Kendelse af 23-12-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-02-2016

Faktiske oplysninger

Generelle oplysninger:

[Hotel1] er et feriehotel beliggende ved Vesterhavet, [...], [by1]. Hotellet består af en centerbygning med restaurant, reception samt en facilitetsbygning indeholdende svømmehal m.v. samt bygninger med 103 lejligheder. Herudover er der et større udendørs område med tennis- og minigolfbane samt legeplads.

30 af lejlighederne er registreret som ferielejligheder uden momspligt, og ejer kan selv vælge form for udlejning af disse.

De øvrige 73 er momspligtige hotellejligheder, som klagerens lejligheder tilhører, og kan derimod ikke udlejes af ejerne selv. Lejlighederne sælges som ejerlejligheder med pligt til at stille lejlighederne til rådighed for [Hotel1] for udlejning i henhold til vedtægterne.

Området er udlagt til hotel- og restaurationsdrift, hvilket også omfatter de 73 hotellejligheder. De 73 hotellejligheder har alle status af erhvervslejligheder, med pligt til at lade disse udleje i sammenhæng med centerbygninger og fællesområder. Lejlighederne udlejes via Ejerforeningen.

[Hotel1] ejes i dag af ca. 65 ejere, som ud over at eje en eller flere af lejlighederne ejer en ideel andel af centerfaciliteterne. Ejerne er forpligtet til at være medlemmer af [Ejerforeningen].

[Hotel1] har en tinglyst pligt til at være åbent for gæster 365 dage om året.

[Ejerforeningen] har 5-9 ansatte.

Der er en tinglyst brugsret for ejerne til lejlighederne i 8 uger om året. Ejer har endvidere mulighed for at benytte/leje lejligheden, når den ikke er udlejet. Brugsretten fremgår af tinglyst deklaration af 1. marts 1980 § 3 på lejlighederne. Af deklarationen § 3 fremgår endvidere, at for at foregribe en uensartet udlejning af ejerlejlighederne, fordeles den samlede lejeindtægt ekskl. moms og efter fradrag af udgifter til rengøring, vask og linned samt administrationsbidrag for ejerlejlighederne ligeligt på de enkelte lejlighedsindehavere ekskl. ejerlejlighed nr. 1 i forhold til den periode lejligheden er til rådighed for udlejning.

Ifølge klageren betaler ejerne kostpris for anvendelse af lejlighederne. Når en ejer benytter en lejlighed betales den pris, som hotellet ville kunne opnå ved udlejning til andre. Dette gøres op ved udgangen af hver måned. Den del af ejerens lejebetaling, som går til forbrugsudgifterne går ind i ejerforeningens forbrugsregnskaber, henholdsvis note 4 rengøring og note 6 energi. Den resterende del går ind på ejerens kapitalkonto, jf. note 16 Egenkapital. SKAT oplyser, at det beløb, ejer betaler ved eget brug, alene er udgift til energi, rengøring og udgifter.

Klageren ejede én hotelejerlejlighed, nr. 40, som indgår i [Hotel1]. Klagerens ægtefælle ejer/har ejet følgende 5 hotelejerlejligheder, som indgår i [Hotel1]: Lejlighed nr. 10, 22, 48, 49 og 67. Lejlighed nr. 48 har ægtefællen ejet siden 1998, mens de 4 øvrige lejligheder er købt i 2009. Lejlighederne 22, 49, 67 og 40 er solgt, ifølge klagerens oplysning i indkomstårene 2011 og 2012.

Klageren har vedlagt skrivelse af 15. august 2006 fra klageren til [Hotel1]:

”Vedr. lejlighed nr. 40.

Dette for at meddele, at jeg har overtaget ovennævnte lejlighed pr. 1. september, hvorfor den skal registreres i mit navn og adresse, så alt vedrørende denne lejlighed tilgår mig fremover.

Yderligere kan jeg bekræfte, at jeg afstår fra selv at anvende lejligheden, da jeg også fremover alene benytter vor lejlighed nr. 48, hvor vore ejendele findes.

Derfor kan [Hotel1] disponere over lejligheden hele året og også bruge den til evt. langtidsudlejning, men jeg ønsker information herom, hvis det sker men bekræfter, at der vil blive taget hensyn hertil ved senere salg.

