Kendelse af 01-09-2015 - indlagt i TaxCons database den 23-10-2015

Faktiske oplysninger

Sagen vedrører, hvorvidt SKAT er berettiget til at foretage en række korrektioner i klagerens skatteansættelse, herunder

Beskatningstidspunkt ved salg af jord fra ejendommen beliggende [adresse1]

Klageren har solgt et ubebygget landbrugsareal på 89,678 kvm, heraf 254 kvm vej, der vedrører matrikel nr. [...1] [...] by, [...]. Den kontante salgssum udgjorde 1.641.670 kr. Overtagelsesdatoen var den 3. januar 2011.

Købsaftalen er underskrevet af klageren den 27. november 2010 og af køber den 30. november 2010.

Ejendommen, hvorfra jordstykket er solgt, var på salgstidspunktet vurderet som bebygget landbrugsejendom, hvorfra der blev drevet skovbrugsejendom. Det solgte areal var indtil salget bortforpagtet til landbrugsdrift.

Da overtagelsesdatoen var 3. januar 2011, er det klagerens opfattelse, at fortjeneste ved frasalg af jordstykket skal beskattes i 2011.

Opgørelse af avancen ved salget af ejendommen er ikke påklaget.

Underskud af [adresse2]

Ejendommen [adresse2], der er beliggende [adresse5], [by3], er vurderet som beboelse, hvor ejendomsværdien er fordelt efter vurderingslovens § 33, stk. 8 (mindre ejendom i landzone).

Ejendommen er anskaffet med henblik på, at klageren og hendes ægtefælle, [person1], på sigt ville flytte til [ø1]. Ejendommen er anvendt i ferier og weekender og derudover har [person1] overnattet på ejendommen i forbindelse med sit lønmodtagerjob på Sjælland.

På ejendommen er indrettet et kontor på ca. 30 kvm, som ifølge det oplyste anvendes af [person1] i hans arkitektvirksomhed, [virksomhed1].

Skatteankenævnet har behandlet [person1] s klage over SKATs ændringer for 2008 og 2009 og har ikke godkendt fradrag for husleje m.v. vedrørende kontor i [adresse2]. [virksomhed1] har officiel adresse på klagerens og [person1] s private bopæl i [by2], og virksomhedens omsætning stammer i 2008 og 2009 udelukkende fra udarbejdelse af tilstandsrapporter for ejendomme i og omkring [by4].

Det er oplyst, at driftsbygningerne ikke anvendes erhvervsmæssigt.

Klageren har anset ejendommen for en udlejningsejendom og har i den forbindelse - for 2010 - opgjort og fratrukket underskud før renter på 71.443 kr. Underskuddet er opgjort således:

Der er betalt ejendomsværdiskat af hele ejerboligværdien i 2010.

Underskud af [adresse3]- [adresse4]

Der er tale om en ejendom med 5 lejligheder. Det samlede beboelsesareal udgør 275 kvm, heraf vedrører 79 kvm forhuset.

Der har ikke været lejeindtægter efter udgangen af august 2009, hvor forhuset var udlejet. Ifølge folkeregisteroplysninger har lejlighederne [adresse3], [adresse6] og [adresse7] senest været udlejet i 2003 og [adresse8] har senest været udlejet i 2002.

I 2010 er der fratrukket udgifter til el, vand, varme, antenne, ejendomsskat m.v. og forsikringer med i alt 59.768 kr.

[person1] har over for SKAT oplyst. at ejendommen udelukkende er søgt udlejet via opslag i [...].

I brev af l. januar 2010 til [by4] Kommune, Teknisk Forvaltning, har [person1] oplyst følgende:

”Ejendommen er godkendt til udlejning af 5 selvstændige beboelseslejligheder. De 4 af disse lejligheder, nemlig [adresse3], [adresse6], [adresse8] og [adresse7] har det ikke været muligt at leje ud de seneste 4-5 år, og den sidste udlejningslejlighed blev opsagt med virkning fra august 2009, hvorfor ejendommen nu står helt tom. Det er vor vurdering, at den aldrig mere kommer til at blive udlejet med 5 lejligheder. Vi ser en mulighed i, at der kan findes en interesseret køber, der moderniserer forhuset som oprindeligt er et normalt enfamilieshus med udnyttet tagetage. Baghuset, det således indeholder 4 af de 5 lejligheder, er i en sådan stand, at det næppe kan betale sig at modernisere det, hvorfor det helt eller delvist måske bør rives ned. En eventuel rest vil kunne fungere som udhus til forhuset. Altså en fremtid med kun 1 beboelse. Ved kommunesammenlægningen blev der indført helt nye og ander- ledes affaldscontainere, og alle disse 140 liters affaldscontainere står omme bag gavl af baghuset. De kan ikke ses af skraldemændene. De har aldrig været anvendt, og de er derfor aldrig blevet tømt.”

