Kendelse af 23-12-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-02-2016

Klageren og klagerens ægtefælle har udtalt sig på et retsmøde.

Faktiske oplysninger

Generelle oplysninger:

[Hotel1] er et feriehotel beliggende ved Vesterhavet, [...], [by1]. Hotellet består af en centerbygning med restaurant, reception samt en facilitetsbygning indeholdende svømmehal m.v. samt bygninger med 103 lejligheder. Herudover er der et større udendørs område med tennis- og minigolfbane samt legeplads.

30 af lejlighederne er registreret som ferielejligheder uden momspligt, og ejer kan selv vælge form for udlejning af disse.

De øvrige 73 er momspligtige hotellejligheder, som klagerens lejligheder tilhører, og kan derimod ikke udlejes af ejerne selv. Lejlighederne sælges som ejerlejligheder med pligt til at stille lejlighederne til rådighed for [Hotel1] for udlejning i henhold til vedtægterne.

Området er udlagt til hotel- og restaurationsdrift, hvilket også omfatter de 73 hotellejligheder. De 73 hotellejligheder har alle status af erhvervslejligheder, med pligt til at lade disse udleje i sammenhæng med centerbygninger og fællesområder. Lejlighederne udlejes via Ejerforeningen.

[Hotel1] ejes i dag af ca. 65 ejere, som ud over at eje en eller flere af lejlighederne ejer en ideel andel af centerfaciliteterne. Ejerne er forpligtet til at være medlemmer af [Ejerforeningen].

[Hotel1] har en tinglyst pligt til at være åbent for gæster 365 dage om året.

[Ejerforeningen] har 5-9 ansatte.

Der er en tinglyst brugsret for ejerne til lejlighederne i 8 uger om året. Ejer har endvidere mulighed for at benytte/leje lejligheden, når den ikke er udlejet. Brugsretten fremgår af tinglyst deklaration af 1. marts 1980 § 3 på lejlighederne. Af deklarationen § 3 fremgår endvidere, at for at foregribe en uensartet udlejning af ejerlejlighederne, fordeles den samlede lejeindtægt ekskl. moms og efter fradrag af udgifter til rengøring, vask og linned samt administrationsbidrag for ejerlejlighederne ligeligt på de enkelte lejlighedsindehavere ekskl. ejerlejlighed nr. 1 i forhold til den periode lejligheden er til rådighed for udlejning.

Ifølge klager betaler ejerne kostpris for anvendelse af lejlighederne. Når en ejer benytter en lejlighed betales den pris, som hotellet ville kunne opnå ved udlejning til andre. Dette gøres op ved udgangen af hver måned. Den del af ejerens lejebetaling, som går til forbrugsudgifterne går ind i ejerforeningens forbrugsregnskaber, henholdsvis note 4 rengøring og note 6 energi. Den resterende del går ind på ejerens kapitalkonto, jf. note 16 Egenkapital. SKAT oplyser, at det beløb, ejer betaler ved eget brug, alene er udgift til energi, rengøring og udgifter.

Klageren ejer/har ejet følgende 5 hotelejerlejligheder, som indgår i [Hotel1]: Lejlighed nr. 10, 22, 48, 49 og 67. Lejlighed nr. 48 har han ejet siden 1998, mens de 4 øvrige lejligheder er købt i 2009. Klagerens ægtefælle ejer endvidere én lejlighed, nr. 40. Lejlighederne 22, 49, 67 og 40 er solgt, ifølge klagerens oplysning i indkomstårene 2011 og 2012.

Klageren har vedlagt skrivelse af 15. maj 2009 fra klageren til [Hotel1]:

”Vedr. lejlighederne nr. 10, 22, 49 og 67.

Dette for at bekræfte, at jeg har overtaget ovennævnte 4 lejligheder efter [person1]s konkursbo hvorfor de skal registreres i mit navn, adresse, så alt vedrørende disse lejligheder tilgår mig fremover.

Yderligere kan jeg bekræfte, at jeg afstår fra selv at anvende lejlighederne, da jeg også fremover alene benytter vor lejlighed nr. 48, hvor vore ejendele findes.

