Kendelse af 18-09-2014 - indlagt i TaxCons database den 24-10-2014

Sagen drejer sig om, hvorvidt et beløb på i alt 1.700.000 kr., som projektudbyderen [virksomhed1] A/S opkrævede hos kommanditisterne i forbindelse med salget af anparter i K/S [virksomhed2] udgør en værdistigning/videresalgsavance på investeringsejendommen eller et udbyderhonorar, som ikke kan tillægges kommanditisternes anskaffelsessum på investeringsejendommen.

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs afgørelse, hvorefter

et beløb på 105.944 kr. ikke er godkendt tillagt som

yderligere anskaffelsessum for klagerens

10 andele i K/S [virksomhed2].

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren købte i forbindelse med et projektudbud 10 anparter a nominelt 115.000 kr. i K/S [virksomhed2]. Klageren solgte sine 10 anparter i 2009.

K/S [virksomhed2] er stiftet af [virksomhed1] A/S den 10. februar 2006. Kommanditkapitalen udgør 11.500.000 kr., der er opdelt i 100 anparter a 115.000 kr. Kommanditselskabets formål er at erhverve og udleje én investeringsejendom i [by1] og én ejendom i [by2], Tyskland. [virksomhed1] A/S udbød kommanditanparterne og dermed investeringsejendommen til salg i 2006. I kommanditselskabets årsrapporter for 2006 - 2008 er ejendommen optaget til en anskaffelsessum på 3.825.000 euro., som er omregnet til 28.496.250 kr. Til anskaffelsessummen er tillagt købsomkostninger på i alt 2.640.220 kr., heri er ikke indeholdt en betaling til [virksomhed1] A/S på 1.700.000 kr.

Det fremgår af årsrapporten for K/S [virksomhed2] for 2007, der indeholder sammenligningstal for 2006, at et beløb på 1.700.000 kr., som er benævnt ”underkurs” har reduceret egenkapitalen i kommanditselskabet.

Ejendommens kontante anskaffelsessum og bygningernes afskrivningsgrundlag er i selvangivelsesbilaget for kommanditisterne for 2008 opgjort således for hhv. 100 og 10 anparter:

Klageren har i bilag til selvangivelse for 2009 vedrørende K/S [virksomhed2] opgjort genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved salget af sine 10 anparter i 2009 således:

Klageren har opgjort genvundne afskrivninger på sin forholdsmæssige ejerandel af bygningen således:

Klageren har opgjort sin ejendomsavance således:

SKAT fandt det ikke godtgjort, at beløbet på i alt 1.700.000 kr. var en videresalgsavance/værdistigning på ejendommen og godkendte ikke, at klageren kunne medregne sin forholdsmæssige andel på 105.944 kr. som yderligere skattemæssig anskaffelsessum på ejendommen. SKAT fandt, at der reelt var tale om et honorar til projektudbyderen. SKAT forhøjede klagerens genvundne afskrivninger 90 pct. af 105.944 kr., dvs. 95.350 kr. SKAT ændrede endvidere tabet efter ejendomsavancebeskatningsloven til 24.403 kr.

Under sagens behandling i SKAT blev det oplyst, at klageren havde fået en ”rabat” på sin forholdsmæssige andel af beløbet på 1.700.000 kr. på 64.056 kr., hvorfor klagerens andel alene udgjorde 105.944 kr. og ikke 170.000 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Efter fast praksis kan et honorar til projektudbyder ikke tillægges som en del af anskaffelsessummen for investeringsejendommen, og honoraret kan ikke indgå som en del af anskaffelsessummen ved beregning af avance/tab efter afskrivningsloven og avance/tab efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det retsforlig af 12. april 2013, som klageren henviser til, er udtryk for en konkret afgørelse, og retsforliget kan derfor ikke lægges til grund skatteankenævnets afgørelse af klagerens sag.

Beløbet på i alt 1.700.000 kr. er ikke regnskabsmæssigt tillagt anskaffelsessummen på kommanditselskabets ejendom, og beløbet figurerer som en ”underkurs”.

På baggrund af det foreliggende materiale, herunder skattebilag og årsrapport fra K/S [virksomhed2], har nævnet ikke fundet det godtgjort, at posten ”yderligere anskaffelsessum ved køb af andel” ikke udgør en betaling til udbyderen Invest/[virksomhed1] A/S for den overordnede strukturering af ejendomsprojektets udbud til investorerne. Skatteankenævnet har derfor stadfæstet SKATs afgørelse og har ikke godkendt, at klageren kan tillægge beløbet på 105.944 kr. ved opgørelsen af sin skattemæssige anskaffelsessum.

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at hun kan tillægge beløbet på 105.944 kr. som en del af sin skattemæssige anskaffelsessum på ejendommen. Klageren har nedlagt en subsidiær påstand om, at beløbet kan fratrækkes i salgssummen.

