Kendelse af 05-09-2016 - indlagt i TaxCons database den 15-10-2016

Faktiske oplysninger

Klageren har i indkomståret 2011 ejet og udlejet sommerhusene beliggende [adresse1], [x1] [by1] og [adresse2], [x1] [by2].

Sommerhuset beliggende i [by1] har i indkomståret 2011 været udlejet i 134 dage, mens klageren med flere har anvendt sommerhuset i 14 dage.

Sommerhuset beliggende i [by2] har i samme indkomstår været udlejet i 145 dage. Klageren har selv anvendt sommerhuset i 13 dage i indkomståret 2011.

Lejeindtægterne for sommerhusene er opgjort som følger:

Udgifter for [adresse1], [x1] [by1]:

Udgifter for [adresse2], [x1] [by2]:

Der er i nærværende sag klaget over forhøjelse af overskud for så vidt angår ejendommene beliggende [adresse1], [x1] [by1] og [adresse2], [x1] [by2]. Klagen er en følge af SKATs nægtelse af fradrag for udgifter til adgang til vandland, forbrug af vand og el.

Der er blevet afsagt kendelse af 12. december 2013 af Landsskatteretten i forbindelse med samme sommerhuse i indkomståret 2010. I kendelsen er der blandt andet taget stilling til, hvilke udgifter klageren er berettiget til fradrag for efter LL § 15 O, stk. 2 ved en regnskabsmæssig opgørelse af indtægterne fra udlejning af samme sommerhuse som i nærværende sag.

I kendelsen for indkomståret 2010 nedsatte Landsskatteretten klagerens skattepligtige indtægter med 7.562 kr. Dette var for udgifter til vandland i forbindelse med udlevering af badebilletter. Landsskatteretten anså udgiften for at være i direkte forbindelse med udlejningen af sommerhuset, jf. LL § 15 O, stk. 2. Klageren fik således fuldt fradrag for denne udgift.

SKAT har herefter ligeledes indrømmet fradrag for tilsvarende udgift i indkomståret 2011. SKAT har derfor nedsat beløbet med 7.492 kr. i forbindelse med udlevering af badebilletter til lejere af sommerhuset beliggende [adresse1].

Efter Skatteankestyrelsens opfordring har klageren fremkommet med opgørelser baseret på faktisk forbrug af el og vand i indkomståret 2011.

Af opgørelserne over elforbrug i sommerhuset beliggende [adresse2] fremgår følgende forbrug:

Af udlejningsbilagene fra [adresse2] fremgår en oversigt over forbrug fra de individuelle lejeres lejeperiode. Tabellen nedenfor er en opsamling af det samlede forbrug pr. måned i 2011:

Differencen mellem den faktiske opgørelse og lejernes forbrug er herefter 913 kWh.

SKATs afgørelse

SKAT har ændret grundlaget for klagerens skat i indkomståret 2011.

Som begrundelse herfor har SKAT anført følgende:

”SKAT har ændret grundlaget for din skat for 2011 sådan:

Lejeindtægt

Opgørelse over udlejning ifølge modtaget dokumentation:

[adresse1]

[adresse2]

Begrundelse

SKAT har gennemgået din påklage af forslag af den 4. juni 2013.

SKAT er ikke enig i dine betragtninger og anser ikke, at der er fremkommet nye oplysninger, der kan begrunde ændring af skatteansættelsen.

Skatteansættelsen af den 4. juni 2013 fastholdes derfor.

Skat er ikke enig i, at der kan gives fradrag for udgifter på andre dage, end hvor der er modtaget lejeindtægt.

Skat er ligeledes ikke enig i, at det kun er udgiften til ejendomsskat og småinventar, der skal periodiseres i forhold til udlejningsdagene.

