Kendelse af 13-10-2016 - indlagt i TaxCons database den 26-11-2016

Faktiske oplysninger

Klageren har i sameje med sin tidligere ægtefælle ejet en ejendom beliggende [adresse1], [by1], siden 1. september 2000. Fra den 1. august 2003 har klageren været eneejer af ejendommen.

Klageren har udlejet en del af ejendommen til den tidligere ægtefælle. Udlejningen blev påbegyndt den 1. juli 2008, og den udlejede del svarede til ca. 43 % af det samlede areal.

Klageren har oplyst, at ejendommen var delt op i to lejligheder. Ifølge BBR-meddelelse er ejendommen kun registreret med én lejlighed.

SKAT har bekræftet, at ejendommen er opdelt i to selvstændige lejligheder.

Klageren har fremlagt to lejekontrakter. Den ene kontrakt er dateret den 1. juli 2008, og i denne er aconto varmebidrag fastsat til 1.000 kr. pr. måned. Den anden kontrakt er dateret den 30. juli 2009, og i denne er aconto varmebidrag fastsat til 500 kr. pr. måned.

I begge kontrakter er det anført, at udlejeren leverer varme, og at lejemålet opvarmes ved pille/brændefyr/olie.

Klageren har den 29. januar 2013 sendt en mail til SKAT, hvoraf følgende blandt andet fremgår:

”For god ordens skyld og I forlængelse af vores telefoniske samtaler, har jeg fundet nogle papir frem, bla. Lejekontrakt. Har også efterfølgende haft kontakt til lejer. I den forbindelse kan jeg oplyse at den huslejekontrakt du er i besidelse af ikke er den korrekte, Det var et oplæg og er dateret d. 1-7-2008. Den gældende er dateret d. 1-8-2008 og her er huslejen sat til 5000,- og a conto varme til 500

Bemærk at dette er a conto bidrag og ikke et fast beløb, men noget der opgøres hvert år.”

Klageren har oplyst, at der ikke var monteret separate varmemålere.

Klagerens revisor har den 20. februar 2013 indsendt regnskaber for 2009-2011 vedrørende udlejningen til SKAT. Revisoren har samtidig anmodet om, at klagerens årsopgørelser for 2009-2011 blev ændret, således at overskud ved værelsesudlejning blev slettet, og der i stedet blev påført regnskabsmæssige resultater af udlejning i henhold til de medsendte opgørelser.

Sammen med anmodningen har revisoren oplyst, at da der ikke blev ført varmeregnskab, er huslejen opgjort til 5.500 kr. pr. måned og forholdsmæssig andel af varmeudgiften er fratrukket i regnskabet.

Klageren har oplyst, at han ikke har kunnet skaffe dokumentation for varmeudgiften i de påklagede år. I stedet er der fremlagt kopi af fakturaer for indkøb af træpiller for indkomstårene 2013 og 2014. Den samlede varmeudgift for så vidt angår opvarmning ved pillefyr er for indkomståret 2013 opgjort til 40.500 kr. inkl. moms og 18.250 kr. for indkomståret 2014.

Klageren har videre fremlagt en kopi af en konvolut, som er portostemplet den 24. juli 2008. På konvoluttens forside står følgende skrevet med håndskrift:

”Husleje er inkl. varme pga. der ikke kan afregnes særskilt forbrug”

Der er desuden fremlagt en e-mail af 30. maj 2016 fra klagerens tidligere ægtefælle, hvoraf følgende fremgår:

”Jeg har på intet tidspunkt mens jeg har boet til leje hos [person1] betalt ekstra i varme. Min lejeaftale med ham var at jeg betale 5000,-kr i husleje og 500,-kr i varme.

Der har aldrig været sat en måler op til mit forbrug da forbruget på hele ejendommen køre på sammen anlæg af træpiller. Denne aftale er nedskrevet som et tillæg til lejekontrakten bag på en kuvert, som også fungere som mangelliste.

Jeg skulle betale 500,-kr for varme og selv betale for det træ/brændsel jeg brugte i den brændeovn der stod i mit lejemål.”

SKATs afgørelse

SKAT har ansat overskud af udlejning til 42.032 kr. i indkomståret 2009, 44.686 kr. i indkomståret 2010 og 43.210 kr. i indkomståret 2011.

I SKATs opgørelse af udlejningsresultatet er der taget udgangspunkt i de regnskaber, som revisoren har indsendt den 20. februar 2013. Overskud ved udlejning er herefter opgjort således:

Varmeudgift

Som hovedregel skal forbrugsudgifter på den udlejede del holdes uden for skatteregnskabet, når der ifølge kontrakten betales efter forbrug.

Der ses ikke at være nogen begrundelse for at nedsætte aconto varmebidraget fra 1.000 kr. til 500 kr. pr. måned, når den reelle varmeudgift vedrørende det udlejede var væsentlig højere.

