Kendelse af 28-08-2014 - indlagt i TaxCons database den 27-09-2014

Klagen skyldes, at SKAT ikke har godkendt påberåbte forbedringsudgifter tillagt anskaffelsessummen for nærmere angivne ejendomme.

Faktiske oplysninger

Efter det oplyste består selskabets aktivitet i køb af lokaler, ejendomme og lejemål, hvorfra der drives eller kan være ønske om at drive [virksomhed1]-ejendomsmæglerbutik. Endvidere yder selskabet lån til og laver leasingaftaler med [virksomhed1].

Selskabet afstod i indkomståret 2009 følgende ejendomme:

Selskabet har ikke kunnet fremlægge grundbilagene for de forbedringer af de pågældende ejendomme, der er foretaget forud for indkomståret 2005. Selskabet har imidlertid fremlagt årsrapporterne for de relevante indkomstår forud for indkomståret 2005, en sammenskrevet oversigt over de samlede tilgange på de enkelte ejendomme over årene og specifikationer af de enkelte tilgange på de enkelte ejendomme over årene.

For så vidt angår selskabets forbedringer af ejendommene [adresse2], [adresse4] og [adresse5], der blev foretaget i 2005 og 2008, vedrørte disse ifølge de fremlagte specifikationer af tilgange på de pågældende ejendomme ”facaderenovering” og ”tagrenovering”.

Facaderenoveringerne vedrørte ejendommene [adresse2] og [adresse4] og udgifterne hertil udgjorde henholdsvis 81.852 kr. og 260.121 kr. ekskl. moms, der i sin helhed blev medtaget ved opgørelsen af resultatet ved afståelsen. Ingen dele af udgifterne blev efter det oplyste fratrukket i den løbende indkomst som vedligeholdelsesfradrag.

Tagrenoveringen vedrørte ejendommen [adresse5], og udgiften hertil blev ved opgørelsen af resultatet ved afståelsen medtaget med 378.372 kr. Af det fremlagte bilagsmateriale fremgår, at udgiften udover en udskiftning af taget ligeledes vedrørte en række andre arbejder, herunder kloakarbejde, el-arbejde, tagrender, vandskuring af bygningen, læghegn m.v. Den samlede udgift er i det fremlagte bilagsmateriale opgjort til 459.036 kr. ekskl. moms og er faktureret til [virksomhed2] A/S på [adresse5] fra de pågældende håndværkere.

Det fremgår endvidere, at udgiften på 459.036 kr. skulle deles mellem ejeren af ejendommen, selskabet, og lejeren af ejendommen, [virksomhed2] A/S, således at selskabets andel udgjorde 345.752 kr., mens [virksomhed2] A/S’ andel udgjorde 109.284 kr. Af indstillingen af 21. december 2005 til bestyrelsen i selskabet fremgår bl.a. følgende om fordelingen af den samlede udgift på 459.036 kr.:

”For ca. 2 år siden blev noget af grunden eksproprieret. I den forbindelse blev det aftalt, at den erstatning vi fik anvendes til reparation af hegn, facade m.m. Restbeløbet er kr. 80.668 ekskl. moms.

Vi har med forbehold for bestyrelsens godkendelse aftalt følgende:

Herafdækker [virksomhed3]Nyt tag250.000,00

Tagrender 19.084,24

Rest på ekspropriation 80.668,00

349.752,00

Firmaets andel109.284,71

terminer 60,00

rente p.a 6 %

Ekstra husleje i 5 årydelse pr. md. –ekskl. moms 1.558,56

Det indstilles, at [virksomhed3] a/s påtager sig renoveringen for kr. 269.084,24 kr., samt at restbeløbet (hensat) fra ekspropriationen anvendes til restbetalingen, idet en stor del ar arbejdet kan henføres hertil. Endelig, at restbeløbet kr. 109.284,71 afholdes af os, mod betaling af ekstrahusleje i 5 år på 1.558,56 pr. måned. Der udarbejdes sædvanlig kontrakt herpå.”

For så vidt angår beløbet på 349.752 kr. udstedte [virksomhed2] A/S en faktura af 31. december 2005 på dette beløb til selskabet.

SKATs afgørelse

SKAT har ved opgørelsen af resultatet ved afståelsen af ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse4] og [adresse5] ikke godkendt tillæg til anskaffelsessummen af købsomkostninger eller udgifter afholdt til forbedring af de pågældende ejendomme efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Til støtte for afgørelsen har SKAT henvist til, at selskabet hverken har dokumenteret afholdelsen af købeomkostningerne eller udgifterne til forbedring af de pågældende ejendomme.

SKAT har herefter opgjort resultaterne ved afståelsen af ejendommene på følgende måde:

For så vidt angår ejendommen [adresse1] har SKAT alene godkendt 10.000 kr.-tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1, fra 2002 og frem, idet ejendommen ifølge skødet er erhvervet den 1. januar 2002.

Selskabets opfattelse

Selskabet har fremsat påstand om resultaterne ved afståelsen af ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse4] og [adresse5] skal opgøres inklusiv afholdte købeomkostninger og udgifter til forbedring af de pågældende ejendomme.

