivende med handel med ejendomme. Foruden køb og salg af ejendommen har selskabet været andelshaver i foreningen samt i andre andelsboligforeninger. Selskabet har købt og solgt mere end 15 andele over en kort årrække.

Af det fremsendte bilagsmateriale, hvor bogføringen er foretaget i excel-regneark, samt af selskabets regnskaber, kan det konstateres, at køb og salg af ejendommen [adresse1]/[adresse2] ikke er bogført på selskabets materielle anlægskartotek, at beløb udbetalt fra [finans1] ikke har passeret selskabets bankkonti, eller at fortjeneste ved salg af ejendommen er medtaget i den skattepligtige indkomst.

SKAT har på baggrund af de modtagne kontroloplysninger fra advokaterne [virksomhed1] ApS opgjort købsomkostningerne til 552.024 kr., som skal tillægges anskaffelsessummen. Fortjeneste ved salg af ejendommen er herefter opgjort således:

Selskabet har som dokumentation for opgørelse af den skattepligtige fortjeneste fremsendt kopi af en opgørelse udarbejdet af advokat [person5] på vegne af AB [adresse1]/[adresse2]. Det er ikke en opgørelse af den skattepligtige avance for selskabet, men alene en opgørelse i forbindelse med handlen mellem køber og sælger for pengestrømme. Opgørelsen kan således ikke lægges til grund for beregning af den skattepligtige indkomst.

I den af [person5] opstillede beregning er obligationslån i [finans4] medregnet til en kontantomregnet værdi. Ligeledes er det beløb, som selskabet har modtaget, jf. købsaftalen fra [finans1], modregnet i den af selskabet opgjorte skattepligtige fortjeneste. Selskabets skattepligtige fortjeneste nedsættes således med 1.000.000 kr. for salget til trods for, at selskabet har modtaget beløbet i forbindelse med handlen.

Selskabet har ikke bogført køb og salg i ejendommen i bogføringen, men alene ført beløbet som en efterpostering på 1.374.571 kr. Da fortjenesten er opgjort til 4.895.976 kr., forhøjes selskabets skattepligtige indkomst med 3.521.405 kr.

Af regnskaberne fremgår det, at [person1] er hovedanpartshaver samt direktør for selskabet. Det udholdte beløb af selskabets regnskaber anses for maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabets skattepligtige indkomst ikke skal forhøjes med 3.521.405 kr.

Selskabet har den 16. april 2010 erhvervet ejendommen [adresse1]/[adresse2] på tvangsauktion for 24.452.000 kr.

Ved transportskøde af 19. september 2010 solgte selskabet ejendommen til [andelsboligforening]. Ejendommen blev solgt til 29.900.000 kr.

Advokat [person5] berigtigede handlen således:

Beløbet på 1.567.162 kr. består af lejetilsvar på 404.970 kr., beløb vedrørende § 18 og § 18b på i alt 1.000.000 kr. Lejeretslige krav på 132.192 kr. samt et erstatningskrav på 30.000 kr.

Indfrielse af gæld til [finans4] omfatter gældsposter på 20.419.999,23 kr., 638.629,95 kr., 532.572,75 kr., 616.987,28 kr., 592.527,97 kr., 564.233,29 kr. og 3.593.320,57 kr.

Ved opgørelsen af anskaffelsessummen skal der medtages indfrielsesomkostninger på [finans4] Kreditlånene m.v., jf. Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.2.1.7.6 og C.H.2.1.8.2.

Der er indsendt udskrift af posteringsoversigt for sikringskontoen:

SKATs udtalelse til Landsskatteretten

I SKATs forslag til afgørelse af 14. februar 2013 er det angivet, at ændringen vedrørte selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2010. I afgørelse af 23. april 2013 er det dog angivet, at ændringen vedrører selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2009.

Dette er en fejl. Der burde rettelig have stået indkomståret 2010. Det er således ikke SKATs opfattelse, at der er grundlag for beskatning i indkomståret 2009, da ejendommen er handlet i 2010. Forhøjelsen på 3.521.405 kr. skal derfor nedsættes til 0 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst. Dette gælder dog ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom beskattes i henhold til statsskattelovens § 4, jf. statsskattelovens § 5, stk.1, litra a.

Da selskabet solgte ejendommen i 2010, skal selskabet ikke beskattes af en ejendomsavance i indkomståret 2009. Landsskatteretten nedsætter derfor selskabets skattepligtige indkomst for indkomståret 2009 med 3.521.405 kr. til 0 kr.