Kendelse af 04-02-2016 - indlagt i TaxCons database den 05-03-2016

Indkomståret 2010

SKAT har ikke godkendt 6.494.079 kr. af de tillagte handelsomkostninger på 8.775.296 kr. til anskaffelsessummen vedrørende ejendommen i K/S [virksomhed1].

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Kommanditselskabet K/S [virksomhed1] blev stiftet den 5. december 2002, og blev udbudt i 300 anparter til investorer den 16. december 2002 af [virksomhed2] A/S.

I 2002 erhvervede klageren 20 ud af 300 andele i K/S [virksomhed1].

Udbyderen af anparter i kommanditselskabet K/S [virksomhed1] var [virksomhed3] A/S. Selskabet gik konkurs i 2008.

Kommanditselskabets hovedaktivitet var at eje og udleje den i 2002 anskaffede erhvervsejendom beliggende [adresse1], England.

Den oplyste skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i skattebilagene 2003, 2009 og 2010, beregnet for 300 andele, var på 65.805.600 kr.

Det fremgår endvidere, at købsomkostningerne beløb sig til 8.775.296 kr.

Det fremgår af skattebilaget for 2010, at selskabets ejendom blev solgt den 7. april 2010 af 1. prioritetsgiver, som følge af restancer på lånet. Ejendommens salgssum er oplyst til 38.908.090 kr.

I 2010 har klageren for sine 20 andele selvangivet underskud før renter fra K/S [virksomhed4] med 222.912 kr. Heraf udgør tab efter afskrivningsloven 205.085 kr.

Der er i skattebilaget 2010 for K/S [virksomhed1] opgjort et tab i medfør af ejendomsavancebeskatningsloven på 170.057 kr. Klageren har ikke selvangivet dette tab.

SKAT har anmodet kommanditselskabets administrator [virksomhed5], [by1], om at sende dokumentation og specifikation for tillagte købsomkostninger til kommanditselskabets anskaffelsessum på ejendommen på 9.345.600 kr. samt tilbageførte omkostninger på -570.304 kr.

Administrator har ikke sendt dokumentation for købsomkostninger til SKAT, men sendt prospektbeskrivelsen fra udbud af K/S [virksomhed1] i 2002. Af prospektet fremgår at kommanditselskabets ejendom er beliggende [adresse1], [...], England.

Af prospektets side 15, afsnittet ”Køb af ejendom” fremgår det, at: ”Handelsomkostningerne indeholder de sædvanlige udgifter ved en engelsk ejendomshandel. Disse handelsomkostninger er projektomkostninger, stempelomkostninger, engelsk advokat ejendomsmægler, finansieringsomkostninger og udbyderhonorar på 5 % til [virksomhed3] A/S. Disse omkostninger udgør i alt tkr. 9.346.”

[virksomhed5], kommanditselskabets administrator, har oplyst, at dokumentation for købsomkostninger forventeligt befinder sig i udbyderens konkursbo ([virksomhed2] A/S).

SKAT har oplyst, at tinglysning/skødestempel i England ligger fast, og beregnes med 4 % af købesummen, når købesummen er over 500.000 GBP.

Klageren har endvidere fremsendt en opgørelse over, hvilke udlæg administrator har foretaget pr. 22. oktober 2003.

Derudover har klageren i forbindelse med fremsendelse af klagen fremsendt en faktura fra [virksomhed6] Ltd vedr. [virksomhed7] dateret den 6. marts 2003 på 24.750 GBP svarende til 269.080 kr. Fakturaen vedrører udført due diligence på det lokale marked og lejeniveau, udfærdigelse af lejekontrakt m.v. i forbindelse med udlejningen til [virksomhed7].

SKATs afgørelse

SKAT har alene anerkendt et beløb vedrørende købsomkostninger på 2.281.217 kr., hvorefter SKAT har forhøjet klagerens indkomst med 392.926 kr., idet SKAT har beregnet genvundne afskrivninger til 187.841 kr. for klagerens andel og beregnet et tab på ejendommen på -130.044 kr.

SKAT har i den forbindelse anført følgende:

”(...)

SKAT har foretaget gennemgang af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved K/S [virksomhed1] salg af ejendom, og har gennemgået den indkomst, du har selvangivet for 2010 fra K/S [virksomhed1].

Resultatet er, at vi ændrer din indkomst med i alt 392.926 kr.

Selvom vi har gennemgået oplysningerne, udelukker det ikke, at vi på et senere tidspunkt vil se på regnskabsmaterialet igen.

SKATs ændringer

K/S [virksomhed1]

Ejendomsavance - TAB

Beskrivelse af virksomheden

Sagsfremstilling og begrundelse

1. Genvundne afskrivninger og ejendomsavance (TAB) ved salg af ejendom i K/S [virksomhed1]

1.1 De faktiske forhold

Du har deltaget i K/S [virksomhed1] med 20/300 andele.

Andelene har du anskaffet i 2002.

I 2010 har du selvangivet underskud før renter fra K/S [virksomhed4] med 222.912 kr., jævnfør dit skattebilag 2010 for K/S [virksomhed1] for 20 andele.

Resultater indeholder genvundne afskrivninger på bygninger og installationer, opgjort til et tab på 205.085 kr.

Ejendomsavance er i skattebilaget 2010 for K/S [virksomhed1] opgjort til et TAB på 238.080 kr.

Du har ikke selvangivet tab på ejendom.

K/S [virksomhed1] blev stiftet den 05. december 2002, og erhverver i 2002 en ejendom i England.

Kommanditselskabet blev udbudt til investorer den 16. december 2002 af [virksomhed2] A/S.

Det fremgår af prospektbeskrivelsen og skattebilagene 2002 til 2009 for K/S [virksomhed1], at kommanditselskabets ejendom er beliggende [adresse1], [...], England.

Ifølge årsrapporten 2010 for K/S [virksomhed1], ledelsesberetningen, fremgår at selskabets hovedaktivitet var udlejning af ejendommen beliggende [adresse1], [...], England.

Det fremgår også, at selskabets ejendom er solgt i april 2010 af 1. prioritetsgiver, som følge af restancer på lånet.