Af brev til [by4] Kommune dateret 1. juni 2010 fremgår det, at det ikke er realistisk at forvente, at der kommer nogen til at bo i ejendommen, således som den er i dag. Ligeledes fremgår

det, at klageren og [person1] forsøger at sælge ejendommen, dog uden held.

SKAT har anført, at det samlede beboelsesareal udgør 275 kvm, og arealet i forhuset udgør 79 kvm. Ifølge SKAT kan der derfor godkendes en forholdsmæssig andel af udgifterne, der svarer til 59.768 kr. x 79/275, eller 17.170 kr.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har den 24. oktober 2013 modtaget mail fra klagerens repræsentant, der har anmodet nævnet om at træffe afgørelse i sagen på det foreliggende grundlag.

Nævnet har derfor truffet afgørelse i overensstemmelse med det udsendte forslag.

Beskatningstidspunkt ved salg af jord

Det er klagerens opfattelse, at avance ved salg af jord skal medregnes i 2011, idet jorden er solgt med overtagelsesdag den 3. januar 2011.

Ubetinget købsaftale om salg af 89,678 kvm jord, der ifølge tingbogen har matrikel [...1]

[...] by, [...], er underskrevet af klageren den 27. november 2010 og af

køber den 30. november 2010.

Det er ankenævnets opfattelse, at der er indgået en endelig og bindende aftale om salg den 30. november 2010. Der henvises til købsaftalen. Det er uden betydning, hvornår køberen rent faktisk overtager ejendommen efter sælgeren.

På grundlag heraf fastholdes SKATs afgørelse om, at avance ved salg af jord skal medregnes i indkomstopgørelsen for 2010.

Underskud [adresse2]

Der er selvangivet underskud på 71.443 kr. vedrørende ejendommen [adresse2], der er beliggende [adresse5], [by3]. Hverken driftsbygningerne eller den tilliggende jord er anvendt erhvervsmæssigt. Ejendommen er vurderet som beboelse, hvor ejendomsværdien er fordelt efter vurderingslovens § 33, stk. 8 (mindre ejendom i landzone).

Om ejendommen er det oplyst, at den er anskaffet med henblik på, at klageren og [person1] på sigt vil flytte til [ø1]. Ejendommen er anvendt i ferier og weekender og derudover har [person1] overnattet på ejendommen i forbindelse med sit lønmodtagerjob i [by5].

Klageren har anset ejendommen for en udlejningsejendom. Det er oplyst, at der på ejendommen er indrettet et kontor på ca. 30 kvm. Ifølge [person1] anvendes kontoret i forbindelse med hans virksomhed, [virksomhed1].

Skatteankenævnet har behandlet [person1] s indkomstansættelse for 2008 og 2009 og har ikke godkendt fradrag for husleje m.v. vedrørende kontor i [adresse2]. Omsætningen i [virksomhed1] i 2008 og 2009 stammer udelukkende fra honorar for tilstandsrapporter. Alle tilstandsrapporter er for ejendomme, der ligger i og omkring [by4].

Nævnet finder - på grundlag af de oplysninger [person1] tidligere er fremkommet med over for nævnet vedrørende [virksomhed1] - at det ikke er påvist, at [person1] har drevet virksomhed fra ejendommen.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at ejendommen udelukkende er anvendt privat, og der er derfor ikke fradrag for de afholdte udgifter. Der henvises til statsskattelovens § 6.

Nævnet har samtidig gjort opmærksom på, at ejere af ejendomme som tjener til bolig for ejeren, og som er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat i ejendomsværdiskattelovens § 4, nr. 1-5 og 9-11, ikke har fradrag for driftsudgifter på boligdelen af ejendommen. Der skal i den forbindelse henvises til ligningslovens § 153.

Underskud af [adresse3] - [adresse4], [by1]

Ejendommen omfatter lejlighederne [adresse3], [adresse6], [adresse8], [adresse7] og 3.

Lejlighederne [adresse3]-[adresse7] har ikke været udlejet siden 2002/2003. Ifølge [person1] s brev til [by4] Kommune af 1. januar 2010 er det hans vurdering, at lejlighederne aldrig mere kommer til udlejning, og at de er i en sådan stand, at det næppe kan betale sig at modernisere dem. Det er hans opfattelse, at baghuset, der indeholder de 4 lejligheder, helt eller delvist bør rives ned. De 4 lejligheder udgør ifølge BBR i alt 196 kvm af ejendommens samlede beboelse på 275 kvm.