Derfor kan lejlighed 67 fortsat bruges til langtidsudlejning, hvilket også kan ske med lejlighed 49 men jeg ønsker information herom, hvis det sker men bekræfter, at der vil blive taget hensyn hertil ved senere salg.

Yderligere kan jeg bekræfte vor aftale om, at lejlighederne 10 samt 22 som følge af deres størrelse kan ændres på [Hotel1] regning, så der fremover bliver 2 soveværelser i hver lejlighed, hvilket vil være de eneste lejligheder med denne facilitet, som fremover kan stå til rådighed for [Hotel1] samarbejdspartnere.

Lejlighederne vil blive sat til salg gennem [virksomhed1] med respekt for de aftaler som [Hotel1] indgår.”

Klageren, som er bestyrelsesformand i [Ejerforeningen], har indsendt skrivelse af juni 2013 fra klageren til de øvrige ejere på [Hotel1] i anledning af SKATs ændring af skatteansættelsen for flere af ejerne.

I skrivelsen konstateres, at ejer såvel som gæster for at benytte [Hotel1] skal reservere ophold gennem receptionen. Ved ankomst får ejer som gæster udleveret nøgle til den af receptionen anviste lejlighed. Ved afrejse afleverer gæster samt ejer nøglen til receptionen og gæster afregner efter listepris og ejer efter kostpris for opholdet. Ejer har ikke mulighed for at benytte lejlighed på [Hotel1] på anden måde, idet alle lejligheder indgår i hotellets drift. Yderligere har ejer ingen nøgle.

Det fremgår endvidere af brevet, at ejer ikke modtager nogen lejeindtægt, men alene hæfter for en andel af hotellets driftsresultat. Der skal drives momspligtig hoteldrift på området, der er udlagt til erhverv, 365 dage om året. I 2008 fik de 73 lejligheder, som er udlagt til erhverv, afslag på momsfritagelse med den begrundelse, at det var hoteldrift, som er momspligtig, i modsætning til sommerhuse og til de øvrige 30 lejligheder, der er knyttet til [Hotel1], og som har status som ferielejligheder.

Klageren har selvangivet det skattemæssige resultat af lejlighederne som erhvervsmæssige udlejningsejendomme. Resultatet er opgjort som de enkelte lejligheders ideelle andel af de samlede lejeindtægter og fællesudgifter ifølge regnskabet for [Ejerforeningen].

For indkomståret 2009 er der selvangivet et samlet skattemæssigt underskud af virksomhed på 44.433 kr. Det selvangivne resultat er for indkomståret 2009 opgjort på følgende måde, under hensyn til, at klageren ikke har ejet 4 af lejlighederne i hele indkomståret:

Der er for 2009 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejlighederne.

For indkomståret 2010 er der selvangivet et samlet skattemæssigt underskud af virksomhed på 42.758 kr. Det selvangivne resultat er for indkomståret 2010 opgjort på følgende måde:

Der er for 2010 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejlighederne.

For indkomståret 2011 er der selvangivet et samlet skattemæssigt overskud af virksomhed på 8.936 kr. Det selvangivne resultat kan ikke direkte afstemmes med oplysningerne i regnskabet for ejerforeningen, formentlig fordi der ifølge oplysning fra klageren er solgt en lejlighed i året. Ifølge ejerforeningens regnskab ville resultatet for hele året kunne opgøres således:

Der er for 2011 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejlighederne.

SKAT oplyser, at klageren i forbindelse med et kontrolprojekt for hotellejligheder den 5. oktober 2009 fik orientering om, hvordan der skal beregnes ejendomsværdiskat. Ved denne lejlighed lovede klageren at få rettet op på forholdene for 2009.

SKAT har ændret indkomstansættelsen for de tre indkomstår. SKAT har ikke godkendt, at resultat af udlejning kan opgøres efter reglerne for udlejningsejendomme. Der er kun givet fradrag for en forholdsmæssig andel af udgifterne svarende til den periode, hvor lejlighederne har været udlejet (belægningsprocenten), samt tilsvarende beregnet en forholdsmæssig ejendomsværdiskat.

