Kendelse af 14-10-2015 - indlagt i TaxCons database den 07-11-2015

Der klages over, at SKAT ikke har godkendt en debitering på salgskontoen på 158.494 kr. og over SKATs ansættelse af nettoavancen ved salg af faste ejendomme.

SKAT har forhøjet indkomsten med 158.494 kr. vedrørende

ikke godkendt tilbageførsel af omsætning i selskabet.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

SKAT har forhøjet indkomsten med 2.207.881 kr. vedrørende salg

af 30 % af ejendommen [adresse1], [by1].

Landsskatteretten forhøjer indkomsten med yderligere 230.203 kr.

SKAT har forhøjet selskabets indkomst med 238.876 kr.

vedrørende salg af [adresse2], [by2].

Landsskatteretten forhøjer indkomsten med yderligere 44.155 kr.

Generelle oplysninger

[virksomhed1] ApS er stiftet under et andet navn ([virksomhed2]) den 27. juni 2002 med første regnskabsperiode fra stiftelsen til 30. september 2003. Den 16. september 2002 ændrede selskabet navn til [virksomhed1] ApS.

[virksomhed1] ApS er ejer af ejendommen [adresse1], [by1]. Fra ejendommen drives en restaurant med take away, bed & breakfast og et galléri ([virksomhed3]).

Kapitalen i selskabet på nominelt 125.000 kr. ejes ligeligt af søskende parret [person1] og [person2]. Ingen af anpartshaverne deltager i driften. Anpartshavernes mor [person3] er direktør i selskabet. [person3] er ifølge Det Centrale Person Register tilmeldt med bopæl i selskabets ejendom på [adresse1], [by1]. Selskabets daglige ledelse varetages af [person4], som er far til anpartshaverne. Selskabets regnskabsår løber fra 1. oktober – 30. september. Indkomståret 2011 svarer til regnskabsperioden 1. oktober 2010 – 30. september 2011. Det fremgår af årsrapporterne for 2009/2010 og 2010/2011, at egenkapitalen udgør hhv. – 687.938. kr. og – 2.385.472 kr. Selskabet har ikke i regnskabsperioden 101 (indkomståret 2011) afholdt udgifter til løn. Årets regnskabsmæssige resultat i 2010/2011 udgør -1.697.534 kr. Beløbet fremgår af såvel årsrapporten for 101 som af saldobalance pr. 30. september 2011.

Tilbageført salg af kunst

Faktiske oplysninger

Den 30. september 2011 har selskabet som en afslutningspostering debiteret salgskontoen med 158.494 kr. Forud for debiteringen udgjorde saldoen på kontoen 195.704 kr. Krediteringen (modposteringen) er sket på konto 6992, som er en mellemregningskonto (passiv). Bogføringsteksten på krediteringen er ”lån [person5]”. Konto for udgående moms er debiteret 39.623 kr.

Selskabet har til SKAT og til Landsskatteretten fremsendt ca. 48 afregningsbilag fra [virksomhed4] A/S vedrørende salg af [person6] værker (olie på lærred) til et samlet beløb på 142.720 kr. Afregningerne vedrører perioden 16. oktober 2010 – 1. december 2011. Samtlige afregningsbilag er fremsendt til selskabet den 22. september 2011. Afregningsbilagene er på mellem ca. 1.400 – 5.400 kr. efter fradrag af salær. 5 ud af de ca. 48 afregningsbilag indeholder moms. Samtlige afregningsbilag er efterfølgende påført en maskinskrevet bemærkning af følgende indhold:

”Dette billede har været ejet af mig, provenuet ved slaget af dette billede er et lån til [virksomhed1] APS.

[person5].”

Påtegningen er underskrevet af [person5].

[person5] er efter det oplyste [person4]s søster.

Landsskatteretten tog ved en afgørelse af 23. marts 2012 vedrørende indkomstårene 2006 – 2008 bl.a. stillingtagen til, om selskabet havde ret til indtægterne ifølge afregningsbilag fra [virksomhed4] A/S vedrørende salg af bl.a. værker udført af [person6]. Landsskatteretten fandt, at det ikke var godtgjort, at afregningerne ikke udgjorde betaling for salg foretaget af selskabet. Landsskatterettens afgørelse har sagsnr. 10-01715.

SKATs afgørelse

SKAT har ikke anerkendt den foretagne tilbageførsel af omsætning i form af salg af kunst og har derfor forhøjet selskabets indkomst med 158.494 kr.

[person4] har i forbindelse med tidligere skatte- og momssager forklaret, at selskabets store samling af [person6] malerier tilhører selskabet. Ved møde med SKAT den 24. august 2011 forklarede [person4], at selskabet efter hans opfattelse er ejer af de [person6] værker, som er solgt i perioden 1. oktober 2008 til 31. december 2009. [person4] forklarede, at selskabet for ca. 10 år siden indgik en kommissionsaftale med [person5]. På mødet blev det aftalt, at [person4] skulle fremkomme med mere detaljerede oplysninger om kunstner, ejerforhold, anskaffelsessum m.v. vedrørende den kunst, der var solgt i ovennævnte periode. SKAT modtog ikke redegørelsen eller kommissionsaftalen med [person5].

På et møde den 24. august 2011 oplyste [person4], at [person6] er berettiget til at modtage 50 % af salgssummerne efter modregning af selskabets udlæg til indkøb af maling og lærreder m.v. SKAT har i en afgørelse for tidligere år lagt til grund, at selskabet havde værkerne i kommission fra [person6]. Salget af værkerne af [person6] er sket i selskabets navn og afregnet via selskabets faste konto hos [virksomhed4].