Af skattebilaget 2010 for K/S [virksomhed1] fremgår at kommanditselskabets ejendom sælges den 7. april 2010 og er beliggende [adresse2], [...], [...], England.

Den oplyste anskaffelsessum for ejendommen i skattebilaget 2010, beregnet for 300 andele, på 65.805.600 kr. er enslydende med anskaffelsessummen oplyst i de tidligere års skattebilag for ejendommen beliggende [adresse1], [...], England. Derfor lægges det til grund, at ejendommen der er solgt og opgjort genvundne afskrivninger og ejendomsavance for, er ejendommen beliggende [adresse1], [...], England.

Ejendommens salgssum er i skattebilaget 2010 oplyst til 38.908.090 kr.

Ejendommens anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag er specificeret i skattebilaget 2009 for K/S [virksomhed1] således:

Genvundne afskrivninger og ejendomsavance er opgjort og specificeret i skattebilaget 2010 for K/S [virksomhed1], således:

Genvundne afskrivninger:

Ejendomsavance

SKAT har anmodet kommanditselskabets administrator [virksomhed5], [by1] om at sende dokumentation og specifikation for tillagte købsomkostninger til kommanditselskabets anskaffelsessum på ejendommen på 9.345.600 kr. samt tilbageførte omkostninger på -570.304 kr.

Administrator har ikke sendt dokumentation for købsomkostninger til SKAT, men sendt prospektbeskrivelsen fra udbud af K/S [virksomhed1] i 2002. Af prospektet fremgår at kommanditselskabets ejendom er beliggende [adresse1], [...], England.

Af prospektet side 15, Køb af ejendom fremgår: ” Handelsomkostningerne indeholder de sædvanlige udgifter ved en engelsk ejendomshandel. Disse handelsomkostninger er projektomkostninger, stempelomkostninger, engelsk advokat ejendomsmægler, finansieringsomkostninger og udbyderhonorar på 5 % til [virksomhed3] A/S. Disse omkostninger udgør i alt tkr. 9.346.”

Handelsomkostningerne er ikke yderligere specificeret i prospektbeskrivelsen.

Administrator har oplyst, at dokumentation for købsomkostninger forventeligt befinder sig i udbyderens konkursbo ([virksomhed2] A/S).

Efter SKATs opfattelse, ligger Tinglysning / skødestempel i England fast, og beregnes med 4 % af købesummen, når købesummen er over 500.000 GBP.

1.2 Dine bemærkninger

Kommanditselskabets revisor [person1], fra [virksomhed8] revisionspartnerselskab, [by2], har på kommanditselskabets vegne sendt følgende bemærkninger til SKATs forslag til ændring:

”Det er en fejl, at administrator i skattebilaget for 2010 har anført, at den solgte ejendom er be-liggende "[adresse2], [...], [...], England".

Der burde selvfølgelig have været anført kommanditselskabets ejendom beliggende "[adresse1], [...], England".

Købsomkostninger

Købsomkostningerne udgør i alt 9.345.600 kr., svarende til ca. 16 % af ejendommens kostpris.

På side 15 i prospektet er anført, at "Handelsomkostningerne indeholder de sædvanlige udgifter ved en engelsk ejendomshandel. Disse handelsomkostninger er projektomkostninger, stempel-omkostninger, engelsk advokat, engelsk ejendomsmægler, finansieringsomkostninger og et ud-byderhonorar på 5 % til [virksomhed3] A/S".

Omkostninger ved køb og salg af ejendomme i England er generelt meget høje. Ifølge vedlagte side 34-36 (begge sider inkl.) fra Fast Ejendom i England, 6. udgave, af advokat [person2] og ejendomsmægler [person3], skal der sædvanligvis betales følgende handelsomkostninger for en ejendom med en købspris på mere end 0,5 mio. GBP.

Stempel4 % af købesum (hvis ejendom er momsregistreret så også af momsbeløbet)

Advokat0,5 % af købesum

Charteret surveyor1,0 % af købesum

Finders fee0,25 - 1 % af købesum

I alt5,75 - 6,5 % af købesum

Herudover skal der betales stempel af NPV af lejekontrakten med et fradrag på 150 tGBP samt udlejningshonorar på 7-15 % af første års husleje til ejendomsmægler.

For K/S [virksomhed1] var der tale om en lejekontrakt med årlig lejebetaling på 3.498 tkr. samt en løbetid på 15 år.

De beregnede købsomkostninger kan herefter opgøres til følgende:

tkr.

Stempel m.v. vedr. ejendomskøbet, 5,75 % af 57 mio. kr. = 3.278

Ejendomsmæglerhonorar i forbindelse med udlejning af ejendom,

7 % af 3.498 tkr. 245

Stempel af NPV af udlejningskontrakten med årlig betaling på 3.498 tkr. over

15 år, 1 % af 40,3 mio. kr. -1,5 mio. kr. = 38,8 mio. kr.3.880

7.403

Som anført af SKAT er det på nuværende tidspunkt ikke muligt for hverken [virksomhed2] under konkurs eller administrator at fremskaffe dokumentation for de faktiske købsomkostninger i 2002.

Som bekendt har anpartskontrollen inden konkursen i [virksomhed2] foretaget en gennemgang af udbyderomkostninger i en række af de af [virksomhed2] udbudte engelske og tyske ejendomsprojekter. Denne gennemgang omfattede åbenbart ikke udbyderomkostningerne i K/S [virksomhed1].

For engelske ejendomsprojekter udbudt i perioden 2004 - 2008 (hvor købsomkostninger typisk udgjorde 17- 18 % af ejendommens købspris) blev der ifølge det oplyste fra tidligere medarbejdere i [virksomhed2], som var involveret i Anpartskontrollens gennemgang, godkendt købsomkostninger på ca. 36 - 46 % af de samlede købsomkostninger.

For engelske ejendomsprojekter udbudt i tidligere år blev ifølge det oplyste godkendt købsom-kostninger på 40 - 45 %.

For K/S [virksomhed1] har SKAT kun til hensigt at godkende købsomkostninger omfattende 4 % i skødestempel svarende til 2.281.217 kr. ud af samlede omkostninger på i alt 9.345.600 svarende til 24 % kr.

