Kendelse af 04-04-2014 - indlagt i TaxCons database den 17-05-2014

Klagen vedrører bobeskatningsperioden 1. januar 2011 til 1. december 2012.

SKAT har ændret fordelingen af overdragelsessummen på stuehus, jord og driftsbygninger med konsekvens for boets ejendomsavance.

Det overlades til SKAT at foretage den talmæssige opgørelse af de skattemæssige konsekvenser af den ændrede fordeling af overdragelsessummen på ejendommen, jf. § 12, stk. 4, i Bekendtgørelse for forretningsorden for Landsskatteretten af 13. december 2013.

Faktiske oplysninger

Landbrugsejendommen er beliggende [adresse1], [by1]. Boet har solgt ejendommen til uafhængig tredjemand den 11. september 2012 med overtagelse pr. 1. oktober 2012. Ejendommen er handlet til 6.250.000 kr. inkl. betalingsrettigheder på 50.000 kr. Overdragelsessummen uden betalingsrettigheder er således 6.200.000 kr.

Ejendommen er på 48,6012 ha, som fordeler sig på agerjord, våd eng og skov. Ejendommens jorder ligger spredt flere steder omkring hovedparcellen.

Ejendomsvurderingen har været som følger:

SKAT har ændret fordelingen af overdragelsessummen på 6.200.000 kr. Overdragelsessummen er fordelt på følgende måde af henholdsvis SKAT og i købsaftalen:

SKATs afgørelse

SKAT har ansat overdragelsessummen for stuehuset til 685.000 kr. og herefter beregnet ejendomsavancen til 1.305.741 kr.

Som begrundelse for afgørelsen har SKAT blandt andet anført følgende:

”Den nye ejer frastykker ejendommens bygninger samt et totalt areal på 1,5 ha som herefter bliver sat til salg for 1.195.000 kr.

Det kan ikke umiddelbart konstateres, om der er givet nedslag i prisen.

Dette indikere, at stuehusværdien næppe kan antages at have en værdi på 1.500.000 kr. som angivet i fordelingen jf. Købsaftalen.

...

Skat har i sine beregninger anvendt en fordelingsnøgle, der tager udgangspunkt i den offentlige vurdering af 31/12-2011. Fordelingen af den enkelte aktivtype af salgsprisen er således sat i forhold til den seneste offentlige vurdering, som er kendt forud for salget af ejendommen.

Ved denne vurdering er fordelingen af salgsprisen på stuehuset beregnet til 685.000 kr. af den samlede salgspris på 6.200.000 kr.

Driftsbygningerne forbliver på den if. købsaftalen af parterne foretagne fordeling, nemlig 175.000 kr.

Jorden til ejendommen på 48 ha. 6012 kvm. bliver efter beregningen herefter sat til ca. 110.000 kr. pr. ha. i modsætning til den af boet afgivne fordeling 93.100 kr. pr. ha.

I salgsopstillingen er anført, at:

”Der gøres opmærksom på, at ejendommen generelt trænger til istandsættelse”

Det fremgår endvidere af salgsopstillingen at:

”””

Fordeling af købesum:

Sælger forestår fordeling af købesum og kan alene bestemme denne, dog således at køber har ret til at komme med forslag hertil som kan imødekomme såfremt det ikke får negative skattemæssige konsekvenser for sælger.

”””

Af denne passus er det helt klart, at det alene er sælger der entydigt bestemmer værdifordelingen af ejendommens aktiver.

Endvidere henses til, at køber og sælger er ikke interesseforbundne parter, men til gengæld har de heller ikke modstridende interesser, idet køber ikke skal anvende de overtagne bygninger til et afskrivningsberettiget formål, og har derfor ikke interesse i et afskrivningsgrundlag, hvorfor værdifordelingen ingen betydning for køber.

Køber af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er [person1], [adresse2], [by2], [by1].

Der er sket høring dateret 5. april 2013 hos køber af ejendommen med ændring af værdifordelingen.

Der er ikke modtaget indvendinger fra køber.

På baggrund heraf fastholdes den af SKAT´s påtænkte ændring af avanceopgørelsen.”