Der er ikke i selskabets bogholderi oprettet særskilt konto for mellemværende med [person5] eller [person6]. Der foreligger ingen dokumentation for afregninger til [person5] eller til [person6]. Da SKAT ikke modtaget dokumentation for, at selskabet har afregnet beløb til [person6], har SKAT ikke godkendt fradrag for betaling af kommission til [person6].

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at forhøjelsen af selskabets indkomst med 158.494 kr. nedsættes til 0 kr. Selskabet har efterfølgende ændret påstanden og har påstået en nedsættelse af forhøjelsen med 50 % til 79.246 kr. Der er fremlagt dokumentation i form af fakturaer for salg, der ikke vedrører selskabet. Der foreligger en aftale om, at fortjenesten deles 50 %/50 %.

Landsskatterettens afgørelse

Af statsskattelovens § 4 fremgår, at indtægter ved salg er skattepligtige.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at de værker, der er solgt på [virksomhed4], tilhørte [person5]. Salget er sket i selskabet navn, og provenuet ved salget er afregnet med selskabet. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at selskabet har en aftale om at afregne 50 % til [person6]. Selskabet forklaring er ikke understøttet ved fremlæggelse af objektive kendsgerninger, der godtgør, at selskabet faktisk har afregnet 50 % af fortjenesten til [person6]. Landsskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse.

Avance ved salg af ideel ejerandel af ejendommen [adresse1] A, [by1]

Af de indberettede oplysninger (R75s) for 2011 fremgår, at selskabet i henhold til en slutseddel af 15. september 2011 har solgt en ideel ejerandel af ejendommen [adresse1], [by1]. Af R75s for 2012 fremgår, at selskabet er ejer af 70 % af ejendommen. Slutsedlen af 15. september 2011 er ikke fremlagt, selv om såvel SKAT som Skatteankestyrelsen har opfordret selskabet til at fremlægge slutsedlen.

Selskabet har fremlagt en købsaftale mellem selskabet og [person7], [adresse1], [by1]. Købsaftalen er underskrevet af [person7] den 19. april 2012 og af [person3] den 21. april 2012. Af købsaftalen § 4, stk. 1, fremgår, at selskabet sælger en andel på 30 % af ejendommen til [person7] til overtagelse den 15. september 2011, jf. "parternes tidligere købsaftale af denne dato”. Af § 4, stk. 2 fremgår, at ejendommen overtages med lejemål, jf. lejeaftale indgået i 1989 mellem [person4] og [person3]. Af § 4, stk. 3 fremgår, at køber i praksis siden 15. september 2011 har afholdt 30 % af ejendommens udgifter. Det er aftalt, at køber fremtidigt skal afholde 30 % af ejendommens udgifter, dog 50 % af udgifterne til udvendig vedligeholdelse. Af § 5 fremgår, at købesummen er aftalt til 3.700.000 kr., heraf skal 1.600.000 kr. berigtiges kontant. Restkøbesummen skal finansieres ved, at køber inter partes hæfter for 30 % af ejendommens hæftelser. Det fremgår videre, at nærmere forhandling om gældsovertagelse med kreditorerne vil blive gennemført efter tinglysning af aftalen. Af § 2 fremgår, at der på tidspunktet for underskrivning af købsaftalen var tinglyst gæld i ejendommen på i alt 6.866.000 kr.

Det fremgår af selskabets bogføring, at selskabet forud for salget af 30 % af ejendommen havde en gæld til [person7] på 1.100.143,46 kr.

Af selskabets bogføring fremgår, at selskabet som lejeindtægter har indtægtsført 66.000 kr. vedrørende udlejning af del af ejendommen til [person3]. Der er ikke indtægtsført lejeindtægter ved udlejning til [person7] forud for, at hun blev medejer af ejendommen.

Af § 8 fremgår, at køber skal betale advokatomkostninger i forbindelse med skødets oprettelse og tinglysning, og at sælger skal betale udgifter til egen juridisk assistance.

Få dage efter, at købsaftalen blev underskrevet, indgik selskabet og [person7] en samejeaftale. Af aftalens § 1 fremgår, at [person7] har ret til at benytte de to øverste etager til beboelse, og at hun har adgang til køkken og vaskekælder. Af § 2 fremgår bl.a., at [person7] har adgang til at søge udstykning af en ejerlejlighed svarende til hendes anpart af huset, forudsat hun selv afholder omkostningerne herved til de bygningsmæssige ændringer.

Den tinglyste gæld i ejendommen på i alt 6.866.000 kr. er indberettet til SKAT med en kursværdi på 100.

I selskabets bogholderi er der pr. 30. september 2011 som en afslutningspostering ”999” bogført en salgssum på kr. 3.500.000.

Bogføringen er foretaget således:

Ifølge bogføringen og selskabets årsrapport for 2010/11 er salgssummen modposteret på den bogførte værdi af ejendommen, som er nedskrevet med salgssummen.

Der er ikke foretaget skattemæssige reguleringer vedrørende salget. Det vil sige, at selskabet hverken har indtægtsført en gevinst eller fratrukket et tab.