Revisor har fremsendt opgørelser over belægningsprocenten. Belægningsprocenten er for 2009 opgjort til 29,1 %, for 2010 til 27,02 % og for 2011 til 28,11 %.

På baggrund af indsigelse fra klageren, er resultatet af lejlighederne opgjort efter regnskabsmæssig metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2 frem for efter skematisk metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 1.

SKAT har ansat indkomsten således:

SKAT har opgjort resultatet for lejlighederne på følgende måde i 2009 i kr.:

Indkomståret 2009

SKAT har opgjort resultaterne på tilsvarende måde for indkomstårene 2010 og 2011.

[Skatteankenævnet] afgørelse

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs afgørelse, hvorefter udlejningen af hotellejlighederne er anset for ikke erhvervsmæssig udlejning og resultatet af udlejningen er opgjort efter reglerne i ligningslovens § 15 O.

Skatteankenævnet begrunder afgørelsen således:

”Det fremgår af retspraksis, at det er en betingelse for at anse udlejning af fritidsboliger for erhvervsmæssig virksomhed, at ejeren ikke har anvendt lejligheden privat, og ikke har haft rådighed over lejligheden til privat anvendelse.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at der gælder de samme krav ved udlejning af sommerhuse og fritidslejligheder, som ved udlejning af en hotellejlighed som klagers, jf. Byrettens dom refereret i SKM2011.312.BR.

For så vidt angår lejlighed nr. 48 er der enighed om, at denne anvendes privat af klager og hans hustru.

I skrivelse af 15. maj 2009 bekræfter klager overfor ”[Hotel1]”, at han afstår fra selv at anvende lejlighederne 10, 22, 49 og 67, da han også fremover alene benytter deres lejlighed nr. 48, hvor deres ejendele findes.

Det fremgår ikke klart, om det er receptionen eller ejerforeningen, brevet er stilet til. Revisor oplyser, at det er [Ejerforeningen].

Ejerforeningen får ifølge aftalen større dispositionsret i forhold til at indgå længerevarende udlejningsaftaler om lejlighederne, ligesom det aftales, at to af lejlighederne kan ombygges. Skrivelsen fremstår ikke som en rådighedsfraskrivelse, men som en aftale om, at lejlighederne kan anvendes til langtidsudlejning/ombygges.

Det er ikke skatteankenævnets opfattelse, at skrivelsen/aftalen effektivt berøver klager muligheden for at råde over lejlighederne, såfremt disse faktisk ikke udlejes/ombygges.

Såfremt receptionen/ejerforeningen ikke disponerer over lejlighederne til langtidsudlejning m.v. er klager efter skatteankenævnets opfattelse ikke udelukket fra at anvende lejlighederne

efter aftale i ledige perioder, evt. til venner og bekendte.

Det forhold, at klager ikke selv har nøglerne til lejlighederne, er efter skatteankenævnets opfattelse ikke tilstrækkeligt til, at klager er afskåret fra at benytte lejlighederne. Nøglen kan efter det foreliggende udleveres ved reservation i receptionen. Skatteankenævnet har endvidere henset til, at lejlighederne ikke udlejes via et udlejningsbureau, men via ejerforeningen.

Skatteankenævnet finder på denne baggrund ikke, at klager effektivt har fraskrevet sig rådigheden over hotelejerlejlighederne, hvilket i medfør af Højesteretsdommene i SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR er en nødvendig forudsætning for, at udlejning af fast ejendom kan anses for erhvervsmæssig.

Skatteankenævnet er herefter af den opfattelse, at resultatet af udlejningen af alle klagers hotelejerlejligheder skal opgøres efter ligningslovens § 15 O.

Klager har i forbindelse med SKATs afgørelse valgt regnskabsmæssig metode i ligningslovens § 15 O, stk. 2. Skatteankenævnet er enig med SKAT i, at der alene kan godkendes en forholdsmæssig andel af udgifterne i forhold til belægningsprocenten.