Forslag til ændring

Da købsomkostninger for fast ejendom i England, som anført ovenfor, omfatter væsentlig om-kostninger udover stempel og under henvisning til størrelsen af de godkendte købsomkostninger i de engelske ejendomsprojekter som Anpartskontrollen har gennemgået, bør der for K/S [virksomhed1] godkendes købsomkostninger uanset om disse ikke er dokumenteret på 40 - 45 % af 9.345.600 kr., svarende til eksempelvis 3.970.000 kr.

Der henvise til LSR 31/5 1999, 651-1879-170, hvoraf det fremgår, at der i en sag vedr. afskriv-ningsgrundlaget for en juletræsplantage "kunne ansættes efter et samlet rimeligt skøn" samt LR 16/12 2003, 00/009/04-000015, hvor " LR udtalte, at omkostninger, der knyttede side til selve købet af en erhvervsmæssig benyttet ejendom (f.eks. salær til ejendomsmægler samt stempel og skødeomkostninger), kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Derimod kunne udgifter, der var knyttet til udbyderens udarbejdelse og salg af et skattebaseret projekt, ikke regnes med i anskaffelsessum-men. En del af de omhandlede honorarer var så nært knyttet til ejendomshandelen, at de kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Den nærmere skønsmæssige fordeling blev overladt til de lignende myndigheder." ”

1.3 Henvisning til retsregler og praksis

Afskrivningsloven

Ejendomsavancebeskatningsloven

SKM2008.967. HR.

I dommen udtalte Højesteret, at der i afskrivningsgrundlaget for den omhandlede ejendoms bygninger og installationer, alene indgår sådanne udgifter, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, jf. SKM.2007.773.HR og SKM.2007.775.HR. Idet Højesteret lagde til grund, at et udbyderhonorar vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, var der ikke tale om en udgift, der kunne henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men derimod vedrørte etablering af en erhvervsvirksomhed. Udgiften til udbyderhonorar kunne derfor ikke indgå i afskrivningsgrundlaget.

SKM2009.562.HR

Udgifter til honorar til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt kunne ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for investorerne - heller ikke i en "videresalgssituation", hvor projektudbyderen havde været ejer af ejendommen, inden den blev videresolgt til investorerne. Investors synspunkt om, at han kun havde købt et aktiv - den faste ejendom havde ikke støtte i aftalen eller sagens øvrige oplysninger. Investorerne havde købt sig ind i en erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen / andelene. Forskellen mellem prisen, som projektudbyderen havde betalt til den engelske sælger og investorernes samlede betaling skulle ikke bedømmes som merbetaling for ejendommen i kommanditselskabet.

Betaling til en engelsk mægler for arbejdet med at finde mulige investeringsejendomme og andre opgaver, som angår etableringen af erhvervsvirksomheden, skulle behandles på samme måde som udgiften til projektudbyderens honorar. Denne betaling var derfor ikke en handelsomkostning og kunne ikke medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget.

SKM2009.626.BR

Retten fandt ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrde. Det påberåbte materiale, herunder regnskabet, udgjorde efter rettens opfattelse ikke tilstrækkelig dokumentation, til at udgifterne var fradragsberettigede som tillæg til ejendommens anskaffelsessum.

I sagen ønskede sagsøgeren anskaffelsessummen for to ejendomme opgjort til et højere beløb, end SKAT havde godkendt. Som dokumentation herfor henviste sagsøgeren til selskabets reviderede årsrapport, og anførte, at denne måtte anses for at udgøre tilstrækkelig dokumentation i skattemæssig henseende. Sagsøgeren pegede i den forbindelse på, at den 5-årige opbevaringspligt for det underliggende regnskabsmateriale var udløbet på tidspunktet, hvor selskabet overfor skattemyndighederne skulle dokumentere anskaffelsessummerne.

SKM2012.366.LSR

I opgørelsen af en kommanditists andel af genvundne afskrivninger samt avance ved kommanditselskabets salg af ejendom kunne udokumenterede handelsomkostninger ikke medtages i anskaffelsessummen for ejendommen. Opgørelse af ejendomsavance, herunder afståelsessummen og anskaffelsessummen skal foretages i det år hvor ejendommen afstås.

Det fremgår af afgørelsen, at bevisbyrden for afholdelse af en udgift og størrelsen heraf påhviler skatteyderen. Det forhold, at projektudbyderen og administrator er gået konkurs, ændrer ikke på bevisbyrden.

SKM2013.627.BR

Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance kunne investor hverken medregne udokumenterede udgifter ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum eller fradrage udgifterne ved opgørelsen af den skattemæssige afståelsessum.

Det fremgår af afgørelsen, at klagers repræsentant har oplyst, at det på grund af udbyderens og administrators konkurs, ikke har været muligt at fremlægge yderligere dokumentation for afholdte købsomkostninger.

Sagsøgeren gjorde gældende, at korrektion af købsomkostninger maksimalt kunne udgøre 6 %, der er den normale sats for udbyderhonorar, og SKAT havde korrigeret for købsomkostninger svarende til 13 – 14 %.

Retten fandt, at det er skatteyderen der har dokumentationspligt / bevisbyrden for størrelsen af købsomkostningerne.

1.4 SKAT bemærkninger og begrundelse

På baggrund af den kontantomregnede anskaffelsessum, jævnfør afskrivningslovens § 45, opgøres afskrivningsgrundlaget for den afskrivningsberettigede ejendom.

Det fremgår af afskrivningslovens § 21, at genvundne afskrivninger eller tab på bygninger og installationer, hvorpå der har været afskrevet, skal medregnes i den skattepligtige indkomst i salgsåret.

Ved opgørelsen skal der tages udgangspunkt i de faktisk foretagne afskrivninger.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 skal ejendomsavance medregnes til den skattepligtige indkomst.

Det fremgår af § 4, stk. 1, i ejendomsavancebeskatningsloven, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side den kontant omregnede afståelsessum og på den anden side den kontantomregnede anskaffelsessum.