Det fremgår af de indberettede oplysninger, at ejendommen er købt i 2002. Erhvervelsen af ejendommen er beskrevet i form af et skøde mellem [virksomhed5] ApS og [virksomhed2] ApS, senere [virksomhed1] ApS. Hovedanpartshaver i [virksomhed5] ApS var [person5], som efter det oplyste er [person4]´s søster. [virksomhed5] ApS blev den 30. september 2002 begæret tvangsopløst. Den 9. december 2002 blev det besluttet af likvidere selskabet. Den 4. december 2003 blev selskabet begæret konkurs med fristdag den 9. secember 2002.

Ifølge skødets § 5 er købesummen aftalt til 2.516.610 kr. Det er aftalt, at købesummen berigtiges således:

Af saldobalance pr. 1. oktober 2010 for selskabet fremgår, at ejendommen er bogført til en anskaffelsessum på 5.880.401 kr., heri er indeholdt en regnskabsmæssig opskrivning på 1.280.004 kr. Ekskl. den regnskabsmæssige opskrivning udgjorde den bogførte regnskabsmæssige anskaffelsessum pr. 1. oktober 2010 4.640.397 kr.

I [virksomhed1] ApS´s årsrapport for 2002/2003 står ejendommen opført med en anskaffelsessum på 4.419.000 kr. og prioritetsgæld på 3.880.397 kr. Der er ikke bogført forbedringer i året. Der er ingen forklaring på differencen mellem den aftalte købesum i henhold til skødet og den bogførte købesum. Differencen udgør 530.561 kr. Skatteankestyrelsen har opfordret selskabet til at dokumentere differencen, ligesom Skatteankestyrelsen har opfordret selskabet til at dokumentere en tilgang på 215.237 kr. i 2008/2009.

Selskabet har oplyst, at den bogførte anskaffelsessum i årsrapporten for 2002/2003 er fremkommet således:

Selskabet har oplyst, at udgifterne ikke kan dokumenteres ved bilag.

Selskabet har oplyst, at tilgangen i 2008/2009 på i alt 215.237 kr. er sammensat således:

Af årsrapporten for 2003/2004 fremgår, at ejendommen i regnskabsåret blev opskrevet med 1.280.004 kr. til afrundet 5.700.000 kr. I årsrapporten for 2004/2005 er der aktiveret en afgang på 290.000 kr., hvorefter ejendommen er optaget til en anskaffelsessum på 5.410.000 kr. I årsrapporten for 2005/2006 er der medtaget en tilgang på anskaffelsessummen på 230.164 kr., hvorefter ejendommens anskaffelsesum udgjorde 5.640.164 kr. I årsrapporten for 2008/2009 er der bogført en tilgang på 215.237 kr. Anskaffelsesummen udgjorde herefter 5.855.401 kr. I årsrapporten for 2009/2010 er der bogført en tilgang på 25.000 kr. Det er ikke oplyst, hvad tilgangen vedrører, hvorefter den bogførte anskaffelsessum udgjorde 5.880.401 kr. I årsapporten for 101 er der bogført en tilgang på 40.000 kr. Tilgangen har i bogholdriet bogføringsteksten ”nyt fyr [by1]”.

I klagen til Landsskatteretten har selskabet medtaget en avanceopgørelse ved salg af en ideel ejerandel af ejendommen [adresse1], [by1]. Selskabet har opgjort den skattemæssige anskaffelsessum som den bogførte regnskabsmæssige anskaffelsessum pr. 1. oktober 2010 ekskl. opskrivningen, dvs. til 4.640.397 kr. Beløbet på 4.640.397 kr. er tillagt udgifter på i alt 222.100 kr. vedrørende udgifter til [virksomhed8] A/S, [...] og [virksomhed9] A/S på hhv. 109.370 kr., 51.000 kr. og 61.750 kr. Salgssummen er opgjort til 3.200.000 kr. for 30 % af ejendommen. Selskabet har opgjort en avance på 1.641.245 kr.

Til beskrivelse af udgiften på i 109.370 kr. har selskabet fremlagt en faktura nr. 20078 af 25. juni 2010 udstedt af [virksomhed8] A/S til selskabet. Af fakturateksten fremgår, at der er udført forskellige arbejder på restauranten, herunder installation af varmtvandbeholder, rørinstallation samt tilslutning af ekspressomaskine, installation af diverse maskine, spuling og rensning af kloaker, levering og montering af ny pumpe samt diverse elarbejder. Fakturabeløbet er 42.134,57 kr. ekskl. moms. Moms heraf udgør 10.533,64 kr., i alt 52.668,21 kr.

Der er fremlagt en faktura nr. 19669 udstedt den 24. maj 2010 af [virksomhed8] A/S til selskabet. Af fakturateksten fremgår, at der er tale om en a contoregning på 25.000 kr. vedrørende faktura nr. 20078. Moms heraf udgør 6.250 kr. Fakturabeløbet inkl. moms udgør 31.250 kr.

Selskabet betalte ikke fakturaerne. Der er fremlagt en incassoopgørelse fra [virksomhed10] dateret den 5. marts 2013 vedrørende [virksomhed8] A/S´s tilgodehavende hos [virksomhed1] ApS i henhold til tre fakturaer på hhv. 31.250 kr., 52.668,21 kr. og 665,00 kr., i alt 84.583,31, som ikke er blevet betalt. Inkl. renter, udlæg og incassoomkostninger er VVS-firmaets tilgodehavende opgjort til 133.562,16 kr., herfra er fratrukket salgsindtægter fra salg på [virksomhed4] på hhv. 5.808 kr. og 45.232 kr. samt en indbetaling på 70.000 kr. Incassoopgørelsen er dateret den 5. marts 2013. Betalingen på 70.000 kr. er bogført som en advokatudgift. Moms af 70.000 kr. svarende til 14.000 kr. er bogført som indgående afgift i 3. kvartal 2012. VVS-firmaets retstilgodehavende er opgjort til 12.522,16 kr.

