Kendelse af 24-04-2015 - indlagt i TaxCons database den 29-05-2015

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

Indkomståret 2011

SKAT har ikke godkendt fradrag

for udgifter på21.973 kr.

Landsskatteretten anerkender fradrag for vedligeholdelsesudgifter med18.150 kr.

Indkomståret 2012

SKAT har ikke godkendt fradrag

for udgifter på26.758 kr.

Landsskatteretten anerkender fradrag for vedligeholdelsesudgifter med24.667 kr.

Faktiske oplysninger

Klageren erhvervede den 1. december 2005 en ejerlejlighed beliggende [adresse1], [by1]. I henhold til lejekontrakten udgør lejemålet 56 m² og består af 2 værelser.Lejligheden var udlejet ikke-møbleret til klagerens datter, og den årlige leje har udgjort og udgør 36.000 kr. pr. år. Den indvendige vedligeholdelse af lejligheden påhvilede lejeren/klagerens datter i henhold til lejekontraktens § 8.I henhold til oplysningerfra Folkeregisterethar klagerens datter været tilmeldt på lejemålets adresse. I indkomståret 2011 har klagerens datter modtaget boligsikring på 6.120 kr. Lejemålet med klagerens datter er efter det af klageren oplyste ophørt pr. august 2013. Lejligheden er herefter genudlejet.

Klageren har oplyst til SKAT, at der i 2011 blev konstateret fugt/skimmelsvamp i lejligheden. Der skulle derfor foretages en totalafrensning af vægge og gulve. Klageren har oplyst til SKAT, at hun ikke har rettet henvendelse til ejendomsadministrationen vedrørende den omhandlede skade, og at skaden ikke er anmeldt til forsikringen. Klageren har uanset SKATs anmodning ikke indsendt dokumentation for anvendte udgifter til afvaskning i lejligheden.

Af brev af 7. oktober 2013 fra den af klageren anvendte malermester fremgår:

”...

Jeg har udført malerarbejde i lejligheden i 2011 og 2012, som har omhandlet spartling og montering af filt/tapet på loft og vægge i stue, entre, og soveværelse. Her kunne jeg konstatere at der tidligere havde været konstateret fugtproblemer i vægge og loft, hvilket også var årsagen til at bygherren gik i gang med afrensning af tapet på vægge i rummene, for at undgå skimmelvækst i lejligheden.

Senere i 2013 var jeg oppe og måle fugt i etageadskillelsen i entreen, som viste en fugt procent på over 50 %

Dette kan tyde på et læk i et rør eller lign.

...”

Klageren har fratrukket følgende udgifter i sin udlejningsvirksomhed i indkomståret 2011:

Klageren har fratrukket følgende udgifter i sin udlejningsvirksomhed i indkomståret 2012:

Det fremgår af den anvendte malermesters fakturaer, at arbejdet er udført i den omhandlede lejlighed.

SKATs afgørelse

Der er ikke godkendt fradrag i 2011 for udgifter på i alt 3.823 kr. Derudover er der ikke godkendt fradrag for udgifter på 18.150 kr. med henvisning til, at det af lejekontraktens § 8 fremgår, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer, samt at den indvendige vedligeholdelse ifølge vejledning til lejekontrakten omfatter maling, hvidtning, tapetsering og lakering af gulve i det lejede.

SKAT har ikke godkendt fradrag for udgifter i 2012 på i alt 2.091 kr. Derudover har SKAT ikke anset følgende udgifter på 24.667 kr. for fradragsberettiget med henvisning til lejekontraktens § 8.

Ved afgørelsen er der bl.a. henset til følgende:

Det er ikke fremgået af fakturaer fra den anvendte malermester, at der er tale om skade som følge af fugtskade. Ligeledes fremgår det alene af brev af 7. oktober 2013 fra den anvendte malermaster, at der er malet og tapetseret. Derudover fremgår det, at han har konstateret, at der tidligere har været et fugtproblem.

Det er konstateret, at klageren ikke har kontaktet ejendomsadministrationskontoret for at høre, om der kunne være nogle fugtproblemer i ejendommen. Fugtskaden er heller ikke meldt til forsikringen. Klageren har desuden ikke indsendt bilag for udgifter i forbindelse med klagerens egen afrensning af væggene. Der er heller ikke givet afslag i huslejen på grund af fugt.

