Kendelse af 09-01-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-02-2015

Sagen vedrører, om en eventuel fortjeneste ved afståelsen af en ejerlejlighed er omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Der er stillet følgende spørgsmål:

”Vil jeg kunne sælge [adresse1], [by1] uden at der skal betales skat af et eventuelt overskud, såfremt jeg sælger boligen og flytter til en anden adresse?”

SKAT har besvaret spørgsmålet ”Nej”

Landsskatteretten ændrer svaret til ”Ja”

Faktiske oplysninger

Under afsnittet ”Faktiske forhold” i SKATs afgørelse af 1. oktober 2013 fremgår følgende:

”Du oplyser, at du tidligere har haft ansøgt om et bindende svar, hvor du i svaret, som er dateret den 11. januar 2012, blev opfordret til at søge om et nyt bindende svar, for så vidt angår spørgsmålet om skattefrit salg, når der var indgået en lejeaftale om udlejning af [adresse2], [by1].

Du oplyser, at der nu er indgået en lejeaftale for [adresse2], [by1], hvilket dokumenteres ved indsendt kopi af lejekontrakt.

Af lejekontrakten fremgår det bl.a., at:

[adresse2], [by1] er udlejet til [virksomhed1] A/S.

Lejemålet begynder den 10. marts 2012 og fortsætter indtil den 31. marts 2014, hvor lejemålet ophøre uden varsel. Fra den 1. januar 2013, har lejer ret til at opsige lejemålet med 3 måneders varsel til den 1. i en måned, således tidligst til fraflytning den 1. marts 2013.

Lejemålet er tidsbegrænset, idet ejer på et senere tidspunkt selv ønsker at gøre brug af det lejede.

Du oplyser at du og din hustru har haft fast bopæl på adressen [adresse1], [by1] siden 23. februar 2012 og fortsat har fast bopælsadresse samme sted.

Om [adresse1], [by1] fremgår der følgende jf. tidligere anmodning om bindende svar af 11. januar 2012:

”Jeg er ophørt med at praktisere som læge i år og lokalerne fungerede tidligere som mine og kollegaernes praksislokaler, som vi havde praksis igennem 12 år i disse lokaler. Ved mit ophør valgte mine kollegaer at flytte til andre lokaler. Praksislokalerne i [adresse1], som jeg ejer, har jeg siden forsøgt at sælge videre som erhvervslejlighed i 9 mdr., men uden at kunne komme af med dem. Jeg har derfor søgt om at få lov til at ændre lokalernes status til bolig. Dette er blevet godkendt og som ovenfor påtænker jeg selv at flytte ind i lokalerne.

[adresse1]s nærområde er under ombygning ([...] byggeri på [...], [...] er en byggeplads og der er planer om at erstatte [...] til højhus (det er vores nabo). Jeg håber og forventer det bliver et interessant område, og byen samt [...] er lige uden for døren.”

SKATs oplysninger:

Du ejer på nuværende tidspunkt følgende ejendomme:

Købt den 1. april 2008, ejerandel 100 %

Købt den 31. oktober 2006, ejerandel 50 %

Købt den 1. marts 2006, ejerandel 100 %

Købt den 1. april 1999, ejerandel 100 %

Ifølge det centrale personregister har du og din ægtefælle været tilmeldt på adresse [adresse2], [by1] fra den 10. januar 2007 til den 22. februar 2012. Fra den 22. februar 2012 har I været tilmeldt [adresse1], [by1].

Hverken du eller din hustru har tidligere været tilmeldt [adresse3] eller [adresse4].”

Efter det oplyste ophørte det pågældende lejeforhold med [virksomhed1] A/S i efteråret 2013.

Herefter indgik klageren den 10. november 2013 en ny lejekontrakt vedrørende lejligheden [adresse2] med påbegyndelse af lejemålet den 6. december 2013. Af denne lejekontrakts § 11 fremgår bl.a., at lejligheden udlejes uopsigeligt fra udlejers side i perioden fra den 6. december 2013 til 31. december 2015, mens lejemålet kan opsiges af lejer med 3 måneders varsel, såfremt lejer fraflytter Danmark.

Ifølge det Centrale Person Register var klagerens søn tilmeldt adressen [adresse4] frem til den 1. april 2008, hvorefter han blev tilmeldt adressen [adresse3]. Ultimo 2014 er klagerens søn stadig tilmeldt adressen [adresse3].