[virksomhed10] har den 21. august 2012 bekræftet modtagelsen af malerierne, og at ejendomsretten til malerierne er overgået til [virksomhed8] A/S.

Beløbet på 665 kr. vedrører ifølge incassopgørelsen en faktura (fakturanr. 20545), der er udstedt den 16. juli 2010. Moms af fakturaen på 665 kr. udgør 133 kr.

Til beskrivelse af udgiften på 51.000 kr. til [virksomhed11] har selskabet fremlagt et bankbilag fra [finans3] på køb af check på 40.000 kr. den 1. september 2011. Checken er udstedt til [virksomhed11]. Selskabet har endvidere fremlagt et bankbilag på køb af check på 11.000 kr. den 11. juli 2012 vedrørende check udstedt til [virksomhed11].

Til beskrivelse af udgiften til [virksomhed9] A/S på 61.750 kr. ekskl. moms på 15.437,50 kr., i alt 77.187,50 kr. er der fremlagt side 1 af 2 af en ikke betalt regning fra [virksomhed9] dateret den 3. december 2010.

Af teksten fremgår følgende:

”Elforsyning af [adresse1], [by1]

Aftagenummer: [...]

Betaling af nedenstående tilslutningsbidrag giver ret til at udvide leveringsomfanget med 65 A fra 35 A til 100 A. Ellevring sker i henhoold til [virksomhed9]´s almindelige betingelser.

Tilmeldt af installatør: [person8] fra [virksomhed12] ApS

Sagsnummer: [...].”

Til beskrivelse af, at salgsummen blev nedsat med 500.000 kr. fra 3.700.000 kr. til 3.200.000 kr., har selskabet fremlagt et håndskrevet brev fra [person7] skrevet på et papir, der bærer [virksomhed3] navn og logo. Brevet har følgende ordlyd:

”Til [virksomhed1] ApS

I forbindelse med køb af 3/10 af [adresse1], [by1] har [virksomhed1] ApS og [person7] afholdt de indbyrdes udgifter, hvorfor der ikke er udfærdiget refusionsopgørelse.

Det fremgår af § 2 i samejeaftalen at [person7] har mulighed for at udstykke hendes anpart. Dette var en betingelse for købet, og [virksomhed1] ApS oplyste, at dette ville være helt problemfrit at gennemføre.

Det har vist sig at være en kompliceret og langmodig proces at få det udstykket og således ikke som lovet nemt.

Som følge heraf skal købesummen reduceres med kr. 500.000 til i alt 3.200.000 kr., da jeg er blevet misinformeret ved aftalens indgåelse. Såfremt [virksomhed1] ApS ikke kan acceptere ovenstående ophæves handlen.”

Brevet er underskrevet den 25. september 2012.

[person7] har betalt den kontante købesum på 1.600.000 kr. Af den kontante købesum på 1.600.000 kr. er 1.400.000 kr. ifølge oplysninger fra SKAT afregnet til Kammeradvokaten, og 200.000 kr. er anvendt til dækning af terminsrestancer.

Den kontante betaling er bogført som et tilgodehavende i selskabet pr. 30. september 2011 på konto nr. 5840, med 1.600.000 kr. Der er endvidere bogført et tilgodehavende i form af pantebreve på 1.900.000 kr. På konto nr. 5102 for afgang i årets løb er der bogført 3.500.000 kr.

Under sagens behandling i Landsskatteretten fremsendte selskabet en ny avanceopgørelse. I den nye avanceopgørelse har selskabet medtaget 2 yderligere udgifter på hhv. 269.000 kr. og 290.000 kr. vedrørende hhv. ekstra købesum ved køb af ejendommen fra [virksomhed5] ApS og en erstatningsudbetaling på 290.000 kr. vedrørende møbler. Udgift til [virksomhed8] A/S er påstået medtaget med 69.123 kr. mod tidligere 109.370 kr. Avancen er opgjort til 1.465.619 kr.

Til beskrivelse af yderligere anskaffelsesum på 269.000 kr. er der fremlagt et brev af 4. april 2006 fra advokat [person9] fra [virksomhed13], som var kurator i [virksomhed5] ApS under konkurs. Af sagens oplysning fremgår, at [virksomhed1] ApS forligsmæssigt har accepteret at betale 212.000 kr. i yderligere købesum for ejendommen [adresse1], [by1]. Af betalingen på 269.000 kr. udgør et beløb på 57.000 kr. renter.

Af selskabets bogføring for 2005/2006 (perioden 1. oktober 2005 – 30. september 2006) fremgår, at betalingen på 269.000 kr. er bogført i henhold til et bilag 9991 som en efterpostering pr. 30. september 2006. Betalingen er krediteret konto nr. 6751 (kassekreditkonto). Modposteringen er bogført på konto nr. 6740, Prioritetsgæld private pantebreve (som en nedbringelse af gæld). Bogføringsteksten er ”[virksomhed13]”

Skatteankestyrelsen har opfordret selskabet til at redegøre for om debiteringen på privatebreve er udtryk for, at beløbet tidligere har været afsat. Selskabet har ikke besvaret Skatteankestyrelsens opfordring.