Til støtte for den fremsatte påstand har selskabet gjort gældende, at udgifternes afholdelse forud for indkomståret 2005 er tilstrækkeligt dokumenteret ved årsrapporterne for de pågældende indkomstår, idet de pågældende årsrapporter er afstemt i forhold til det underliggende bogføringsmateriale. Det er endvidere gjort gældende, at der ikke kan stilles krav om, at udgifternes afholdelse skal dokumenteres ved bilag, som der ikke er pligt til at opbevare udover de 5 år, som følger af bogføringslovens regler.

Selskabet har herefter opgjort resultaterne ved afståelsen af ejendommene på følgende måde:

Landsskatterettens afgørelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 1. pkt., forhøjes anskaffelsessummen med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan dog ikke medregnes. Dette fremgår bl.a. af ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 4. pkt.

På baggrund af de tilgange til selskabets ejendomme, der fremgår af de fremlagte reviderede årsrapporter for perioden forud for indkomståret 2005, og som er nærmere udspecificeret på de enkelte ejendomme og på de enkelte udgifter, må det anses for tilstrækkeligt dokumenteret, at selskabet i overensstemmelse hermed har afholdt udgifter til forbedring og vedligeholdelse af ejendommene i den pågældende periode forud for indkomståret 2005. Disse udgifter vil efter en konkret vurdering kunne tillægges anskaffelsessummen ved opgørelsen af resultatet af afståelsen af ejendommene efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2.

Efter det oplyste har selskabet ikke fratrukket nogen af de aktiverede renoveringsudgifter fra i den løbende indkomst som vedligeholdelsesudgifter i perioden fra 2005 og frem til ejendommenes afståelse i 2009. For så vidt angår facaderenoveringerne af ejendommene [adresse2] og [adresse4] i 2008, må det antages, at disse arbejder medførte dels vedligeholdelse og dels forbedring af de pågældende ejendomme, der var erhvervet af selskabet i henholdsvis 1997 og 1996.

Henset til at levetiden for facader generelt kan sættes til 60 år, kan den del af de renoveringsudgifterne, der kan henføres til vedligeholdelsen af ejendommene, skønsmæssigt fastsættes til 52.024 kr. (12/60 af 260.121 kr.) for ejendommen [adresse2] og til 17.734 kr. (13/60 af 81.852 kr.) for ejendommen [adresse4].

Herefter er det alene den del af renoveringsudgifterne, der kan henføres forbedringen af den enkelte ejendom, der vil kunne tillægges til anskaffelsessummen ved opgørelsen af resultatet ved afståelsen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2, 4. pkt. - dvs. henholdsvis 208.097 kr. (260.121 kr. – 52.024 kr.) for ejendommen [adresse2] og 64.118 kr. (81.852 kr. – 17.734 kr.) for ejendommen [adresse4]. Med hensyn til ejendommen [adresse4] gives der endvidere for indkomståret 1997 10.000 kr.-tillæg i stedet for tillæg for forbedring på 7.740 kr.

For så vidt angår tagrenoveringen m.v. af ejendommen [adresse5] i 2005, der samlet beløb sig til 459.036 kr., må det lægges til grund, at selskabets andel heraf alene udgjorde det beløb på 349.752 kr., der blev viderefaktureret til selskabet fra [virksomhed2] A/S. Den resterende del af beløbet på de 109.284 kr. benævnt ”firmaets andel” kan ikke anses for afholdt af selskabet, da den midlertidige 5 årige huslejestigning reelt må anses for tilbagebetaling af et lån ydet af selskabet til [virksomhed2] A/S som finansiering af dennes bidrag til renoveringen.

Herefter må de af selskabet afholdte udgifter til renovering af ejendommen [adresse5] i 2005 anses for at udgøre udgiften til udskiftningen af taget på 250.000 kr. og udgiften til udskiftning af tagrender på 19.084 kr. Disse arbejder må ligeledes antages at have medført dels vedligeholdelse og dels forbedring af ejendommen, der blev erhvervet i 1999. Henset til at et tag generelt kan anses for at have en levetid på 40 år, kan den del af udgiften til udskiftningen, der kan henføres til vedligeholdelsen af ejendommen, skønsmæssigt fastsættes til 43.750 kr. (7/40 af 250.000 kr.). Den del af udgiften, der kan henføres til forbedring af ejendommen, og som kan tillægges selskabets anskaffelsessum, kan således opgøres til 206.250 kr.

For så vidt angår udgiften til udskiftning af tagrender, må denne i sin helhed anses for en vedligeholdelsesudgift, hvorfor ingen del heraf vil kunne tillægges selskabets anskaffelsessum

Idet Landsskatteretten i øvrigt kan tiltræde selskabets opgørelse af resultaterne ved afståelsen af ejendommene [adresse1], [adresse2], [adresse3], [adresse4] og [adresse5], tager Landsskatteretten selskabets påstand til følge, dog således at tabet vedrørende ejendommen [adresse2] forhøjes med 52.024 kr. til -37.816 kr., tabet vedrørende ejendommen [adresse4] forhøjes med 15.474 kr. til -70.699 kr. og tabet vedrørende ejendommen [adresse5] forhøjes med 172.118 kr. til -520.285 kr.