Kendelse af 11-09-2014 - indlagt i TaxCons database den 17-10-2014

Indkomstårene 2010, 2011 og 2012

SKAT har opgjort resultat ved udlejning af ejendommen [adresse1] efter ligningslovens § 15 O, stk. 2, og har forhøjet klagerens indkomst med 51.673 kr. i indkomståret 2010, med 42.675 kr. i indkomståret 2011 og med 9.746 kr. i indkomståret 2012.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Ejendomsværdiskat for indkomstårene 2010, 2011 og 2012

SKAT har beregnet ejendomsværdiskat for ejendommen [adresse1] til 918 kr. for indkomståret 2010, til 891 kr. for indkomståret 2011 og til 933 kr. for indkomståret 2012.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Klageren har efter det oplyste siden 1. juni 1979 ejet ejendommen [adresse1], [by1]. Efter det oplyste udlejer klageren ejendommen igennem udlejningsbureauet [virksomhed1]. Resultatet ved udlejningen er opgjort som erhvervsmæssig udlejning.

Derudover ejer klageren ejendommen [adresse2], [by2], som er vurderet som en beboelsesejendom. Klageren er tilmeldt folkeregisteret på denne ejendom.

I indkomstårene 2010-2012 ejede klageren i henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) ikke andre ejendomme end [adresse1] og [adresse2].

Ejendommen [adresse1] er ligeledes vurderet som en beboelsesejendom med en lejlighed. I henhold til SVUR-oplysningerne er der et fritliggende enfamilieshus på ejendommen med et bebygget areal på 84 m² og et beboet areal på 142 m². Huset er opført i 1899 og om- eller tilbygget i 1973.

Det fremgår af sagens oplysninger, at ejendommen [adresse1] har været udlejet i 54 dage i 2010, 63 dage i 2011 og 49 dage i 2012.

Der er fremlagt en aftale af 1. maj 2004 indgået mellem klageren og [virksomhed1]. Følgende fremgår af aftalen:

”Mellem [virksomhed1] og [person1] er indgået følgende aftale om administration af [person1]s hus, [adresse1], [by1]:

[virksomhed1] administrerer huset og står således for annoncering, kundekontakter, lejefastsættelse, tilsyn med huset (herunder udhus og have), rengøring, den daglige drift, herunder reparationer, vedligeholdelse og løbende anskaffelser.

[person1] står for skatteregnskabet.

Denne aftale har i mundtlig form været praktiseret siden 2002.”

Der er endvidere fremlagt en erklæring af 10. november 2013 fra [virksomhed1], hvoraf fremgår:

”Undertegnede [virksomhed1] kan herved bekræfte, at [person1] ikke har benyttet sit hus [adresse1], [by1] privat, siden vi overtog administrationen af huset.”

Klageren har selvangivet resultat ved udlejning af [adresse1] siden 1993 således:

Lejeindtægterne var ifølge de indsendte regnskaber 13.650 kr. for indkomståret 2010, 15.550 kr. for indkomståret 2011 og 12.850 kr. for indkomståret 2012.

Udgifterne ifølge de indsendte regnskaber var 60.645 kr. for indkomståret 2010, 51.577 kr. for indkomståret 2011 og 23.118 kr. for indkomståret 2012.

Der er ikke beregnet ejendomsværdiskat af ejendommen [adresse1], da den har været registreret som udlejet hele året.

SKAT traf den 3. oktober 2013 afgørelse om, at udlejningen af ejendommen [adresse1] ikke var erhvervsmæssig og opgjorde resultat ved udlejningen efter ligningslovens § 15 O, stk. 2. Derudover traf SKAT afgørelse om, at klageren skulle betale ejendomsværdiskat for de perioder, hvor ejendommen ikke var udlejet.

Landsskatteretten afsagde den 19. december 1984 kendelse for indkomståret 1980 vedrørende udlejning af ejendommen [adresse1]. Følgende fremgår blandt andet af flertallets præmisser:

”På grundlag af de foreliggende oplysninger om de faktiske forhold finder to retsmedlemmer, at den i sagen omhandlede ejendom reelt må anses for en udlejningsejendom, og at klageren følgelig ikke skal medregne lejeværdi af egen bolig i ejendommen.”