Det er ikke anset for dokumenteret, at klagerens datter har boet hos klageren i perioden juli 2011 til maj 2012. Det kan ikke anses for normalt, at lejer flytter hjem til udlejer i den periode, hvor der er foretaget udbedring af lejligheden. Det kan kun lade sig gøre, hvis man er i familie med hinanden.

Det er herefter SKATs opfattelse, at det ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, at der har været fugtproblemer, allerede hvorfor der ikke er fradrag for de af klageren afholdte udgifter.

SKATs udtalelse

Afgørelsen for indkomstårene 2011 og 2012 er indstillet fastholdt.

Lejeret og familieforhold

Det er ikke dokumenteret, at klagerens datter skulle have boet hos klageren og hendes ægtefælle i perioden fra juli 2011 – august 2012, og det er ikke normalt, at en lejer må flytte hjem til sin udlejer i en periode, hvori der bliver foretaget udbedring af lejligheden. Det vil kun kunne lade sig gøre, hvis man er i familie med hinanden. Klagerens datter er i henhold til oplysninger fra Folkeregisteret tilmeldt på adressen i den omhandlede periode og modtog i indkomståret 2011 boligstøtte.

Dokumentation af udgifter til afhjælpning af fugt/skimmelsvamp

Der er ikke modtaget bilag i forbindelse med afrensningen f.eks. udgift til afvaskning med Protex Hysan, Rodalon eller kloring, som man normalt ville anvende, hvis der havde været svamp/fugt i rummene eller udgift til affugter. Det er således ikke dokumenteret, at der har været fugt/skimmelsvamp i lejligheden.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at der skal godkendes fradrag for udgifter med 21.973 kr. i indkomståret 2011 og med 26.758 kr. i indkomståret 2012.

Klageren har oplyst til SKAT, at lejeren havde kontaktet hende i sommeren 2011, da der var konstateret fugt på væggene samt dårlig luft i soveværelset. Klageren har efterfølgende kontaktet en maler, der foretog en faglig undersøgelse, hvorved det blev konstateret, at der også var fugt i de andre værelser - stue og gang. Da et klædeskab blev fjernet, blev det konstateret, at gulvet også havde taget skade og skulle afslibes. På grund af det store arbejde og udgift hertil valgte man at strække renoveringen over 2 år. Man påbegyndte der, hvor der var det største angreb af skimmelsvamp. Den sidste del blev udbedret i 2012.

Klageren har desuden oplyst, at hun selv forberedte væggene, således at det var klart til maleren og gulvmontøren.

Ejerlejlighedsforeningens forsikringsselskab blev ikke involveret. Der er ikke en forsikring, der kan dække fugtskade. Klageren har efterfølgende kontaktet ejendommens vicevært, der ikke havde kendskab til fugtproblemer andetsteds i ejendommen.

Klageren har som udlejer anset det nødvendigt lejeretligt at afholde udgifterne til udbedring af gulve, vægge m.v. samt betale udgifterne til indkøb af et nyt møblement, idet det eksisterende var blevet skadet.

Der blev ikke i forbindelse med udbedringsarbejderne givet nedslag i huslejebetalingen, da klagerens datter flyttede hjem til klageren i den periode udbedringsarbejderne stod på, hvilket vil sige i 2011 og 2012.

Det er dokumenteret, at der har været fugt/skimmelsvampeangreb i lejligheden. Udgifterne til afhjælpning heraf, herunder udgifterne til [...], har været nødvendige for at afhjælpe problemet. Udgifterne til udskiftning af nogle af lejerens møbler, der var blevet fugtskadet, er en sædvanlig driftsudgift for en udlejer, hvorfor der er fradrag, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a. Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ikke bestridt, at der foreligger erhvervsmæssig udlejning i indkomstårene 2011 og 2012, ligesom den erhvervsmæssige udlejning i indkomstårene 2011 og 2012 ubestridt er foretaget til markedsprisen, hvorfor dette efter omstændighederne lægges til grund, jf. skatteforvaltningslovens § 45, stk. 1.

I henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, kan udgifter, som i årets løb er anvendt til at erhverve, sikre eller vedligeholde indkomsten fradrages. Der skal således foreligge direkte og umiddelbar forbindelse mellem afholdelsen af udgiften og erhvervelsen af indkomsten. Dette kræver, dels at udgiftsafholdelsen ligger inden for de naturlige rammer af virksomheden, dels at udgiften ikke kan karakteriseres som en privatudgift, der er indkomstopgørelsen uvedkommende, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra e, at der er fradragsret for udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges indkomstgivende ejendom, hvorimod udgifter til forbedring af den skattepligtiges ejendom ikke er fradragsberettigede, jf. statsskatteloven § 6, stk. 2. Forbedringsudgifter vil derimod efter omstændighederne kunne afskrives i medfør af statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, eller i medfør af afskrivningsloven.

Den skatteretlige sondring mellem vedligeholdelses- og forbedringsudgifter tager i henhold til retspraksis udgangspunkt i ejendommens tilstand på tidspunktet for den skattepligtiges erhvervelse af ejendommen, jf. Højesterets dom af 31. oktober 1958, offentliggjort i U.1958.1173H. Herefter anses udgifter, som er medgået til at sætte ejendommen i en bedre stand, end den havde ved den skattepligtiges erhvervelse, for ikke-fradragsberettigede forbedringsudgifter, hvorimod udgifter, der er anvendt til at udbedre den forringelse af ejendommen, som er sket i den skattepligtiges ejertid, anses som fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter i skatteretlig henseende.

Udgifter, der er afholdt til udbedring af skader, anses i administrativ praksis sædvanligvis som vedligeholdelsesudgifter, jf. Den Juridiske Vejledning 2015-1, afsnit C.H.3.2.3.4.2.

Klagerens forklaring om bl.a. fugtskader i lejligheden er i hvert fald delvist understøttet af den af klageren anvendte malermesters brev af 7. oktober 2013 og fakturaer, hvorfor det lægges til grund, at den omhandlede lejlighed havde fugtskader i indkomstårene 2011 og 2012, som medførte, at der skulle afholdes ekstraudgifter til vedligeholdelse.

Det tillægges i den forbindelse ikke særlig betydning, at klageren ikke har anmeldt fugtskaderne til forsikringsselskabet eller rettet henvendelse til ejendomsadministrationen vedrørende fugtskaderne, ligesom klagerens forklarings troværdighed vedrørende fugtskaderne ikke væsentligt svækkes af oplysningerne om, at klagerens datter skulle have boet hos hende og hendes ægtefælle i en periode.

Lejeren/klagerens datter skal i henhold til § 8 i lejeaftale af 3. juli 2007 forestå den indvendige vedligeholdelse, hvilket er lovligt i henhold til lejelovens § 24, men vedligeholdelsesforpligtelsen kan ikke udstrækkes til at omfatte udgifter opstået som følge af eksempelvis fugtskader, hvilke skader ikke er et forhold, som lejeren/klagerens datter er ansvarlig for, jf. Vestre Landsrets dom af 9. marts 1966, offentliggjort i U.1966.477V.

Da de afholdte udgifter til malermester og materialer i indkomstårene 2011 og 2012 på 15.282 kr. og 24.667 kr. derfor påhviler klageren og er sædvanlige i forhold til en lejlighed af den størrelse, er udgifterne inkl. udgiften til gulvafslibning i indkomståret 2011 på 2.868 kr. fradragsberettigede.

SKATs afgørelse ændres derfor for så vidt angår dette punkt.

For så vidt angår de øvrige udgifter til inventar eller løsøre i ejendommen, der ikke er installationer, har klageren ikke godtgjort, at disse udgifter er fradragsberettigede driftsomkostninger i medfør af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Der er herved lagt vægt på, at lejligheden i henhold til lejekontrakten ikke er udlejet møbleret, at skaderne ikke er anmeldt til et forsikringsselskab af lejeren/klagerens datter, og at i hvert fald de omhandlede møbler ikke umiddelbart uden egen skyld synes at kunne blive fugtskadede i en grad, der berettiger til udskiftning.

SKATs afgørelse stadfæstes derfor vedrørende dette punkt.

Klageren indrømmes herefter fradrag for vedligeholdelsesudgifter i indkomstårene 2011 og 2012 på henholdsvis 18.150 kr. og 24.667 kr., og SKATs afgørelses ændres herefter i overensstemmelse hermed.