Lejlighederne vil blive sat til salg gennem [virksomhed1] med respekt for de aftaler som [Hotel1] indgår.”

Klagerens ægtefælle, som er bestyrelsesformand i [Ejerforeningen], har indsendt skrivelse af juni 2013 fra klagerens ægtefælle til de øvrige ejere på [Hotel1] i anledning af SKATs ændring af skatteansættelsen for flere af ejerne.

I skrivelsen konstateres, at ejer såvel som gæster for at benytte [Hotel1] skal reservere ophold gennem receptionen. Ved ankomst får ejer som gæster udleveret nøgle til den af receptionen anviste lejlighed. Ved afrejse afleverer gæster samt ejer nøglen til receptionen og gæster afregner efter listepris og ejer efter kostpris for opholdet. Ejer har ikke mulighed for at benytte lejlighed på [Hotel1] på anden måde, idet alle lejligheder indgår i hotellets drift. Yderligere har ejer ingen nøgle.

Det fremgår endvidere af brevet, at ejer ikke modtager nogen lejeindtægt, men alene hæfter for en andel af hotellets driftsresultat. Der skal drives momspligtig hoteldrift på området, der er udlagt til erhverv, 365 dage om året. I 2008 fik de 73 lejligheder, som er udlagt til erhverv, afslag på momsfritagelse med den begrundelse, at det var hoteldrift, som er momspligtig, i modsætning til sommerhuse og til de øvrige 30 lejligheder, der er knyttet til [Hotel1], og som har status som ferielejligheder.

Klageren har selvangivet det skattemæssige resultat af lejligheden som erhvervsmæssig udlejningsejendom. Resultatet er opgjort som lejlighedens ideelle andel af de samlede lejeindtægter og fællesudgifter ifølge regnskabet for [Ejerforeningen].

For indkomståret 2009 er der selvangivet et skattemæssigt underskud af virksomhed på 11.489 kr. Der er for 2009 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejligheden.

For indkomståret 2010 er der selvangivet et skattemæssigt underskud af virksomhed på 7.600 kr. Der er for 2010 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejligheden.

For indkomståret 2011 er der selvangivet et skattemæssigt overskud af virksomhed på 2.482 kr. Der er for 2011 ikke beregnet ejendomsværdiskat for nogen af lejligheden.

SKAT har ændret indkomstansættelsen for de tre indkomstår. SKAT har ikke godkendt, at resultat af udlejning kan opgøres efter reglerne for udlejningsejendomme. Der er kun givet fradrag for en forholdsmæssig andel af udgifterne svarende til den periode, hvor lejligheden har været udlejet (belægningsprocenten), samt tilsvarende beregnet en forholdsmæssig ejendomsværdiskat.

Revisor har fremsendt opgørelser over belægningsprocenten. Belægningsprocenten er for 2009 opgjort til 29,1 %, for 2010 til 27,02 % og for 2011 til 28,11 %.

På baggrund af indsigelse fra klageren, er resultatet af lejligheden opgjort efter regnskabsmæssig metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2 frem for efter skematisk metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 1.

SKAT har ansat indkomsten således:

SKAT har opgjort resultatet for lejligheden på følgende måde:

[Skatteankenævnet] afgørelse

Skatteankenævnet har stadfæstet SKATs afgørelse, hvorefter udlejningen af hotellejligheden er anset for ikke erhvervsmæssig udlejning og resultatet af udlejningen er opgjort efter reglerne i ligningslovens § 15 O.

Skatteankenævnet begrunder afgørelsen således:

”Det fremgår af retspraksis, at det er en betingelse for at anse udlejning af fritidsboliger for erhvervsmæssig virksomhed, at ejeren ikke har anvendt lejligheden privat, og ikke har haft rådighed over lejligheden til privat anvendelse.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at der gælder de samme krav ved udlejning af sommerhuse og fritidslejligheder, som ved udlejning af en hotellejlighed som klagers, jf. Byrettens dom refereret i SKM2011.312.BR.