Forhuset - [adresse4] - indeholder en lejlighed på 79 kvm. Lejligheden har senest været udlejet i 2009.

Den 1. juni 2010 skriver klageren og [person1] til [by4] Kommune:

“Hvad der skal ske med ejendommen er ikke afklaret. Vi forsøger at sælge den, dog uden held indtil nu. Det er vor umiddelbare opfattelse, at det mest realistiske der kan gøres ved ejendommen måske er, at hele baghuset rives ned og at forhuset derefter modemiseres og herefter får status som et almindeligt enfamilieshus.

Andre muligheder vil måske vise sig, men der bor ingen på ejendommen nu og det er ikke realistisk at forvente, at der kommer til at bo nogen i ejendommen, således som den er i dag.”

Under henvisning til ovenstående er det skatteankenævnets opfattelse, at ejendommen ikke længere kan anses for en udlejningsejendom.

Der er ifølge det oplyste til ikke foretaget normale udlejningsbestræbelser, og som det fremgår af ovenstående, er ejendommen søgt solgt, og det er “ikke realistisk at forvente, at der kommer til at bo nogen i ejendommen, således som den er i dag”.

Da SKAT har godkendt fradrag for den del af udgifterne, der kan henføres til forhuset, fastholder nævnet SKATs afgørelse om, at der for 2010 kan godkendes fradrag for den del af udgifterne, der kan henføres til forhuset, hvilket svarer til 79 kvm af 275 kvm.

SKATs ændring af ansættelsen tager udgangspunkt i balancens underskud på 59.368 kr. Der er imidlertid indsendt et regnskab, der viser, at underskuddet udgør 54.721 kr.

Nævnet har godkendt fradrag for 79/275 kvm af 54.321 kr. svarende til 15.720 kr. Indkomsten vedrørende dette punkt ændres således med 39.001 kr.

Virksomhedsordningen

Idet skatteankenævnet har foretaget ændringer vedrørende [adresse3] - [adresse4], [by1], ændres indkomst til virksomhedsbeskatning således:

Der er hensat til senere hævning ultimo, fordi hævningen som minimum skal udgøre virksomhedsskatten.

Der henvises til virksomhedsskattelovens § 10.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klagerens skatteansættelse i indkomståret 2010 nedsættes med 1.381.945 kr.

Der er tillige nedlagt påstand om, at der ikke skal foretages følgekorrektioner i virksomhedsindkomsten med -786.783 kr.

Påstand om nedsættelse med 1.381.945 kr. er fremkommet således:

Til støtte for påstanden er gjort gældende, at ejendommen beliggende [adresse1] i skattemæssig henseende må anses for solgt i 2011, og at [adresse2] og [adresse3]- [adresse4] har været drevet erhvervsmæssigt således, at der er fradrag for underskuddene.

Endvidere er det gjort gældende, at der ikke er grundlag for at foretage følgekorrektioner i virksomhedsindkomsten, der af SKAT nedsættes med 786.783 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Vedrørende beskatningstidspunktet for salg af jord fra ejendommen beliggende [adresse1], [by2], finder Landsskatteretten, at beskatningsåret er 2010, idet endelig aftale må anses for indgået i henhold til købsaftalen, der er underskrevet af klageren og køberen af ejendommen henholdsvis den 27. november 2010 og 30. november 2010. Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

Vedrørende underskud af [adresse2], for hvilken ejendom der er fratrukket et underskud på 71.443 kr., finder Landsskatteretten, at der ikke er fremlagt dokumentation for, at denne ejendom er anvendt til andet end privat brug. Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.

For så vidt angår [adresse3]- [adresse4], [by1], hvor der er fratrukket et underskud på 54.721 kr., finder Landsskatteretten, at der ikke er fremlagt dokumentation for, at der er sket udlejning af lejligheder på ejendommen. Retten er dog efter omstændighederne enig med SKAT og skatteankenævnet i, at der kan godkendes fradrag for de udgifter, som kan henføres til forhuset på ejendommen, der arealmæssigt er opgjort til 79 kvm af et samlet areal på 275 kvm. De godkendte udgifter opgjort til 15.720 kr. stadfæstes derfor.

Landsskatteretten finder vedrørende den ændrede indkomst til virksomhedsbeskatning, at ændringen alene er en konsekvensændring i forhold til de foretagne forhøjelser af klagerens virksomhedsindkomst. Den påklagede afgørelse stadfæstes derfor på dette punkt.