Kendelse af 12-03-2014 - indlagt i TaxCons database den 03-05-2014

Klageren har bedt om et bindende svar.

Der er stillet følgende spørgsmål:

”Spørgsmål 1: Kan SKAT bekræfte, at eventuel modtagelse af erstatning, som beskrevet nærmere efterstående, der skal dække det provenutab, som [person1] (herefter [person1]) er blevet afkrævet som følge af ændring af fordeling af salgssum ved salg af ejendommen [adresse1], [by1], ikke udløser beskatning for [person1]?

Spørgsmål 2: Kan SKAT bekræfte, at eventuel modtagelse af erstatning, som beskrevet nærmere efterstående, der skal dække det provenutab, som [person1] har lidt ved, at rådgiver ved beregning af netto-kontant-provenu efter salg af ejendommen [adresse1], [by1], ikke tog hensyn til handelsomkostninger ved salget af ejendommen, ikke udløser beskatning for [person1]?

Spørgsmål 3: Kan SKAT bekræfte, at eventuel modtagelse af erstatning, som beskrevet nærmere efterstående, der skal dække det provenutab, som [person1] har lidt ved, at rådgiver ved beregning af netto-kontant-provenu efter salg. af ejendommen [adresse1], [by1], ikke tog hensyn til en gældspost, ikke udløser beskatning for [person1]?”.

SKAT har besvaret spørgsmål 1, 2 og 3 med et ”Nej”.

Landsskatteretten har besvaret spørgsmål 1 med et Ja” og spørgsmål 2 og 3 med et ”Nej”.

Faktiske oplysninger

I 2012 solgte klageren sin ejendom [adresse1], [by1]. Salget kom i stand som følge af en henvendelse fra en interesseret køber. Ejendommen havde således ikke været udbudt til salg.

Klageren henvender sig til en rådgiver for at få assistance i forbindelse med overvejelser i forhold til at sælge ejendommen eller ikke.

Efter nærmere overvejelser og efter modtagelse af rådgivers beregning af kontant restprovenu fra salget, valgte klageren at tage imod købers tilbud, og et salg blev gennemført.

Det kontante restprovenu var forud for salgsaftalen beregnet af rådgiver til 7.700.000 kr.

Imidlertid var der ved beregningen af kontantprovenuet dels beregnet skat ud fra én fordeling af overdragelsessummen af ejendommen, mens en anden fordeling blev benyttet ved indgåelse af salgsaftalen, dels var en gældspost ikke fratrukket.

Efterfølgende viste det sig derfor, at det faktiske kontante provenu afveg fra det beregnede kontante provenu.

Dels udløste den ændrede fordeling af købesummen en merskat på 280.000 kr., dels manglede en gældspost på 1.500.000 kr. at blive modregnet ved opgørelsen af restprovenuet. Provenuet efter de to korrektioner blev ca. 5.900.000 kr. mod det forventede restprovenu på 7.700.000 kr.

Klageren har derfor bedt rådgiver om at erstatte det formuetab, som klageren mener at have lidt som følge af den forkerte restprovenuberegning.

Særligt til spørgsmål 1

I forbindelse med rådgivers beregning af restprovenu som beslutningsgrundlag for om salg var interessant eller ikke for klageren, var stuehusets værdi fastsat til 1.700.000 kr.

I forbindelse med fremsendelse af oplæg til køber og overdragelsessummens fordeling har rådgiver imidlertid ændret herpå. Dette sker uden, at klageren bliver forelagt dette, dvs. uden klagerens viden. Ved den endelige indgåede bindende aftale var stuehusets værdi derfor nedsat til 1.200.000 kr. i stedet for 1.700.000 kr., som blev lagt til grund ved opgørelsen af provenuet. Den samlede overdragelsessum var uændret.

Der var således overført 500.000 kr. fra mulig skattefri ejendomsavance på stuehuset over til skattepligtige aktiver ved salget.

Salget udløser af denne grund en merskat beregnet til ca. 280.000 kr. sammenlignet med den skat, som et salg af den samlede ejendom i forhold til den oprindelige fordeling ville udløse.

Klageren har via advokat bedt rådgiver om at erstatte denne merskat på 280.000 kr.

Særligt til spørgsmål 2

Ved rådgivers forudgående opgørelse af forventet restprovenu ved salg af ejendommen [adresse1], [by1], blev der som udgangspunkt taget hensyn til både skat og gældsforpligtelser. Imidlertid blev der ved den forudgående opgørelse af restprovenuet ikke reduceret for de handelsomkostninger, som salget ville udløse. Der er tale om i alt 150.000 kr. i handelsomkostninger.