Der er henvist til ejendomsavancebeskatningslovens §§1, 4 og 9, afskrivningslovens § 47, samt Den Juridiske Vejledning afsnit C.C.6.2.

Jeres opfattelse

Boets repræsentant har fremsat opstand om, at fordelingen af overdragelsessummen skal være som aftalt af parterne.

Til støtte for påstanden har repræsentanten blandt andet fremført følgende:

”På boets vegne fastholdes det, at SKAT som udgangspunkt skal respektere parternes værdiansættelse, når parterne har modstridende interesser.

(Dette omdøber SKAT ganske fikst til ”ikke sammenfaldende interesser”)

SKATs beregninger sker udelukkende på grundlag af den offentlige ejendomsvurdering.

Som det imidlertid er enhver bekendt, så er priserne på landbrugsjord faldet betydeligt i perioden hen til salgstidspunktet, og det tages der ikke hensyn til i SKATs beregninger, idet man udelukkende fokuserer på stuehusets værdi i forhold til den samlede salgspris.

SKAT ser også ganske bort fra, at ejendommens købere kan have en interesse i, at frastykke bygningsparcellen til en lav pris for at fremme en hurtig handel, ligesom SKAT i forhold til boet ser bort fra, at stuehusværdien som minimum bør fastsættes i forhold til købers salgspris på 1.195.000 kr.

Stuehusværdien som SKAT beregner til 685.000 kr. er derfor urealistisk lav.”

Syn og skøn

Der har under sagens behandling været afholdt syn og skøn jf. skatteforvaltningslovens § 47. Som syns- og skønsmand har været udmeldt Statsautoriseret ejendomsmægler MDE og valuar [person2], som har afgivet sin erklæring den 30. januar 2014.

Af syns- og skønserklæringen fremgår blandt andet følgende:

”Skønstema

Spørgsmål 1:

Syns- og skønsmanden bedes give en beskrivelse af landbrugsejendommen [adresse1], [by1] omfattende jorden, stuehuset med tilhørende grund og have samt driftsbygninger som den ser ud på besigtigelsestidspunktet, og som den må antages hat have set ud den 1. oktober 2012. Er der siden 1. oktober 2012 udført væsentlige bygningsændringer eller lignede bedes skønsmanden nærmere beskrive disse.

Spørgsmål 2:

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvorledes handelsprisen pr. 1. oktober 2012 på 6.025.000 kroner efter syns- og skønsmandens vurdering bør fordeles mellem jorden og stuehuset med tilhørende grund og have.

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning for fordelingen, samt oplyse, hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for fordelingen.

Besvarelse

Spørgsmål 1:

Sagens genstand er en trelænget landbrugsejendom på 48,6012 ha. Heraf vej på 8.160 m². Ejendommens bygninger omkranser en pigstensbelagt gårdsplads. Ejendommen består af et stuehus på 220 m² og 602 m² udhuse. Boligen er med udnyttet overetage og indeholder følgende: Stor hall med trappe til overetagen. 2 stuer. I den ene stue er der synlige bjælker og åben pejs. Spisestue i gammel stil. Stort spisekøkken (gulvene trænger til udskiftning). Badeværelse. Baggang samt fyrrum. Overetagen indeholder: Stort repos. 4 værelser hvoraf det ene har udgang til altan. Et mindre toilet. En del af overetagen er uudnyttet. Ejendommen er opført i en lidt speciel byggestil. Det oprindelige stuehus er opført i 1827 og ombygget i 1973, hvor det tilsyneladende er blevet udvidet med en overetage på halvdelen af stuehuset.

Ejendommens bygninger er beliggende ugenert i naturskønt område.

Ejendommens arealer fordeler sig på skov, våd eng og dyrkbar landbrugsjord.

Matr. nr. [...1][...], [by2] og matr. Nr. [...2] [...], [by2] fremstræder som skovparceller.

Matr. nr. [...3], [...], [by2] fremtræder som våd eng.

De resterende arealer er dyrkbart landbrugsjord.

