Kendelse af 30-10-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-11-2015

Indkomst år: 2009

Indkomståret 2009

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med en ejendomsavance på 2.341.500 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Selskabets aktivitet er ifølge regnskabet handel med ejendomme samt udlejning.

Ejendommen [adresse1], [by1], blev købt af selskabet for 5.158.500 kr. den 19. maj 2009. Aftalen blev indgået med [virksomhed1] A/S. [virksomhed1] A/S havde købt ejendommen på tvangsauktion den 5. marts 2009. Betinget transportauktionsskøde blev underskrevet af køber og sælger i maj 2009. Der blev aftalt en købesum på i alt 5.158.500 kr., hvoraf 350.000 kr. blev betalt kontant, og den resterende del på 4.808.500 kr. blev betalt ved overtagelse af et pantebrev.

Af referat fra stiftende generalforsamling den 31. marts 2009 i [forening1] fremgår, at [person1] er medejer af selskabet. [person2] er også medejer af selskabet, som hun er medstifter af. Derudover sidder hun i direktionen.

Det fremgår endvidere af referatet, at andelsboligforeningen erhverver ejendommen for 7.500.000 kr. af selskabet, der kontrolleres af [person1], at [person1] blev valgt til formand for andelsboligforeningens bestyrelse, og at generalforsamlingen tiltrådte, at han havde en dobbeltrolle som foreningens formand og som medejer af selskabet og [virksomhed2] Ltd

Det blev aftalt, at [person1], via selskabet og [virksomhed2] Ltd, skulle erhverve ejendommen på tvangsauktion. Differencen mellem budsummen på tvangsauktion og den realistiske øvre ramme ville ifølge referatet være [person1]s fortjeneste. Referatet er underskrevet af [person1].

Andelsboligforening [adresse1] afholdt ekstraordinær generalforsamling den 4. august 2009, hvor det blev besluttet at stadfæste stiftelsen af den tidligere boligforening. Det fremgår endvidere af referatet, at AB [adresse1] er en fortsættende foreningen af den forening, som blev stiftet den 31. marts 2009 ved navn [forening1] AB [adresse1] indtrådte som fortsættende forening i de aftaler, der var indgået med selskabet.

Derudover fremgår det af referatet, at bestyrelsen blev bemyndiget til at erhverve ejendommen for en skødesum op til 6 millioner kr. på de skitserede vilkår samt ret for sælger til at modtage indskud fra salg af andelslejlighederne, når de sælges. Som bestyrelsesmedlemmer blev [person1], [person3], [person4] og [person5] valgt. Referatet blev underskrevet den 11. august 2009 af [person1] som formand.

Selskabet var ikke tinglyst ejer af ejendommen [adresse1]. Selskabet solgte ejendommen den 1. september 2009 til den nystiftede andelsboligforening AB [adresse1] (tidligere [forening1]) ved et transportskøde. Transportskødet blev underskrevet den 2. september 2009 af køber. Aftalen blev for køber underskrevet af [person1], [person4], [person3] og [person5].

Selskabet har som sælger underskrevet skødet den 3. september 2009. I henhold til skødet udgør købesummen 5.993.000 kr. Derudover fremgår det af skødets § 5, at selskabet har anvisningsret til lejlighederne 1. tv., 1. th, st. th., st. mf. th. og 2. th., i alt 6 lejligheder. Lejlighederne udgør en samlet værdi på 1.507.000 kr.

Selskabet og [person1] har ikke indbetalt et beløb til andelsforeningen for de 6 lejligheder, men modtog disse som en del af den aftalte købesum og oppebærer provenuet for salget af disse lejligheder.

Selskabet var således andelshaver i foreningen. De 6 lejligheder, som selskabet modtog i forbindelse med salget af [adresse1] er ikke medtaget som beholdning i årsregnskabet for 2009.

Selskabet var desuden også andelshaver i andre andelsboligforeninger. Selskabet har således ud fra det oplyste købt og solgt mere end 15 andele over en kort årrække.

Af købsaftale mellem [person5] og [forening1] under stiftelse, underskrevet den 24. april 2009 vedrørende køb af en andel i andelsboligforeningen, fremgår det, at [person1] ejer selskabet, samt at andelsboligforeningens anskaffelsessum for ejendommen var på 7.500.000 kr.

Andelsboligforeningens administrator, advokat [person6], har ved mail af 21. februar 2011 anført, at foreningen skal betale selskabet den aftalte købesum samt give selskabet de aftalte lejligheder.

Advokat [person6] har udfærdiget følgende oversigt:

”

Udgangspunkt: kr. 7.500.000,00

Købesum

Sælger oppebærere salgsprovenu af følgende 6 lejligheder

(ud af de budgetterede 7 andelslejligheder, således at

foreningen oppebærer provenu af 1 lejligheder) i henhold

til budgetterede salgspriser.

