Kendelse af 13-06-2016 - indlagt i TaxCons database den 06-08-2016

Faktiske oplysninger

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst for 2010 med 3.000.000 kr., idet SKAT har anset ejendommen [adresse1] for overdraget fra [virksomhed2] ApS – nu [virksomhed1] ApS - til et nystiftet kommanditselskab, hvor klagerens hustru er eneste kommanditist, til en lavere værdi end handelsværdien. Komplementarselskabet er uden ejerandele.

Ejendommen er overdraget til 10.000.000 kr., men SKAT har ansat handelsværdien til 13.000.000 kr.

[virksomhed2]

Klageren og hans hustru har i 1999 erhvervet ejendommen i fællesskab. I december 2004 har klageren erhvervet hustruens andel. [virksomhed2] ApS, er stiftet i 2005 ved en skattefri virksomhedsomdannelse ved indskud af [virksomhed2], [by1] Selskabets eneste aktivitet i perioden 2005 – 2010 har været ejerskab og udlejning af ejendommen. Klageren har været eneejer af selskabet siden stiftelsen.

Af SKATs afgørelse af 7. juni 2013 vedrørende [virksomhed1] ApS fremgår, at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2010 har andraget 13.000.000 kr., samt at komplementarselskabet i sin årsrapport for 2009 har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr.

Af årsregnskabet for [virksomhed3] for 2011 fremgår, at ejendommen er værdiansat til 13.500.000 kr.

Ejendommen er i 2014 solgt for 10.500.000 kr. til uafhængig tredjemand ved slutseddel af 30. januar 2014 med overtagelse den 1. maj 2014.

Af købsaftalens punkt 7 fremgår:

”Prisen er fastsat med udgangspunkt i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb”

SKATs afgørelse vedrørende [virksomhed1] ApS er ikke anket, idet den foretagne forhøjelse kunne modregnes i fremførselsberettigede underskud fra tidligere år.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst med 3.000.000 kr.

SKAT har som begrundelse for afgørelse anført:

”SKAT har med baggrund heri forslået, at din skattepligtige indkomst ændres i overensstemmelse med upåklaget afgørelse af 7. juni 2013 til [virksomhed1] ApS.

Udlodningen, der er en følge af nævnte afgørelse, anses for skattepligtig for dig i henhold til ligningslovens § 16 A, stk. 2, nr. 1. § 16 A, stk. 1.Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4. Stk. 2. Til udbytte henregnes:

]) Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere.

Statsautoriseret revisor [person1] har ved brev af 27. november 2013 oplyst, at den omhandlede ejendom, [adresse1], ikke er solgt fra [virksomhed1] ApS til [virksomhed3], sådan som det ellers hidtil har været selvangivet af

såvel sælger ([virksomhed1] ApS) og køber, (din hustru, som ejer af samtlige kommanditistandele i [virksomhed3]).

Din revisor oplyste, at det var hensigten, at ejendommen skulle have været overdraget som selvangivet, men at aftalen om overdragelse aldrig blev berigtiget ved skriftlig aftale mellem parterne og der blev heller ikke foretaget registrering i tingbogen. Komplementarselskabet er stadig registreret som ejer af ejendommen i tingbogen og over for [finans1].

Revisor oplyser endvidere i brevet af 27. november 2013, at han snarest vil fremsende rettelser til sælgers og til købers selvangivelser for 2011 og 2012, idet skattemæssigt resultat af omhandlede ejendom fejlagtigt er blevet selvangivet hos din hustru.

Revisor har i går meddelt, at der alligevel ikke vil komme yderligere i sagen fra ham.

Problematikken omkring de manglende formaliteter ved overdragelse af ejendommen blev drøftet med dig forud for forslag og afgørelse til [virksomhed1] ApS. På dette tidspunkt insisterede du på, at ejendommen rent faktisk var overdraget, trods de manglende registreringer.

Det skal supplerende bemærkes, at statsautoriseret revisor [person2] har forsynet [virksomhed1] ApS´ årsrapporter for 2010, 2011 og 2012 med blanke påtegninger, for så vidt angår realiteten af salget af ejendommen.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at den skattepligtige aktieindkomst for 2010 skal nedsættes med 3.000.000 kr.

Det er til støtte for påstanden anført:

”Det er vores opfattelse, at ejendommens handelsværdi ikke overstiger 10.0000.000 kr. i december

måned 2010.