Skatteankenævnet er indstillet på at stadfæste SKATs afgørelse.

Skatteankenævnet har den 26. november 2013 modtaget klagers skriftlige bemærkninger til skatteankenævnets forslag og klager mødte personligt for skatteankenævnet den 10. december 2013.

På mødet udleverede klager og ægtefælle et brev fra SKAT, til hans ægtefælle, hvori SKAT orienterer om skattereglerne for egen brug og udlejning af feriebolig. Der er tale om en rådgivende skrivelse fra SKAT formentlig sendt til alle ejere af ferieboliger.

Desuden blev der udleveret et bindende svar fra skatterådet SKM2009.711.SR, hvoraf fremgår, at man skriftligt kan fraskrive sig retten til privat at anvende en ferielejlighed og dermed anse den som ren udlejningsejendom.

Klagers bemærkninger har ikke ændret skatteankenævnets opfattelse.

En betingelse for at udlejning af en fritidsbolig (herunder hotellejligheder) kan anses for erhvervsmæssig udlejning, er ifølge retspraksis, at ejeren effektivt er afskåret muligheden for at råde over boligen. Er ejer ikke afskåret fra at råde, skal resultatet af lejlighederne opgøres efter reglerne for udlejning af fritidsboliger en del af året i ligningslovens § 15 O, jf. f.eks. SKM2007.446.SR.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at klager ikke har godtgjort at være afskåret fra at råde over lejlighederne. Det er ikke afgørende, om lejlighederne rent faktisk har været privat anvend, jf. bl.a. afgørelserne refereret i SKM2002.229.HR og SKM2005.23.VLR.

I SKM2009.711.SR svarer skatterådet, at man kan fraskrive sig retten til at anvende en ferielejlighed privat. Det fremgår af afgørelsen, at spørgerne vil fraskrive sig enhver mulighed for at benytte lejligheden privat. Der er ikke taget stilling til, hvilke vilkår der skal lægges til grund for, at muligheden for privat anvendelse er afskåret fuldt ud.

Klager har ikke angivet, hvorvidt resultatet herefter skal opgøres efter stk. 1 eller 2 i ligningslovens § 15.

Skatteankenævnet stadfæster SKATs afgørelse.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at udlejning af hotelejerlejlighederne er erhvervsmæssig virksomhed, hvorfor der skal godkendes fradrag for underskud af virksomhed, som selvangivet.

På møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler redegjorde klageren for sagen, herunder hvorfor der i sin tid blev bygget kystnære hotelkomplekser rundt om i landet samt hvordan lokalplanforholdene i mange af komplekserne i dag var ændret, således der ikke var pligt til hoteldrift, men alene til udlejning og hvordan dette i mange tilfælde var meget begrænset udlejning. Klageren henviste til [...], som nu havde fået ophævet hotelpligten og ikke længere var pålagt udlejningspligt. Klageren oplyste, at [Hotel1] ikke kunne få denne tilladelse, idet deres foreningen var velkørende og kommunen ville sikre, at der var muligheder for turister og andre for at leje boliger i området.

Klageren opdeler hotelkomplekserne i 3 grupper således:

Klageren oplyste, at det er receptionen der står for udlejningen og ikke et udlejningsbureau. Dette skyldes, at det er mange af gæsterne, der kommer igen år efter år. Omkring 50 % af udlejningerne bookes over internettet via eksempelvis [...com]. Det har betydet, at der nu kommer flere gæster fra udlandet.

Når en ejer benytter en lejlighed betales den pris, som hotellet ville kunne opnå ved udlejning til andre. Dette gøres op ved udgangen af hver måned. Den del af ejerens lejebetaling, som går til forbrugsudgifterne går ind i ejerforeningens forbrugsregnskaber, henholdsvis note 4 rengøring og note 6 energi. Den resterende del går ind på ejerens kapitalkonto, jf. note 16 Egenkapital.

Ejere som ønsker at benytte [Hotel1] bliver henvist til at benytte en anden lejlighed, hvis deres egen lejlighed er udlejet.