Klageren har fremlagt kopi af sin klage af 1. juni 1983 til Landsskatteretten over afgørelse fra Skatterådet for [by3] Skattekreds for indkomståret 1980. Følgende fremgår af 2. og 3. afsnit i brevet:

”Ad lejeværdi. Det er et helårshus, jeg har erhvervet. Jeg har købt det for at drive det som udlejningsejendom. Jeg har overgivet det til den største, lokale udlejer, som har den fulde dispositionsret med 1 års opsigelse.

Da huset for mig er en forretningsmæssig disposition, og da jeg rent faktisk ikke benytter det, skal jeg anmode Landsskatteretten om at meddele mig, hvilket indhold en erklæring fra mig eller udlejeren skal have for at godtgøre, at jeg i skattemæssig forstand har været udelukket fra at benytte huset.”

Der er fremlagt et brev af 27. august 1985 fra [by4] Kommune, hvori klageren blev anmodet om at redegøre for antallet af uger, hvori sommerhuset i [by1] havde været udlejet, da der skulle beregnes lejeværdi for den periode, hvori det ikke havde været udlejet. Der blev henvist til Landsskatterettens kendelse af 19. december 1984.

Endvidere har klageren fremlagt en maskinskrevet udgave af den håndskrevne forespørgsel til Landsskatteretten af 4. september 1985. Følgende fremgår heraf:

”I ovennævnte sag afsagde De 19.12.84 en kendelse, som, jeg mener, gav mig medhold i, at min ejendom citat: ”Reelt må anses for en udlejningsejendom, og at (jeg) følgelig ikke skal medregne lejeværdi af egen bolig i ejendommen.”

Ved brev af 27.8.85 har ligningsmyndigheder i min kommune meddelt mig, at citat: ”der skal beregnes lejeværdi for den periode, hvor (huset) ikke har været udlejet jfr Landsskatterettens kendelse af 19/12-1984”.

Kan de fortælle mig, hvordan Deres kendelse er at forstå? Efter omstændighederne gerne snarest.”

Derudover er der fremlagt et brev af 10. september 1985 fra Landsskatteretten til klageren. I brevet blev klageren bedt om at ringe til den pågældende medarbejder vedrørende forespørgslen fra klageren.

SKATs afgørelse

SKAT har opgjort resultat ved udlejning af ejendommen [adresse1] efter ligningslovens § 15 O, stk. 2, og har forhøjet klagerens indkomst med 51.673 kr. i indkomståret 2010, med 42.675 kr. i indkomståret 2011 og med 9.746 kr. i indkomståret 2012. SKAT har endvidere ansat ejendomsværdiskat for ejendommen [adresse1] til 918 kr. for indkomståret 2010, til 891 kr. for indkomståret 2011 og til 933 kr. for indkomståret 2012.

Virksomheden er ikke momsregisteret, hvorfor virksomheden anses som momsfritaget ved udlejning på sommerhuslignende vilkår.

For at [adresse1] kan anses for udelukkende erhvervsmæssigt anvendt, skal der være tale om, at klageren effektivt har fraskrevet sig benyttelsen af sommerhuset.

Det er en afgørende forudsætning, at det kan dokumenteres, at den fulde, ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til tredjemand i hele indkomståret, jf. praksis på området. Dette fremgår ikke af den indsendte aftale.

Huset har været til klagerens disposition en del af året, hvorfor resultatet ved udlejning af huset skal opgøres efter ligningslovens § 15 O, stk. 2, og der kan kun fratrækkes en forholdsmæssig andel af udgifterne, svarende til det udlejede antal dage.

Der skal ske en effektiv fraskrivelse af retten til at benytte sommerhuset, for at det kan anses for erhvervsmæssig udlejning. Det ses ikke af lejeaftalen.

Klageren har ved indsigelse af 10. august 2013 henledt opmærksomheden på Landsskatterettens kendelse af 19. december 1984. Klagerens sommerhus anses i kendelsen for at være en udlejningsejendom, og klageren anses for at have afskrevet sig dispositionsretten over ejendommen hele året.