I skrivelse af 15. august 2006 bekræfter klager overfor ”[Hotel1]”, at hun afstår fra selv at anvende lejlighed nr. 40, da hun også fremover alene benytter deres lejlighed nr. 48, hvor deres ejendele findes.

Det fremgår ikke klart, om det er receptionen eller ejerforeningen, brevet er stilet til. Revisor oplyser, at det er [Ejerforeningen].

Ejerforeningen får ifølge aftalen større dispositionsret i forhold til at indgå længerevarende udlejningsaftaler om lejligheden. Skrivelsen fremstår ikke som en rådighedsfraskrivelse, men som en aftale om, at lejligheden kan anvendes til langtidsudlejning m.v.

Det er ikke skatteankenævnets opfattelse, at skrivelsen/aftalen effektivt berøver klager muligheden for at råde over lejligheden, såfremt denne faktisk ikke udlejes.

Såfremt receptionen/ejerforeningen ikke disponerer over lejligheden til langtidsudlejning m.v. er klager efter skatteankenævnets opfattelse ikke udelukket fra at anvende lejligheden

efter aftale i ledige perioder, evt. til venner og bekendte.

Det forhold, at klager ikke selv har nøglen til lejligheden, er efter skatteankenævnets opfattelse ikke tilstrækkeligt til, at klager er afskåret fra at benytte lejlighederne. Nøglen kan efter det foreliggende udleveres ved reservation i receptionen. Skatteankenævnet har endvidere henset til, at lejligheden ikke udlejes via et udlejningsbureau, men via ejerforeningen.

Skatteankenævnet finder på denne baggrund ikke, at klager effektivt har fraskrevet sig rådigheden over hotelejerlejligheden, hvilket i medfør af Højesteretsdommene i SKM2002.229.HR og SKM2005.78.HR er en nødvendig forudsætning for, at udlejning af fast ejendom kan anses for erhvervsmæssig.

Skatteankenævnet er herefter af den opfattelse, at resultatet af udlejningen af klagers hotelejerlejlighed skal opgøres efter ligningslovens § 15 O.

Klager har i forbindelse med SKATs afgørelse valgt regnskabsmæssig metode i ligningslovens § 15 O, stk. 2. Skatteankenævnet er enig med SKAT i, at der alene kan godkendes en forholdsmæssig andel af udgifterne i forhold til belægningsprocenten.

Skatteankenævnet er indstillet på at stadfæste SKATs afgørelse.

Skatteankenævnet har den 26. november 2013 modtaget klagers skriftlige bemærkninger til skatteankenævnets forslag og klager mødte personligt for skatteankenævnet den 10. december 2013.

På mødet udleverede klager og ægtefællen et brev fra SKAT, hvori SKAT orienterer om skattereglerne for egen brug og udlejning af feriebolig. Der er tale om en rådgivende skrivelse fra SKAT formentlig sendt til alle ejere af ferieboliger.

Desuden blev der udleveret et bindende svar fra skatterådet SKM2009.711.SR, hvoraf fremgår, at man skriftligt kan fraskrive sig retten til privat at anvende en ferielejlighed og dermed anse den som ren udlejningsejendom.

Klagers bemærkninger har ikke ændret skatteankenævnets opfattelse.

En betingelse for at udlejning af en fritidsbolig (herunder hotellejligheder) kan anses for erhvervsmæssig udlejning, er ifølge retspraksis, at ejeren effektivt er afskåret muligheden for at råde over boligen. Er ejer ikke afskåret fra at råde, skal resultatet af lejlighederne opgøres efter reglerne for udlejning af fritidsboliger en del af året i ligningslovens § 15 O, jf. f.eks. SKM2007.446.SR.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at klager ikke har godtgjort at være afskåret fra at råde over lejlighederne. Det er ikke afgørende, om lejlighederne rent faktisk har været privat anvend, jf. bl.a. afgørelserne refereret i SKM2002.229.HR og SKM2005.23.VLR.

I SKM2009.711.SR svarer skatterådet, at man kan fraskrive sig retten til at anvende en ferielejlighed privat. Det fremgår af afgørelsen, at spørgerne vil fraskrive sig enhver mulighed for at benytte lejligheden privat. Der er ikke taget stilling til, hvilke vilkår der skal lægges til grund for, at muligheden for privat anvendelse er afskåret fuldt ud.