Der henvises til tidligere begrundelser og lovhenvisninger:

[adresse1] [x1] [by1]

Ved gennemgang af dine selvangivelser for indkomstårene 2003 - 2011 fremgår det, at der ikke i disse år udelukkende har været erhvervsmæssig udlejning af sommerhuset. Overskuddet af udlejningenhar været selvangivet i rubrik 37 på selvangivelsen vedrørende "Lejeindtægt ved udlejning af helårsbolig en del af året samt sommerhus- og værelsesudlejning."

Udlejningsdagene har været selvangivet således:

2003: 318 dage

2004: 346 dage

2005: 345 dage

2006: 345 dage

2007: 349 dage

2008: 342 dage.

2009: 351 dage

2010: 134 dage ifølge udlejningsoversigterne fra [x1].

2011: 134 dage ifølge udlejningsoversigterne fra [x1].

2011: Sommerhuset har været anvendt af dig med flere i 14 dage.

[adresse2] [x1] [by2]

Ved gennemgang af dine selvangivelser for indkomstårene 2008 - 2010 fremgår det, at der ikke i disse år udelukkende har været erhvervsmæssig udlejning af sommerhuset. Overskuddet af udlejningenhar været selvangivet i rubrik 37 på selvangivelsen vedrørende "Lejeindtægt ved udlejningaf helårsbolig en del af året samt sommerhus- og værelsesudlejning."

Der blev ikke beregnet ejendomsværdiskat i 2008, hvor ejendommen blev købt den 1.12.2008, og i 2009 da ejendommen var nyopført, og der først skulle beregnes ejendomsværdiskat i året efter. Der blev således heller ikke påført udlejningsdage i disse 2 år.

2010: 157 udlejningsdage ifølge udlejningsoversigterne fra [x1].

2011: 145 udlejningsdage ifølge udlejningsoversigterne fra [x1].

2011: Sommerhuset har været anvendt af dig med flere i 13 dage.

Overskud af udlejning af de 2 sommerhuse har været påført selvangivelsen efter reglerne om regnskabsmæssig opgørelse af sommerhusudlejning fra 2003 - 2011, jf. LL § 15 O, stk. 2.

I 2011 blev overskuddet efterfølgende ændret af dig til reglerne om 40 % fradrag (årsopgørelse nr. 2), jf. LL § 15 O, stk. 2, sidste pkt.

Der skal gøres opmærksom på, at den metode for beskatning, der er anvendt og påført selvangivelsen ved indsendelse, er bindende, når det drejer sig om opgørelse af sommerhusudlejning. Den kan ikke efterfølgende ændres for dette år.

Det anses at der i årene 2003 - 2011 har været tale om sommerhusudlejning med regnskabsmæssig opgørelse jf. LL § 15 O, stk. 2., og det anses derfor, at der ikke kan skiftes til 40 % fradrag jf. LL §

15 O, stk. 2, sidste pkt. for indkomståret 2010.

Der henvises til SKATs ligningsvejledning afsnit A.G.2.7.

Regnskabsmæssig opgørelse

Sommerhusudlejere kan, som nævnt, i stedet for at anvende den skematiske opgørelsesmetode vælge den regnskabsmæssige metode i LL § 15 O, stk. 2.

Benyttes en regnskabsmæssig opgørelse, jf. LL § 15 O, stk. 2, kan der fradrages faktiske udgifter

afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemæssige afskrivninger efter AL, kapitel II, og

ejendomsskatter efter LL § 14, stk. 3.

Fradrag kan foretages med den forholdsmæssige del af disse beløb, der svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Der kan ikke fratrækkes udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Fradrag efter regnskabsmæssig opgørelse kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Der er kun fradragsret for den del af ejendomsskatterne, som forholdsmæssigt svarer til den del af året, hvor udlejning har fundet sted. Ved afgørelsen af om ejendomsskatterne kan fradrages, skal der dog ses bort fra uvæsentlig erhvervsmæssig benyttelse af en ejendom, der tillige tjener til bolig for ejeren, jf. LL § 14, stk. 3. I almindelighed må en erhvervsmæssig anvendelse af en ejendom anses for uvæsentlig, hvis den svarer til mindre end 10 pct. af den pågældende ejendom.