Det er SKATs vurdering ud fra gældende praksis, at klageren ifølge indsendte aftale ikke effektivt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset. Af aftalen fremgår, at [virksomhed1] administrerer huset og står for annoncering, tilsyn, rengøring og daglig drift. Klageren står for skatteregnskabet. Det fremgår ingen steder af aftalen, at klageren ikke kan anvende sommerhuset selv. SKAT finder ikke, at den fulde, ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til tredjemand i hele indkomståret.

Sommerhuset ses kun udlejet i begrænset omfang på henholdsvis 54 dage i 2010, 63 dage i 2011 og 49 dage i 2012. Lejeperioden er begrænset og i et omfang, der gør, at udlejningen af denne grund ikke er erhvervsmæssig virksomhed. Klageren har valgt at beholde ejendommen på trods af, at der har været underskud siden 2001. Det samlede underskud siden 1993 er opgjort til 241.928 kr. Klageren har tidligere til Landsskatteretten i 1984 oplyst, at klageren har købt ejendommen for at supplere sin indkomst med indtægter ved udlejning.

Ved vurderingen har SKAT desuden lagt vægt på, at indsendte aftale er indgået i år 2004. Gældende aftale mellem [virksomhed1] og klageren har ikke tidligere været fremlagt for Landsskatteretten i 1984.

For indkomståret 2012 har klageren selvangivet resultat af virksomhed med 0 kr. Ifølge indsendte regnskab udgør lejeindtægten 12.850 kr.

Resultat ved udlejning i 2012 kan opgøres til:

Der skal betales ejendomsværdiskat for [adresse1] for de perioder, hvor ejendommen ikke har været udlejet, fordi det fremgår af lejeaftalen, at klageren ikke har fraskrevet sig retten til at disponere over huset hele året.

Der gives et nedslag i den beregnede ejendomsværdiskat på de udlejede antal dage, som var 54 dage i 2010, 63 dage i 2011 og 49 dage i 2012.

SKAT er efterfølgende fremkommet med følgende udtalelse:

Med klagen er indsendt erklæring fra [virksomhed1] dateret 10. november 2013.

Det bemærkes, at det ikke fremgår af den indsendte erklæring, at klageren effektivt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset. SKAT finder fortsat, at klageren har mulighed for at anvende sommerhuset selv. Den fulde, ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset ses ikke overdraget til tredjemand i hele indkomståret.

Det er SKATs opfattelse, at vedlagte kendelse afsagt af Landsskatteretten i 1984 ikke længere er i overensstemmelse med gældende praksis, jf. den juridiske vejledning, afsnit C.C.1.3.2.4.

Klageren oplyser, at virksomheden har givet overskud i 9 år ud af 12 år for perioden 1981 til 1992. Periodens samlede resultat er af klageren opgjort til 55.089 kr.

Virksomheden har gennem de seneste 31 år i perioden fra 1981 til 2012 udvist overskud i 13 år med et samlet nettoresultat på -186.839 kr.

Klageren oplyser, at ejendommen er beholdt trods flere års driftsunderskud. Ejendommen er en investering.

Det er SKATs opfattelse ud fra de nye oplysninger, at underskuddet ikke kan fratrækkes, jf. statsskattelovens § 6. SKAT finder ikke, at virksomheden er af erhvervsmæssig karakter. Klageren udlejer ikke sommerhuset for at opnå en løbende indtægt - der er tale om en investering i stedet for.

Ved vurderingen af, om virksomheden i skattemæssig forstand kan anses for erhvervsmæssig, må det tillægges betydelig vægt, om der er tale om rentabilitet. Det fremgår af Østre Landsretsdom af 16. oktober 2013, SKM2013.745ØLR, at det er rentabiliteten, der er afgørende, og ikke om virksomheden er drevet forsvarligt og professionelt.

Det accepteres, at en virksomhed i opstartsfasen har underskud, men normalt vil man lukke virksomheden indenfor en kort årrække, hvis man konstaterer, at den ikke er rentabel. Som udgangspunkt vil det ikke være muligt at opretholde en tabsgivende virksomhed, medmindre der er andre indtægter, som giver indehaveren et økonomisk rygstød, der gør det muligt at videreføre virksomheden. Konkret modtager klageren pension.

