Kendelse af 14-07-2015 - indlagt i TaxCons database den 14-08-2015

Faktiske oplysninger

Under afsnittet ”De faktiske forhold” i SKATs afgørelse fremgår følgende:

”[virksomhed1] ApS har den 1. august 2011 købt ejendommen, [adresse1], [by1], af selskabets hovedanpartshavere, for 3.450.000 kr. Ejendommen er i selskabets årsrapport for 2011, bogført til 3.480.502 kr. under anlægsaktiver.

[person1] og [person2] er hovedanpartshavere og direktører i [virksomhed1] ApS. [person1] og [person2] anses for at have bestemmende indflydelse i selskabet, da de som nærtstående, tilsammen ejer 100 % af anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS, jf. ligningslovens § 2, stk.1 og 2.

[virksomhed1] ApS har ikke haft nogen lønudgifter i 2011.

Ejendommen, [adresse1], [by1], ejes af [person1] og [person2] indtil den 1. august 2011, hvor den sælges til [virksomhed1] ApS for kr. 3.450.000.

Ejendommens seneste offentlige ejendomsværdi før salget var den 1. oktober 2010, 1.850.000 kr.

SKAT har modtaget følgende dokumentation for værdiansættelsen af ejendommens salgspris:

Ejendommen, [adresse1], [by1] fraflyttes på salgstidspunktet den 1. august 2011, og udlejes herefter af [virksomhed1] ApS pr. 1. september 2011 til tredjemand, [person3] og [person4], jf. lejekontrakt.

Ejendommen er i selskabets årsrapport for 2011 under anlægsaktiver bogført til 3.480.502.”

På begæring af SKAT foretog SKATs afdeling for ejendomsvurdering en besigtigelse af ejendommen [adresse1] den 25. juli 2013. Ejendomsvurderingen fremkom med følgende udtalelse den 1. august 2013:

”Ejendommen er den 25. juli besigtiget af [person5] og [person6].

Bjælkehus er opført 1972 på 120 kvm., elopvarmet. Der er stue, køkken, 3 værelser, mindre badeværelse og bryggers. Køkkenet var ved besigtigelsen under ombygning/nedrivning, så det var ikke muligt at se hvordan køkkenet havde set ud i 2011, men ejer oplyste at huset havde været udlejet i flere år og det havde slidt på køkkenet.

Taget er skiftet til energi og miljøvenligt materiale. Huset har i vores seneste vurdering 2011 et nedslag på tagmateriale på 1.050 kr. pr. kvm., hvis vi fjerner det (p.g.a. nyt tag) vil den offentlige vurdering lyde på 2.200.000 kr.

Af udtræk fa [virksomhed4] fremgår det at den gennemsnitlige kvm. pris i grundområdet i perioden 01.01.2011 til 01.06.2012 var 18.889 kr., heri medregnet kvm. prisen på 28.279 kr. for ovennævnte ejendom. Ved anvendelse af den gennemsnitlige kvm. pris på 18.889 kr. vil det give en pris på 2.300.000 kr.

Der foreligger et salgsbudget fra [virksomhed3] med en salgspris på 3.495.000 kr.

Ejendommen er lidt atypisk i forhold til de andre i området. Ejendommen er velholdt, men der er ingenting ved ejendommen som kan betinge en så høj pris (3.450.000 kr.)

Vi skønner handelsprisen pr. 1. august 2011 til 2.550.000 kr.”

I forbindelse med Skatteankestyrelsens behandling af sagen blev der afholdt en syns- og skønsforretning på ejendommen den 27. maj 2014. Af syns- og skønsrapporten af 10. juli 2014 fremgår bl.a. følgende:

”11. beskrivelse at ejendommen.

Ejendommen blev gennemgået ude som inde og fremstod ved besigtigelsen med en meget velplejet grund med græsplæne, flotte beplantninger/bede og enkelte høje træer samt meget flot fliseanlæg fra 2013 ved gang- og terrassearealer. Det er efterfølgende oplyst at der løbende fra 1998 er fjernet store træer, senest et par birketræer i 2014.