Klager har ikke angivet, hvorvidt resultatet herefter skal opgøres efter stk. 1 eller 2 i ligningslovens § 15.

Skatteankenævnet stadfæster SKATs afgørelse.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at udlejning af hotelejerlejligheden er erhvervsmæssig virksomhed, hvorfor der skal godkendes fradrag for underskud af virksomhed, som selvangivet.

Klagerens ægtefælle repræsenterede klageren på møde med Skatteankestyrelsens sagsbehandler. Han redegjorde for sagen, herunder hvorfor der i sin tid blev bygget kystnære hotelkomplekser rundt om i landet samt hvordan lokalplanforholdene i mange af komplekserne i dag var ændret, således der ikke var pligt til hoteldrift, men alene til udlejning og hvordan dette i mange tilfælde var meget begrænset udlejning. Ægtefællen henviste til [...], som nu havde fået ophævet hotelpligten og ikke længere var pålagt udlejningspligt. Han oplyste, at [Hotel1] ikke kunne få denne tilladelse, idet deres foreningen var velkørende og kommunen ville sikre, at der var muligheder for turister og andre for at leje boliger i området.

Ægtefællen opdeler hotelkomplekserne i 3 grupper således:

Ægtefællen oplyste, at det er receptionen der står for udlejningen og ikke et udlejningsbureau. Dette skyldes, at det er mange af gæsterne, der kommer igen år efter år. Omkring 50 % af udlejningerne bookes over internettet via eksempelvis [...com]. Det har betydet, at der nu kommer flere gæster fra udlandet.

Når en ejer benytter en lejlighed betales den pris, som hotellet ville kunne opnå ved udlejning til andre. Dette gøres op ved udgangen af hver måned. Den del af ejerens lejebetaling, som går til forbrugsudgifterne går ind i ejerforeningens forbrugsregnskaber, henholdsvis note 4 rengøring og note 6 energi. Den resterende del går ind på ejerens kapitalkonto, jf. note 16 Egenkapital.

Ejere som ønsker at benytte [Hotel1] bliver henvist til at benytte en anden lejlighed, hvis deres egen lejlighed er udlejet.

Efter uge 42 og frem til omkring påske, er der alene 25 lejligheder åbne. Dette er for at spare på energien og eksempelvis snerydning om vinteren. Hvis en ejer ønsker at benytte [Hotel1] i denne periode, vil man blive henvist til en af de lejligheder, der er åbne.

Man kan ikke råde over sin lejlighed, da det er hotellet der har råderetten over lejlighederne.

Ægtefællen havde ingen bemærkninger til formuleringen på Hjemmesiden [Hotel1] under lejligheder til salg: ”Når ejer ikke disponerer over lejligheden, vil den indgå i hoteludlejningen” Han var ikke klar over, at der var en sådan formulering og oplyste, at ejendomsmæglere i deres salgsmateriale nogle gange skrev noget, som ikke var i overensstemmelse med, hvordan forholdene er på stedet.

Antallet på 25 lejligheder er, så der er mulighed for, at festselskaber og lignende kan benytte lejligheder i forbindelse med ophold på [Hotel1].

Den udlejningsprovision, som indgår som en indtægt i regnskabet vedrører udlejningen af lejligheder for de 30 ejerlejligheder, som ikke er med i ejerforeningen [Hotel1].

Ægtefællen har ikke tilkendegivet, at han ønsker resultatet opgjort efter den regnskabsmæssige metode, han har alene opgjort de faktiske udgifter. Eksempelvis er det helt urimeligt, at udgifter til lønninger, som vedrører udlejningen, fordeles på hele året og ikke kun på den periode, hvor der er sket udlejning. Derved opnår de ikke fradrag for de udgifter der er forbundet med udlejningen.

Han har kendskab til en borger, hvis skattesag var blevet behandlet af SKAT i [by2], som havde accepteret udlejningen som selvangivet. Han kunne ikke oplyse nærmere om sagen eller hvem borgeren var. En anden borger fra [by3] havde fået ret af SKAT i, at der alene skulle betales ejendomsværdiskat for de dage, hvor han havde været på [Hotel1]. Han kunne heller ikke oplyse nærmere om denne sag eller hvem denne borger var.

