Kendelse af 29-01-2016 - indlagt i TaxCons database den 05-03-2016

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver og direktør i selskabet [virksomhed1] ApS, cvr. [...1]. Selskabet ejer ejendommen [adresse1], [by1]. Klageren arvede oprindeligt ejendommen. Ved en skattefri virksomhedsomdannelse blev ejendommen lagt i selskabet. Der var tale om en landbrugsejendom med bopælspligt.

Klageren bor i ejendommens hovedbygning. Han betaler husleje til selskabet [virksomhed1] ApS, som er fastsat til 5.000 kr. pr. måned ved en lejekontrakt underskrevet den 26. april 2006. Lejemålet er på 286 m². Udlejer leverer el, vand og signalforsyning. Derudover opvarmes der med brændeovn. Selskabet har afholdt udgifter til opvarmning, el, vedligeholdelse og istandsættelse osv.

Ifølge klagerens repræsentant har selskabet afholdt følgende udgifter:

”

Selskabets afholdte udgifter 2008: Vand (6115 kr.), olie (0 kr. betalt af [person1] selv), El (12867 kr.), renovation (0 kr. betalt af [person1] selv)

Selskabets afholdte udgifter 2009: Vand (4860 kr.), olie (18643 kr.), El (23053 kr.), renovation 2313 kr.

Selskabets afholdte udgifter 2010: Vand (2804 kr.), olie (20283), El (19795 kr.), renovation 2552 kr.”

Ejendommen blev besigtiget af ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed2], [by2], den 6. januar 2006. Det fremgår af vurderingen, at den er foretaget efter en anmodning fra klageren med det formål at ansætte stuehusets markedslejeværdi. Ejendommen er beskrevet således:

”Stuehus med samlet beboelsesareal på 283 m² opført i år 1900 indeholdende:

Entré/hall, værelse med adgang til badeværelse, spisestue, 3 stuer, udestue, køkken med spisekammer, 2 værelser, bryggers/baggang med toilet.

Fra entréen/hall’en er der adgang til 1. salen med fordelingsgang, 2 kvistværelser – det ene med udgang til terrasse oven på udestuen, derudover 2 store disponible loftsrum/depot.”

Der fremgår endvidere af vurderingen:

”Under forudsætning af det påhviler lejer den indvendige vedligeholdelse samt den årlige varmeudgift, oplyst til kr.40.000,- vil vi efter efter vores bedste skøn og overbevisning, ansætte stuehusets markedslejeværdi efter dets stand og beliggenhed til at udgøre kr. 7.500,00 pr. måned – men grundet ejendommens konstruktion, stand og driftsmæssige beskaffenhed påvirkes markedslejeværdien i negativ retning – hvorfor denne fastsættes til:

Kr 5.000,00 pr. måned”

Derudover foreligger der en vurdering fra [virksomhed2], [by2], af 12. juni 2012 med henblik på fastsættelse af stuehusets aktuelle markedsleje i sommeren 2012. Ejendommen blev besigtiget den 5. juni 2012. Der er i forbindelse med vurderingen ikke forevist en lejekontrakt. [virksomhed2] har indhentet en BBR-ejermeddelelse og ejendomsvurderingen pr. 1/10 2011. Det er ved vurderingen bl.a. forudsat, at lejemålet udgør 283 m², at lejer har den indvendige vedligeholdelse og udlejer den udvendige, at lejer ikke har råderet over udbygningerne, at lejer skal tåle, at der foregår erhvervsmæssig brug af udbygningerne, og at der kan forekomme støj og andre gener derfra. Klageren har oplyst, at der bruges ca. 4 – 5.000 liter olie om året samt 5 – 10 m³ brænde. Ved vurderingen blev den aktuelle leje fastsat til 5.000 – 5.500 kr. pr. måned. Det fremgår endvidere af vurderingen, at lejer selv betaler udgifter til el, vand og varme.

SKAT har beskattet klageren af værdi af fri bolig for 2006 med 28.422 kr. i henhold til de skematiske regler i ligningslovens § 16, stk. 9.