Ejendomsværdiskatten reduceres forholdsmæssigt for den del af året, hvor udlejning har fundet

sted, jf. EVSL § 11.

Benyttes der regnskabsmæssig opgørelse, kan ejeren ikke senere overgå til 40 pct. fradrag, jf. LL §

15 O, stk. 2, sidste pkt.

Udlejning af [x1] sommerhuse

Der findes ikke speciel lovhjemmel i forbindelse med udlejning af [x1] sommerhuse.

Alle sommerhuse, hvor der anvendes regnskabsmæssig metode til opgørelse af overskud af lejeindtægten, skal opgøres i henhold til LL § 15 0, stk. 2.

Vandskade

Efter gennemgang af de modtagne oplysninger og materiale fra forsikringsselskabet vedrørende

vandskade i [adresse1] i [by1], fremgår det, at der er tale om en sivende vandskade, der har gjort skade på bygningen.

Vedligeholdelse og reparation af selve bygningen er ifølge SKATs ligningsvejledning afsnit A.G.2.7 ovenfor ikke fradragsberettiget.

Udlejningsdage

Efter gennemgang af de modtagne oplysninger skal der gøres opmærksom på, at de dage, hvor [x1] har lukket for udlejning, ikke kan sidestilles med udlejningsdage, hvor der opnås lejeindtægter og derfor kan fratrækkes udgifter.

I den lukkede periode har ejeren rådighed over huset, hvilket også fremgår af oplysningen om, at denne periode bliver anvendt til hovedrengøring.

Der kan ligeledes ikke opnås fradrag for udgifter på de dage, hvor [adresse1] var ubeboelig på grund af vandskade, da der ikke blev modtaget lejeindtægt i denne periode.

Det fremgår af udlejningslisterne, at der ikke var booket udlejning i denne periode fra den 3. august til den 18. august 2011.

Det fremgår af opgørelserne over afregning af lejeindtægt fra [x1] i [by1] og [by2], at

[adresse1] i [by1] har været udlejet i 134 dage og

[adresse2] i [by2]. har været udlejet i 145 dage.

Ejendomsværdiskat

Ejendomsværdiskatten nedsættes vedrørende udlejning af

[adresse1], [by1] i 134 udlejningsdage og

[adresse2], [by2] i 145 udlejningsdage.

Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra 360 dage uanset at antallet af udlejningsdage er beregnet ud fra 365 dage. Dette er en fordel for dig.

Renovation - [virksomhed1] I/S

Der er ikke fradragsret for udgift til renovation, da denne udgift ikke er direkte forbundet med udlejningen, men er en udgift, der vedrører ejendommen, selv om der ikke er udlejning.

SKATs pjece om udlejning af fritidshus gennem udlejningsbureau

Under henvisning til dine bemærkninger om en folder, du har modtaget fra SKAT, om muligheden for at vælge fradragsmetode ved udlejning af fritidsbolig, vedlægges SKA Ts officielle pjece, som er hentet på SKAT.DK , Borger, emner, Udlejning af fritidsbolig.

I denne pjece omhandler også skift af opgørelsesmetode.”

SKAT har i sit høringssvar af 8. april 2014 medgivet, at det af SKAT oprindeligt anførte resultat skal nedsættes med 7.492 kr.:

”...

Skat er dog enig i, at der skal ske nedsættelse i henhold til LSR kendelsen for 2010 omkring samme, jf. dom af 12. december 2013

Ifølge LSR blev der givet fradrag for badeland (klagers udgifter til køb af badebilletter ved udleje af sommerhuset), og det af Skat anførte resultat for 2010 på kr. 214.981 blev nedsat til kr. 207.419.

Ud fra samme præmisser som oplyst i LSR kendelse side 12 midt, skal det opgjorte resultat i 2011 på kr. 196.602 nedsættes med kr. 7.492.