[virksomhed3] ([virksomhed3]) var ikke en typisk ejendomsudbyder. Klagerens mand var i 5 år administrerende direktør i koncernen, hvorfor klageren har kendskab til koncernens forretningsgang. Koncernens ejendomme blev købt på egne bøger og for egen risiko. Ejendommene blev først efterfølgende udbudt til investorerne. De omhandlede investeringsejendomme blev erhvervet af [virksomhed3]´s datterselskab [virksomhed1] A/S gennem K/S [virksomhed2] den 10. februar 2006. Pr. den. 1. oktober 2006 solgte [virksomhed1] A/S 79 pct. af 100 anparter til 8 fremmede investorer. Anparterne og dermed ejendommene blev videresolgt med en avance på 5 %, svarende til en merpris på ejendommene på 1,7 mio. kr. Videresalgsavancen på 1,7 mio. kr. blev tillagt den samlede købspris på ejendommene, idet [virksomhed1] A/S havde købt, finansieret og haft risikoen på investeringen i 8 måneder. Det var ganske sædvanligt i den periode, at erhvervede ejendomme kunne videresælges med en fortjeneste.

Det er ikke rimeligt, at klageren som ny ejer ikke kan afskrive på den fulde anskaffelsessum. Klageren skal/kan ikke dokumentere, at videresalgsavancen ikke er en betaling til projektudbyderen for den overordnede strukturering og tilrettelægges af investeringsprojektet.

Klageren er blevet opmærksom på, at SKAT ved et retsforlig den 12. april 2013 har ændret beskatningen i forbindelse med overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt. Klagerens sag skal afgøres i overensstemmelse med retsforliget.

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af Højesterets domme, gengivet i SKM 2008.967 HR og SKM 2009.562 HR, at der til en ejendoms skattemæssige anskaffelsessum kan medregnes de handelsomkostninger, der er knyttet direkte til gennemførelse og berigtigelse af handlen så som advokat- og mæglersalær samt tinglysning vedrørende skødet. En betaling til projektudbyderen kan ikke anses som en handelsomkostning, der kan medtages i den skattemæssige anskaffelsessum. Der er ikke tale om brugte anparter, når anparterne er erhvervet i forbindelse med et prospektudbud. Det fremgår af SKM2009.576 LSR.

Højesteret har ved en dom af 3. marts 2014, gengivet i SKM 2014.236 HR, fastslået, at ved erhvervelse af anparter i et ejendomsinvesteringsprojekt – uanset om det sker ved tegning eller køb – kan udgifter til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet ikke indgå i anskaffelsessummen, hverken efter afskrivningsloven eller ejendomsavancebeskatningsloven.

Højesteret har ved en dom af 29. april 2014, gengivet i SKM 2014.362 HR, fastslået, at det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaffelsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet.

Landsskatteretten lægger til grund, at [virksomhed1] A/S gennem K/S [virksomhed2], erhvervede de to investeringsejendomme i februar 2006 for 3.825.000 euro med tillæg af købsomkostninger m.v. på 2.642.220 kr., og at investorerne i forbindelse med købet af anparterne i 2006 skulle betale et beløb på i alt 1.700.000 kr. ud over [virksomhed1] A/S´s købspris for ejendommene.

Landsskatteretten lægger endvidere i overensstemmelse med klagerens forklaring til grund, at klageren erhvervede sine 10 anparter fra K/S [virksomhed1] A/S. Under disse omstændigheder har klageren ikke erhvervet brugte anparter, og det er uden betydning, at klageren først erhvervede sine anparter med virkning fra 1. oktober 2006.

Den bestridte videresalgsavance på i alt 1.700.000 kr. er ikke opført som en del af kommanditselskabets anskaffelsessum for investeringsejendommene. Beløbet er derimod anset som et formuetab, der er bogført på egenkapitalen i forbindelse med betalingen af beløbet i 2006. Det påhviler klageren at godtgøre, at honoraret til [virksomhed1] A/S ikke udgjorde en betaling for projektets overordnede strukturering og udbud. Klageren har ikke fremlagt oplysninger, der dokumenterer eller sandsynliggør, at beløbet på 1.700.000 kr. er betaling for ejendommen. Landsskatteretten er derfor enig med skatteankenævnet i, at klagerens forholdsmæssige andel af beløbet på 105.944 kr. ikke kan indgå i klagerens skattemæssige anskaffelsessum.

Klageren har selv anset hele vederlaget for anparterne ved salget i 2009 for at udgøre vederlag for ejendommene, og beløbet på 105.944 kr. kan derfor ikke anses som en godtgørelse for klagerens betaling til [virksomhed1] A/S ved indtræden i projektet i 2006, ligesom beløbet ikke er en handelsomkostning ved salget. Landsskatteretten stadfæster derfor skatteankenævnets afgørelse.