Andelsværdi på solgte lejligheder, kr. 3.200,00 og

andelsværdi efter stiftelsen, kr. 4.995,00.

Aftalt fradrag i købesummen ifølge møde 13/7-2009kr. 1.507.000,00

Nettokøbesumkr. 5.993.000,00

Fra købesummen skal over refusionsopgørelsen trækkes lejertilsvar med kr. 180.000,00, ligesom sælger skal ajourføre § 18b i Gl pr. overtagelsesdagen, så der i alt står ca. kr. 445.000,00.

Salgsprovenu vedr. st. mf. tv. på 54 m², kr. 172.800,00 tilfalder foreningen.”

Ved mail af 22. november 2012 fra [person1] til revisorerne [person7] og [person8] fremgår følgende:

”

...

Endelig henledes jeres opmærksomhed på købsaftalen fra da foreningen købte ejendommen af [finans1] ApS, materialet fra indkaldelsen til den stiftende generalforsamling, samt referatet fra samme, hvor det tydeligt fremgår at foreningens købesum for ejendommen bestod af henholdsvis en kontant del på knap 6 mio. kr. samt indskuddet fra 6 lejligheder der var tomme da [finans1] ApS købte ejendommen. Det var et udtrykkeligt vilkår for handlen, at [finans1] ApS, oppebar indtægterne fra salg af disse 6 ledige lejligheder, og det fremgår tydeligt af både budget, købsaftale og referat fra den stiftende generalforsamling, og adskillige efterfølgende dokumenter.”

De 6 lejligheder er efterfølgende solgt privat af [person1] samt af [person9], som har arbejdet for [person1] og hans ægtefælle, [person2]. [person9] har desuden siddet i bestyrelsen for selskaber ejet af [person1] og [person2].

Det fremgår af andelsbevis vedrørende [adresse1], st. th., [by1], tilhørende [person9] af 17. marts 2010, underskrevet af [person1] som formand, og af [person9], [person3] og [person5] som bestyrelsesmedlemmer, at andelsbeviset pr. 1. april 2010 er tiltransporteret til [person10] som følge af overdragelsesaftale af 1. april 2010.

Pr. 1. februar 2010 har [person1] solgt [adresse1], st. mf. th, [by1], til en salgspris på 269.740 kr. Derudover foreligger der en overdragelsesaftale med samme køber og vedrørende samme lejlighed. Heraf fremgår det dog, at det er selskabet, der er sælger. Købesummen udgør 25.000 kr. Købesummen er opgjort således:

Det fremgår ikke af overdragelsesaftalen, hvorfor køber har fået et afslag på 244.739,72 kr.

De to overdragelsesaftaler er ikke dateret, og det er alene sidstnævnte aftale, der er underskrevet af køber og sælger.

Derudover foreligger der en overdragelsesaftale vedrørende salg af andelen [adresse1], 2. tv., [by1], som er underskrevet den 6. december 2011. Sælger er selskabet, og køber er [person6]. Lejligheden overtages pr. 1. december 2011.

Af revisionsprotokollen for andelsforeningen A/B [...] af den 17. juli 2013 vedrørende andelsforeningens reviderede regnskab for 2012 fremgår følgende:

”Forhold af ledelsesmæssig interesse.

Tilgodehavende vedrørende andelsindskud.

Ifølge foreningens bogholderi er der kun foretaget indbetaling af andelsindskud vedrørende lejlighed nr. 2.

Sælger af ejendommen [finans1] ApS har oplyst at dette selskab har modtaget resten af beløbende vedrørende andelsindskuddene, idet selskabet er af den opfattelse, at der i forbindelse med salget af ejendommen var aftalt en kontant købesum på 6 mio. kr. plus indskud fra 6 lejligheder.

Til brug for bestyrelsens vurdering af forståelsen af de udarbejdede dokumenter har man i 2013 haft kontakt med advokat [person11].

Denne har vurderet, at det i tidligere regnskaber medtaget tilgodehavende vedrørende andelsindskud bør overføres til anskaffelsessummen for ejendommen. Denne vurdering er sket med baggrund i et udateret notat udarbejdet af Advokat [person6], hvori er nævnt købesummen på 6 millioner plus indskud for 6 lejligheder.

Det må samtidig konstateres at advokat [person6], der medvirkede ved stiftelsen af andelsboligforeningen fejlagtigt har anført en forkert anskaffelsessum for ejendommen i det udarbejdede skøde.”

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet selskabets skattepligtige indkomst med fortjeneste ved salg af ejendom med 2.341.500 kr.