Af praksis fremgår det, at handelsomkostninger kan medregnes til ejendommens kontante anskaffelsessum. Handelsomkostninger er udgifter, der knytter sig direkte til berigtigelse og genførelse af selve handlen med ejendommen, så som advokat- og mæglersalær samt tinglysningsafgift ved skødet, jævnfør SKM2008.967.HR ogSKM2009.562.HR.

SKAT kan ikke godkende at udokumenterede købsomkostninger tillægges ved opgørelse af ejendommens anskaffelsessum i K/S [virksomhed1].

Ved kommanditselskabets opgørelse af ejendommens anskaffelsessum i K/S [virksomhed1] er der tillagt købsomkostninger med 9.345.600 kr.

Tilbageført ej afskrivningsberettigede købsomkostninger -570.304 kr.

Netto tillagte købsomkostninger8.775.296 kr.

Omkostningerne er ikke dokumenterede. Bevisbyrden for afholdelse af en udgift og størrelsen heraf påhviler skatteyderen jævnfør SKM2009.626.BR, SKM2012.366.LSR og SKM2013.627.BR

Tinglysning / skødestempel i England ligger fast og beregnes med 4 % af købesummen, når købesummen er over 500.000 GBP.

SKAT godkender, at udgift til tinglysning /skødestempel beregnet som 4 % af anskaffelsessummen og tillægges ejendommens anskaffelsessum, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og afskrivningslovens § 45.

Det fremgår af skattebilaget 2009 for K/S [virksomhed1], at ejendommens anskaffelsessum ifølge købsaftale og completion statement er på 57.030.435 kr., 4 % i tinglysning / skødestempel beregnes til 2.281.217 kr.

Øvrige udokumenterede omkostninger godkendes ikke tillagt ejendommens anskaffelsessum og kan dermed ikke indgå i opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavancen.

Udokumenterede købsomkostninger opgøres således:

Ejendommens anskaffelsessum og afskrivningsgrundlag kan herefter opgøres således:

Ændringen får konsekvens ved opgørelse af genvundne afskrivninger, jævnfør afskrivningslovens § 21 og ejendomsavancen jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og § 5.

Genvundne afskrivninger på bygning og installationer

SKAT har opgjort genvundne afskrivninger på bygninger og installationer til 2.817.616 kr., for hele kommanditselskabet, efter afskrivningslovens § 21.

Ved opgørelsen skal der tages udgangspunkt i de faktisk foretagne afskrivninger. Du har selvangivet efter dit skattebilag 2010 for K/S [virksomhed1], hvor der ingen genvundne afskrivninger er, men et tab på bygninger og installationer på 205.085 kr. for dine 20 andele.

SKAT har opgjort genvundne afskrivninger på bygninger og installationer således:

Ikke genvundne afskrivninger:

Foretagne afskrivninger der ikke bliver genbeskattet efter afskrivningslovens § 21, overføres til opgørelse af ejendomsavancen og nedsætter anskaffelsessummen, jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 4, nr. 1

Resultat fra K/S [virksomhed1] ændres sådan for dine 20 andele:

Ejendomsavance

SKAT har opgjort tab på ejendommen til -1.950.662 kr., for dine 20/300 andele til -130.044 kr.,jævnfør ejendomsavancebeskatningslovens §§ 4 og 5, således:

Tabet kan fremføres til modregning i anden ejendomsavance i følgende år efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 stk. 3.

Ændring af tab efter ejendomsavancebeskatningslovens til fremførsel:

Svar til revisors bemærkninger

Kommanditselskabets revisor [person1] fra [virksomhed8] revisionspartnerselskab, [by2], har på K/S [virksomhed1]` vegne sendt bemærkninger til SKATs forslag til ændring af genvundne afskrivninger og ejendomsavance ved salg af kommanditselskabets ejendom.

[person1] oplyser, at det er ejendommen beliggende [adresse1], [...], England, der sælges.

[person1] fremfører, at købsomkostninger på 9.345.600 kr. udgør 16 % af ejendommens købspris, og henviser til prospektet, afsnittet om handelsomkostninger.

Endvidere henviser [person1] til ”Fast ejendom i England” udgivet af Advokat [person2] og ejendomsmægler [person3]. På side 34-36 er der foretaget en beskrivelse af de handelsomkostninger, der kan forekomme ved overdragelse af ejendomme i England, samt en forventelig eller normal procentsats af ejendommens overdragelsessum / eller af lejeindtægten.

Efter [person1] opgørelse, kan købsomkostninger i K/S [virksomhed1] herefter beregnes til i alt 7.403.000 kr.

[person1] har oplyst, at det ikke er muligt hverken for [virksomhed2] under konkurs eller administrator at fremskaffe dokumentation for de faktiske købsomkostninger i 2002.

Da købsomkostninger for fast ejendom i England omfatter omkostninger udover stempel, bør der efter jeres opfattelse godkendes købsomkostninger i K/S [virksomhed1], med 40 - 45 % af 9.345.000 kr., svarende til 3.970.000 kr.

[person1] henviser til afgørelse fra Landsskatteretten fra den 31. maj 1999, nr. 651-1879-170, offentliggjort som TfS1999.735. Afgørelsen er erstattet af TfS2006.514. Afgørelsen omhandler fordeling af omkostninger, som indgår i entreprisesummen i et projekt vedrørende juletræsplantage, ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget.

Endvidere henvises til Ligningsrådets bindende forhåndsbesked fra den 16.12.2003, med sagsnr. 001009/04-000015, offentliggjort som SKM2004.25.LR. I det bindende svar ønskes oplyst, om honorar til udbyder af investeringsprojekt, honorar til projektets rådgiver, advokat og revisor, kan medregnes til nogle ejendommes anskaffelsessum.

SKAT har ikke tidligere gennemgået købsomkostninger ved K/S [virksomhed1]` anskaffelse af ejendom.

Omkostninger, der knytter sig til selve købet (for eksempel salær til ejendomsmægler samt stempel og skødeomkostninger) kan tillægges ejendommens anskaffelsessum, og indgå i afskrivnings-grundlaget.

I har ikke sendt dokumentation for at tillagte købsomkostninger knytter sig direkte til selve ejendommens anskaffelse.