Efter uge 42 og frem til omkring påske, er der alene 25 lejligheder åbne. Dette er for at spare på energien og eksempelvis snerydning om vinteren. Hvis en ejer ønsker at benytte [Hotel1] i denne periode, vil man blive henvist til en af de lejligheder, der er åbne.

Man kan ikke råde over sin lejlighed, da det er hotellet der har råderetten over lejlighederne.

Klageren havde ingen bemærkninger til formuleringen på Hjemmesiden [Hotel1] under lejligheder til salg: ”Når ejer ikke disponerer over lejligheden, vil den indgå i hoteludlejningen” Klageren var ikke klar over, at der var en sådan formulering og oplyste, at ejendomsmæglere i deres salgsmateriale nogle gange skrev noget, som ikke var i overensstemmelse med, hvordan forholdene er på stedet.

Antallet på 25 lejligheder er, så der er mulighed for, at festselskaber og lignende kan benytte lejligheder i forbindelse med ophold på [Hotel1].

Den udlejningsprovision, som indgår som en indtægt i regnskabet vedrører udlejningen af lejligheder for de 30 ejerlejligheder, som ikke er med i ejerforeningen [Hotel1].

Klageren kan ikke redegøre for hvordan han nøjagtigt har opgjort udgifterne i opgørelsen af 6. august 2012. Han har ikke tilkendegivet, at han ønsker resultatet opgjort efter den regnskabsmæssige metode, han har alene opgjort de faktiske udgifter. Eksempelvis er det helt urimeligt, at udgifter til lønninger, som vedrører udlejningen, fordeles på hele året og ikke kun på den periode, hvor der er sket udlejning. Derved opnår de ikke fradrag for de udgifter der er forbundet med udlejningen.

Klageren har kendskab til en borger, hvis skattesag var blevet behandlet af SKAT i [by2], som havde accepteret udlejningen som selvangivet. Klageren kunne ikke oplyse nærmere om sagen eller hvem borgeren var. En anden borger fra [by3] havde fået ret af SKAT i, at der alene skulle betales ejendomsværdiskat for de dage, hvor han havde været på [Hotel1]. Klageren kunne heller ikke oplyse nærmere om denne sag eller hvem denne borger var.

En spekulant havde på et tidspunkt opkøbt 12 lejligheder i [Hotel1]. Da spekulanten gik konkurs fik klageren mulighed for at købe nogle af lejlighederne til gode priser. Klageren købte først lejlighed 22 og 49, som havde en rigtig god beliggenhed. Senere købte han også lejlighed 10 og 67.

Lejlighed 67 var fremtidsudlejet til [virksomhed2], som lejede lejlighederne til deres ansatte hele sommeren. Denne udlejning fortsatte efter klagerens køb.

Lejlighederne 10 og 22 er specielle da de er større (67 m²) og de blev lavet om af ejerforeningen til 2-værelseslejligheder p.g.a efterspørgsel fra Bookingfirmaerne. Lejlighederne kunne efter ombygningen stilles til rådighed for [...com].

Klageren oplyser, at lejlighederne nr. 40 (ægtefællens lejlighed), nr. 22, 67 og 49 nu er solgt og der er opgjort ejendomsavance, som er beskattet i 2011 og 2012.

Klageren har nu lejlighed nr. 10 og nr. 48. Nr. 48 bruger han selv, eksempelvis når han er på [Hotel1] som formand for ejerforeningen.

Lejlighederne, som klageren købte af konkursboet blev straks sat til salg hos [virksomhed1] senere [virksomhed3]. I brev til hotelchefen fraskrev klageren sig samtidig retten til at anvende lejlighederne privat.

I klagen til Landsskatteretten anfører klageren, at han helt har fulgt SKATs vejledning i forbindelse med at fraskrive sig retten til privat anvendelse og kan yderligere dokumentere ved hotellets årsregnskaber, at der ikke har været tale om privat brug i de nævnte år. De 4 lejligheder indeholder alene 18 sovepladser, og der er tale om yderligere 2 lejligheder, eller i alt 26 sovepladser, som SKAT mener klageren har valgt at råde over.