Efter den 1. april 2008 var et udenlandsk par tilmeldt adressen [adresse4] frem til 1. august 2008, hvorefter klagerens datter var tilmeldt adressen i perioden fra 1. september 2008 til 15. juli 2009. Herefter blev et andet udenlandsk par tilmeldt adressen den 15. januar 2010. Dette udenlandske par er stadig tilmeldt adressen ultimo 2014.

For så vidt angår lejligheden [adresse2]. var den første lejer i henhold til den første lejekontrakt tilmeldt Det Centrale Person Register på adressen i perioden fra den 1. marts 2012 til den 1. oktober 2013. Den 7. januar 2014 blev den anden lejer og dennes familie tilmeldt adressen og er ultimo 2014 stadig tilmeldt.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret det stillede spørgsmål ”Nej”.

SKAT har givet følgende begrundelse for sin besvarelse:

”Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, skal fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven.

Fortjeneste ved salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder medregnes dog ikke til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det følger af SKM2007.74.HR, Landsrettens begrundelse, som Højesteret stadfæster i henhold til, at en ejendom ikke har tjent til bolig i lovens forstand, hvis der blot har været tale om et "midlertidigt ophold", og at en ejendom således kun har tjent til bolig i lovens forstand, hvis der har foreligget "reel permanent beboelse".

Kravene til beviset for "reel permanent beboelse" er særlig strenge i sager hvor ejeren siger at være flyttet fra sin hidtidige ejendom til ejendom 2 og kort tid efter tilbage til den hidtidige ejendom. Som betingelse for skattefrihed ved salg af ejendom 2 kræves der i sådanne sager sikkert bevis for, at den skattepligtige reelt opgav boligen på den hidtidige ejendom og flyttede til ejendom 2 med henblik på reel permanent beboelse, jf. SKM2011.659.BR.

Når ejer kun fraskriver sig rådigheden over den hidtidige bolig for en begrænset periode, anses ejeren ikke for at have opgivet boligen på den hidtidige ejendom, jf. SKM2008.815.ØLR og SKM2009.762.ØLR.

Har ejeren haft en anden bolig til rådighed under sit ophold i ejerboligen, vil udgangspunktet være, at ejendommen ikke har tjent som bolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at beboelse har fundet sted. Det er således ikke tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold. Folkeregistreringen kan ikke alene tages som udtryk for et reelt bopælsforhold, da det er afgørende, om ejeren rent faktisk har haft bopæl på ejendommen og dermed opgivet sin oprindelige bopæl.

Ved salg skal det sandsynliggøres, at ejerens beboelse af ejendommen har haft karakter af reel permanent bolig og ikke kun midlertidig bolig. Det er således ikke tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold.

(...)

Flytning til [adresse1], [by1], skal have karakter af reel permanent beboelse og ikke blot midlertidigt ophold som forudsætning for, at bopælskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 er opfyldt.

Efter en samlet vurdering, ud fra de afgivne oplysninger og den indsendte lejekontrakt, hvoraf det fremgår, at [adresse2], [by1] er udlejet for en begrænset periode, anses din flytning til [adresse1], [by1] alene for at have karakter af midlertidigt ophold. Midlertidigt ophold falder ikke ind under lovens bestemmelse om, at ejendommen skal tjene som bolig for ejeren, uanset at der ikke er nogen grund til at betvivle at du faktisk har taget ophold på [adresse1], [by1] i en periode. Det er derfor SKATs opfattelse, at [adresse1], [by1] ikke har tjent til bolig for dig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, da der er tale om et midlertidigt ophold, du er derfor ikke fritaget for beskatning af en eventuel avance ved salg af ejerlejligheden.

Spørgsmålet besvares derfor med et nej.

Der er ved afgørelsen lagt vægt på, at du og din hustru i perioden, hvor I har taget ophold på [adresse1], [by1], har haft anden bolig til rådighed i form af [adresse2], [by1], der har tjent som helårsbolig for dig og din hustru. Lejemålet på [adresse2], [by1] er efter jeres valg udlejet tidsbegrænset, da det af lejekontrakten fremgår, at I på et senere tidspunkt selv ønsker at gøre brug af lejligheden, hvorfor SKAT anser [adresse1], [by1] som et midlertidigt opholdssted der ikke falder ind under ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at spørgsmålet skal besvares med ”Ja”.