Til beskrivelse af udgift på 290.000 kr. vedrørende møbler er der fremsendt uddrag af et brev af 11. januar 2006 fra [virksomhed14] og [virksomhed1] ApS´s advokat til revisor [person10]. I brevet er der henvist til en retssag ført med [virksomhed15] i anledning af ”at de samme effekter var stjålet fra selskabets ejendom under et indbrud.” Der er i brevet henvist til retsbogsudskrift af 7. januar 2005, som ikke er fremlagt.

[person7] solgte på et ikke nærmere oplyst tidspunkt i 2012/2013 sin andel tilbage til selskabet med et stort tab.

SKATs afgørelse

Selskabet skal opgøre skattepligtig fortjeneste ved salg af en ideel anpart på 30 % af ejendommen. Der er ikke hjemmel til at ”genanbringe” fortjenesten ved nedskrivning af ejendommens skattemæssige anskaffelsessum, jf. SKM2002.274 ØLR.

Beskatningen skal ske på det tidspunkt hvor der er indgået bindende aftale om overdragelsen. Købsaftalen af 15. september 2011 er ikke fremlagt for SKAT. SKAT mener, at der er indgået bindende aftale ved købsaftale af den 15. september 2011, uanset at der eventuelt efterfølgende er sket ændringer i vilkårene. Det er ikke godtgjort, at der i købsaftalen af 15. september 2011 er suspensive betingelser, der udskyder beskatningstidspunktet.

Selskabet erhvervede ejendommen i 2002. SKAT har på grundlag af selskabets bogføring og årsrapporter opgjort den skattemæssige anskaffelsessum for hele ejendommen til 4.640.397 kr. og for 30 % af ejendommen til 1.392.119 kr. Beløbene er fremkommet således:

SKAT har opgjort den skattepligtige fortjeneste ved salg af 30 % af ejendommen til 2.207.881 kr. Beløbet er fremkommet således:

Salgssummen er ikke kontant omregnet, idet ejendommens prioritetsgæld kan ansættes til kurs 100.

Der er ikke godkendt fast tillæg for årene 2007 til 2010 idet de bogførte forbedringsudgifter for disse år oversteg 10.000 kr. pr. år.

SKAT har efterfølgende udtalt, at SKAT ikke kan godkende en nedsættelse af salgsummen med 500.000 kr. Det fremlagte brev godtgør ikke, at der er indgået en bindende aftale om, at købesummen skal nedsættes med 200.000 kr. SKAT har godkendt, at udgiften til [virksomhed11] på 40.000 kr. kan tillægges anskaffelsessummen. Den øvrige udgift på 11.000 kr. er fratrukket i indkomståret 2012 som en driftsudgift. Udgifterne til [virksomhed8] A/S er fratrukket som driftsudgifter, hvorfor der ikke kan godkendes, at anskaffelsessummen forhøjes med 109.370 kr. Udgiften til [virksomhed9] A/S på 61.750 kr. er ikke dokumteret afholdt.

Selskabets opfattelse

Selskabet har først nedlagt påstand om, at forhøjelsen af selskabets indkomst nedsættes til 0 kr. Der er nedlagt en subsidiær påstand om, at forhøjelsen nedsættes til 1.465.619 kr.

Den subsidiære påstand er fremkommet således:

Avancen skal ikke beskattes i indkomståret 2011. Det skyldes, at købsaftalen er underskrevet i 2012, og at køber efterfølgende har fået købesummen nedsat til 3.200.000 kr. på grund af ufuldstændig købeaftale.

Landsskatterettens afgørelse

Se nedenfor.

Avance ved salg af [adresse2], [by2]

Faktiske oplysninger

Af de indberettede oplysninger fremgår, at selskabet den 15. september 2006 har købt ejerlejligheden [adresse2], [by2]. Ejendommen er indberettet som solgt den 28. maj 2011. Ejendommen blev køb af dødsboet efter [person11], [Tyskland] for 759.400 kr. ekskl. købsomkostninger. Overtagelsesdagen er i skødet aftalt til den 15. september 2006. I en allonge er overtagelsesdagen ændret til 1. februar 2008.. Der er ikke fremlagt en overdragelsesaftale for salget af lejligheden. Lejligheden blev købt til beboelse, men det viste sig, at lejligheden ikke lovligt kunne indrettes til beboelse. Det var herefter planen, at lejligheden skulle anvendes som showroom. Disse planer blev opgivet, da ejerforeningen ikke godkendte, at lejligheden kunne anvendes som showroom.

Ved afståelsen af ejendommen har selskabet regnskabsmæssigt og skattemæssigt fratrukket et tab på 1.198.650 kr. Tabet indgår i resultatet på -1.697.534 kr.

Af selskabets bogføring fremgår for 2010/2011 fremgår, at ejendommen pr. 1. oktober 2010 er opført til en værdi på 1.958.829 kr. På konto for tilgang på [adresse2], konto nr. [...], er der foretaget følgende posteringer:

På konto for nedskrivninger er der bogført 1.186.504,69 kr. som tab på [adresse2]. Beløbet på 1.198.650 kr. er fremkomet således:

Tilgangen på 788.841 kr. i 2006/2007 er ifølge SKATs sagsfremstilling af 10. marts 2010 vedrørende moms for 2006 – 2008 bogført således den 30. september 2007:

Beløbet på 91.551 kr. vedrører et tilbud fra [virksomhed18] A/S på 114.439 kr. (inkl. moms 22.888 kr.). SKAT har ikke godkendt, at momsbeløbet på 22.888 kr. kan afløftes.

