Kendelse af 12-04-2016 - indlagt i TaxCons database den 22-05-2016

Landsskatterettens afgørelse

Kapitalindkomst

Indkomståret 2010

SKAT har forhøjet indkomst fra udlejning til 54.870 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Indkomståret 2011

SKAT har forhøjet indkomst fra udlejning til 118.423 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Indkomståret 2012

SKAT har forhøjet indkomst fra udlejning til 110.393 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren har drevet virksomheden [virksomhed1] i indkomstårene 2010 og 2011 uden momsregistrering. Der er tale om en virksomhed, som har udført murerarbejde.

I indkomstårene 2010 – 2012 har klageren modtaget pension fra [by1] Kommune med henholdsvis 192.540 kr., 196.212 kr. og 201.936 kr.

Klageren har ejet ejendommen [adresse1], [by2], hvilken ejendom har tjent til beboelse for klageren og hendes datter samt har været anvendt til værelsesudlejning.

Der har i indkomståret 2010 – 2012 hos Folkeregisteret været tilmeldt henholdsvis 2 lejere, 4 lejere og 4 lejere på adressen. Følgende folkeregisterregistreringer er foretaget på adressen:

SKAT indkaldte den 19. juli 2012 materiale fra klageren.

Den 3. september 2012 har SKAT via kontrolgruppen fra [by1] Kommune modtaget kopi af udtog fra klagerens bankkonti i en dansk bank.

Den 21. september 2012 har SKAT indkaldt regnskabsmateriale, herunder kopi af lejekontrakter, årsregnskaber, bogføring og kopier af udtog fra bankkonti. SKAT har gennemgået de modtagne bankkontoudskrifter og har oplyst, at der er sket indsættelser på kontoen, som efter SKATs vurdering efter al sandsynlig hidrørte fra bl.a. indtægter i forbindelse udlejning af værelser.

Klageren rettede den 25. september 2012 henvendelse til SKAT, i hvilken forbindelse hun oplyste, at hun ikke havde lejekontrakter, og at hun ikke lejede noget ud. Der var tale om et bofællesskab, hvor beboerne bidrog med penge til fællesudgifter.

SKAT har den 26. oktober 2012 sammen med kontrolgruppen fra [by1] Kommune foretaget kontrol hos klageren med henblik på at besigtige ejendommen samt tale med klageren vedrørende driften af virksomheden og ejendommen.

Klageren fremviste ejendommen til bl.a. SKAT. Ejendommen bestod af beboelse, hvor hele førstesalen blev lejet ud til flere lejere. Der var tale om enkeltværelser uden køkken og bad. Til ejendommen hørte tillige en separat beboelse i form af en bungalow, hvor sønnen boede, når han var hjemme.

I forbindelse med kontrolbesøget udleverede klageren et regnskab over ejendommens udgifter, som udgjorde 81.738 kr. afrundet til 82.000 kr. årligt. Udgifterne bestod af forsikringer, ejendomsskatter, vand, afledningsafgift, gas, briketter, træpiller, licens, [...] og el.

Der er ikke fremlagt forbrugsregnskaber eller i øvrigt fremlagt dokumentation for udgiftsafholdelsen.

Det blev oplyst af klageren til SKAT, at lejerne hver især betalte 3.000 kr. i leje og forbrug.

I forbindelse med, at to af de omhandlede lejere skulle afsone fængselsstraffe, udfærdigede klageren lejekontrakter på de nævnte personers værelser, idet det var et krav for [by1] Kommune i forbindelse med ansøgning om betaling af deres husleje.

SKAT har været i besiddelse af en lejekontrakt for én af lejerne underskrevet den 1. januar 2012. Det fremgår af den ikke-tidsbegrænsede lejekontrakt, at den månedlige husleje var på 3.000 kr. tillagt 1.000 kr. i aconto varmebidrag, 217 kr. i aconto vandbidrag, aconto elbidrag på 567 kr., aconto antennebidrag på 213 kr. og aconto forsikringsbidrag på 113 kr. Samlet skulle lejeren betale 5.110 kr. til klageren.

Der er tillige fremlagt bofællesskabskontrakter på 1 side med en lejebetaling på 3.000 kr. inkl. kost samt anden dokumentation på en lejebetaling på 3.000 kr. enten inkl. eller ekskl. kost.

Klageren har ikke selvangivet lejeindtægter ved udlejning af værelser for indkomstårene 2010 – 2012.

Det er oplyst af klageren, ud fra en specificeret beregning af privatforbrug, at hun i indkomstårene 2010 – 2012 havde et rådighedsbeløb til privatforbrug på henholdsvis 142.532 kr., 144.873 kr. og 153.689 kr.

I forbindelse med klagesagens behandling har klagerens repræsentant oplyst, at det ikke har været muligt at fremskaffe en nøjagtig specifikation over ejendommens udgifter, idet klageren ikke længere har regnskabet, som SKAT henviser til.

