Kendelse af 06-11-2014 - indlagt i TaxCons database den 10-01-2015

Faktiske oplysninger

Klageren købte ejendommen beliggende [adresse1], [by1], den 1. juli 2001. Der er tale om et fritliggende enfamiliehus opført i 1947 med et grundareal på 374 m² og et bebygget areal på 56 m² ekskl. tagetage og kælder. Det samlede boligareal udgør 91 m². Ejendommen er løbende blevet renoveret.

Ejendommen har været udlejet af klageren til hans forældre siden klagerens erhvervelse heraf. Der er ikke udarbejdet en lejekontrakt.

Det fremgik af klagerens regnskab for 2010, at den årlige leje udgjorde 120.000 kr., svarende til 10.000 kr. pr. måned. Ifølge klagerens oplysninger til SKAT havde hans forældre betalt 5.000 kr. pr. måned inkl. forbrug. Lejen var nedsat som følge af omprioritering af lån til afdragsfri lån. Derudover fremgik det af kontoudtog fra [finans1], at der var indbetalt leje med 77.500 kr. i 2010.

Ifølge regnskabet for 2011 var der betalt en årlig leje på 60.000 kr., svarende til en månedlig leje på 5.000 kr. Ifølge kontoudtog fra [finans1] var der indbetalt leje med 54.800 kr. i 2011.

I regnskaberne for 2010 og 2011 er der fratrukket udgifter til vand og varme. I 2010 blev der fratrukket ”skatter og afgifter” med 12.745 kr. Ifølge SKATs oplysninger udgjorde ejendomsskatten 7.293 kr. I 2011 blev der fratrukket udgifter til ”ejendomsskatter og vand” med 13.050 kr. Ejendomsskatten udgjorde ifølge SKAT 7.805 kr. Der blev fratrukket udgifter til varme i 2010 med 986 kr. og i 2011 med 2.391 kr.

Klageren anmodede den 1. august 2012 om genoptagelse af indkomståret 2010 med henblik på en nedsættelse af overskud af virksomhed som følge af forkerte oplysninger om huslejen.

SKAT afslog ved afgørelse af 29. januar 2013 anmodningen om genoptagelse. Derudover ændrede SKAT den selvangivne lejeindtægt på 5.000 kr. pr. måned, da lejen ikke blev anset for at svare til markedslejen henset til lejeniveauet for andre boliger i [by1]. SKAT fastsatte den månedlige husleje til 10.000 kr. både i 2010 og 2011. Det var desuden SKATs opfattelse, at udlejningen var inkl. vand og delvist inkl. varme.

Skatteankenævnet har genoptaget indkomståret 2010.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har fastsat den objektive udlejningsværdi til 6.000 kr. pr. måned, svarende til en årlig leje på 72.000 kr.

Ejendommen er besigtiget af en af ankenævnets medarbejdere, der er uddannet ejendomsmægler. Der er udarbejdet en vurderingsrapport, der fastslår, at markedslejen udgjorde 6.000 kr. ekskl. forbrug pr. måned. På baggrund af rapporten er det nævnets opfattelse, at den objektive udlejningsværdi kan fastsættes til 72.000 kr. pr. år.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte størrelsen af den aftalte husleje på 60.000 kr. årligt.

Ifølge klagerens repræsentant er den opkrævede husleje på 5.000 kr. ekskl. forbrug. Den aftalte månedlige husleje afviger ikke væsentligt fra den leje, der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler.

Det påhviler SKAT at føre bevis for, at den aftalte leje er væsentligt lavere end den leje, der lovligt kan opkræves efter lovgivningens regler, den objektive udlejningsværdi, jf. principperne i SKM2009.344.BR. Det bevis er ikke ført. Den i sagen udarbejdede vurderingsrapport er uden bevisværdi. Rapporten fastsætter alene markedslejen, der må forstås som den leje, der vil kunne opkræves på et frit/ureguleret marked.

Det er ikke markedslejen, der er relevant at få fastlagt, men derimod den leje, der lovligt kan opkræves efter lovgivningens regler – boligreguleringslovens kapitel IV A. Det forholder rapporten sig ikke til.

Det er ikke dokumenteret, at den aftalte husleje afviger fra den leje, der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler.

Såfremt lejen, der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler, skal anses for identisk med lejefastsættelsen i vurderingsrapporten, er afvigelsen mellem den aftalte husleje og den objektive udlejningsværdi ikke væsentlig. Den månedlige difference udgør 1.000 kr., svarende til at klageren modtager 83,33 % af den leje, der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler. Da afvigelsen ikke er væsentlig, er der ikke grundlag for at tilsidesætte den aftalte lejefastsættelse.

Klagerens repræsentant har efterfølgende henvist til Østre Landsrets dom af 13. oktober 2010, T:BB2011.109, vedrørende lejens størrelse i en småhusejendom. Lejeniveauet var blevet nedsat af huslejenævnet med henvisning til det generelle kendskab til lejeniveauet i området. For Boligretten var der påberåbt et sammenligningslejemål. Boligretten afviste dog, at dette kun anvendes. Efter besigtigelse og med henvisning til Boligrettens særlige kendskab til lejeniveauet fastslog Boligretten, at den forhøjede leje var væsentligt højere end den leje, som blev betalt for tilsvarende lejligheder i området. Nævnets afgørelse blev stadfæstet. Landsretten fandt, at lejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at der var tale om en leje, der væsentligt oversteg det lejedes værdi.

Landsskatterettens afgørelse

Lejeindtægter er skattepligtige, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

I henhold til statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt., sammenholdt med 2. pkt., kan der ske beskatning af en skønnet lejeværdi i tilfælde, hvor ejeren vederlagsfrit eller for en leje, der ikke er uvæsentligt lavere end markedslejen, har overladt benyttelsen af lokalerne til en nærtstående, jf. SKM2002.547.HR.

Den objektive udlejningsværdi er udtryk for markedslejen, hvilket er den lovlige leje, der kan opnås ved udlejning af beboelsesejendommen til 3. mand efter lejelovgivningens regler, jf. Den Juridiske Vejledning, afsnit C.H.3.2.2.2.1. Ved skønnet af den objektive lejeværdi tages der udgangspunkt i den leje, der lovligt kan opkræves efter lejelovgivningens regler, hvorfor der således er taget højde herfor.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte skatteankenævnets skøn af markedslejen på baggrund af den foreliggende vurderingsrapport, uanset at vurderingen er foretaget af en medarbejder i skatteankenævnet. Der er henset til, at medarbejderen er statsautoriseret ejendomsmægler og har besigtiget ejendommen.

Det bemærkes, at det er oplyst, at klageren oprindeligt har fastsat lejen ud fra en rentabilitetsbetragtning, og at der ikke foreligger en lejeaftale. Der er desuden tale om udlejning til nærtstående, og der er givet uoverensstemmende oplysninger om størrelsen af lejen, samt hvorvidt den betalte leje er inklusiv eller eksklusiv forbrug.

Den oplyste betalte leje på 5.000 kr. anses at være inklusiv forbrug. Herefter udgør den skønnede leje ekskl. forbrug ca. 4.500 kr. Det er Landsskatterettens opfattelse, at der er tale om en faktisk leje, der er ikke uvæsentligt lavere end den skønnede markedsleje på 6.000 kr. ekskl. forbrug, jf. SKM2002.547.HR.

Klageren skal således beskattes af den skønnede markedsleje på 6.000 kr. ekskl. forbrug, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Landsskatteretten stadfæster hermed skatteankenævnets afgørelse.