Af SKATs sagsfremstilling af 10. marts 2010 vedrørende moms for 2006 - 2008 fremgår, at udgifterne på hhv. 496.442 kr. og 128.442 kr., i alt 624.884 kr. bl.a. vedrører køb af [virksomhed16] køkken til 340.000 kr. inkl. moms på 68.000 kr. samt køb af designermøbler i [virksomhed19] til 230.518,75 kr. inkl. moms på 46.103,75 kr. Ifølge en kendelse af 17. januar 2011, som er afsagt af Østre Landsret i sag nr. B-941-10, er møblerne betalt af selskabet, men ejes af [person4] personligt.

Vedrørende købet af et [virksomhed16] køkkenet fremgår det af SKATs sagsfremstilling af 10. marts 2010, at køkkenet er leveret til [adresse1], [by1]. [virksomhed16] modtog ikke betaling for køkkenet, hvorfor [virksomhed16] stævnede [virksomhed1] ApS. I en duplik af 18. september 2008 har selskabet gjort gældende, at selskabet ikke har noget med kontrakten at gøre, idet den er indgået med [person4] personligt.

I tilgangen på 1.125.181 kr. i 2007/2008 er der ikke indeholdt moms på i alt 30.435 kr., som SKAT ikke har godkendt afløftet, da lejligheden er købt til beboelse.

Det fremgår af SKATs sagsfremstilling af 10. marts 2010 vedrørende moms for 2006 – 2008, at selskabet den 1. august 2008 har udgiftsført et skødehonorar på 20.845 kr. i forbindelse med erhvervelsen af lejligheden. SKAT har forhøjet indkomsten med 20.845 kr. og anset udgiften for en anskaffelsessum i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen.

Under sagens behandling i Landsskatteretten har selskabet fremlagt en avanceopgørelse, der viser et tab på 1.726.992 kr. Forskellen skyldes yderligere anskaffelsesomkostninger på i alt 578.344 kr., som er fordelt på udgift til [virksomhed18] A/S, [virksomhed20], advokat [person12] og advokat [person13] på hhv. 277.205 kr., 3.546 kr. 164.240 kr. og 133.354 kr.

Til beskrivelse af yderligere anskaffelsesomkostninger på 164.240 kr. vedrørende udgifter til advokat [person12] har selskabet fremlagt diverse advokatfakturaer vedrørende en afsluttet retssag mellem selskabet og E/F [adresse2]. Udgiften er beskrevet i form af et brev af 8. september 2011 fra advokat [person14], [virksomhed21] til advokat [person13].

Af brevet fremgår følgende:

”Jeg har d.d. bedt boets bank, [finans4], om at ophæve deponeringskontoen på 300.000 kr. Jeg vedlægger til Deres orientering kopi af mit brev af d.d. til advokat [person12]. Når deponeringen en af de nærmeste dage er frigivet inkl. renter, vil jeg afregne det resterende beløb til Dem som følger:

Rentebeløbet overføres også til Dem, men da beløbet p.t. ikke kendes, er det ikke medtaget i opgørelsen.

Aflysningen af underpantet kr. 300.000 er anmeldt til tinglysning og forventes tinglyst en af de nærmeste dage.”

Brevet til advokat [person12], som der er henvist til, er ikke fremlagt.

Til beskrivelse af yderligere anskaffelsesomkostninger på 114.417 kr. vedrørende udgift til advokat [person13] har selskabet fremlagt en faktura af 10. august 2011 vedrørende retssag vedrørende [adresse2]. Af fakturaen fremgår følgende:

Til beskrivelse af udgifter på 18.937 kr. vedrørende udgift til advokat [person13] har selskabet fremlagt en slutafregning vedrørende [adresse2]. Af fakturateksten fremgår:

”Som nævnt i min mail har jeg modtaget kr. 140.478,03 fra advokat [person14]s kontor. Jeg vedlægger til jeres orientering kopi af hendes skrivelse af den 13. september 2011, hvorpå beløbet er anført. Skrivelsen skal sammenholdes med den tidligere modtagne skrivelse af den 8. september 2011. Denne skrivelse har jeg også sendt til jer.

Saldoen er herefter udlignet således:

Der er ikke fremlagt fakturabilag for købsomkostninger på 50.000 kr.

Af selskabets bogføring på konto for advokatomkostninger fremgår, at der er udgiftsført 12.000 kr. ekskl. moms på 3.000 kr.

På et møde med selskabet opfordrede Skatteankestyrelsen selskabet til bl.a. at fremlægge de domme/forlig, som advokatudgifterne vedrører. Selskabet har ikke besvaret Skatteankestyrelsens opfordring.

Til beskrivelse af opgørelsen af salgssummen og periodisering af salget er der fremlagt et uddrag af et skøde mellem [virksomhed1] ApS og [person7]. Det fremlagte udskrift er ikke dateret og der mangler vitterlighedspåtegning.

SKATs afgørelse

SKAT har bedt selskabet redegøre for, hvorfor et depositum på 238.876 kr. er bogført som tilgang på ejendommens anskaffelsessum. SKAT har ikke modtaget redegørelsen. SKAT har ikke anset depositum som en del af anskaffelsessummen for ejendommen, og indkomsten er derfor forhøjet med 238.876 kr.