Klageren anfører, at der er en naturlig forklaring på, at han har fraskrevet sig retten til at anvende de lejligheder, han har købt alene til videresalg, hvorfor klageren fastholder, at de skal behandles efter den vejledning SKAT har tilsendt klageren i 2008, hvoraf fremgår, at lejligheder, der udelukkende anvendes til hoteldrift skal beskattes som erhverv, idet klageren går ud fra at SKAT retter sig efter den vejledning de selv har sendt ud til ejerne.

Klageren kan ikke godkende SKATs opgørelse, der tager udgangspunkt i hotellets belægningsstatistik, der er en intern opgørelse, der på ingen måde viser, hvor mange lejligheder, der står til rådighed for hotellets aktivitet i løbet af året. Hotellet lukker lejligheder ned og hele hotelblokke i vinterhalvåret, idet der ikke er brug for ret mange lejligheder i denne periode. Det er en hel nødvendig disposition for at mindske hotellets omkostninger. Skulle belægningsstatistikken alene vise belægningen i de lejligheder, der er til rådighed i løbet af året, vil den vise ca. 70 % i stedet for de nævnte tal. Klageren har forespurgt SKAT, om der er sager hvor SKAT tager udgangspunkt i et hotels belægningsstatistik og dermed nægter fradrag af en del af et hotels driftsudgifter. SKAT ønskede ikke at besvare klagerens spørgsmål.

Klageren har ikke mulighed for at udleje sin lejlighed og har derfor ikke modtaget nogen lejeindtægt, hvorfor sommerhusreglen ikke kan anvendes i denne sag. SKAT vælger at udtage en del af hotellets omsætning og kalde det lejlighedens lejeindtægt, hvilket er helt forkert, idet klageren fastholder, at der er tale om hoteldrift, som skal opgøres erhvervsmæssig.

For at beregne den enkelte ejers andel af hotellets driftsresultat fremgår der en beregning i regnskabet i forbindelse med ejers kapitalkonto, hvor en andel af hotellets indtægt og en andel af hotellets udgift modregnes, hvorefter ejers andel af hotellets driftsresultat fremkommer. Det er her SKAT udtager denne interne beregning og kalder det lejeindtægt m.v. Denne interne beregning er efterfølgende udgået af regnskabet, der fremover alene viser ejers andel af hotellets driftsresultat.

Der er tale om en erhvervslejlighed, der alene kan anvendes til hotel jf. BBR, og det drives som momspligtig hotelvirksomhed med åben reception i 365 dage om året, hvilket er tinglyst. Regnskabet er et hotelregnskab med forskellige former for indtægter og udgifter, der på mange måder fraviger ferielejligheder og sommerhuse. Yderligere hæfter ejerne solidarisk for hoteldriften og har i alt indskudt kr. 3 mio. i denne, hvorfor klageren fastholder, at der er tale om beskatning som erhverv.

Klageren henviser endvidere til indsigelse indsendt til ankenævnets forslag til afgørelse. Af indsigelsen fremgår, at klageren ejer nogle andele af et feriehotel, der omfatter nogle lejligheder samt diverse fællesbygninger, og klageren hæfter for en andel af hotellets driftsresultat. Samtlige tal i sagen kommer fra og vedrører hotellets driftsresultater i de nævnte år, idet der ikke er tale om personlig udlejning eller aktivitet, der kan henføres hertil. Det er vigtigt for sagen, at det tydeligt fremgår, at det er hotellets driftsindtægter og driftsudgifter SKAT tilsidesætter.

Ifølge SKATs vejledning for anvendelse af ligningslovens § 15 O skal der være tale om privat udlejning af sommerhus eller ferielejlighed. Samme begrundelse fremføres af skatteministeriets seneste forslag til ændring af loven. Klageren har ingen privat udlejning og indtægt hvorfor denne lov ikke kan anvendes i dette tilfælde, idet det strider mod lovens formål og tekst. Klageren ønsker ligningslovens tekst fremgår af sagen.