Ved virksomheder drevet som bibeskæftigelse er der efter praksis krav om, at der skal være honorering af den arbejdsindsats, der er ydet, og udsigt til indtjening af tidligere års akkumulerede underskud. Klagerens virksomhed med udlejning af sommerhus anses ikke for på sigt at ville give overskud.

Henset til virksomhedens omsætning samt antallet af dage med udlejning 7-9 uger årligt, finder SKAT ikke, at virksomheden har den fornødne intensitet og seriøsitet.

På baggrund af, at der har været underskud alle år siden 2001 sammenholdt med praksis på området for virksomheder drevet som bibeskæftigelse, vurderes det, at der ikke er tale om erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand. Virksomheden kan ikke anses for at være rentabel, hvor der er udsigt til, at der vil være en rimelig honorering af arbejdsindsatsen.

Underskud for årene 2010, 2011 og 2012 er derfor ikke fradragsberettiget, jf. statsskattelovens § 6 a.

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at de selvangivne underskud ved udlejning af ejendommen [adresse1] er fradragsberettigede for indkomstårene 2010 og 2011, samt at resultat ved udlejning for indkomståret 2012 skal ansættes til 0 kr. i overensstemmelse med det selvangivne.

Til støtte herfor er det blandt andet anført, at huset er et gammelt helårshus fra 1899. Det skal stå med lidt varme på hele året. Med de senere års stigende energipriser er det blevet en dårlig forretning. Klageren har derfor siden bedt udlejeren se sig om efter en køber. Endnu uden resultat.

SKATs afgørelse underkender, at klagerens ejendom er en udlejningsejendom.

Afgørelsen tilsidesætter derved Landsskatterettens kendelse af 19. december 1984.

Det er klagerens påstand, at Landsskatterettens kendelse gælder indtil den ændres af Landsskatteretten, samt at en ændring ikke sker med tilbagevirkende kraft.

Foruden ved nævnte kendelse fra Landsskatteretten bekræftede Landsskatteretten også året efter overfor klagerens lokale skattevæsen, at ejendommen er en udlejningsejendom.

Ikke alene den ejendom og ejer, som Landsskatterettens kendelse fra 1984 omhandler, men også de faktiske forhold er i det væsentlige uændrede.

Klageren har derfor med rette været af den overbevisning, at ejendommen er anerkendt som en udlejningsejendom.

Der udviklede sig ikke nogen egentlig dialog mellem SKAT og klageren. Dette kan skyldes, at klageren fra starten af forløbet troede, at SKATs ærinde var en rutinekontrol af regnskabsførelsen. I det lys skal klagerens første bemærkninger til SKAT ses.

Derefter troede klageren, at Landsskatterettens kendelse ville afføde en reaktion fra SKAT. Sådan gik det ikke. SKATs afgørelse kom uden yderligere spørgsmål.

Klageren har ingen bemærkninger til SKATs beregninger. Ud fra SKATs grundlag er de givetvis rigtige.

For så vidt angår de faktiske oplysninger, hvor resultaterne for udlejningen gengives, undrer det klageren, at SKAT går 20 år tilbage.

Klageren bringer for fuldstændighedens skyld gerne tallene for nogle yderligere år:

Man kan spekulere over, hvor langt tilbage i tiden SKAT ville tilsidesætte Landsskatterettens kendelse, hvis de havde frie hænder til det. Til 2005, hvor det akkumulerede driftsresultat (uden pristalsregulering) kom i minus? Til 1993? Eller til 1984, som kommune gjorde dengang?

En Landsskatteretskendelse skal ændres af Landsskatteretten eller en højere instans, og man kan ikke ændre retstilstanden med tilbagevirkende kraft.

Den eneste ændring, der er sket i ejerforholdene omkring ejendommen i disse 30 år, er, at der er kommet en anden udlejer på.