Skatteankenævnet besigtigede ejendommen den 25. april 2013 for at have mulighed for at foretage en reel vurdering af boligens fri markedsværdi. Der blev i den forbindelse udfærdiget en vurderingsrapport. Heraf fremgår bl.a., at 1. salen ikke er registreret i BBR. Ejendommen fremtræder generelt i original stand med undtagelse af køkken, badeværelse samt bryggers, der blev anslået til at være fra 1960’erne. Vedligeholdelsesmæssigt fremstår ejendommen i særdels god stand med bl.a. originalt tapet og intakte pudsede lofter. Ejendommen er beliggende i naturskønne omgivelser nær feriebyen [...] med flot badestrand. Den tilstødende have kan betegnes som parklignende med mange bede, buske og ældre træer. Ud fra at ejendommen har et boligareal på 283 m² samt 50 m² på 1. salen, jf. energimærket, som ikke er registreret i BBR, blev markedslejen vurderet til 7.000 kr. ekskl. forbrug. Vurderingsrapporten er udfærdiget af en medarbejder fra ankenævnssekretariatet, som er statsautoriseret ejendomsmægler.

SKAT har beregnet værdi af bolig til:

SKAT har beregnet en husleje på 10.000 kr. pr. måned og tillagt diverse udgifter til forbrug, som selskabet har betalt. Hvor der ikke er oplyst faktiske udgifter, har SKAT skønnet beløbet.Olieforbrug og udgift til vand er således fastsat ud fra det dokumenterede faktiske forbrug. Spildevandsafgift er skønnet ud fra det dokumenterede forbrug, og elforbrug er skønnet til 4.000 kWh, hvilket svarer til et normalforbrug i et parcelhus, jf. Ligningsvejledningen, afsnit E.B.2.1. SKAT har beregnet en gennemsnitspris pr. kWh ud fra de dokumenterede udgifter. Derudover har SKAT skønsmæssigt fastsat udgift til renovation, der er skønnet ud fra priser fundet hos [virksomhed3].

SKAT har efter skatteankenævnets afgørelse beskattet klageren af 45.896 kr. i 2008 og af 46.451 kr. i 2009:

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har skønsmæssigt fastsat værdi af fri bolig til 84.000 kr.

Nævnet har i forbindelse med en besigtigelse af ejendommen den 25. april 2013 anført, at ejendommen fremtræder som velholdt, men umoderne. Der er en stor have til stuehuset.

De omkringliggende driftsbygninger er ikke medtaget ved skatteankenævnets vurdering. Køkken og bad er af ældre dato, og klageren anvender tilsyneladende ikke hele beboelsen. Havestuen/udestuen er under renovering, og har været det længe.

Det er det samlede boligareal, der skal tages med ved vurderingen, uanset om klageren anvender alle rum. Ved en fejl fremgår 1. salens areal ikke af BBR.

I henhold til en energimærkningsrapport for ejendommen udgør det samlede bebyggede boligareal inkl. tagetagen 325 m², ifølge BBR udgør det 283 m² uden tagetage. Der er således en forskel på 42 m².

Ved søgning på lejeboliger på hjemmesiden [...dk] fremgår, at den årlige m²- pris ligger mellem 378 kr. og 533 kr. for 3 forskellige ejendomme i henholdsvis [by3] og [by1].

Efter besigtigelsen af ejendommen [adresse1], [by1], er det skatteankenævnets opfattelse i henhold til den udarbejdede vurderingsrapport, at klagerens leje skal ansættes til 7.000 kr. pr. måned, svarende til en m²- pris på 258 kr. pr. år, i alt 84.000 kr. i henholdsvis 2008 og 2009.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke skal beskattes af værdi af fri bolig i 2008 og 2009.

Værdi af fri bolig skal opgøres i henhold til ligningslovens § 16, stk. 9, sidste pkt., da klageren er direktør i selskabet, der ejer ejendommen. Han har opfyldt sin bopælspligt til at bebo ejendommens stuehus og er lovmæssigt forhindret i at overtage boligen til sin personlige ejendom. Værdien af boligen skal således sættes til markedslejen for stuehuset fratrukket klagerens lejebetaling til sit selskab.

Klageren har ikke selv anset sig for kompetent til at fastsætte markedslejen for boligen i 2006, hvorfor han henvendte sig til [virksomhed2] vurderingsforretning ved [person2]. Denne professionelle udlejningsmægler berigtigede ejendommen, og fastsatte ejendommens markedslejeværdi til 5.000 kr. pr. måned ved vurderingsforretning af 2. februar 2006. Klageren har efterfølgende anvendt dette beløb som markedsleje pr. måned for boligen. Der er således ikke tale om fri bolig.

