|
|
Kendelse af 05-05-2015 - indlagt i TaxCons database den 29-05-2015
Indkomståret 2011
Personlig indkomst
SKAT har nægtet fradrag for vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på driftsbygninger for i alt 10.672 kr. vedrørende ejendommen [adresse1], [...], [by1].
Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.
Faktiske oplysninger
Den 1. august 2010 erhvervede klageren 50 % af ejendommen [adresse1], [...], [by1]. Den 1. marts 2012 erhvervede klageren de resterende 50 % af ejendommen. Klageren bor selv på ejendommen.
Klagerens repræsentant har oplyst, at klageren driver virksomheden [virksomhed1] fra ejendommen [adresse1], [...], [by1]. Virksomhedens hovedaktivitet er rengøring af bygninger, vedligeholdelse af udearealer samt anden aktivitet i tilknytning hertil.
I indkomstårene 2010, 2011 og 2012 har klageren selvangivet overskud af virksomhed med henholdsvis 58.638 kr., 193.988 kr. og 264.720 kr.
Ejendommen har et grundareal på 5.382 m2 og er vurderet som et enfamiliehus efter vurderingslovens § 33, stk. 8. Ved en ejendomsvurderingslovs § 4 vurdering pr. 8. januar 2014 er ejendommen vurderet som en beboelses- og forretningsejendom med 1 lejlighed.
Ejendommen består af følgende bygninger, jf. BBR-registret:
1. Stuehus: Boligareal 170 m², heraf udnyttet tagetage 14 m² = bebygget areal 156 m²
2. Bygning til erhvervsmæssig produktion: Staldbygning til kvæghold 160 m²
3. Bygning til erhvervsmæssig produktion: Ladebygning 187 m²
6. Bygning til erhvervsmæssig produktion: Maskinhus 47 m²
Den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober for henholdsvis 2010, 2011, 2012 og 2013 samt § 4 vurdering pr. 8. januar 2014 er opgjort til følgende i kr.:
2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
Ejendomsværdi | 1.100.000 | 1.100.000 | 1.100.000 | 1.100.000 | 1.000.000 |
Grundværdi | 125.200 | 67.500 | 67.500 | 67.500 | 67.500 |
Ejerboligværdi | 1.040.000 | 1.097.700 | 1.097.700 | 1.097.700 | 997.700 |
Den offentlige ejendomsværdi for 2011 er beregnet således:
Benyttelseskode 01 – beboelsesejendom med 1 lejlighed:
Bebygget areal (stuehus)156 m² x 100 % = vægtet areal 156 m²
Udnyttet tagtage (stuehus) 14 m² x 30 % = vægtet areal 4 m² Fritliggende garage, udhus m.v. max100 m² x 5 % = vægtet areal 5 m²
Vægtet etageareal i alt 165 m²
Værdiberegning bygning: 2011
Standardpris for området 7.475kr.
Opførelsesår: 1935 / om-/tilbygningsår 2010 (230 kr. + 1.875.kr.) 2.015 kr.
Bebygget areal 156 m² / tag af fibercement, asbest (-108 kr. -1.050 kr.) -1.158 kr.
Bygningsværdi pr. m² 8.332 kr.
Vægtet etageareal 165 m² 1.374.780 kr.
Værdiberegning grund: 2011
800 m² (grund til parcelhus) a 50 kr. 40.000 kr.
4.200 m² (op til 5.000 m²) a 6 kr. 25.200 kr.
382 m² a 6 kr. 2.292 kr.
Grundværdi i alt 67.492 kr.
Grundværdi afrundet 67.500 kr.
Korrigeret ejendomsværdi 1.442.280 kr.
Handelsprisen er lavere end standardberegningen giver udtryk for -300.000 kr.
Korrigeret ejendomsværdi 1.142.280 kr.
Ejendomsværdi afrundet 1.100.000 kr. - 382 m² a 6 kr. -2.292 kr.
Ejerboligværdi, jf. ejendomsvurderingslovs § 33, stk. 8, i alt 1.097.708 kr.
Ejerboligværdi, jf. § 33, stk. 8, afrundet 1.097.700 kr.
Ved § 4 vurderingen pr. 8. januar 2014 er vurderingen foretaget således:
Benyttelseskode 02 – beboelses- og forretningsejendom med 1 lejlighed:
Værdiberegning grund:
800 m² (grund til parcelhus) a 50 kr. 40.000 kr.
4.200 m² (op til 5.000 m²) a 6 kr. 25.200 kr.
382 m² a 6 kr. 2.292 kr.
Grundværdi i alt 67.492 kr.
Grundværdi afrundet 67.500 kr.
Anslået årlig leje:
Bygning 1 – beboelsesareal 170 m² a 450 kr. 76.500 kr.
Bygning 2 – kontor og vaskeri 160 m²a 300 kr. 48.000 kr.
Bygning 3 – hesteboks og opbevaring 187 m²a 100 kr. 18.700 kr.
Bygning 6 – fabrik, værksted 47 m²a 100 kr. 4.700 kr.
Samlet anslået årsleje 147.900 kr.
Lejeværdi: anslået årsleje 147.900 kr. x faktor 7 1.035.300 kr.
Ejendomsværdi afrundet 1.000.000 kr.