[person2], som administrerede ejendommen i 80’erne og 90’erne, indstillede fra 2002 gradvis sin virksomhed. Han gik i samarbejde med det da nydannede ”[virksomhed1]”.

Fra 2004 overgik administrationen af klagerens ejendom helt til [virksomhed1], og aftalen af 1. maj 2004 er indholdsmæssigt en videreførelse af aftalen med [person2]. Derom er klageren og [virksomhed1] enige.

SKAT deler ikke den opfattelse. Måske lægger klageren og SKAT noget forskelligt i at ”administrere”.

Såvel den professionelle udlejer som klageren har opfattet formuleringen: ”[virksomhed1] administrerer huset...” som ensbetydende med, at udlejeren har den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over ejendommen. Endvidere har klageren ikke – og har ikke haft – i sinde at anvende ejendommen privat.

SKAT har lagt vægt på, at aftalen fra 2004 ikke har været fremlagt i 1984. Det kunne den dårligt, 20 år før den er indgået. Der kan sættes spørgsmålstegn ved, om SKAT har læst kendelsen fra Landsskatteretten, når SKAT tilsyneladende ikke har set aftalen med [person2].

TfS1997.768LSR støtter klagerens sag: Ligesom den pågældende skatteyder har klageren heller ikke i den indgåede kontrakt forbeholdt sig nogen privat brug, ligesom klageren heller ikke har benyttet sin udlejningsejendom privat. Det har alle 30 år været en klar forståelse mellem klageren og udlejer, at klageren på intet tidspunkt agtede at bruge ejendommen privat.

For så vidt angår klagerens ”ikke-benyttelse” af ejendommen, henvises til erklæringen fra udlejer.

Indholdet af SKATs bemærkninger og begrundelse i afgørelsen tog Landsskatteretten også stilling til i forbindelse med kendelsen af 1984. Side 3: ”På grundlag af de foreliggende oplysninger om de faktiske forhold --- må ejendommen reelt anses for en udlejningsejendom.”

De foreliggende oplysninger var dels [by4] kommunes og Skatterådet for [by3] skattekreds’ påberåbelse af de samme begrundelser, som nu også SKAT påberåber sig. Dels klagerens bemærkninger i brev af 1. juni 1983, 2. og 3. afsnit. På det retoriske spørgsmål i afsnit 3 gives der vel næppe noget fuldgyldigt svar. Ej heller i dag.

Dertil kom så de faktiske forhold, som gengives og vurderes i Landsskatterettens kendelse.

De faktiske forhold har ikke ændret sig, når der bortses fra skift af administrator.

Ejendommen er til udlejning hele året. Og det er rigtigt, at klageren beholdt ejendommen på trods af flere år med driftsunderskud.

Ejendommen er tænkt som en investering, og frem til 2008 blev driftsunderskuddet opvejet af stigningen i ejendommens salgsværdi.

Siden 2008 har det, om overhovedet muligt, ikke været attraktivt at sælge. Også selvom et salg nu trods alt vil redde klagerens investering.

Udlejningen i årene 2010 og 2011 kompromitteredes meget af et fjernvarmeprojekt. Det forstyrrede de to sæsoner derved, at udlejer ikke på måneders afstand kunne være sikker på, at man kunne komme til ejendommen.

Klageren er ikke bekendt med, at udlejning skal have et vist mindre omfang for at være erhvervsmæssig. Klageren har kontrakt med områdets største, professionelle udlejer. Mere erhvervsmæssigt kan klageren vel ikke gøre det.

Det er objektivt forkert, at SKAT anfører i afgørelsen ”... det fremgår af aftalen, at du ikke har fraskrevet dig retten til at disponere over huset...”.

Det fremgår ikke af aftalen, at klageren ikke har afskrevet sig retten. Som nævnt opfatter klageren og udlejeren aftalen sådan, at når udlejer administrerer ejendommen, så er det ensbetydende med, at klageren har fraskrevet sig retten til at disponere over ejendommen.