Bygningen, der er et Trelleborg bjælkehus af typen Sande Bjælkehus, fremstod ved besigtigelsen meget flot og velholdt i god kvalitet, indeholdende lille entre, 2 stuer en suite, spisekøkken og bryggers samt fordelingsgang til kammer og 2 værelser samt badeværelse. Høj kip og synlige runde loftbjælker i alle rum. Det er efter besigtigelsen oplyst at varmepumpe af mrk. Panasonic er opsat i sommeren 2012. Ejendommen opvarmes herudover ved el-ovne, der ifølge energimærket er rum- og tidsstyrede paneler opsat i 2012. Der er en brændeovn i stue. Ejendommens vinduer er fra 2012 De udskiftede vinduer var fra 1995. Ejendommens badeværelse er fra 1995 og løbende istandsat. Toilet, håndvask og elementer er fra 2014. Endvidere er vandvarmeren på badeværelset oplyst at være fra 2014. Køkkenelementer og hvidevarer er skiftet 2013. Skønsmanden er bekendt med billeder af det tidligere toilet, håndvask og overskabe samt de tidligere køkkenelementer. Ejendommens tag så nyere ud og det er oplyst at taget blev ny-isoleret i 2001.

Til boligen var flot dobbelt carport med 2 udhuse integreret, hvoraf det ene var isoleret. Det er oplyst at carport og udhuse er opført i 2013 tillige med træhegn omkring en del af grunden. Ifølge oplysning fra rekvirenten lå før opførelsen af carport og udhuse tilsvarende opført i 1996.

12. Besvarelse.

Efter foretagen besigtigelse og ud fra de oplysninger jeg har modtaget samt oplysninger som jeg selv har fremskaffet, vil jeg besvare de stillede spørgsmål som følger:

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes give en beskrivelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] som den ser ud på besigtigelsestidspunktet, og som den må antages at have set ud den 1. august 2011. Er der siden 1. august 2011 udført væsentlige bygningsændringer eller lignende bedes skønsmanden nærmere beskrive disse

Besvarelse:

Ejendommen kan på besigtigelsestidspunktet beskrives som anført ovenfor i punkt 11. Baseret på denne beskrivelse og de oplysninger der foreligger for syn- og skønsmanden antager syn- og skønsmanden at, ejendommen den 1. aug. 2011 har set anderledes ud på følgende områder:

Ejendommens grund har set mindre velplejet ud end ved besigtigelsen, bl.a. grundet ældre flisebelægning, carport/udhuse og hegn har været ældre og der har været flere store træer, hvilket har betydet en lidt mørkere og mindre imødekommende grund. Der har været ældre vinduer, hvilket er en forringelse i forhold til stand ved besigtigelsen.

Indvendigt var køkkenet ikke opgraderet med nye elementer, ligesom badeværelset ikke var opgraderet med toilet og elementer og derfor mindre moderniseret helhedsindtryk på tidspunktet.

Der var en ældre vandvarmer på badeværelset og ingen varmepumpe, hvilket sammen med ældre el-ovne har medført en del større el-udgift til varme. El-udgiften var samlet kr. 27.975,87 i perioden fra 2. aug. 2010 til 1. aug. 2011. Ifølge den af syn- og skønsmanden indhentede el-opgørelse fra [virksomhed5] af 3.8.2011.

Skønsmanden finder at følgende “bygningsændringer” er væsentlige i forhold ejendommens beskrivelse på de 2 nævnte tidspunkter:

Ny flisebelægning omkring ejendommen etableret i 2013, løbende fældning af store træer, der gør grunden lysere,

Hegn, dobbelt carport og udhuse opført i 2013,

Nye vinduer fra 2012,

Ny varmepumpe etableret 2012 og nye el-paneler i 2012 jf. energimærke.

Modernisering af køkken og bad, dog mindre væsentlige end ovennævnte.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes opgøre markedsværdien af ejendommen pr. 1. august 2011 ved salg i fri handel på sædvanlige handelsvilkår,

Besvarelse:

Ejendommens markedsværdi pr. 1. august 2011 ved fri handel på sædvanlige markedsvilkår (fri til brug for en erhverver) skønnes til

Kr. 2.650.000,00

skriver kr. tomillionersekshundredefemtitusinde 00/100

Spørgsmål 3:

Skønsmanden bedes oplyse, hvad en forventet saigstid ville være for ejendommen i august 2011.