Fortjeneste ved salg af ejendom er skattepligtig indkomst for selskabet. Selskabet har som formål at drive handel med ejendomme. Selskabet anses derfor at drive næring med handel med ejendomme og skal derfor ikke beskattes af fortjeneste ved salg af ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens bestemmelser. Selskabet skal i stedet beskattes af fortjeneste opgjort på baggrund af de nominelle anskaffelses- og salgssummer tillagt handelsomkostninger, jf. Ligningsvejledningen 2009, afsnit E.J.3.2.

Foruden køb og salg af ejendommen har selskabet været andelshaver i foreningen samt i andre andelsboligforeninger. Selskabet har købt og solgt mere end 15 andele over en kort årrække. SKAT har henvist til Ligningsvejledningen 2009, afsnit E.J.3.1 og E.J.3.1.2.

Af det fremsendte bilagsmateriale, hvor bogføringen er foretaget i excel-regneark, samt af selskabets regnskaber, kan det ikke konstateres, at køb og salg af ejendommen [adresse1] har passeret selskabets bankkonti, eller at fortjeneste ved salg af ejendommen er medtaget i den skattepligtige indkomst. Det gælder både for selve ejendommen, men også for de 6 lejligheder, som selskabet fik overdraget i forbindelse med handlen.

Fortjeneste ved salg af ejendommen kan opgøres til:

Selskabets skattepligtige indkomst forhøjes med fortjeneste ved salg af ejendommen [adresse1] [by1] til AB [adresse1] den 1. september 2009 med 2.341.500 kr., jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra a.

Køb samt fortjeneste ved salg af ejendommen er ikke dokumenteret medtaget i selskabets bogføring eller i opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst, da selskabet ikke har fremsendt den af SKAT indkaldte dokumentation.

Af regnskaberne fremgår det, at [person2] er hovedanpartshaver samt direktør for selskabet. [person1] har i referat af den 31. marts for Dansk Andelsbolig Foreningen oplyst, at han er medejer af selskabet og af [virksomhed2] Ltd. Det udeholdte beløb af selskabets regnskaber anses for maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Selskabets opfattelse

Selskabets repræsentant har nedlagt påstand om, at selskabet ikke skal beskattes af fortjeneste ved salg af ejendommen i indkomståret 2009 med 2.341.500 kr.

Selskabet har medtaget avancen ved afhændelse af ejendommen [adresse1] i sin selvangivelse, hvorfor der ikke er baggrund for at foretage en forhøjelse af selskabets skatteansættelse.

Selskabets repræsentant har anført, at selskabet skal beskattes af fortjeneste i de år, hvor andelene er blevet solgt.

Såfremt Landsskatteretten mod forventning lægger til grund, at avancen ikke indgår i selskabets skatteansættelse, udgør avancen et væsentligt mindre beløb end anført af SKAT.

SKAT har beregnet selskabets fortjeneste til et beløb, der væsentligt overstiger forskellen mellem købs- og salgssummer i skøderne i forbindelse med ejendommens handel. Ejendommen er købt for 5.158.500 kr. af selskabet i maj måned 2009. Efterfølgende er ejendommen afhændet for et beløb på 5.993.000 kr. Der er maksimalt grundlag for at beskatte differencen mellem disse beløb som en indtægt hos selskabet. I den forbindelse skal det bemærkes, at der i så fald ikke på nogen måde er taget hensyn til mellemliggende omkostninger ved ejendommens drifts-, købs- og salgsudgifter i forbindelse med handlen.

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst. Dette gælder dog ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 2. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom beskattes i henhold til statsskattelovens § 4, jf. statsskattelovens § 5, stk.1, litra a.

Udgangspunktet for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste er forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen. Der tages udgangspunkt i de nominelle værdier. Fortjenesten er nettoudbyttet af handlen. Dokumenterede udgifter vedrørende den solgte ejendom kan fratrækkes.

Det lægges til grund, at den samlede købesum for ejendommen ved salg til andelsboligforeningen udgjorde 7.500.000 kr. Udover en købesum på 5.993.000 kr. modtog selskabet i forbindelse med handlen de 6 lejligheder, svarende til en værdi på 1.507.000 kr.

Det er ikke bestridt, at selskabet er næringsdrivende ved handel med ejendomme. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at selskabet har medtaget handlen med ejendommen i selskabets bogføring eller har selvangivet fortjenesten. Det samme er tilfældet for så vidt angår de 6 lejligheder i andelsforeningen, som selskabet modtog i forbindelse med berigtigelse af købesummen. Der er desuden ikke fremlagt dokumentation for udgifter vedrørende handlen.

På det foreliggende grundlag kan selskabets avance ved salg af ejendommen [adresse1] herefter opgøres til 2.341.500 kr. (7.500.000 kr. – 5.158.500 kr.), som selskabet skal beskattes af, jf. statsskattelovens § 4.

Landsskatteretten stadfæster hermed SKATs afgørelse.