I klagerens arbejdsliv forvaltede han et lovgivningsområde. Love, bekendtgørelser, cirkulærer, instrukser, afgørelser, domme osv. Det blev klagerens erfaring, at praksis kan fraviges, når de faktiske forhold taler for det. Samt at højere instanser har større indsigt i lovgivernes hensigt, og at de har større erfaring, hvorfor de kan anlægge bredere og mere nuancerede (= mere retfærdige) vurderinger.

Klageren har derfor tiltro til, at Landskatteretten ikke tilsidesætter kendelsen fra 1984 - og da slet ikke med tilbagevirkende kraft.

For så vidt angår SKATs efterfølgende udtalelse, henviser klageren til det i klagen til Landsskatteretten anførte, og anfører endvidere blandt andet, at klageren udlejede for at få en løbende indtægt til dækning af sine løbende udgifter.

Ejendommen er ikke et sommerhus, men et helårshus, og det udlejes også til f.eks. vinterferie, påske og jul/nytår.

Det er ikke en passiv investering som f.eks. diamanter.

Det er svært for klageren at inddrage SKM2013.745ØLR i sin argumentation. Klageren har ikke dommen, og den er afsagt, efter at SKAT afsluttede sagen.

Det er korrekt, at klageren er pensionist, men relevansen for sagen er ikke klar for klageren.

At virksomheder i perioder – også lange og meget lange perioder – har driftsunderskud, bringer medierne næsten dagligt eksempler på.

Klageren har indtægter, der gør det muligt at videreføre virksomheden. Og meldingerne for 2014 er positive.

Klagerens arbejdsindsats er om end vigtig så dog beskeden. Klageren har været tilfreds med honoreringen.

Ejendommen er et helårshus, og fra tid til anden har der været udsigt til langtidsleje til asylansøgere, husvilde og lign. Det kan ske igen. Ingen kender fremtiden.

Klageren kommer til et andet resultat end SKAT.

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af [adresse1]

Klageren har opgjort resultatet ved udlejningen af ejendommen [adresse1] efter statsskattelovens regler som erhvervsmæssig indkomst.

Det følger af praksis, jf. herunder Højesterets dom af 20. marts 2002, offentliggjort som SKM2002.229HR, samt Højesterets dom af 21. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.78HR, at udlejning af et sommerhus ikke kan anses for erhvervsmæssig udlejning, hvis ejeren ikke positivt har fraskrevet sig retten til selv at benytte sommerhuset, eller hvis udlejningsaftalen giver ejeren mulighed for at benytte ejendommen i et omfang, der går ud over, hvad der er nødvendigt til opfyldelse af ejerens forpligtelse til vedligeholdelse af sommerhuset. Det er endvidere et krav, at det kan dokumenteres, at sommerhuset ikke har været benyttet privat. Hvis retten til privat benyttelse ikke effektivt er fraskrevet, er det uden betydning, at skatteyderen rent faktisk ikke har benyttet sommerhuset privat.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at klageren i de omhandlede indkomstår ikke effektivt havde fraskrevet sig dispositionsretten over ejendommen [adresse1]. Det fremgår af aftalen mellem [virksomhed1] og klageren, at [virksomhed1] administrerer huset og således står for annoncering, kundekontakter, lejefastsættelse, tilsyn med huset (herunder udhus og have), rengøring, den daglige drift, herunder reparationer, vedligeholdelse og løbende anskaffelser. Der er således redegjort for i aftalen, hvad der forstås ved den aftalte administration. Dette ændrer dog ikke på, at klageren ikke i aftalen effektivt har fraskrevet sig retten til selv at benytte sommerhuset. Det er slet ikke nævnt i aftalen, hvorvidt klageren har mulighed for at benytte sommerhuset eller ej. På den baggrund kan udlejningen ikke anses for erhvervsmæssig.

Dertil kommer, at udlejningen i årene fra 2001 til 2011, hvilket vil sige i 11 år i træk, var underskudsgivende, mens der i indkomståret 2012 er selvangivet et resultat på 0 kr. Det anses på den baggrund ikke for godtgjort, at udlejningen har udsigt til at give et rimeligt driftsresultat, og klageren har derudover selv oplyst til SKAT, at det på grund af de senere års stigende energipriser er blevet en dårlig forretning, hvorfor klageren har bedt udlejer om at finde en køber til ejendommen. Derudover har sommerhuset alene været udlejet i 54 dage i 2010, 63 dage i 2011 og 49 dage i 2012, hvorfor der ikke har været den fornødne intensitet i udlejningen.