Af SKM2009.626.BR og SKM2012.366.LSR fremgår det, at det er dig som selvstændig erhvervsdrivende, der skal dokumentere dine udgifter og størrelsen heraf. Dette gælder også selvom du / I har overladt administrationen af ejendommen til en tredjemand.

At udbyder er gået konkurs ændrer ikke ved, at det er dig der har bevisbyrden for afholdelse af og størrelsen af købsomkostninger, jævnfør SKM2013.627.BR.

SKAT godkender på det foreliggende grundlag, at 4 % i tinglysning /skødestempel svarende til 2.281.217 kr. tillægges ved opgørelse af ejendommens anskaffelsessum, og indgår ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget.

I [person1]`s bemærkninger, er der ikke fremkommet nye faktiske oplysninger, som ikke forelå ved SKATs forslag til ændring af genvundne afskrivninger og ejendomsavance (TAB).

Bemærkningerne har ikke ændret SKATs indstilling til opgørelse af ejendommens anskaffelsessum, samt opgørelse af genvundne afskrivninger og ejendomsavance (TAB).

SKAT ændrer din skatteansættelse 2010 i overensstemmelse med vores forslag fra den 26. september 2013.

I øvrigt

SKAT har ikke gennemgået det skattemæssige resultat for K/S [virksomhed1] for indkomståret 2010 eller den selvangivne salgssum for ejendommen.

(...)”

SKAT har endvidere udtalt sig i sagen og har i den forbindelse anført følgende:

”(...)

SKAT har bedt kommanditselskabets administrator [virksomhed5] om at sende dokumentation for tillagte købsomkostninger til ejendommens anskaffelsessum, men har ikke modtaget dokumentation.

Et årsregnskab eller et skattebilag udgør ikke tilstrækkelig dokumentation for at udgifter er fradragsberettigede som tillæg til ejendommens anskaffelsessum, jævnfør SKM2009.626.BR. I afgørelsen fandt retten heller ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrden.

Vedrørende: Tillæg af fradragsberettigede købsomkostninger på 3.225.992 kr.

Klager har vedlagt 3 bilag, som ikke tidligere har været fremlagt for SKAT. Bilagene er af klager benævnt som:

”Oversigten over udgifter fra [virksomhed3] A/S” er en specifikation over udlæg vedrørende K/S [virksomhed1] på i alt 3.225.992 kr.

Som dokumentation for de specificerede udlæg har klager alene vedlagt èt bilag ”Faktura fra [virksomhed6], dateret den 6. marts 2003”. Faktura beløb, eksklusiv vat, 24.750 £, er omregnet til 269.080 kr., jævnfør klagen side 3.

Af fakturaen fremgår som overskrift ” [virksomhed7], [adresse1]”, hvilke ydelser der er leveret af [virksomhed6], og at deres fee er 0,50 % af £ 4.950.000 = 24.750,00 £.

[virksomhed7] er lejer hos K/S [virksomhed1].

Af fakturaen fremgår at, der er blandt andet er bud på due diligence på det lokale marked og lejeniveauet, indsendelse af tilbud, enighed i hovedindhold / rammevilkår (Heads of Terms), forhandling med [virksomhed9] op til udveksling og færdiggørelse af aftaler.

Efter SKATs opfattelse, kan udgiften på 24.750 GBP, omregnet af klager til 269.080 kr., (for 300 andele) anses for at have en direkte tilknytning til køb og berigtigelse af ejendommen.

Den vedlagte ”Mail korrespondance med dansk mægler, [person4]” omhandler korrespondance om fremskaffelse af fakturaer, og dokumenter ikke udlæg / udgift.

Af specifikationen over udlæg fremgår også Stamp duty til 198.005 GBP.

Tinglysning i England ligger fast og beregnes med 4 % af anskaffelsessummen. Derfor har SKAT godkendt at tinglysning / skødestempel med 4 % af den oplyste anskaffelsessum på ejendommen, 57.030.435 kr. = 2.281.217 kr. tillægges ved opgørelse af ejendommens kontante anskaffelsessum (for 300 andele).

De øvrige udgifter som fremgår af den fremsendte specifikation, er ikke dokumenteret og SKAT kan derfor ikke indstille, at de tillægges ved opgørelse af ejendommens kontante anskaffelsessum, jævnfør SKM 2012.366.LSR og SKM2013.627.BR.

I øvrigt fremgår det af den fremlagte specifikationen, at der er udlæg til:

Omk. NU 1. prioritet171.000 kr.

Omk. Bl. 2. prioritet118.000 kr.

Efter det foreliggende er det SKATs opfattelse, at disse udgifter ikke er handelsomkostninger der knytter sig direkte til berigtigelse af ejendommen, men vedrører finansieringen af ejendommen. Finansieringsudgifter kan efter praksis ikke tillægges anskaffelsessum for ejendommen, jævnfør SKM2008.16.V

Det fremgår af skattebilaget 2003 for K/S [virksomhed1], at der er aktiveret låneomkostninger med 419.479 kr. i øvrigt. Det fremgår af skattebilagene for K/S [virksomhed1], at låneomkostningerne er fratrukket skattemæssigt i takt med afdrag på lån.

Vedrørende: Tillæg af fradragsberettigede købsomkostninger på 3.524.110 kr.

I SKM2009.626.BR. fandt retten ikke, at opbevaringsreglen i bogføringsloven havde relevans for fordelingen af bevisbyrden.

SKAT har i vores afgørelse henvist til SKM2012.366.LSR og SKM2013.627BR. Af afgørelserne fremgår at bevisbyrden for afholdelse af en udgift og størrelsen heraf påhviler skatteyderen. Det forhold, at projektudbyderen og administrator er gået konkurs, ændrer ikke på bevisbyrden.

I SKM.2013.627BR gjorde sagsøgeren gældende, at korrektion af købsomkostningerne maksimalt kunne udgøre 6 %, der er den normale sats for udbyderhonorar, og SKAT havde korrigeret for købsomkostninger svarende til 13 -14 %. Retten fandt, at det er skatteyderen der har dokumentationspligt / bevisbyrden for størrelsen af købsomkostningerne.