Overskuddet ved udleje af de to sommerhuse skal der ændres til i alt kr. 189.110.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at SKAT skal godkende fradrag for udgifter til vandland, vand og el i forbindelse med klagerens sommerhusudlejning.

Til støtte for klagerens påstand har klageren anført følgende:

” [adresse1]

Punkt A. Fællesudgifter og vandland opdeles i 2 punkter:

LSR kendelse af 12.12.2013 for indkomståret 2010.

Kendelsen er ikke påklaget for 2010 til byretten, idet det vil medføre for mange omkostninger, for alle parter.

Der kan evt. være tale om en genoptagelse for 2010, hvis LSR giver mig medhold for 2011.

Yderligere fradrag herefter7.772

Punkt B. Vand er reduceret af skat.

Der er kun forbrug af vand når huset er udlejet. Derfor skal det ikke, reduceres over hele året idet det er lejerne der bruger vandet og betaler herfor.

Der er også forbrug når jeg selv er der og det kan opgøres til 14 dage. For god ordens skyld, skal det bemærkes, at jeg ikke har nogen nøgle eller anden adgang til huset, kun når jeg selv har lejet det. Nøglerne har [x1] og må kun udleveres i forbindelse med udlejning.

Privat andel af vand kan herefter opgøres således:

Forbrug i lejeperioden 134 dage og 14 dage privat i alt.

148 forbrugsdage med en total udgift på kr. 2730,- dette giver 18,50 i gennemsnit pr. dag. Eller for 14 dage kr. 259,- til privat forbrug.

Yderligere fradrag herefter1.469

[adresse2]

Punkt C. Udgift til vandland er reduceret af skat.

Udgiften er på lige fod med [by1], når henses til afsnit 8.5 i udlejningsaftalen. Vi er forpligtiget til at levere badebilletter.

Yderligere fradrag herefter9.440

Punkt D. Vand er reduceret af skat.

Samme som [by1], der er dog større forbrug idet der er spa, som bruger meget vand. Jeg har heller ikke adgang til huset, udover når vi selv har booket det, og det har vi gjort i 13 dage.

Privat andel af vand kan herefter opgøres således:

Forbrug i lejeperioden 145 dage og 13 dage privat i alt 158 forbrugsdage med en total udgift på kr. 5.142, dette giver 32,50 i gennemsnit pr. dag. Eller for 13 dage kr. 423,- til privat forbrug.

Yderligere fradrag herefter2.676

Punkt E. El er reduceret af skat

Samme begrundelse som med vand. Der bliver kun brugt el når huset er udlejet. 158 forbrugsdage med en total udgift på kr. 6.043, dette giver 38,25 i gennemsnit pr. dag. Eller for 13 dage kr. 497,- til privat forbrug.

Yderligere fradrag herefter.3.145”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 15 O, stk. 2, at ejere, der ikke anvender ligningslovens § 15 O, stk. 1, kan fradrage faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, foretage skattemæssige afskrivninger efter reglerne om delvis erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler som nævnt i afskrivningslovens kapitel 2 samt fradrage ejendomsskatter efter § 14, stk. 3. Fradrag kan foretages med så stor en del af henholdsvis den afholdte vedligeholdelsesudgift, det beregnede afskrivningsbeløb og de betalte ejendomsskatter, som svarer til den del af året, hvor udlejningen har fundet sted. Herudover kan der foretages fradrag for udgifter, der er direkte forbundet med udlejningen. Det samlede fradragsbeløb efter dette stykke kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

[adresse1], [by1]

Ad Vandland:

Klageren er ifølge udlejningsaftalen forpligtet til at levere badebilletter til lejerne. Udgiften til badebilletterne er direkte forbundet med udlejningen, hvorfor der godkendes fradrag herfor jf. LL § 15 O, stk. 2.

Billetter til vandland beløber sig til 12.282 kr.

Klageren skal således have fradrag for samtlige afholdte udgifter i forbindelse med udlevering af badebilletter til lejere. Der henvises i øvrigt til Landskatteretskendelse af 12. december 2013.