SKAT har efterfølgende udtalt, at det fremgår af de fremlagte bilag, at der er afregnet 164.240 kr. inkl. sagsomkostninger i en retssag mod Ejerforeningen [adresse2]. Der er ikke fremlagt nogen form for dokumentation for, hvad retssagen vedrører. Uden fremlæggelse af dokumentation for, hvad retssagen vedrører, kan udgiften hverken tillægges ejendommens anskaffelsessum eller fratrækkes som driftsomkostning. Selskabet har således ikke bogført indtægter på ejendommen i ejertiden. Afregningsbilagene fra advokat [person13] godtgør alene, at der er afholdt udgifter til retssagen på i alt 51.250 kr. inkl. moms. Fakturaen er ikke bogført, idet selskabet alene har bogført en a conto betaling på 12.000 kr. med tillæg af moms på 3.000 kr. Udgiften skal vurderes på samme måde som udgiften på 164.240 kr., hvorfor udgiften hverken kan tillægges anskaffelsessummen eller fratrækkes som driftsomkostning. Vedrørende betalingen af udgiften på 18.937 kr. er fakturaen ikke fremlagt, hvorfor det ikke kan godkendes, at anskaffelsessummen forhøjes med 18.937 kr.

SKAT indstiller, at anskaffelsessummen reduceres med 63.092 kr. i overensstemmelse med SKATs brev af 3. december 2012 til selskabets revisor. Beløbet er fremkommet således:

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at indkomsten nedsættes med hhv. 238.876 kr. vedrørende depositum og yderligere anskaffelsesudgifter på i alt 528.344 kr. i henhold til fremlagt dokumentation. Under sagens behandling i Landsskatteretten har selskabet frafaldet sit anbringende om, at anskaffelsessummen skal forhøjes med udgifter til [virksomhed18] A/S på 277.205 kr. og [virksomhed20] på 3.546 kr. Det påstås herefter, at tabet opgøres til 1.546.207 kr.

Beløbet er fremkommet således:

Landsskatterettens afgørelse

Af § 1 i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006, fremgår, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst.

Af § 4 i ejendomsavancebeskatningsloven fremgår, at fortjenesten på fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessummen omregnet og den kontantomregnede anskaffelsessum.

Af § 5, stk. 1 i ejendomsavancebeskatningsloven fremgår, at anskaffelsessummen forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, med mindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Såfremt den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, nedsættes tillægget efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås, jf. dog § 9, stk. 3.

Af § 5, stk. 2 i ejendomsavancebeskatningsloven fremgår, at anskaffelsessummen endvidere forhøjes med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst samt udgifter, der er straksafskrevet, og som ikke er omfattet af afskrivningslovens § 21, stk. 2, kan ikke medregnes.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 1, fremgår, at den opgjorte fortjeneste medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Af ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 3, 1. led, fremgår, at fortjeneste, der i et givet indkomstår er skattepligtig efter stk. 1, kan den skattepligtige fradrage indkomstårets tab ved afståelse af fast ejendom.

En fast ejendom anses efter praksis for afstået på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale om overdragelsen. Om der er indgået en endelig og bindende aftale mellem køber og sælger skal vurderes ud fra en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

Højesteret har fastslået, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven - ud den aftalte købesum - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, jf. Højesterets dom af 3. marts 2014,SKM2014.236 HR .

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaffelsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, ligesom det er skatteyderen, der har bevisbyrden for tillæg til købesummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Det påhviler ligeledes selskabet at godtgøre, at selskabet betalte en højere pris for ejendommen [adresse1], [by1] end den pris, der fremgår af skødet.

I § 4, stk. 1, i den fremlagte købsaftale fra april 2012 vedrørende salget af en ideel ejerandel af ejendommen [adresse1], [by1], er der henvist til en tidligere købsaftale af 15. september 2011. Selskabet har ikke – til trods for, at selskabet er opfordret hertil – fremlagt købsaftalen af 15. september 2011. Salget er bogført i selskabet i regnskabet for 2010/2011, dvs. i indkomståret 2011. Selskabet har ikke godtgjort, at aftalen, som blev indgået den 15. september 2011, indeholder suspensive betingelser, der udskyder beskatningstidspunktet. Landsskatteretten er derfor enig med SKAT i, at 30 % af ejendommen blev afstået i indkomståret 2011.

SKAT har på baggrund af årsrapporterne og selskabets bogføring opgjort en anskaffelsessum på hele ejendommen på 4.640.397 kr. SKAT har således gået ud fra, at ejendommen i 2002 blev købt for 4.419.000 kr. og ikke den aftalte købesum på 3.889.434 kr.

Det er ikke godtgjort, at selskabet i henhold til købsaftalen for købet af ejendommen overtog gæld uden for købesummen på hhv. 159.437 kr., 11.751 kr., 200.000 kr. og 159.373 kr., i alt 530.561 kr. Landsskatteretten lægger derfor til grund, at selskabet i 2002 erhvervede ejendommen for kontant 3.889.434 kr.

Betalingen af erstatningsbeløbet på 212.000 kr. er modposteret på gæld i henhold til private pantebreve. Selskabet har ikke – til trods for, at selskabet er opfordret hertil – godtgjort, at erstatningsbeløbet ikke tidligere er afsat ved udgiftsførsel i regnskabet. Landsskatteretten godkender derfor ikke, at erstatningsbeløbet kan tillægges anskaffelsessummen. Renter af erstatningsbeløbet kan ikke tillægges anskaffelsessummen.