Efter praksis kan der ikke ved opgørelse af den kontante anskaffelsessum for ejendomme tillægges handelsomkostninger som ikke er dokumenteret.

Klager [person1] Landergren`s bemærkninger har ikke ændret SKATs indstilling til, at udokumenterede købsomkostninger ikke kan tillægges ved opgørelse af ejendommens kontante anskaffelsessum samt afskrivningsgrundlag for bygninger og installationer i K/S [virksomhed1].

(...)”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at anskaffelsessummen for ejendommen i K/S [virksomhed1] skal tillægges de samlede fradragsberettigede købsomkostninger på 3.225.992 kr. i forbindelse med opgørelsen af genvundne afskrivninger og ejendomsavancen.

Klageren har subsidiært fremsat påstand om, at anskaffelsessummen skal tillægges de samlede fradragsberettigede købsomkostninger på 3.524.110 kr., svarende til et konservativt skøn over de sædvanlige udgifter forbundet med køb af den type ejendom.

Klageren har mere subsidiært fremsat påstand om, at ejendommens anskaffelsessum foruden den britiske stempelafgift på 4 % af bygningens købesum, skal tillægges de dokumenterede fradragsberettigede købsomkostninger.

Klageren har i den forbindelse anført:

”(...)

Kommanditselskabet K/S [virksomhed1] blev stiftet den 5. december 2002 og erhvervede samme år en udlejningsejendom beliggende på [adresse1], [...], England. Den 16. december 2002 blev projektet udbudt til investorer af [virksomhed3] A/S.

[virksomhed3] A/S gik i 2008 konkurs, hvorefter [virksomhed5] overtog administrationen af K/S [virksomhed1]. I april 2010 blev udlejningsejendommen solgt af 1. prioritetsgiver, som følge af misligholdelse af 1. prioritetslånet, til en kontant omregnet salgssum på 38.908.090 kr.

I forbindelse med salget af ejendommen opgøres investorernes ejendomsavance og genvundne afskrivninger på baggrund af en samlet anskaffelsessum på 65.805.731 kr. I dette beløb indgår anskaffelsessummen for ejendommen på 57.030.435 kr. og købsomkostninger på 9.345.600 kr. fratrukket de skønnede ikke-fradradragsberettigede købsomkostninger på 570.304 kr. Anskaffelses summen fratrækkes den skønnede grundværdi på 6.045.000 kr. og afskrivningsgrundlaget fastsættes til 59.760.731 kr.

Ved gennemgang af opgørelsen af de genvundne afskrivninger og ejendomsavancen ved salget af ejendommen anmoder SKAT K/S’ets administrator, [virksomhed5], om at fremsende dokumentation og specifikation for opgjorte købsomkostninger på 9.345.600 kr. samt de fratrukne omkostninger på 570.304 kr.

Da administrator ikke lå inde med dokumentation for købsomkostningerne, fremsendte man i stedet den oprindelige prospekt for K/S’et hvor det at side 15 fremgår, at købsomkostningerne vil komme til at udgøre samlet tkr. 9.346.

SKAT nægter i sin afgørelse at give fradrag for de opgjorte købsomkostninger på grund af manglende dokumentation, men godkender dog et fradrag for tinglysning/skødestempel på 4 pct. af købesummen. Med dette fradrag på 2.281.217 kr. fastsættes afskrivningsgrundlaget til 53.866.843 kr.

[virksomhed5] har ifølge SKAT oplyst, at dokumentationen antageligt befinder sig i [virksomhed3] A/S’ konkursbo. Administrator har været igennem konkursboets materiale for K/S [virksomhed1] uden at finde den efterlyste dokumentation.

Anbringender

Til støtte for den nedlagte påstand, gøres det i første række gældende,

at anskaffelsessummen tillægges de samlede fradragsberettigede købsomkostninger på 3.225.992 kr.

Til støtte for den nedlagte påstand, gøres det i anden række gældende,

at anskaffelsessummen tillægges købsomkostninger på 3.524.110 kr. på baggrund af et skøn at de reelle udgifter forbundet med købet

Til støtte for den nedlagte påstand, gøres det i tredje række gældende,

at anskaffelsessummen foruden den britiske stempelafgift på 2.281.217 kr. tillægges de dokumenterede fradragsberettigede købsomkostninger.

Tillæg af fradragsberettigede købsomkostninger på kr. 3.225.992
I forbindelse med købet at den engelske ejendom blev de samlede købsomkostninger estimeret til 9.345.600 kr. Dette beløb har efterfølgende indgået efterfølgende i samtlige af K/S’ets årsrapporter og investorernes skattebilag.

SKAT har på intet tidspunkt forud for salget af ejendommen sat spørgsmålstegn ved den benyttede købesum og det beregnede afskrivningsgrundlag. Investorerne således ikke haft nogen grund til at tro, at tingene ikke var iorden
[virksomhed3] A/S modtog oprindeligt et samlet kapitalindskud fra investorerne på 9.030.000 kr. til inddækning af omkostningerne ved købet af udlejningsejendommen. Heraf gik en del af omkostningerne til [virksomhed2] i form af udbyderhonorar og øvrige udgifter, som ikke kan tillægges anskaffelsessummen, og et restbeløb på 4.046.123 kr. blev efterfølgende indskudt i K/S’et, som det fremgår af side 10 i K/S’ets årsrapport for 2003 (“Aftaleindskud [finans1] A/S A/S”).

Som det fremgår af den vedlagte oversigt fra [virksomhed3] A/S dateret 22. oktober 2003, er der redegjort for købsomkostninger for samlet 273.389 GBP — omregnet til 3.225.992 kr. Her fremgår bl.a. stempelafgift på 198.005 GBP (4 pct. af købesummen på 4.950.000 GBP) og udgifter til den engelske ejendomsmægler på 24.750 GBP (svarende til den vedlagte faktum).

De opgjorte udgifter vurderes hermed at være tilstrækkeligt sandsynliggjort, og anskaffelsessummen vil skulle tillægges 3.225.992 kr.