Klageren har nærmere anført, at før han og hans hustru flyttede til [adresse1], boede de på [adresse2], 6th. Idet de ikke kunne sælge ejerlejligheden på [adresse2] til en pris, som de mente var rigtig i det pågældende marked, valgte de at udleje ejerlejligheden på [adresse2] igennem et udlejningsbureau og på en tidsbegrænset lejekontrakt. Den pågældende lejekontrakt er udarbejdet af udlejningsbureauet [virksomhed2]. Det fremgår at denne lejekontrakt, at lejemålet er tidsbegrænset, fordi klageren selv ønsker at bebo lejligheden på et senere tidspunkt.

Denne begrundelse ikke er korrekt. Begrundelsen er formentlig indsat af udlejningsbureauet på grund at lejelovens præceptive regler om opsigelse/tidsbegrænsning og dermed for at sikre, at klager senere kan sælge ejerlejlighed på [adresse2] uden lejemål. Udlejningsbureauet burde have begrundet tidsbegrænsningen med den reelle begrundelse, nemlig at klageren ønskede at sælge lejligheden senere, når markedet blev bedre. Det oprindelige lejeforhold med [virksomhed1] ophørte i efteråret 2013. Fra den 6. december 2013 blev lejligheden på [adresse2] igen udlejet, idet klageren stadig var af den opfattelse, at lejligheden ikke kunne sælges til den pris, som klageren mener lejligheden er værd.

Klageren har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at han på tidspunktet for klagens indgivelse havde boet i lejligheden på [adresse1] i næsten 2 år sammen med sin hustru, at hans datter siden september 2013 har boet sammen med ham og hans hustru, hvilket ikke kunne lade sig gøre på [adresse2] på grund af pladsmangel, at han betragter sin bolig på [adresse1] som sin permanente bolig, hvilket også er årsagen til, at den tidligere bolig på [adresse2] nu er udlejet igen på en uopsigelig kontrakt, at klagerens tidligere bolig på [adresse2] har været udlejet to gange igennem to forskellige udlejningsbureauer, samt at det forhold, at det første udlejningsbureau på eget initiativ indsætter en forkert begrundelse i den første lejekontrakt, ikke ændrer på den reelle begrundelse og derfor ikke bør ændre den skattemæssige vurdering af en eventuel avance.

Landsskatterettens afgørelse

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, er det blandt andet en betingelse for, at fortjenesten ved afståelse af en-og tofamilieshuse og ejerlejligheder er skattefri, at huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Ifølge bestemmelsens forarbejder beror det på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om reel beboelse.

I henhold til Højesterets dom af 24. januar 2007, offentliggjort i SKM2007.74.HR, er det et krav for at anse en ejendom for at have tjent til bolig for ejeren efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at ejerens ophold på ejendommen har haft karakter af reel permanent beboelse og ikke blot midlertidigt ophold.

Klageren lejede ved lejekontrakten af 8. marts 2012 lejligheden [adresse2] ud uopsigeligt for en periode på to år. Da dette lejemål blev opsagt af lejeren til fraflytning i efteråret 2013, lejede klageren umiddelbart herefter lejligheden ud uopsigeligt for endnu en periode på to år ved lejekontrakten af 10. november 2013. Det lægges til grund for afgørelsen, at ingen af de to lejemål, der blev indgået gennem formidlingsbureauer, blev indgået med interesseforbundne lejere.

Det lægges endvidere til grund, at lejligheden [adresse4] ligeledes var bortdisponeret til ikke-interesseforbundne parter fra den 15. januar 2010, og at klageren heller ikke havde rådighed over lejligheden [adresse3]., hvor hans søn havde været tilmeldt adressen siden 1. april 2008.

På baggrund heraf kan klageren hverken anses for at have haft rådighed over lejligheden [adresse2], lejligheden [adresse4] eller lejligheden [adresse3]. fra den 22. februar 2012, hvor han og hans hustru blev tilmeldt adressen på [adresse1].

Herefter og da der ikke foreligger forhold, der støtter, at klageren og hans hustru ikke fra den 22. februar 2012 skulle være flyttet til eller have beboet lejligheden [adresse1], i overensstemmelse med registreringen i Det Centrale Person Register, mens denne var godkendt til beboelse, må klagerens ophold i lejligheden anses for reel permanet beboelse. Det er således uden betydning, at lejemålene vedrørende lejligheden [adresse2], blev indgået med vilkår om tidsbegrænsning, da lejemålene var uopsigelige fra klagerens side.

Lejligheden [adresse1], må således på nuværende tidspunkt anses for at have tjent til bolig for klageren efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Landsskatteretten ændrer herefter besvarelsen af spørgsmålet til ”Ja”.