Besvarelse:

I 3. kvartal 2011 blev solgt 17 villaer/rækkehuse i post nr. 3450 (det laveste antal i en lang periode) med en liggetid på 124 dage i gennemsnit jf. Realkredltrådets statistik. Denne statistik beror på udbetaling af lån og ikke handelstidspunkter, hvilket kan forrykke tidsbilledet – dette er der taget højde for. Den forventede salgstid for omhandlede ejendom skønnes at være 3 – 6 måneder.

Spørgsmål 4

Skønsmanden bedes angive hvilken betydning en kortere henholdsvis længere salgsperiode kan betyde for ejendommens markedsværdi.

Besvarelse:

En kortere salgsperiode (såfremt dette er et krav) vil sædvanligvis betyde lavere markedspris, ligesom en længere salgsperiode sædvanligvis giver større mulighed for at finde den rigtige liebhaver til en ejendom som omhandlede og dermed højere markedsværdi. Specielt i et år som 2011 hvor der blev handlet et lavt antal boliger post nr. 3450 kunne en længere salgsperiode være nødvendig for at finde den rigtige liebhaver.

Spørgsmål 5

Skønsmanden bedes oplyse, om markedsværdien opgjort ved besvarelsen af spørgsmål 2 vurderes at være den samme pr. medio maj 2011. I benægtende fald bedes skønsmanden oplyse, hvor stor forskellen er.

Besvarelse:

Det skønnes ikke at have været afgørende for markedsværdien på en ejendom som omhandlede, om den var handlet pr. medio maj 2011 fremfor 1. august 2011.

Spørgsmål 6

Skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold der er tillagt særlig betydning ved vurderingen, og oplyse hvilket materiale der i øvrigt har dannet grundlag for vurderingen, samt angive foretagne sammenligninger med andre ejendomshandler og salgsstatistikker, herunder angive, hvilke særlige forhold ved ejendommen, der har betydet, at værdien eventuelt afviger fra den gennemsnitlige kvadratmeterpris i samme område og i samme periode.

Besvarelse:

Følgende forhold er lagt særligt til grund ved vurderingen: År 2011 var et år med få handler og lang liggetid, jf. realkreditrådets statistik for året. Ud over denne statistik har syn- og skønsmanden indhentet oversigt på e-nettet over realiserede handler i en radius på 350 m 54 måneder tilbage – og herudover som meget væsentlig reference er indhentet købsaftale og salgsopstilling på [adresse2], [by1] – en Norsk Bjælkehytte der er handlet ved købsaftale af 15.9.2012 - da denne ejendom nok er noget af det mest sammenlignelige man kan finde til omhandlede ejendom, hvor der i øvrigt ikke er mange direkte sammenlignelige referencer. [adresse2] er handlet til en vejet kvm. pris kr. 20.917,00.

Ved ejendommens forhold er følgende særligt lagt til grund: Ejendommens store el-forbrug i 2010/2011 til bl.a. el-opvarmning, ejendommens specielle og utraditionelle stil (som Bjælkehytte) for området (kan være en ulempe med færre kunder til ejendommen, men også en fordel ved den rigtige liebhaver), ejendommens kvalitet som bjælkehytte er i gode materialer med efterisoleret tag.

13. Forudsætninger

I forbindelse med besvarelsen af spørgsmålene forudsætter jeg følgende:

At, de nævnte referenceejendomme samlet udgør et gennemsnit på beliggenhed og skønnet kvalitet samt årstal for handel, idet disse ikke har været besigtiget indvendig eller udvendigt. Undtaget er referenceejendommen på [adresse2], [by1], hvor vi har indhentet farvefotos af ejendommen både ude og inde samt tegning, salgsopstilling og købsaftale ved handlen den 15.9.2012. Denne referenceejendom matcher omhandlede ejendom ganske glimrende, dog skønnes det at referenceejendommen grundet størrelse og indretning og opvarmning ved naturgasfyr, ville tiltrække et større publikum end omhandlede, hvilket der er taget højde for i besvarelsen af spørgsmålene. Der er ligeledes taget højde for at gennemsnitspriserne i 2012 var en anelse under samme i 2011. Salgsopstilling på denne referenceejendom er vedhæftet i farver til parternes orientering som Bilag 1. (vær opmærksom på at handelsprisen er 2.850.000).