Klageren har gjort, hvad en fornuftig person må forventes at gøre i den foreliggende situation, nemlig at kontakte en professionel uafhængig udlejningsmægler med et grundigt lokalkendskab til området med henblik på en vurdering. Vurderingen er anvendt som grundlag for fastsættelse af en markedsleje. Markedslejen har været anvendt i indkomstårene 2006-2009. Der er herefter ikke grundlag for at ændre den afgivne vurderingsberetning. SKAT og skatteankenævnet har desuden ikke anført argumenter for, at klageren burde have handlet anderledes ved fastlæggelsen af den månedlige husleje.

SKATs afgørelse vedrørende 2006 støtter, at [virksomhed2]s vurdering af markedslejen er korrekt.

SKAT har vedrørende 2008-2010 medtaget udgifter som ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter ved opgørelsen af værdi af fri bolig. Disse udgifter skal ikke betales af [person1], når han er lejer. Han skal som lejer alene betale markedslejen samt udgifter til vand, el og varme.

Repræsentanten har desuden påpeget, at skatteankenævnet ikke har behandlet skattegrundlaget. Nævnet har udelukkende vurderet markedslejeværdien, men har ikke taget stilling til, hvorvidt klageren skal beskattes af forbrug og yderligere udgifter.

Ifølge repræsentanten er der afholdt følgende udgifter af selskabet:

”...

3 Selskabet afholdte udgifter 2008: Vand (6115 kr), Olie (0kr. betalt af [person1] selv), El

(12867kr), Renovation (0kr. betalt af [person1] selv)

4 Selskabets afholdte udgifter 2009: Vand (4860kr), Olie (18643kr), El (23053kr), Renovation

2313 kr.

5 Selskabets afholdte udgifter 2010: Vand (2804kr), Olie (20283kr), El (19795kr), Renovation

2552kr.”

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge den dagældende ligningslovs § 16 A, stk. 9, skal en hovedanpartshaver som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en bolig til rådighed, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af rådigheden over boligen. Værdien ansættes efter reglerne i § 16, stk. 9. Der anvendes således samme beregningsmodel som for direktører og andre medarbejdere med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform.

Ligningslovens § 16, stk. 9, 13. pkt., fastslår dog, at § 16, stk. 9, 2.-11. pkt., ikke finder anvendelse, såfremt en ansat direktør eller en medarbejder med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform ifølge anden lovgivning opfylder eller har opfyldt en bopælspligt i relation til helårsboligen og er lovgivningsmæssigt forhindret i at overtage helårsboligen til sin personlige ejendom. I så fald skal der ske beskatning af markedslejen, jf. ligningslovens § 16, stk. 3. 1. pkt.

Derudover fastslår ligningslovens § 16, stk. 1, at der ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal medregnes sparet privatforbrug og værdi af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, når tilskuddet eller godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt.

På det foreliggende grundlag fastsættes markedslejen til 7.000 kr. pr. måned, i alt 84.000 kr., svarende til den af skatteankenævnet skønsmæssigt fastsatte markedsleje. Der er henset til, at ejendommen er besigtiget i 2013 sammenholdt med, at der ud fra det oplyste ikke er foretaget store ændringer på ejendommen i forhold til 2008 og 2009. I forbindelse med besigtigelsen blev det konstateret, at en del af 1. salen ikke er registreret i BBR. Oplysninger fra BBR antages at være inddraget ved [virksomhed2]’s vurdering af ejendommen i henholdsvis 2006 og 2012. Derudover bemærkes det, at [virksomhed2] ved vurderingen i 2006 oprindeligt når frem til en markedsleje på 7.500 kr., som dog nedsættes til 5.000 kr. på grund af forhold ved ejendommen.

Klageren har betalt 5.000 kr. pr. måned, i alt 60.000 kr. pr. år, i husleje, som skal fratrækkes ved opgørelsen af værdi af fri bolig, jf. ligningslovens § 16, stk. 1.

Derudover skal klageren også beskattes af udgifter til vand, el og varme, som ifølge det oplyste er afholdt af klagerens selskab, jf. ligningslovens § 16, stk. 1. Herefter kan den samlede værdi af fri bolig opgøres således:

Landsskatteretten har taget udgangspunkt i de af SKAT oplyste tal, da der ikke er fremlagt dokumentation for de udgifter, repræsentanten har oplyst.

Klageren er blevet beskattet af 84.000 kr. i 2008 og 2009, hvorfor Landsskatteretten nedsætter klagerens skatteansættelse med 39.504 kr. (84.000 kr.-44.496 kr.) i 2008 og med 38.777 kr. (84.000 kr.-45.223 kr.) i 2009.