Klagerens repræsentant har dog oplyst følgende:

”Jeg kan dog oplyse, at udgifterne har bestået af faste udgifter til ejendommen, bestående af betaling til blandt andet varme, strøm, vand, forsikringer, vedligeholdelse i form af slid på ejendommen, bil og trailer som [person1] har benyttet i forbindelse med at hente forplejning til bofællesskabet. Hertil har der været årlige udgifter til træpiller på et sted mellem 35.000 kr. og 40.0000 kr. Der foreligger ikke længere dokumentation på diverse udgifter.”

SKATs afgørelse

SKAT har beskattet klageren af udeholdte lejeindtægter med 54.870 kr. for indkomståret 2010, med 118.423 kr. for indkomståret 2011 og med 110.393 kr. for indkomståret 2012.

SKAT har beskattet klageren på grundlag af lejekontrakter, kontrolbesøg, oplysninger fra folkeregistreret, fængselsophold samt antal måneder pr. år, hvor de pågældende lejere har haft lønindkomst eller har modtaget kontanthjælp.

Klageren skal beskattes i henhold til den regnskabsmæssige metode, idet det er den opgørelse, som giver mindst muligt overskud til beskatning, jf. ligningslovens § 15 P, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.

Lejeindtægterne i indkomståret 2010 er opgjort som følger:

Lejeindtægterne i indkomståret 2011 er opgjort som følger:

Lejeindtægterne i indkomståret 2012 opgjort som følger:

I henhold til den regnskabsmæssige metode er klagerens indkomstopgørelse ansat som følger:

SKATs udtalelse

Afgørelsen er indstillet stadfæstet.

”Der er ikke umiddelbart kommet nye oplysninger i sagen, men man kan dog fremhæve, at SKAT nu er i besiddelse af 2 stk. dags dato kvitteringer vedr. bilag nr. 18771. På den kopi som SKAT har haft i hele kontrolperioden fremgår det, at der er tale om husbidrag i bofællesskab. Men på den kopi som er vedlagt klagen fremgår det at der er tale om ”husbidrag i bofællesskab inkl. kost”. Teksten ”inkl. kost” er skrevet på neden under ordet ”bofællesskab”.

(...)”

Klageren har således i forbindelse med klagesagen påført teksten ”inkl. kost”, hvorfor dokumentationen er konstrueret.

I forbindelse med opgørelse af den skattepligtige indkomst har klageren, vedrørende forholdsmæssig andel af driftsudgifterne, fået et skattemæssigt fradrag som om, at lejerne har boet der hele året.

Klagerens opfattelse

Der er fremsat påstand om, at klagerens kapitalindkomst i indkomstårene 2010 - 2012 skal nedsættes henholdsvis fra 54.870 kr. til 1.000 kr., fra 118.423 kr. til -6.667 kr. til modregning i anden personlig indkomst og fra 110.393 kr. til 14.333 kr.

Til støtte for påstanden er bl.a. gjort gældende, at klageren alene har modtaget et samlet beløb på 3.000 kr. pr. værelse til dækning af både husleje, kost og forbrug.

Det er desuden ikke godtgjort, hvorledes SKAT er kommet frem til et beløb på 2.110 kr. pr. måned pr. værelse i forbrug. Huslejens reelle indhold er skriftligt bekræftet af flere af klagerens lejere i den omhandlede periode.

Bofællesskabets beboere var alkoholiserede og kriminelle, hvilket bl.a. har medført, at folkeregisterregistreringerne ikke er korrekte. Det har ligeledes medført, at lejerne i perioder har boet på gaden og haft fængselsophold, hvormed lejerne i disse perioder ikke har betalt husleje til klageren.

Klageren har i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 6.000 kr. i leje fra en lejer i indkomståret 2010.

Klageren har i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 9.000 kr. i leje fra en lejer i indkomståret 2011, ligesom hun i indkomståret 2011 i overensstemmelse med fremlagte checks alene har modtaget 24.000 kr. i lejeindtægt fra en anden lejer. I indkomståret 2011 har klageren tillige i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 15.000 kr. fra to lejere.

I indkomståret 2012 har klageren i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 12.000 kr. i lejeindtægt fra en lejer. Klageren har ligeledes i indkomståret 2012 i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 24.000 kr. i lejeindtægt fra en anden lejer. Hun har endvidere i indkomståret 2012 i overensstemmelse med fremlagte checks alene modtaget 24.000 kr. i lejeindtægt fra to lejere.

Der er tillige fremlagt kontrakter, som kan understøtte klagerens oplysninger, ligesom klagerens forklaring er understøttet af erklæringer.

Klageren havde i henhold til sin privatforbrugsopgørelse for indkomstårene 2010 – 2012 råd til at have henholdsvis 2, 4 og 4 lejere boende i indkomstårene 2010 – 2012. Hun havde tillige egne grøntsager i haven samt høns, hvilket sænkede hendes omkostninger til mad betydeligt.