SKAT har godkendt et ejertidsfradrag efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1 på 50.000 kr. Ejendommen er anskaffet i 2002, og 30 % af ejendommen afstås i september 2011. Der skal beregnes 10.000 kr´s tillæg i 9 år. Landsskatteretten godkender et fradrag efter ejendomsbeskatningslovens § 5, stk. 1 på i alt 26.965 kr. (Beløbet er fremkommet som 90.000 kr. x 1.392.119 kr./4.646.397 kr.).

Landsskatteretten skal herefter tage stilling til, om der kan godkendes yderligere tillæg til købesummen ud over 10.000 kr. efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Skatteankestyrelsen har opfordret selskabet til at dokumentere en tilgang på 215.237 kr. Der er ikke fremlagt dokumentation for tilgangen. Det er oplyst, at der i beløbet er indeholdt en udgift på 150.000 kr. til køkkenudstyr. Udgifter til køkkenudstyr udgør ikke en skattemæssig anskaffelsesum. Landsskatteretten nedsætter derfor tilgangen med 150.000 kr. Landsskatteretten godkender uprøvet den resterende udgift på 62.237 kr. tillagt anskaffelsessummen, dog kun med 52.237 kr.

Landsskatteretten lægger til grund, at udgiften til [virksomhed9] A/S er et tilslutningsbidrag, som skal betales for at få adgang til at udvide leveringsomfanget med 65 A fra 35 A til 100 A. Selskabet har ikke betalt tilslutningsbidraget. Det er derfor ikke godtgjort, at selskabet har fået leveret en ydelse, som har forpligtet selskabet til at betale, hvorfor udgiften ikke kan tillægges anskaffelsesummen på ejendommen.

Selskabet har gjort gældende, at anskaffelsesummen skal forhøjes med 61.750 kr. vedrørende et a contobeløb betalt til [virksomhed8] A/S vedrørende fakturaer, som er tilgået selskabet i regnskabsåret 2009/2010, dvs. i indkomståret 2010. Landsskatteretten lægger til grund, at fakturaerne er fratrukket ved opgørelsen af indkomsten i 2010. Bl.a. derfor godkender Landsskatteretten ikke, at anskaffelsessummen kan forhøjes med 61.750 kr.

Udgifterne til [virksomhed11] er alene beskrevet i form af 2 check på i alt 51.000 kr. Udgiften er ikke beskrevet form af en faktura. SKAT har godkendt et tillæg på 40.000 kr. inkl. moms Landsskatteretten finder ikke grundlag for at godkende yderligere tillæg på grundlag af checkbilag på 51.000 kr.

Udgifter til møbler på 290.000 kr. kan ikke tillægges anskaffelsessummen.

Af købsaftalen fra april 2012 fremgår en købesum på 3.700.000 kr. Købeaftalen indeholder ingen betingelser om, at der efterfølgende skal eller kan ske en regulering af købesummen. Uanset om selskabet eventuelt efterfølgende har givet køberen en dekort, har dekorten ikke hjemmel i den oprindelige aftale. Den eventuelle efterfølgende nedsættelse af salgsprisen kan derfor ikke fratrækkes ved avanceopgørelsen.

Af de anførte grunde nedsættes den skattemæssige anskaffelsessum for hele ejendommen før ejertidsfradrag med 690.561 kr. 30 % heraf udgør 207.168 kr. Landsskatteretten nedsætter ejertidsfradraget med 23.035 kr. og forhøjer avancen med i alt 230.203 kr.

Selskabet har ved opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst fratrukket et tab ved salg af ejendommen [adresse2], [by2] på 1.198.650 kr.

Det er ikke godtgjort, at udgiften benævnt depositum kan anses som et tillæg til købesummen. Købesummen skal derfor nedsættes med 238.876 kr., hvilket medfører en nedsættelse af tabet på 238.876 kr. i overensstemmelse med SKATs afgørelse.

Det fremgår af selskabets bogføring, at udgiften til [virksomhed18] A/S på 114.438,40 kr. er bogført i regnskabsåret 2006/2007 (indkomståret 2007) ekskl. moms. SKAT har ikke godkendt, at momsen på 22.888 kr. kan afløftes, hvorfor anskaffelsessummen i overensstemmels emed SKATs indstilling skal forhøjes med 22.888 kr. Renteudgifter og omkostninger i forbindelse med selskabets manglende betaling kan ikke tillægges anskaffelsessummen.

Der er ikke fremlagt dokumentation for, hvad retsagen mod E/F [adresse2] vedrører, hvorfor udgifterne til advokat på hhv. 164.240 kr. og 114.417 kr. ikke kan tillægges anskaffelsessummen. Der er ikke fremlagt dokumentation for, hvad sag nr. 700-0003 og sag nr. 700-vedrører, hvorfor der ikke kan godkendes, at advokatudgifterne på 18.937 kr. tillægges anskaffelsessummen.

Udgifter til køb af designermøbler kan ikke tillægges anskaffelsessummen. I overenssstemmelse med SKATs indstilling nedsætter Landsskatteretten anskaffelsessummen med i alt 63.092 kr. og forhøjer anskaffelsessummen med 18.937 kr. Netto forhøjer Landsskatteretten indkomsten ved salg af [adresse2], [by2] med 44.155 kr.