Tillæg af fradragsberettigede købsomkostninger på kr. 3.524.110
Da der sædvanligvis må forventes at være flere omkostninger forbundet med et ejendomskøb af den pågældende karakter end blot stempelafgiften, bør man i tilfælde som dette foretage et skøn over de afholdte købsudgifter.

Særligt på baggrund af de konkrete omstændigheder, hvor der er gået mere end ti år fra købet af ejendommen, og hvor K/S’ets administrator i mellemtiden er gået konkurs, virker det helt urimeligt kun at give fradrag for en stempelafgift, som ligger fast, men helt åbenlyst ikke omfatter de omkostninger, der reelt har været forbundet med købet af den pågældende ejendom.

SKAT synes ikke at betvivle, at de pågældende udgifter ville have været fradragsberettigede, såfremt der havde forelagt de relevante fakturaer, og det virker derfor ulogisk at fastsætte de samlede købsomkostninger til stempelafgiften, når der utvivlsomt vil være afholdt andre udgifter i forbindelse med købet. En skønsmæssig fastsættelse af de øvrige omkostninger kan derfor ende som et nødvendigt kompromis.

Der henvises til SKM2013.230.BR, hvor byretten tilsluttede sig Landsskatterettens bemærkninger om, at skatteyder næppe havde fået den pågældende vare (i dette tilfælde paller) forærende, i det omfang de var solgt videre. På denne baggrund foretog retten en skønsmæssig vurdering af købsprisen, som blev fastsat til 25 pct. af salgsprisen.

På tilsvarende vis kan ejendommen i nærværende sag næppe forventes at være erhvervet uden nogen omkostninger til ejendomsmægler, advokat etc., og der bør derfor foretages en skønsmæssig vurdering af købsomkostningerne ved erhvervelsen af K/S’ets udlejningsejendom.

K/S’ets revisor [person1] ([virksomhed8] revisionspartnerselskab) henviser i sine bemærkninger til SKAT på vegne af K/S’et til Landskatterettens kendelse af 31. maj 1999, jnr. 651-1879-170 (TfS1999.735), hvor afskrivningsgrundlaget for en juletræsplantage blev fastsat på baggrund af ”
et samlet rimeligt skøn”. SKAT bemærker i sin afgørelse, at Landsskatterettens kendelse er erstattet af SKM2006.397.ØLR (TfS2006.514) og anfører, at afgørelsen “omhandler fordeling af omkostninger som indgår i entreprisesummen i et projekt vedrørende juletræsplantage, ved opgørelse af afskrivningsgrundlaget”.

Det virker besynderligt, at SKAT tilsyneladende godt kan acceptere et fradrag på 4 pct. af købesummen i form af stempelafgiften til trods for, at der heller ikke foreligger dokumentation for denne udgift. At en udgift er betalt til det offentlige gør ingen forskel i forhold til dokumentationskravet, og der bør således også være adgang til at foretage en skønsmæssig vurdering af de øvrige udgifter.

[person1] foreslår i sine bemærkninger, at der i forhold til en skønsmæssig omkostningsansættelse tages udgangspunkt i kompendiet Fast Ejendom i England, 6. udgave. Her estimerer forfatterne, at der sædvanligvis vil være en række omkostninger forbundet med et ejendomskøb i England svarende til 5,75 - 6,5 pct. af ejendommens købesum. Hertil kommer sædvanligvis et ejendomsmæglerhonorar på 7 - 15 pct. af det første års lejeindtægter.

På den baggrund kan købsomkostningerne skønsmæssigt fastsættes til:

Stempel, advokat m.v.: 5,75 % af 57.030.435 kr. = 3.279.250 kr.
Ejd.mæglerhonorar ved udl. af ejd.: 7 % af 3.498.000 kr. = 244.860 kr.

I alt: 3.524.110 kr.

Tillæg af faktisk dokumenterede fradragsberettigede købsomkostninger
Det fremgår af praksis, at udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomshandlen -
tinglysnings- og stempelafgifter, advokat- og mæglerhonorarer m.v. - kan medregnes i ejendommens kontante anskaffelsessum. SKAT henviser i den forbindelse til SKM2008.967HR og SKM2009.562.

Der synes altså ikke at være nogen tvivl om, at sælger vil kunne medregne de dokumenterede købsomkostninger, i det omfang de må vurderes at relatere sig til selve ejendomskøbet. Såfremt SKAT måtte afvise både den første og anden påstand, må der som minimum gives fradrag for de dokumenterede fradragsberettigede købsomkostninger vedlagt i klagen.

Vedlagt klagen er faktura fra den engelske mægler på 24.750 GBP (269.080 kr. på faktureringsdatoen). Der vedlægges desuden e-mail-korrespondance fra den danske mægler, hvor det bemærkes, at man har faktureret et tilsvarende beløb, men at beløbet ikke umiddelbart fremgår af deres systemer. Vi har aftalt med mægleren, at de vil gennemgå tidligere bogføringsmateriale i et forsøg på at finde frem til en faktura eller lignende. Indtil videre fastsættes beløbet derfor til det samme som til den engelske mægler 269.080 kr.

Vi mangler endnu tilbagemelding fra den engelske advokat og endelig dokumentation fra den danske mægler, og vil fremsende dette så snart det modtages.

(...)”

Efter udsendelse af sagsfremstilling er klageren den 22. oktober 2015 fremkommet med yderligere bemærkninger:

”(...)

Faktura fra [virksomhed6] Ltd.

Sammen med vores klage af den 24. januar 2014 har vi vedlagt kopi af faktura fra det engelske ejendomsmæglerselskab, [virksomhed6] Ltd, til K/S [virksomhed1] dateret 6. marts 2015. Fakturaen udgør GBP 24.750 (eksklusiv engelsk moms) svarende til DKK 269,080.

Skatteankestyrelsen afviser i sit forslag at medregne udgiften i købsomkostningerne med den begrundelse, at der er tale om udgifter vedrørende ‘due diligence på det lokale marked og lejeniveau, udfærdigelse af lejekontrakt m.v. i forbindelse med udlejningen til [virksomhed7]”, hvilket må bero på Ankestyrelsens misforståelse af det udførte arbejde.