- 382 m² a 6 kr. -2.292 kr.
Ejerboligværdi, jf. § 33, stk. 8, i alt 997.708 kr.
Ejerboligværdi, jf. § 33, stk. 8, afrundet 997.700 kr.
SKATs afgørelse
SKAT har nægtet fradrag for vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på driftsbygninger for i alt 10.672 kr. vedrørende ejendommen [adresse1], [...], [by1] for indkomståret 2011.
Når ejendommen er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9 og tjener til bolig for ejeren, skal overskud eller underskud ved ejendommen beskattes som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.
Det fremgår samtidig af ligningslovens § 15 J, at der for ejendomme vurderet efter ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9, der tjener til bolig for ejeren, alene er fradrag for renter m.v. Øvrige udgifter kan ikke fradrages. Dette gælder både de løbende udgifter samt afskrivning på bygningerne.
Endvidere fremgår det af afskrivningslovens § 14, stk. 2, at der ikke kan afskrives på bygninger, der er vurderet som beboelsesejendomme.
Der er i øvrigt henvist til Landsskatterettens kendelse af 22. december 2011 (j.nr. 11-02821).
Som følge heraf er klageren ikke berettiget til de omhandlede fradrag og afskrivninger.
Jeres opfattelse
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at klageren er berettiget til fradrag for vedligeholdelsesudgifter og afskrivninger på driftsbygninger på i alt 10.672 kr. vedrørende ejendommen [adresse1], [...], [by1] for indkomståret 2011.
Der er henvist til, at:
| • | klageren fra ejendommen har drevet enkeltmandsvirksomheden [virksomhed1] siden den 1. marts 2010, |
| • | den nye ejendom primært blev erhvervet for at drive virksomheden derfra, da der på ejendommen (udover et fritliggende stuehus på 156 m²) fandtes en staldbygning, en ladebygning og et maskinhus, der matchede virksomhedens behov for yderligere plads, |
| • | i skødet fra 2010 er købesummen på 1.202.0000 kr. fordelt således, at stuehusets værdi (bolig) andrager 1.152.000 kr. og værdien af de resterende driftsbygninger (benævnt som garageværdi) andrager 50.000 kr., |
| • | i skødet er anført, at ejendommen ”beliggende i landzone, og efter udstykning er den ikke længere noteret som en landbrugsejendom” og i punkt 11 ”da ejendommen i forbindelse med denne handel nedlægges som landbrugsejendom, medfølger der ikke betalingsrettigheder”, |
| • | der i skødet står anført, at ejendommen ikke længere er noteret som en landbrugsejendom, har klageren ikke tillagt den store betydning, da denne ”ikke driver og aldrig har drevet landbrug”, og klageren ikke var vidende om effekten af denne status, |
| • | at driftsbygningerne i skødet står anført som (garageværdi) er alene sket efter sælgers ønske, |
| • | klageren i sensommeren 2013 har ansøgt om at få driftsbygningernes status ændret til erhverv, |
| • | klageren siden erhvervelsen af ejendommen har brugt driftsbygningerne 100 % erhvervsmæssigt. |
SKATs afgørelse er ligeledes for unuanceret, dels i forhold til bygningernes faktiske anvendelse og karakteristika, dels i forhold til, at der kan være tale om en formalitet i forhold til det skrevne, og som følge heraf tale om en teknisk fejl. Den nævnte landsskatteretskendelse fra 2011 er samtidig ikke sammenlignelig med situationen i nærværende sag. Derimod foreligger der flere andre afgørelser, som underbygger, at en ejendoms status ikke har noget med de skattemæssige forhold at gøre.
I nærværende sag anvendes driftsbygningerne (og ikke blot en garage som skrevet i skødet) alene til klagerens virksomheds brug og falder derfor ind under afskrivningslovens § 14, stk. 3. Klageren har også anvendt midler i virksomhedsregi til ombygning og vedligeholdelse af driftsbygningerne.
Landsskatterettens afgørelse
Klagerens ejendom, der er beliggende i landzone, var i indkomståret 2011 vurderet som en beboelsesejendom. Ejendommen har derfor været omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9, hvorefter overskud eller underskud ved ejendommen beskattes som kapitalindkomst, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 6.
Af ligningslovens § 15 J, stk. 1, fremgår samtidig, at der på en ejendom, der er omfattet af ejendomsværdiskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9, ikke kan fratrækkes udgifter udover prioritetsrenter.
Herudover fremgår det af afskrivningslovens § 14, stk. 2, at der ikke kan afskrives på bygninger, der er vurderet som beboelsesejendomme. Hvis den erhvervsmæssige anvendelse på en ejendom er væsentlig, foretages en fordeling af ejendomsværdien efter vurderingslovens § 33, stk. 5. I dette tilfælde kan der foretages fradrag for de driftsudgifter, der vedrører den erhvervsmæssige del.
Idet klagerens ejendom i 2011 er vurderet som et enfamilieshus og først fra 8. januar 2014 omvurderes som en beboelses- og forretningsejendom, kan der ikke i indkomståret 2011 godkendes fradrag for de udgifter, der vedrører ejendommen, udover prioritetsrenter.
SKATs afgørelse stadfæstes derfor.