Der er ikke konstrueret bilag af klageren.

Klageren har modtaget følgende lejeindtægter i indkomstårene 2010 – 2012:

Følgende beskatning af klageren skal derfor foretages ud fra den regnskabsmæssige metode:

I forbindelse med udsendt sagsfremstilling er klagerens repræsentant kommet med følgende bemærkninger til forbrugets størrelse:

”SKAT har på baggrund af den pågældende kontrakt medregnet et forbrug på henholdsvis 2.110 kr. og 2.760 kr. til huslejen. Vi skal bemærke, at det pågældende forbrug svarer til en procentmæssig andel på 41 % af den samlede leje. Størrelsen heraf er særdeles atypisk og må fremstå, som åbenbart urimelig. Det må således antages, at de pågældende værelser aldrig ville kunne lejes ud på sådanne vilkår. I overvejelserne herom skal det erindres, at der er tale om leje af et mindre personligt værelse samt andel af et fælles areal.”

Landsskatterettens afgørelse

Indkomst fra udlejning af værelser er skattepligtig kapitalindkomst, jf. statsskattelovens § 4, stk. 1, litra b, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.

Udgifter, der ikke har karakter af forbrugsudgifter, skal føres i udlejningsvirksomhedens driftsregnskab, og der er fradrag herfor, jf. Landsskatterettens afgørelse af 20. marts 2000 (TfS 2000, 587).

Forbrugsudgifter opkræves sædvanligvis ud over lejen som acontobeløb, der indgår i et særskilt forbrugsregnskab. Det særskilte forbrugsregnskab vil normalt indeholde årlige opgørelser af forbrug, hvor for lidt eller for meget opkrævet opkræves eller tilbagebetales til lejer. Udgangspunktet er således, at forbrugsudgifter ikke påvirker en udlejningsejendoms driftsregnskab og dermed heller ikke det skattemæssige resultat, jf. DJV 2015, C.H.3.2.2.3.

SKAT har efter omstændighederne tilstrækkeligt godtgjort, at klageren i indkomstårene 2010 – 2012 har haft udeholdte indtægter ved udlejning på henholdsvis 95.870 kr., 173.090 kr. og 165.060 kr.

SKAT har ved beregningen af klagerens leje taget højde for de perioder, hvor enkelte lejere har afsonet fængselsstraffe og ikke har modtaget kontanthjælp. I beløbet er ligeledes medregnet betaling for forbrug, svarende til det beløb, der fremgår af den fremlagte lejekontrakts § 3.

Der er ved afgørelsen bl.a. lagt vægt på den fremlagte lejekontrakt, oplysninger fra Folkeregisteret via SKAT, oplysninger fra SKAT om indsætninger på klagerens konti og den af bl.a. SKAT foretagne besigtigelse af ejendommen. Hertil kommer, at den fremlagte dokumentation for indholdet af betalingen på 3.000 kr. pr. værelse ikke er ensartet, og at de fremlagte ensidigt indhentede erklæringer ikke kan tillægges særlig betydning, idet de er udfærdiget efterfølgende til brug for klagerens skattesag.

Det er ubestridt, at klagerens indkomst fra udlejning af værelser skal foretages i henhold til den regnskabsmæssige metode, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, og ligningslovens § 15 P, stk. 3, 1. pkt.

Klageren har ikke fremlagt dokumentation for, at der faktisk er ført et forbrugsregnskab i nærværende sag. Det må på den baggrund antages, at både acontobeløb og udgifter til forbrug rent faktisk har påvirket ejendommens driftsregnskab og dermed den skattepligtige indkomst, og de betalte acontobeløb er derfor skattepligtige.

Klageren har godtgjort, at hendes udlejningsejendom havde årlige udgifter på i alt ca. 82.000 kr.

Der er herved lagt vægt på, at klageren har fremlagt en opgørelse til SKAT over de omhandlede udgifter i indkomstårene 2010 – 2012.

Da udgifterne både dækkede over faste driftsudgifter og forbrugsudgifter, har SKAT været berettiget til at anse de samlede udgifter for forholdsmæssigt fradragsberettigede, således at der i indkomstårene 2010 – 2012 er fradrag på henholdsvis 41.000 kr., 54.667 kr. og 54.667 kr.

SKAT har herved givet klageren et forholdsmæssigt fradrag vedrørende forbrugsudgifter for hele året i de pågældende indkomstår til trods for, at lejerne kun har boet hos klageren en del af året.

Klagerens overskud ved udlejning i indkomstårene 2010 – 2012 er derfor på henholdsvis 54.870 kr., 118.423 kr. og 110.393 kr.

SKATs skøn af overskud ved udlejningsvirksomheden er således udtryk for et passende resultat, hvorfor SKATs afgørelse stadfæstes.