Handelsomkostningerne var medtaget ved opgørelsen af den skattepligtige avance fra salg af ejendommen, men omkostningerne var ikke fratrukket ved opgørelse af det kontante restprovenu fra salget af ejendommen.

Størrelsen af restprovenuet på 7.700.000 kr. var den helt afgørende faktor for klagerens tilsagn om salg.

Klageren har derfor bedt rådgiver betale det tab på 150.000 kr., som klageren mener at have lidt som følge af, at handelsomkostningerne ikke på behørig vis er fratrukket ved opgørelsen af restprovenuet, henset til at restprovenuberegningen var den helt afgørende faktor for at indgå salgsaftale.

Klageren har derfor via advokat bedt rådgiver om at erstatte det manglende provenu på 150.000 kr.

Særligt til spørgsmål 3

Ved rådgivers forudgående opgørelse af forventet restprovenu ved salg af ejendommen [adresse1], [by1], blev der som udgangspunkt taget hensyn til både skat og gældsforpligtigelser. Imidlertid blev der ved den forudgående opgørelse af restprovenuet ikke reduceret for en særskilt gældspost på 1.500.000 kr., uagtet at der var givet pant i ejendommen for denne gældspost.

Størrelsen af restprovenuet på 7.700.000 kr. var den helt afgørende faktor for klagerens tilsagn om salg.

Klageren har derfor bedt rådgiver betale det tab, som han mener at have lidt på 1.500.000 kr. som følge af, at den omhandlede gæld ikke var kommet til behørigt udtryk i den foretagne restprovenuberegning, henset til at beregningen var den helt afgørende faktor for at indgå salgsaftale.

Klageren har derfor via advokat bedt rådgiver om at erstatte det manglende provenu på 1.500.000 kr.

SKAT har indhentet oplysninger fra SKATs egne systemer, hvoraf fremgår, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1], ved seneste bekendtgjorte ejendomsvurdering forud for overdragelsen den 1. marts 2012, vurderingen pr. 1. oktober 2010, blev vurderet som en landbrugsejendom til en ejendomsværdi på 4.850.000 kr., heraf grundværdi 810.900 kr., samt stuehusværdi 758.600 kr., vurderet areal 239.330 kvm.

Den 26. marts 2013 er der sendt anmodning om indsendelse af følgende materiale:

Den 15. april 2013 er der modtaget mail fra klagerens repræsentant, hvor følgende er anført:

”1) Provenu-beregning fra rådgiver, udarbejdet i håndskreven stand. Bemærk, at den omhandlede gældspost på ca. 1,5 mio. ikke er den nævnte kassekredit, som fremgår af provenuberegningens side 2. Der eksisterede både en kassekredit, hvorpå der var trukket ca. 1,5 mio. kr. på salgstidspunktet, ligesom der var et særskilt banklån på 1,5 mio. kr.

Sælger ([person1]) antager, at forholdene fra provenuberegningen er de, som må være forelagt køber (det udbedte i andet pkt.).

2) Der blev som vi har forstået det alene udarbejdet skøde - dette er vedhæftet sammen med oversigt over driftsmidler.

3) Advokatens brev om kravets opgørelse er vedhæftet. Det omhandlede krav om handelsomkostninger handler udelukkende om de skønnede omkostninger, jf. provenuberegningernes side 1, der ikke er fratrukket i salgssummen, jf. side 2 øverst.

4) Der er vedhæftet to beregninger af ejendomsavance, en for hovedejendommen, og en for jordtilliggendet.

...”.

Af provenuberegningen fremgår, at stuehusværdien er ansat til 1.700.000 kr. I det betingede skøde - pkt. 9 - er der bl.a. foretaget en fordeling af overdragelsessummen, hvor værdi af ikke afskrivningsberettigede bygninger er ansat til 1.200.000 kr., hvilket formodes at være stuehusværdi.

SKATs afgørelse

En udbetalt erstatning skal som hovedregel behandles som den indtægt, den træder i stedet for.

Landsskatteretten har ved kendelse af 19. september 2000, refereret i TfS 2000, 942, taget stilling til den skattemæssige behandling af en udbetalt erstatning.

I sagens resume er anført følgende:

“En erstatning, der udbetaltes på grund af en revisors fejlagtige beregning af rådighedsbeløb ved overgang til pension, var indkomstskattepligtig for modtageren.”

Landsskatteretten har som begrundelse for afgørelsen bl.a. anført følgende:

”...