Ægtefællen oplyser, at lejlighed nr. 40 nu er solgt og der er opgjort ejendomsavance, som er beskattet i 2012.

Ægtefællen har nu lejlighed nr. 10 og nr. 48. Nr. 48 bruger han selv, eksempelvis når han er på [Hotel1] som formand for ejerforeningen.

I brev til hotelchefen fraskrev klageren sig samtidig retten til at anvende lejlighed nr. 40 privat.

I klagen til Landsskatteretten anfører klageren, at hun som ejer har fraskrevet sig retten til at benytte denne erhvervslejlighed i de omtalte år. Det er sket skriftligt til hotelchefen på stedet og opbevares der. Hun har som ejer efterlevet dette, hvilket kan dokumenteres ved hotellets årsregnskaber. SKAT har tilsidesat dette og henviser til to sager, som begge omhandler sommerhuse, hvor ejer ikke har foretaget denne fraskrivning, hvilket klageren bekendt også er en umulig ting i forbindelse med sommerhus, hvorfor disse afgørelser intet har med denne situation at gøre. I stedet er SKM.2009.711SR samt SKM2012.340.LSR mere relevante.

Yderligere henviser klageren til SKATs egen vejledning, hvoraf fremgår ”hvis lejligheden udelukkende anvendes til udlejning, skal indtægten beskattes efter reglerne for udlejningsejendomme” Yderligere har klageren modtaget personligt brev fra SKAT af 2008, hvoraf fremgår ”hvis du har fraskrevet dig retten til selv at benytte lejligheden og den udelukkende anvendes til hoteldrift, vil indtægten skulle medregnes ved den personlige indkomst og du skal ikke betale ejendomsværdiskat”.

Klageren har fulgt SKATs vejledning nøje, hvorfor det er helt uforståeligt at samme SKAT efterfølgende tilsidesætter dette. Af mit brev af 15. august 2006 fremgår det ”jeg kan bekræfte, at jeg afstår fra selv at anvende lejligheden, da jeg også fremover alene benytte vor lejlighed nr. 48, hvor vore ejendele findes. Derfor kan [Hotel1] disponere over lejligheden hele året og også bruge den til evt. langtidsudlejning”.

Lejligheden er alene anskaffet med videresalg for øje. Den har hele tiden været sat til salg gennem ejendomsmægler, og er nu afhændet.

Klageren kan ikke godkende, at SKAT benytter ”sommerhusreglen” i dette tilfælde, idet der ikke på nogen måde er tale om, at hun har modtaget en lejeindtægt i forbindelse med udlejning af en ferielejlighed, hvilket er forudsætningen for denne form for beskatning.

Hun har samtidig med købet investeret 45.000 kr. i hoteldriften og hæfter for den andel af hotellets årlige driftsresultat og dermed en andel af hotellets over/underskud for det enkelte år. De tal SKAT anvender i opgørelsen er alene tal fra hotellets samlede årsregnskaber, og har intet med denne lejlighed at gøre. At klageren yderligere ifølge SKAT har valgt den regnskabsmæssige metode er forkert, da hun fastholder, at der er tale om erhverv.

Klageren henviser endvidere til indsigelse indsendt til ankenævnets forslag til afgørelse. Indsigelsen vedrører både klagerens og klagerens ægtefælles klager og således også ægtefællens 5 hotelejerlejligheder.

Af indsigelsen fremgår, at klageren ejer nogle andele af et feriehotel, der omfatter nogle lejligheder samt diverse fællesbygninger, og klageren hæfter for en andel af hotellets driftsresultat. Samtlige tal i sagen kommer fra og vedrører hotellets driftsresultater i de nævnte år, idet der ikke er tale om personlig udlejning eller aktivitet, der kan henføres hertil. Det er vigtigt for sagen, at det tydeligt fremgår, at det er hotellets driftsindtægter og driftsudgifter SKAT tilsidesætter.