Yderligere har SKAT over de seneste 10 år løbende været inde over ejeres tilsvarende skatteopgørelse uden at det klageren bekendt har givet grund til anmærkninger. SKAT har ved bindende tilsagn nægtet momsfritagelse for driften under henvisning til, at der er tale om hoteldrift og altså ikke udlejning af ferieboliger.

Vedrørende fraskrivelse af råderetten til ovennævnte 4 lejligheder købt i 2009 fra et konkursbo, henviser klageren til skatteministeriet ved SKATs vejledning hvori det står ”ved vurdering af hvorvidt hotellejligheden har været stillet til rådighed er det alene afgørende om man har haft mulighed for at råde over lejligheden. Muligheden for at råde kan udelukkes retligt ved at råderetten fraskrives”. Klageren anfører, at der ikke henvises til nogen afgørelse, hvor ejer har fraskrevet sig råderetten og kan bevise det ved regnskabsoplysninger, hvor SKAT efterfølgende har tilsidesat dette. Der er i klagerens sag ikke tale om en enkelt lejlighed, men at klageren i en kortere periode har været ejer af 6 lejligheder, hvoraf de 5 i hele perioden har været sat til salg.

Fraskrivningen betyder, at én af lejlighederne fortsat kan langtidsudlejes og 2 lejligheder bliver ændret, så de fremover tilbyder 2 soveværelser. Disse 2 bliver tilbudt [...com] til udlejning, idet hotellet ønsker gæster også udenfor Skandinavien. Det blev en stor succes, der betød at hotellet har udvidet tilbuddet med andre lejligheder.

SKAT bemærker, at det beløb, ejer betaler ved eget brug alene er udgifter til energi, rengøring og udgifter. Klageren er ikke bekendt med hvor disse oplysninger kommer fra, men kan oplyse, at ejer betaler et beløb for eget ophold, der stort set svarer til hotellets listepris ekskl. moms og provision. Det drejer sig om betydelige beløb. Som eksempel kan nævnes en uge i juli 2013 kostede på ejerbasis 4.254 kr., hvor listeprisen var 5.210 kr. – 6.640 kr. Der er tale om 3 prisgrupper over året, idet hotellet konkurrerer med sommerhuse i samme område, og ejerbetalingerne følger disse. SKAT har i alle årene godkendt denne ejerbetaling.

Klageren ønsker ikke resultatet opgjort efter den regnskabsmæssige metode i ligningslovens § 15 O, da klageren fastholder, at der er tale om erhvervsvirksomhed.

Ud over, at klageren har investeret i lejlighederne har de også i perioden investeret ca. 300.000 kr. i hotellets drift. Klageren hæfter for hotellets årlige driftsresultat. Hotellets indtægter omfatter for en større del restaurationsdrift, udlejningsprovision, forpagtningsafgifter m.v.

Det er helt uforståeligt, at SKAT kan få en andel af disse hotelindtægter til at blive til lejeindtægt og samtidig nægte fradrag af 70 % af de udgifter, hotellet har haft i samme periode. Klageren mangler henvisning til en afgørelse, hvor SKAT foretager samme fremgangsmåde.

Ingen lejlighed har selvstændig lejeindtægt – og fået udbetalt en sådan – eller en selvstændig belægningsprocent, så et skattegrundlag fremkommer alene ved at tilsidesætte en stor andel af hotellets udgifter.

Ejere af [Hotel1] hæfter for hotellets årlige driftsresultat og fra året 2012 vil alene dette resultat fremgår af årsregnskabet.

[Hotel1] er et hotel og drives som sådan med restaurationsvirksomhed, egen markedsføring samt udlejningsaktivitet for andre. Der er tale om en større arbejdsplads, der årligt trækker mange gæster fra Skandinavien til området. SKAT har ved bindende tilsagn i 2008 henvist til, at der er tale om momspligtig hoteldrift. Det fremgår tydeligt af regnskabet, at driftsformen er hoteldrift med solidarisk hæftelse for ejerne. Klageren bekendt er det driftsformen, der skal afgøre beskatningen - hvilket også har været gældende de tidligere år. I denne sag tilsidesætter SKAT driftsformen totalt, med det formål at nægte fradrag af ca. 70 % af hotellets årlige driftsudgifter.