Såfremt erstatningen udbetaltes som et engangsbeløb, var Landsskatteretten endvidere enig med Ligningsrådet i, at erstatningen også i denne situation var skattepligtig for klageren, jf. statsskattelovens § 4. Revisors fejl bestod således efter det oplyste i, at denne ikke korrekt havde beregnet nettoeffekten (efter skat) af, at klageren overgik fra lønindtægt til pensionsindtægt. Såfremt revisors beregninger skulle have været korrekte, skulle klageren have haft højere pensionsindtægter. Disse pensionsindtægter ville have været skattepligtige for klageren, jf. statsskattelovens § 4. Da erstatningen således i første række skulle kompensere for den yderligere indtægtsnedgang, klageren de facto konstaterede ved sin overgang fra lønnet ansættelse til pensionist i forhold til det forventede, og da pensionsindtægten i øvrigt ville have været skattepligtig for klageren, måtte også den erstatning, der trådte i stedet herfor, således anses for skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4.”

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1.

Fortjenesten opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontantomregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Den samlede kontantomregnede afståelsessum for en fast ejendom fordeles på driftsbygninger, jordtilliggende, stuehus og driftsmidler, i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, og afskrivningslovens § 45.

Den samlede afståelsessum og fordelingen heraf er undergivet SKATs prøvelse i henhold til reglerne i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6, og afskrivningslovens § 45, stk. 3.

Spørgsmål 1:

En erstatning anses for en yderligere salgssum ved afståelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], da det vil være nødvendigt med en yderligere salgssum for at opnå et provenu på 7.700.000 kr. ved salget.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på de foreliggende faktiske omstændigheder, herunder at en gældspost på 1.500.000 kr. skal indfries, der skal afholdes handelsomkostninger på 150.000 kr., samt den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen, som fremgår af det betingede skøde.

En erstatning anses således ikke for en skattefri formueforøgelse efter statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a. Der er ved afgørelsen henset til ovennævnte landsskatteretskendelse af 19. september 2000, refereret i TfS 2000, 942.

Der er med svaret ikke taget stilling til den mellem parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen.

SKAT har besvaret spørgsmålene 1, 2 og 3 med et ”Nej”, idet der for så vidt angår spørgsmål 2 og 3 er henvist til besvarelsen af spørgsmål 1.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke skal ske beskatning af eventuel modtagelse af erstatning, hverken i situationen beskrevet i spørgsmål 1, 2 eller 3.

SKAT når ved deres besvarelse i afgørelsen af 31. maj 2013 frem til, at en eventuel erstatning skal betragtes som en yderligere salgssum.

Da erstatningen imidlertid skal dække den skattebetaling, som den ændrede fordeling af overdragelsessummen medførte, kan dette ikke være i form af en forhøjelse af overdragelsessummen - dette vil jo skulle have effekt for køberen, da hele systemet i forhold til afskrivningslovens § 45 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4 bygger på en symmetribetragtning – f.eks. jf. ordlyden af afskrivningslovens § 45, stk. 3, 2. pkt., hvor det om SKATs mulighed for prøvelse af den aftalte fordeling fremgår, at: “Afgørelsen er bindende for både sælger og køber”. Og videre er det meget klart i samme bestemmelses stk. 4 defineret, at der skal være fuld overensstemmelse mellem det, som gælder for sælger, og det som gælder for køber: “Ved enhver ændring af sælgers salgssum for et aktiv som følge af en ændret skatteansættelse skal købers anskaffelsessum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende. Ved enhver ændring af købers anskaffelsessum for et aktiv, skal sælgers salgssum for det pågældende aktiv ændres tilsvarende.” (repræsentantens understregning).

Det af repræsentanten understregede, enhver ændring, kan kun læses på én måde. Der kan efter de nævnte bestemmelser altså ikke i den samme ejendomshandel være forskellig overdragelsessum for henholdsvis køber og sælger - hvorfor SKATs ræsonnement og begrundelse for det afgivne svar ikke kan være korrekt.

Af statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a, fremgår en oplistning af, hvilke indkomster som ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst. Herunder fremgår, at formueforøgelser ikke skal medregnes til skattepligtig indkomst, for så vidt disse ikke kan henføres til den skattepligtiges næringsvej.

Da indkomst i form af erstatning for skat ikke kan anses for at vedrøre klagerens næringsvej, men derimod vedrører klagerens formue, er det repræsentantens opfattelse, at modtagelse af erstatning derfor må anses for at falde indenfor skattefriheden omfattet af statsskattelovens § 5, stk. 1, litra a.

Nærmere om forholdet om den manglende handelsomkostning (spørgsmål 2) samt begrundelse for klagen.