At, de indhentede oplysninger er baseret på fakta (Realkreditrådet og databaser med salgspriser -hvilke forudsættes troværdige).”

SKATs afgørelse

Af SKATs afgørelse fremgår følgende begrundelse for ændringen af anskaffelsessummen for ejendommen [adresse1]:

”Overdragelsen af ejendommen, [adresse1], [by1] til [virksomhed1] ApS, er sket mellem interesseforbundne parter. Ved overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal overdragelsen ske til en handelsværdi, som svarer til hvad en uafhængig tredjemand under samme vilkår ville have betalt på det tidspunkt, hvor den bindende aftale er indgået, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Ved SKAT´s vurdering af, om ejendommen er overdraget til en handelspris, som svarer til hvad en uafhængig tredjemand ville betale, vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne anses for udtryk for ejendommens handelsværdi.

SKAT har anmodet ejendomsvurderingen om en udtalelse om ejendommens handelsværdi på handelstidspunktet den. 1. august 2011, da der er en væsentlig forskel mellem den offentlige ejendomsvurdering, pr. 1.oktober 2010, 1.850.000 kr. og handelsprisen, 3.450.000 kr.

Ejendomsvurderingen har efter besigtigelsen af ejendommen, [adresse1], oplyst, at ejendommens handelspris pr. 1. august 2011, skønnes til 2.550.000 kr.

Det fremgår af notatet fra ejendomsvurderingen, at der i forbindelse med skønnet af handelsprisen er lagt vægt på følgende:

På det foreliggende grundlag, er SKAT af den opfattelse, at ejendommen ikke er overdraget til en pris, som kunne være opnået, såfremt ejendommen var solgt til en uafhængig tredjemand, jf. ligningslovens § 2, stk. 1. Selskabets anskaffelsespris for ejendommen, [adresse1], [by1], den 1. august 2011, skønnes til en handelspris på 2.550.000 kr., som anses at svare til en handelspris, som ejendommen ville være handlet til mellem uafhængige parter, jf. vedlagte notat fra ejendomsvurderingen.”

Selskabets opfattelse

Selskabet har nedlagt påstand om, at anskaffelsessummen for ejendommen [adresse1] skal ansættes til 3.450.000 kr. Subsidiært har selskabet nedlagt påstand om, at værdien af ejendommen ansættes til den af skønsmanden vurderede værdi.

Til støtte herfor har selskabet med henvisning til erklæringerne fra [virksomhed2] og [virksomhed3] gjort gældende, at overdragelsesprisen mellem parterne på 3.450.000 kr. svarer til handelsværdien på armslængde, således at der ikke foreligger et differencebeløb, der kommer til beskatning hos hovedanpartshaverne som maskeret udlodning.

I forhold til den indhentede syns- og skønsrapport har selskabet gjort gældende, at den heri fastsatte handelsværdi på 2.650.000 kr. er åbenbar urigtig og således ikke kan tages til indtægt for den værdi, der må lægges til grund til brug for nærværende sag. Selskabet har endvidere henvist til, at erklæringerne fra [virksomhed2] og [virksomhed3] er tidstro, idet de er indhentet i maj 2011 og således på mere fyldestgørende grundlag kan danne basis for opgørelsen af den reelle markedsværdi på daværende tidspunkt.

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

I henhold til SKATs juridiske vejlednings afsnit C.B.3.5.4.3 for indkomståret 2011 anvendes den seneste offentlige ejendomsvurdering som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien ved en overdragelse af fast ejendom mellem interesseforbundne parter. Hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne dog bundet af ejendomsvurderingen.

Det lægges til grund, at overdragelsen af ejendommen [adresse1] til selskabet er omfattet af ligningslovens § 2, således at overdragelsen skal ske armslængdevilkår.

Henset til den fremlagte syns- og skønsrapport, hvoraf fremgår, at ejendommens markedsværdi pr. 1. august 2011 ved fri handel på sædvanlige markedsvilkår skønnes til 2.650.000 kr. finder Landsskatteretten, at denne værdi må anses for et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på armslængde efter ligningslovens § 2.

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs afgørelse i overensstemmelse hermed.