Dette baseres på det afkast, som ejendommen har oppebåret. Ejendommens driftsresultat før finansieringsomkostninger har ligget i størrelsesorden 325.000 kr. Det medfører et afkast på 2,5 %, hvis ejendommens værdi udgjorde 13.000.000 kr. Baseret på en værdi på 10.000.000 kr. er afkastet 3,25 %, hvilket ligger noget nærmere det afkastkrav, som uafhængige investorer ville forlange ved køb af fast ejendom på det pågældende tidspunkt.

Det er derfor vores opfattelse, at der ikke er grundlag for den gennemførte forhøjelse, der ikke alene kan støttes på den værdi, som ejendommen er optaget til i årsregnskabet, idet værdien skal vurderes ud fra markedsmæssige vilkår.

Vi fremkommer snarest muligt med yderligere begrundelse for vores påstand.”

Klagerens bemærkninger til sagsfremstillingen

”Ifølge forslaget til afgørelse fastholder Skatteankestyrelsen SKATs forhøjelse af den skattepligtige

indkomst med 3.000.000 kr., idet Skatteankestyrelsen lægger vægt på, at den offentlige ejendomsværdi pr. 1. oktober 2010 udgjorde 13.000.000 kr., og at selskabet selv i sin årsrapport har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr., samt at det på den baggrund ikke er dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at prisen på 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris, som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010.

Endvidere bemærker Skatteankestyrelsen, at SKATs afgørelse vedrørende [virksomhed1] ApS ikke er påklaget.

Det skal til dette bemærkes, at det efter vore opfattelse er helt åbenbart, at en uafhængig tredjemandikke ville købe ejendommen til en pris svarende til den offentlige ejendomsvurdering på 13.000.000 kr. ved udgangen af 2010. Dette understreges af, at ejendommen blev solgt for 10.500.000 kr. i 2014, hvor den offentlige ejendomsvurdering fortsat udgjorde 13.000.000 kr., men hvor ejendommens afkast var forbedret i forhold til ejendommens afkast ved udgangen af 2010. Vi henviser i den forbindelse til de fremsendte regnskaber, hvoraf det ses, at ejendommens driftsresultat i 2010 udgjorde 326,938 kr. og i 2013 forud for salget af ejendommen til tredjemand udgjorde 390.492 kr., hvilket var en forøgelse i forhold til årene før som følge af en øget lejeindtægt.

Det kan således ud fra ovenstående konstateres, at den offentlige ejendomsvurdering fra oktober 2013 på 13.000.000 kr. er forkert, idet ejendommens faktiske handelsværdi konstateret ved en handel med tredjemand kun er 10.500.000 kr. Der er intet, der taler for, at dette ikke også skulle være tilfældet ved udgangen af 2010. Der har ikke været tale om et markedsprisfald i perioden fra udgangen af 2010 til 2014, hvor ejendommen blev solgt til tredjemand, og oven i købet er ejendommens driftsresultat forbedret, hvilket kun taler for en prisstigning i den mellemliggende periode.

Ejendommens driftsresultat underbygger endvidere den anvendte pris ved overdragelse ved udgangen af 2010, idet prisfastsættelse af ejendomme sker ud fra det afkast, som investering i ejendommen medfører. Som det tidligere er fremført, danner et afkast på 326.339 kr. ikke grundlag for en prisfastsættelse på 13.000.000 kr. Det svarer til et afkast på Ca. 2,5 %. Ved en pris på 10.000.000 kr. ville afkastprocenten have udgjort ca. 3,3 %, hvilket er tættere på det afkast, som ifølge Ejendomsforening Danmark og IPD’s undersøgelse var det gennemsnitlige afkast for investeringsejendomme i 2010, jf. tidligere fremsendte kopi af pressemeddelelse. Det er dog stadig et afkast under det gennemsnitlige afkast for investeringsejendomme, hvilket ydermere underbygger, at ejendommens handelsværdi ved udgangen af 2010 er langt under 13.000.000 kr.