SKAT har i forbindelse med sagens behandling i Skatteankestyrelsen anderkendt, at klageren har ret til fradrag på 7.492 kr. vedrørende dette punkt.

Ad Fællesudgifter:

Der er ikke fremlagt dokumentation for, at fællesudgifterne er direkte forbundet med udlejningen af sommerhuset i medfør af LL § 15 O, stk. 2.

Landsskatteretten finder derfor ikke, at der er grundlag for at tilsidesætte den af SKAT udarbejdede opgørelse.

Ad Vand:

Vandforbruget er ikke blevet specificeret efter endt udlejning. På denne baggrund findes det ikke tilstrækkeligt godtgjort, at den samlede udgift til vand er direkte forbundet med udlejning af sommerhuset.

Landskatteretten stadfæster derfor SKATs afgørelse vedrørende fællesudgifter og vand, men ændrer SKATs afgørelse vedrørende badebilletter, idet SKAT har erklæret sig enig heri.

[adresse2], [by2]

Ad Vandland:

Af formidlingsaftalen fremgår det, at ejeren er forpligtet til at betale et årligt vederlag for adgangen til vandlandet fra det tidspunkt, hvor vandlandet er klar til ibrugtagning.

Udgiften knytter sig således ikke direkte til udlejningen som forudsat i LL § 15 O, stk. 2. På denne baggrund godkendes der fradrag for en del af udgiften.

Ifølge formidlingsaftalen er udlejer berettiget til at opkræve et gebyr på 6 kr. pr. udstedt billet til vandlandet. Denne udgift knytter sig direkte til udlejning, hvorfor der kan gives fradrag herfor, jf. LL § 15 O, stk. 2.

Der er udleveret billetter af tre gange i løbet af regnskabsåret 2011.

Der blev udleveret billetter første gang i januar 2011. Der blev udleveret til otte personer. Anden gang var i maj 2011, hvor der blev udleveret fire billetter. Tredje gang var i november 2011, hvor der blev udleveret otte billetter.

Klageren med flere har benyttet sommerhuset i januar, maj og november. Det fremgår, at der i klagerens benyttelsesperiode har været otte gæster i januar, fire i maj, samt otte i november.

Det findes ikke med det fremlagte tilstrækkelig dokumenteret, at badebilletterne er udleveret til lejere.

Der kan således ikke godkendes fradrag for udgifter til udlevering af 20 badebilletter, idet udgifterne har karakter af private udgifter og dermed ikke er medgået til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, jf. SL § 6.

Ad Vand:

Efter hver enkel udlejning af sommerhuset blev vandforbruget specificeret. Vandforbruget i disse perioder udgjorde tilsammen 70 m³ i indkomståret 2011.

Det fremgår af den årlige opgørelse, at der i alt er forbrugt 84 m³ vand i indkomståret 2011. Det årlige forbrug udgør 5.141,50 kr.

Klageren er således berettiget til fradrag for en forholdsmæssig andel af sin udgift til vandforbrug beløbende til 4.284 kr.

Ad El:

Elforbruget er på samme måde som vandforbruget blevet specificeret efter endt udlejning.

Der er i alt registreret et forbrug på 1.583 kWh i de perioder, hvor sommerhuset har været udlejet.

Af den årlige opgørelse fremgår det, at der i alt har været et forbrug på 2.496 kWh. Det samlede årlige forbrug udgjorde 5.732,34 kr.

Det antages således, at differencen på i alt 913 kWh udgør privatforbrug, hvorfor der ikke er fradrag herfor.

Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er fradrag for gebyrer for for sen indbetaling, jf. SL § 6, stk. 1 litra a samt Højesterets dom af 27. juni 1985, refereret i TfS 1985, 438 HRD

Der henvises i øvrigt til begrundelsen i den af Landsskatterettens afsagte kendelse af 12. december 2013 for indkomståret 2010.

Landsskatteretten ændrer derfor SKATs afgørelse vedrørende fradrag for vand og el.