Klageren og klagerens ægtefælle udtalte sig på et retsmøde.De fastholdt deres påstande om at udlejning af lejlighederne på [Hotel1] er erhvervsmæssig virksomhed og resultatet til beskatning skal opgøres efter reglerne for erhvervsmæssig udlejning af ejendom.

Klageren redegjorde for sine synspunkter som ved klagen.

Han understregede, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat og henviste til ejendomsværdiskattelovens § 1.

Klageren anførte endvidere, at SKAT i et bindende svar til klagernes søn og svigerdatter, ud fra tilsvarende forudsætninger, som i klagernes sag herunder erklæringerne overfor hotelchefen om benyttelse af lejlighederne, havde bekræftet, at udlejningen var erhvervsmæssig.

Klageren blev i 2011 bekendt med, at der er tinglyst forskellige rettigheder på lejlighederne i [Hotel1]. Han havde i den forbindelse kontaktet en advokat, som blandt andet havde tilkendegivet, at det ikke var muligt, at afmelde deklarationen med ejernes 8 ugers rådighed årligt over lejlighederne.

Klageren oplyser, at lejlighed nr. 10 fortsat er til salg, men at det er svært at sælge lejligheder.

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed. Hvis en fritidsbolig udlejes erhvervsmæssigt, beskattes udlejningsresultatet efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme, og der er mulighed for at anvende virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Fritidsboliger, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, beskattes efter reglerne i ligningsloven § 15 O. Efter ligningslovens § 15 O, stk. 1, opgøres udlejningsresultatet ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 %, der dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen. Den skattepligtige kan i stedet vælge, at udlejningsresultatet beskattes efter en regnskabsmæssig metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2. I begge tilfælde beskattes overskuddet som kapitalindkomst.

Opgøres resultatet af udlejningen i henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret.

Det følger af praksis, jf. Højesterets dom af 20. marts 2002, offentliggjort som SKM2002.229.HR og Højesterets dom af 21. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.78HR, at udlejning af et sommerhus ikke kan anses for erhvervsmæssig udlejning, hvis ejeren ikke positivt har fraskrevet sig retten til selv at benytte sommerhuset, eller hvis udlejningsaftalen giver ejeren mulighed for at benytte ejendommen i et omfang, der går ud over, hvad der er nødvendigt til opfyldelse af ejerens forpligtelse til vedligeholdelse af sommerhuset.

Landsskatteretten finder, at klageren efter en samlet, konkret vurdering må anses for at have drevet erhvervsmæssig udlejning for så vidt angår 4 af de omhandlede 5 lejligheder det vil sige lejlighed nr. 10, 22, 49, og 67.

Landsskatteretten har lagt vægt på, at hidtidig praksis har omfattet ejerskab af en enkelt lejlighed, at der i dette tilfælde foreligger et større antal lejligheder, at de 4 lejligheder købes samlet af et konkursbo, at klagerens ægtefælle også købte en sådan lejlighed (nr. 40), at lejlighederne umiddelbart derefter sættes til salg, at 3 af lejlighederne og ægtefællens lejlighed sælges efter kortere tid, at der foretages ombygninger af 2 af lejlighederne med henblik på udlejning, at en af dem er omfattet af en langtidsudlejningsaftale med [virksomhed2] og til indholdet af og formålet med klagerens erklæring af 15. maj 2009 samt til at klageren ejer og anvender en lejlighed (nr. 48) til privat brug og som ikke er omfattet af erklæringen.

Landsskatteretten finder derfor, at der kan ske regnskabsaflæggelse efter almindelige regler for udlejningsejendomme for disse 4 lejligheder nr. 10, 22, 49 og 67 og ikke efter ligningslovens § 15 O og at den beløbsmæssige opgørelse henvises til SKAT efter forretningsordenens § 12, stk. 4.

For så vidt angår lejlighed nr. 48 stadfæstes SKATs afgørelse.