Misforståelsen skyldes dog formentlig delvist vores egen misopfattede beskrivelse af teksten i vores bemærkninger til Skatteankestyrelsen al 15. september 2015. Vi skal beklage den fejlagtige fremlægning af fakturaens indhold.

Fakturateksten lyder:

Terms December 2002.

and then Completion of Contracts.

Arbejdet vedrører således due diligence og værdiansættelse af ejendommen forud for købet i 2002. Når der i pkt. 2 nævnes “due diligence on the local market and rental levels” vedrørte det undersøgende arbejde værdiansættelse af ejendommen ud fra de almindelige lejeniveauer i området og ikke fastsættelse af leje i forbindelse med udarbejdelse af lejekontrakt eller lignende.

I forbindelse med værdiansættelse af erhvervsejendomme som K/S’ets er det fast praksis at beregne værdien på baggrund af en afkastberegning ud fra de forventede lejeindtægter Det er disse undersøgelser og beregninger [virksomhed6] Ltd har udført for K/S [virksomhed1].

Det antages desuden for at være atypisk, at en ejendomsmægler, som har forestået undersøgelse af lejeniveauer og udfærdigelse af lejekontrakt, honoreres ud fra en fast procentdel af ejendommens købesum i stedet for eksempelvis en fast procentdel af den fastsatte leje.

At honoraret fastsættes til en procentdel af købesummen taler efter vores opfattelse for, at arbejdet vedrører værdiansættelse m.v. af ejendommen i forbindelse med købet.

Endelig konstaterer vi, at SKAT i sit svar til Ankestyrelsen bemærker, at “udgiften på 24.750 GBP, omregnet af klager til 269.080 kr. (for 300 andele) [kan] anses for at have en direkte tilknytning til køb og berigtigelse af ejendommen”.

SKAT synes således at være enig i vores opfattelse.

På dette grundlag skal vi henstille til at udgiften på DKK 269.080 tillægges købsomkostningerne for ejendommen.

Faktura fra [virksomhed9]

Vi har den 25. februar 2015 fremsendt kopi at faktura fra det engelske advokatfirma, [virksomhed9], til K/S [virksomhed1] dateret den 31. marts 2003 via Skatteankestyrelsens klageportal. Fakturaen udgør GBP 13.925,18 (eksklusiv engelsk moms) svarende til DKK 149.960 og vedrører due diligence m.v. i forbindelse med køb af ejendommen beliggende [adresse1].

Vi skal derfor henstille til at udgiften på DKK 149.960 tillægges købsomkostningerne for ejendommen.

Skatteankestyrelsen har hverken kommenteret eller taget stilling til bilaget i sit forslag til afgørelse, hvorfor vi antager, at man ikke er opmærksom på, at det er blevet fremsendt.

Vi vedlægger for god ordens skyld bilaget og kvitteringen for indsendelse via klageportalen sammen med vores bemærkninger.

Øvrige købsomkostninger

I forhold til de øvrige omkostninger på GBP 36.709, som fremgår at den fremsendte oversigt fra [virksomhed3] A/S dateret 22. oktober 2003, skal vi fastholde, at udgifterne bør tillægges de øvrige købsomkostninger. Ud fra de fremsatte argumenter i vores klage af den 24. januar 2014 finder vi det sandsynliggjort, at udgifterne er blevet afholdt i forbindelse med købet af ejendommen i 2002, da de både er betalt og bogført.

Der bør i den forbindelse tages hensyn til, hvor mange år der er gået siden erhvervelsen, samt til at K/S’ets tidligere administrator, [virksomhed3] A/S, i mellemtiden er gået konkurs.

(...)”

Landsskatterettens afgørelse

I medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1, jf. § 4, stk. 1, medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom til den skattepligtige indkomst med forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side anskaffelsessummen.

Når henholdsvis anskaffelses- og afståelsessummen skal fastsættes, benyttes som udgangspunkt den aftalte anskaffelses- og afståelsessum.

Efter praksis kan der til anskaffelsessummen medregnes omkostninger, der kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet herunder udgifter til advokat- og mæglersalær samt stempel og tinglysningsafgift vedrørende skødet, jf. SKM2008.967.HR samt SKM2009.562.HR.

Klageren har bevisbyrden for størrelsen af disse handelsomkostninger. Udokumenterede udgifter kan således ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. SKM2013.627.BR.

Det forhold, at prospektet indeholder oplysninger om forventede købsomkostninger med i alt 9.346.000 kr., kan ikke føre til et andet resultat.

I Højesterets dom af 29. april 2014, som er gengivet i SKM2014.362.HR, er det generelt anført:

”Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at de udgifter, som ønskes medregnet i anskaffelsessummen, kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet. Det samme gælder opdeling af omkostninger på bistand, der kan medregnes, og bistand, der ikke kan, i tilfælde hvor omkostningen omfatter begge elementer”.

Herudover udtalte Højesteret vedrørende de konkrete forhold:

”Højesteret finder, at udgifter til due diligence, miljøundersøgelser, vurdering af ejendommen, tilvejebringelse af finansiering og udgifter til formidling af ejendomskøb ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, og at ingen af de fremlagte bilag vedrørende advokat- og mæglerudgifter indeholder oplysninger, der giver grundlag for at fastslå, at der er tale om udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet.”

Den af klageren fremsendte faktura fra [virksomhed6] Ltd på 24.750 £, svarende til 269.080 kr., som bl.a. vedrører due diligence på det lokale marked, kan ikke tillægges anskaffelsessummen som en købsomkostning, idet det ikke er godtgjort, at fakturaen vedrører berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet.

Fakturaen fra [virksomhed9] på 13.925,18 £, svarende til 149.960 kr., vedrører due diligence, finansiering m.v. Som følge heraf har udgiften ikke den fornødne snævre tilknytning til berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet, som kræves efter praksis, hvorfor den ikke kan tillægges anskaffelsessummen som en købsomkostning.

For så vidt angår de nedlagte påstande foreligger der ikke dokumentation for yderligere poster, der indgår i klagerens opgørelse af købsomkostningerne, der således ikke kan indgå i ejendommens anskaffelsessum.

SKATs afgørelse stadfæstes dermed.