Ifølge SKATs vejledning for anvendelse af ligningslovens § 15 O skal der være tale om privat udlejning af sommerhus eller ferielejlighed. Samme begrundelse fremføres af skatteministeriets seneste forslag til ændring af loven. Klageren har ingen privat udlejning og indtægt hvorfor denne lov ikke kan anvendes i dette tilfælde, idet det strider mod lovens formål og tekst. Klageren ønsker, at ligningslovens tekst fremgår af sagen.

Yderligere har SKAT over de seneste 10 år løbende været inde over ejeres tilsvarende skatteopgørelse uden at det klageren bekendt har givet grund til anmærkninger. SKAT har ved bindende tilsagn nægtet momsfritagelse for driften under henvisning til, at der er tale om hoteldrift og altså ikke udlejning af ferieboliger.

Vedrørende fraskrivelse af råderetten til ovennævnte 4 lejligheder købt i 2009 fra et konkursbo, henviser klageren til skatteministeriet ved SKATs vejledning hvori det står ”ved vurdering af hvorvidt hotellejligheden har været stillet til rådighed er det alene afgørende om man har haft mulighed for at råde over lejligheden. Muligheden for at råde kan udelukkes, retligt ved at råderetten fraskrives”. Klageren anfører, at der ikke henvises til nogen afgørelse, hvor ejer har fraskrevet sig råderetten og kan bevise det ved regnskabsoplysninger, hvor SKAT efterfølgende har tilsidesat dette. Der er i klagerens sag ikke tale omen enkelt lejlighed, men at klageren i en kortere periode har været ejer af 6 lejligheder, hvoraf de 5 i hele perioden har været sat til salg.

Fraskrivningen betyder, at én af lejlighederne fortsat kan langtidsudlejes og 2 lejligheder bliver ændret, så de fremover tilbyder 2 soveværelser. Disse 2 bliver tilbudt [...com] til udlejning, idet hotellet ønsker gæster også udenfor Skandinavien. Det blev en stor succes, der betød at hotellet har udvidet tilbuddet med andre lejligheder.

SKAT bemærker, at det beløb, ejer betaler ved eget brug alene er udgifter til energi, rengøring og udgifter. Klageren er ikke bekendt med hvor disse oplysninger kommer fra, men kan oplyse, at ejer betaler et beløb for eget ophold, der stort set svarer til hotellets listepris ekskl. moms og provision. Det drejer sig om betydelige beløb. Som eksempel kan nævnes en uge i juli 2013 kostede på ejerbasis 4.254 kr., hvor listeprisen var 5.210 kr. – 6.640 kr. Der er tale om 3 prisgrupper over året, idet hotellet konkurrerer med sommerhuse i samme område, og ejerbetalingerne følger disse. SKAT har i alle årene godkendt denne ejerbetaling.

Ud over, at klageren har investeret i lejlighederne har de også i perioden investeret ca. 300.000 kr. i hotellets drift. Klageren hæfter for hotellets årlige driftsresultat. Hotellets indtægter omfatter for en større del restaurationsdrift, udlejningsprovision, forpagtningsafgifter m.v.

Det er helt uforståeligt, at SKAT kan få en andel af disse hotelindtægter til at blive til lejeindtægt og samtidig nægte fradrag af 70 % af de udgifter, hotellet har haft i samme periode. Klageren mangler henvisning til en afgørelse, hvor SKAT foretager samme fremgangsmåde.

Ingen lejlighed har selvstændig lejeindtægt – og fået udbetalt en sådan – eller en selvstændig belægningsprocent, så et skattegrundlag fremkommer alene ved at tilsidesætte en stor andel af hotellets udgifter.

Ejere af [Hotel1] hæfter for hotellets årlige driftsresultat og fra året 2012 vil alene dette resultat fremgår af årsregnskabet.

[Hotel1] er et hotel og drives som sådan med restaurationsvirksomhed, egen markedsføring samt udlejningsaktivitet for andre. Der er tale om en større arbejdsplads, der årligt trækker mange gæster fra Skandinavien til området. SKAT har ved bindende tilsagn i 2008 henvist til, at der er tale om momspligtig hoteldrift. Det fremgår tydeligt af regnskabet, at driftsformen er hoteldrift med solidarisk hæftelse for ejerne. Klageren bekendt er det driftsformen, der skal afgøre beskatningen - hvilket også har været gældende de tidligere år. I denne sag tilsidesætter SKAT driftsformen totalt, med det formål at nægte fradrag af ca. 70 % af hotellets årlige driftsudgifter.