Ejendommen består af følgende matr.nr.:

[...4] [...], [by2]

[...5] [...], [by2]

[...6] [...], [by2]

[...7] [...], [by2]

[...8] [...], [by2]

[...1][...], [by2]

[...9] [...], [by2]

[...10] [...], [by2]

[...3][...], [by2]

[...11] [...], [by2]

[...12] [...], [by2]

[...2] [...], [by2]

Spørgsmål 2:

Handelsprisen pr. 1. oktober 2012 på 6.025.000 kroner bør fordeles med:

Spørgsmål 3:

Ved stuehus forstås stuehus inkl. evt. carport.

Gennem de sidste 3 år har jeg vurderet mellem 500 og 600 lignede ejendomme, hvor det netop har været temaet at skille stuehusværdien fra den eksisterende ejendom. Disse ejendomme er blevet passeret af en ny højspændingsledning, hvor ejerene af ejendommen skulle have erstatning for stuehusdelen og ikke avlsbygningerne.

Forudsætninger

Ingen af de tilstedeværende på besigtigelsestidspunktet var bekendt med, at der skulle være foretaget ændringer på bygningen siden 1. oktober 2012.”

Landsskatterettens afgørelse

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, at ved salg af aktiver omfattet af afskrivningsloven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen.

Det følger videre af afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum, som den fordeling på aktiver efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet skattemyndighedens prøvelse.

Der er således direkte lovhjemmel i afskrivningslovens § 45, stk. 3 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, til at korrigere fordelingen af overdragelsessummen, selv om parterne har konkret modstridende interesser.

I lovforslag nr. 85, fremsat den 3. november 1999, (senere lov nr. 958 af 20. december 1999), hvor afskrivningslovens § 45 fik sit nuværende indhold, anføres det blandt andet i bemærkningerne til § 45, stk. 3, at hvor parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan parterne forvente, at den skatteansættende myndighed vil lægge den aftalte overdragelsessum, samt fordelingen heraf, til grund. Det gælder dog ikke, hvis den aftalte fordeling må anses for åbenbart forkert. Landsskatteretten henviser til Vestre Landsretsdom af 30. september 2009 offentliggjort i SKM 2009.610.VLR (www.skat.dk).

Det er ikke muligt at fastsætte nogen klar grænse for, hvornår en fordeling kan anses for åbenbart forkert. Det skyldes, at der bl.a. må tages hensyn til, at skønsusikkerheden ikke er den samme i alle handler. Der må derfor foretages et samlet skøn ved vurderingen af om fordelingen af overdragelsessummen på de enkelte aktiver er åbenbart forkert. Til støtte herfor er det Landsskatterettens opfattelse, at der som udgangspunkt kan hentes en vis vejledning i de tidligere gældende retningslinjer om en 20 % -grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger. Landsskatteretten henviser til rettens afgørelse offentliggjort i SKM 2004.424 (www.skat.dk).

Der skal, efter Landsskatterettens opfattelse, således korrigeres, såfremt der er tale om en åbenbar afvigelse mellem det aftalte eller selvangivne, og den faktiske handelsværdi, set i forhold til hvad der vurderes at være handelsværdien. Hertil bemærkes, at denne ikke nødvendigvis er sammenfaldende med den offentlige ejendomsværdi.

I nærværende sag, finder vi ikke, at der er tale om nærtstående parter. Jf. ovenstående finder vi dog, at fordelingen af overdragelsessummen kan korrigeres, hvis den må anses for åbenbart forkert i forhold til handelsværdien.

Vi finder, at syns- og skønsmandens værdiansættelser må anses for at være udtryk for handelsprisen. Således at stuehus med tilhørende grund og have har en værdi på 900.000 kr. og jorden har en værdi på 5.125.000 kr.

Vi anser den aftalte fordeling af overdragelsessummen for at være åbenbart forkert. Ved vurderingen er der lagt særligt vægt på syns- og skønserklæringens fordeling, samt at forskellen mellem den aftalte handelsværdi på henholdsvis stuehus og jord og skønsmandens skønnede handelsværdi på henholdsvis stuehus og jord ligger uden for den normale skønsusikkerhed.

Landsskatteretten finder derfor, at overdragelsessummen på den faste ejendom på 6.200.000 kr. kan fordeles med 900.000 kr. til stuehuset, 175.000 kr. til driftsbygningerne og 5.125.000 kr. til jorden.