Ved rådgivers forudgående opgørelse af forventet restprovenu ved salg af ejendommen [adresse1], [by1], blev der som udgangspunkt taget hensyn til både skat og gældsforpligtelser. Imidlertid blev der ved den forudgående opgørelse af restprovenuet ikke reduceret for de handelsomkostninger, som salget ville udløse. Der er tale om i alt 150.000 kr. i handelsomkostninger.

Handelsomkostningerne var medtaget ved opgørelsen af den skattepligtige avance fra salg af ejendommen, men omkostningerne var ikke fratrukket ved opgørelse af det kontante restprovenu fra salget af ejendommen.

Størrelsen af restprovenuet på 7.700.000 kr. var den helt afgørende faktor for klagerens tilsagn om salg.

Klageren har derfor bedt rådgiver betale det tab på 150.000 kr., som klageren mener at have lidt som følge af, at handelsomkostningerne ikke på behørig vis er fratrukket ved opgørelsen af restprovenuet, henset til at restprovenuberegningen var den helt afgørende faktor for at indgå salgsaftale.

Klageren har derfor via advokat bedt rådgiver om at erstatte det manglende provenu på 150.000 kr.

SKAT når ved deres besvarelse i afgørelsen af 31. maj 2013 frem til, at en eventuel erstatning også i dette tilfælde skal betragtes for en yderligere salgssum.

Nærmere om forholdet om den manglende gældspost (spørgsmål 3) samt begrundelse for klage.

Ved rådgivers forudgående opgørelse af forventet restprovenu ved salg af ejendommen [adresse1], [by1], blev der som udgangspunkt taget hensyn til både skat og de fleste gældsforpligtelser. Imidlertid blev der ved den forudgående opgørelse af restprovenuet ikke reduceret for en særskilt gældspost på 1.500.000 kr., uagtet at der var givet pant i ejendommen for denne gældspost.

Størrelsen af restprovenuet på 7.700.000 kr. var den helt afgørende faktor for klagerens tilsagn om salg.

Klageren har derfor bedt rådgiver betale det tab, som klageren mener at have lidt på 1.500.000 kr. som følge af, at den omhandlede gæld ikke var kommet til behørigt udtryk i den foretagne restprovenuberegning henset til, at beregningen var den helt afgørende faktor for at indgå salgsaftale.

Klageren har derfor via advokat bedt rådgiver om at erstatte det manglende provenu på 1.500.000 kr. SKAT når ved deres besvarelse i afgørelsen af 31. maj 2013 frem til, at en eventuel erstatning også i dette tilfælde skal betragtes som en yderligere salgssum.

Klageren skal i det hele have medhold i påstanden.

Yderligere udtalelse

SKAT har bemærket, at SKAT ikke har foretaget en ændring af hverken overdragelsessummen og/eller den i skødet aftalte fordeling heraf efter reglerne i afskrivningslovens § 45 eller ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6.

Endvidere har parterne heller ikke aftalt en anden fordeling af overdragelsessummen, end den der fremgår af det betingede skøde.

En erstatning udbetalt fra rådgiver for at sælger kan opnå et provenu på 7.700.000 kr. skal behandles som den indtægt, den træder i stedet for, og vil derfor være at anse for en yderligere salgssum ved opgørelse af fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningslovens regler under de givne forudsætninger.

Landsskatterettens afgørelse

En erstatning beskattes efter fast praksis som det, den skal dække.

Vedrørende spørgsmål 1, hvor der er tale om eventuel modtagelse af erstatning for ændret fordeling af salgssum, bemærker Landsskatteretten, at den del af fortjenesten, som vedrører stuehuset, ikke skal medregnes i avanceopgørelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk.1. Retten finder herefter, at erstatning for provenutab på grund af ændret fordeling af salgssummen, hvor stuehusværdien efter det oplyste er ændret fra 1.700.000 kr. til 1.200.000 kr., eller med 500.000 kr., vil være skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk.1.

Vedrørende spørgsmål 2 og 3, der omhandler handelsomkostninger og en gældspost, der efter det oplyste ikke er medtaget i provenuberegningen, finder retten, at der ikke er hjemmel til at anse hverken erstatning for handelsomkostninger eller gæld for skattefri indkomst. Erstatning for provenutab vil herefter være at anse for almindelig skattepligtig indkomst, jf. statsskattelovens § 4, idet der herved er tale om erstatning for en manglende opfyldelse af forventning om et vist provenutab.

Den påklagede afgørelse ændres herefter, således at spørgsmål 1 besvares med et ”Ja”, og spørgsmål 2 og 3 besvares med et ”Nej”.