På baggrund af ovenstående er det endvidere rettens opfattelse, at Landsskatterettens tidligere kendelse fra 1984 vedrørende indkomståret 1980, hvor udlejningen blev anset for erhvervsmæssig, ikke udelukker en fornyet vurdering af udlejningen i indkomstårene 2010-2012. Der kan i den forbindelse henvises til Landsskatterettens kendelse af 8. december 2005, offentliggjort som SKM2005.519LSR.

Det er endvidere rettens opfattelse, at nærværende sag ikke er sammenlignelig medLandsskatterettens kendelse af 1. august 1997, offentliggjort som TfS1997.768LSR, idet skatteyderen og dennes ægtefælle ejede 4 sommerhuse tilsammen og benyttede 2 af disse privat. Klageren ejer alene én ejendom, der udlejes som fritidsbolig. Derudover har der i nærværende sag været underskud ved udlejningen i en længere årrække.

Retten bemærker, at SKAT var berettiget til at ændre skatteansættelserne for indkomstårene 2010-2012 i henhold til skatteforvaltningslovens § 26, stk. 1, hvorefter Told- og skatteforvaltningen ikke kan afsende varsel som nævnt i § 20, stk. 1, om foretagelse eller ændring af en ansættelse af indkomst- eller ejendomsværdiskat senere end den 1. maj i det fjerde år efter indkomstårets udløb. Ansættelsen skal foretages senest den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb.

Da SKAT traf afgørelse for indkomstårene 2010-2012 den 3. oktober 2013, var det således inden den 1. august i det fjerde år efter indkomstårets udløb.

Da udlejningen ikke kan anses for erhvervsmæssig i indkomstårene 2010-2012, har klageren således ikke fradrag for underskud ved udlejningen i indkomstårene 2010 og 2011 efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Resultatet ved udlejningen af ejendommen [adresse1] i indkomstårene 2010, 2011 og 2012 skal herefter opgøres efter reglerne i Ligningslovens § 15 O.

Da opgørelsen af resultatet af udlejningen efter ligningslovens § 15 O, stk. 2, i øvrigt er ubestridt fra klagerens side, stadfæster Landsskatteretten herefter SKATs afgørelse på dette punkt.

Ejendomsværdiskat

Ifølge den dagældende bestemmelse i ejendomsværdiskattelovens § 1, stk. 1, lovbekendtgørelse nr. 912 af 22. august 2008, betaler ejeren ejendomsværdiskat til staten efter ejendomsværdiskatteloven i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt., af boligværdien af egen ejendom som nævnt i ejendomsværdiskattelovens § 4. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af loven.

Ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres i medfør af den dagældende bestemmelse i ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, på helårsbasis efter lovens § 5-10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt, jf. dog stk. 2, 2. pkt.

Det fremgår af § 11, stk. 2, 2. pkt., at ved hel eller delvis udleje af boligen i tilfælde, hvor ejeren vælger at anvende ligningslovens § 15 O, stk. 1, § 15 P, stk. 1, 3.-5. pkt., eller § 15 P, stk. 2, 3.-5. pkt., ved sin indkomstopgørelse, medfører udleje ikke, at ejendomsværdiskatten nedsættes. I andre tilfælde af udleje af boligen nedsættes ejendomsværdiskatten som beregnet efter §§ 5-10 med den til den udlejede del svarende andel af ejendomsværdiskatten. Dette fremgår § 11, stk. 2, sidste pkt.

Da resultatet ved udlejningen af [adresse1] skal opgøres efter ligningslovens § 15 O, stk. 2, skal klageren alene betale ejendomsværdiskat for ejendommen for de perioder, hvor ejendommen ikke var udlejet, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, og stk. 2, 2. og sidste pkt.

Da den talmæssige opgørelse af ejendomsværdiskatten er ubestridt, stadfæster Landskatteretten herefter SKATs afgørelse i sin helhed.