Klageren og klagerens ægtefælle udtalte sig på et retsmøde.De fastholdt deres påstande om, at udlejning af lejlighederne på [Hotel1] er erhvervsmæssig virksomhed og resultatet til beskatning skal opgøres efter reglerne for erhvervsmæssig udlejning af ejendom.

Klagerens ægtefælle redegjorde for sine synspunkter som ved klagen.

Klagerens ægtefælle understregede, at der ikke skal beregnes ejendomsværdiskat og henviste til ejendomsværdiskattelovens § 1.

Klagerens ægtefælle anførte endvidere, at SKAT i et bindende svar til klagernes søn og svigerdatter, ud fra tilsvarende forudsætninger, som i klagernes sag herunder erklæringerne overfor hotelchefen om benyttelse af lejlighederne, havde bekræftet, at udlejningen var erhvervsmæssig.

Klagerens ægtefælle blev i 2011 bekendt med, at der er tinglyst forskellige rettigheder på lejlighederne i [Hotel1]. Han havde i den forbindelse kontaktet en advokat, som blandt andet havde tilkendegivet, at det ikke var muligt, at afmelde deklarationen med ejernes 8 ugers rådighed årligt over lejlighederne.

Klagerens ægtefælle oplyser, at lejlighed nr. 10 fortsat er til salg, men at det er svært at sælge lejligheder.

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed. Hvis en fritidsbolig udlejes erhvervsmæssigt, beskattes udlejningsresultatet efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme, og der er mulighed for at anvende virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Fritidsboliger, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, beskattes efter reglerne i ligningsloven § 15 O. Efter ligningslovens § 15 O, stk. 1, opgøres udlejningsresultatet ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 %, der dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen. Den skattepligtige kan i stedet vælge, at udlejningsresultatet beskattes efter en regnskabsmæssig metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2. I begge tilfælde beskattes overskuddet som kapitalindkomst.

Opgøres resultatet af udlejningen i henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret.

Det følger af praksis, jf. Højesterets dom af 20. marts 2002, offentliggjort som SKM2002.229.HR og Højesterets dom af 21. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.78HR, at udlejning af et sommerhus ikke kan anses for erhvervsmæssig udlejning, hvis ejeren ikke positivt har fraskrevet sig retten til selv at benytte sommerhuset, eller hvis udlejningsaftalen giver ejeren mulighed for at benytte ejendommen i et omfang, der går ud over, hvad der er nødvendigt til opfyldelse af ejerens forpligtelse til vedligeholdelse af sommerhuset.

Landsskatteretten finder, at klageren efter en samlet, konkret vurdering må anses for at have drevet erhvervsmæssig udlejning for lejlighed nr. 40.

Landsskatteretten har lagt vægt på, at hidtidig praksis har omfattet ejerskab af en enkelt lejlighed, at der i dette tilfælde foreligger et større antal lejligheder for ægtefællerne samlet, i alt 6 lejligheder. Landsskatteretten har endvidere lagt vægt på, at de 4 af klagerens ægtefælles lejligheder købes samlet af et konkursbo, at klageren også købte en sådan lejlighed (nr. 40), at lejlighederne umiddelbart derefter sættes til salg, at klagerens lejlighed og 3 af ægtefællens lejligheder sælges efter kortere tid, at der foretages ombygninger af 2 af lejlighederne med henblik på udlejning, at en af dem er omfattet af en langtidsudlejningsaftale med [virksomhed2] og til indholdet af og formålet med klagerens erklæring af 15. august 2006 samt til at klagerens ægtefælle ejer og ægteparret anvender en lejlighed (nr. 48) til privat brug og som ikke er omfattet af erklæringen.

Landsskatteretten finder derfor, at der kan ske regnskabsaflæggelse efter almindelige regler for udlejningsejendomme for klagerens lejlighed nr. 40 og ikke efter ligningslovens § 15 O og at den beløbsmæssige opgørelse henvises til SKAT efter forretningsordenens § 12, stk. 4.