Det er således heller ikke korrekt, når det anføres, at det ikke er dokumenteret eller sandsynliggjort, at en pris på 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris, som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010. Dette er sket allerede i vores mail af 6. november 2015 og hermed endnu engang gentaget. Derimod er der intet i SKATs eller Skatteankestyrelsens sagsfremstilling, der hverken dokumenterer eller blot sandsynliggør, at handelsværdien skulle være 13.000.000 kr. En simpel henvisning til den offentlige ejendomsvurdering kan ikke anses som et validt grundlag, så meget desto mere fordi den offentlige ejendomsvurdering ved handel med tredjemand kan konstateres at være forkert. En henvisning til en værdi optaget i regnskabet, som i øvrigt er en helt tredje værdi, kan heller ikke anvendes som grundlag.

Det skal afslutningsvis til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling og begrundelse bemærkes, at Skatteankestyrelsens henvisning til, at [virksomhed1] ApS ikke har klaget over forhøjelsen af ejendomsavancen, er helt uden betydning for vurdering af denne sag.

Som tidligere forsøgt forklaret havde [virksomhed1] ApS et betydeligt skattemæssigt underskud, og en forhøjelse af ejendomsavancen med 3.000.000 kr. ville ikke medføre, at der skulle betales skat. Hensigten var at lukke selskabet, og det savner derfor en hver form for fornuft, at selskabet skulle påklage en forhøjelse af den skattepligtige indkomst, som ikke medførte en yderligere skattebetaling, og som derfor kun kunne have påført selskabet yderligere og helt unødige udgifter til førelse af en skattesag. Det skal hertil bemærkes, at selskabet slet ikke havde midler hertil.

Subsidiær påstand

På telefonmødet med Skatteankestyrelsens sagsbehandler blev det drøftet, hvorvidt ejendommen overhovedet blev overdraget til [virksomhed3] ved udgange af 2010.

Salget af ejendommen i 2014 er sket ved en handel men [virksomhed1] ApS som sælger, og det har også over for omverdenen været [virksomhed1] ApS, der har stået som ejer af ejendommen herunder som låntager af prioritetsgælden i ejendommen.

Det ses ikke af sagsfremstillingen, at Skatteankestyrelsen har vurderet dette spørgsmål.

Vi skal derfor subsidiært påstå, at den skattepligtige aktieindkomst skal nedsættes med 3.000.000 kr. med den begrundelse, at ejendommen ikke blev overdraget fra [virksomhed1] ApS i 2010, og at der således ikke er sket maskeret udlodning.”

Klagerens repræsentant har efterfølgende sendt kopi af mail af 4. februar 2014, hvoraf fremgår, at [finans2] havde accepteret skadesløsbrevet indfriet ved det provenu, der blev opnået ved salget efter indfrielse af foranstående realkreditprioriteter, samt at et efterstående ejerpantebrev på 500.000 kr. bliver slettet i forbindelse med handlen.

Landsskatterettens afgørelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskattelovens § 4.

Overdragelse af aktiver mellem interesseforbundne parter skal som udgangspunkt ske til den pris en uafhængig tredjemand ville have betalt. Det fremgår af ligningslovens § 2.

Henset til, at den offentlige ejendomsværdi for ejendommen pr. 1. oktober 2010 androg 13.000.000 kr. og selskabet selv i sin årsrapport for 2009 har værdiansat ejendommen til 12.000.000 kr., samt at der mellem interesseforbundne parter gælder skærpede krav til dokumentationen, finder Landsskatteretten, at [virksomhed1] ApS ikke har dokumenteret eller tilstrækkeligt har sandsynliggjort, at prisen på 13.000.000 kr. ikke er udtryk for den pris som uafhængig tredjemand ville have betalt ved ejendommens overdragelse ultimo 2010. Hertil kommer at K/S [adresse1] selv i sin årsrapport for 2011 har værdiansat ejendommen til 13.500.000 kr.

Landskatteretten bemærker endvidere, at SKATs afgørelse vedrørende [virksomhed1] ApS ikke er påklaget.

At ejendommen efterfølgende er afhændet til uafhængig tredjemand for 10.500.000 kr. kan ikke tillægges afgørende betydning, ligesom efterfølgende modtagne oplysninger ikke kan føre til et andet resultat.

Da aktionærer og anpartshavere beskattes af alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærerne eller anpartshaverne, jf. ligningslovens § 16A, stk. 1 og 2 (lovbekendtgørelse nr. 176 af 11. marts 2009), stadfæster Landsskatteretten SKATs afgørelse.