Forskellen mellem den skønnede varmeudgift på 15.180 kr. og det beløb, der blev opkrævet aconto på 6.000 kr., kan derfor ikke fratrækkes som en udgift i udlejningsregnskabet, idet den yderligere varmeudgift på 9.180 kr. skulle opkræves hos lejer i henhold til lejekontrakten.

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at overskud ved udlejning skal nedsættes til 35.401 kr. i indkomståret 2009, 38.055 kr. i indkomståret 2010 og 36.579 kr.kr. i indkomståret 2011.

Der blev oprindelig klaget over, at SKAT har nedsat fradrag for udgifter til renovering af kloak i indkomståret 2011, men klagen er frafaldet for så vidt angår dette klagepunkt.

Varmeudgift

SKAT har nægtet fradrag for klagerens udgift til varme på 15.180 kr. pr. år. I stedet er udgiften til varme skønsmæssigt ansat til 6.000 kr. pr. år.

Det har ikke været muligt for klageren at skaffe dokumentation for varmeudgiften i de påklagede år, da han ikke længere er i besiddelse af fakturaer for indkøb af træpiller. Der er i stedet fremlagt fakturaer for indkomstårene 2013 og 2014. Udgiften til varme har ligget nogenlunde stabilt i indkomstårene 2009-2013, og det er derfor muligt at opgøre et estimat over varmeudgiften i 2009-2011 ved at kigge på varmeudgiften for 2013 og dels 2014. Klageren overgik fra pillefyr til elvarme i 2014, hvorfor udgiften til træpiller er lavere i 2014, end den har været de foregående år, hvor der udelukkende blev opvarmet med pillefyr og brændeovn.

Ud fra de fremlagte fakturaer kan varmeudgiften opgøres til 40.500 kr. inkl. moms i indkomståret 2013 og 18.250 kr. inkl. moms i indkomståret 2014.

Et gennemsnit af varmeudgifterne for 2013 og 2014 kan herefter opgøres således:

Det kan således anslås, at klagerens udgift til varme for hvert af indkomstårene 2009, 2010 og 2011 har været på minimum 29.375 kr. inkl. moms.

Den udlejede del udgør 43 %, og varmeudgiften kan derfor opgøres til 43 % af 29.375 kr. = 12.631,30 kr.

Klageren bør derfor kunne fratrække minimum yderligere 6.631,30 kr. eller et større beløb efter et skøn.

Klageren har tidligere henvist til, at det i lejekontrakten anførte om opkrævning af 500 kr. aconto pr. måned ikke var udtryk for den for lejeforholdet gældende varmeudgift, da der ikke blev afregnet aconto på varmen.

Grunden til at klageren ikke opkrævede lejeren for den varme, der lå udover det opkrævede acontobeløb var, at parterne havde aftalt, at varmeforbruget var indeholdt i huslejen. Hensigten med udlejningen var, at det skulle sidestilles med udlejning af enkeltværelser, hvor der opkræves et fast beløb for varme. Dette fandt klageren mest hensigtsmæssigt, når der ikke fandtes målere, der kunne opgøre det nøjagtige varmeforbrug. Huslejen var desuden sat så tilpas høj, at den levnede plads til en varmeudgift, der oversteg det opkrævede acontobeløb.

Klageren har fremlagt et tillæg til lejekontrakten, hvoraf det fremgår, at huslejen er inklusive varme.

Efter sagsfremstillingen har været udsendt, er klagerens repræsentant fremkommet med følgende supplerende bemærkninger:

”(…)

Skatteankestyrelsen har lagt vægt på en mail dateret den 29. januar, hvor min klient har oplyst til SKAT, at der ikke var tale om et fast beløb, men et beløb der skulle opgøres hvert år.

Endvidere har Skatteankestyrelsen lagt vægt på, at det fremsendte tillæg til lejekontrakten (bilag 9) ikke er dateret eller underskrevet.

Lejer, [person2] har ved vedhæftede erklæring af 30. maj 2010 (bilag 10) erklæret, at hun ikke har betalt noget ekstra beløb for varme udover beløb på 500 kr. Derudover oplyser hun, at parterne havde aftalt, at hun skulle betale 5000 kr. i husleje og 500 kr. i varme. Hun bekræfter endvidere tilstedeværelsen af det fremsendte tillæg til lejekontrakten, hvor det fremgår, at parterne ved lejeaftalens indgåelse havde aftalt, at huslejen var inklusive varme, da der ikke kunne afregnes særskilt for varme på grund af, at er ikke forefandtes separate målere i huset.

Uanset hvad min klient tidligere har oplyst til SKAT vedrørende beløbet til varme, må det være de faktiske omstændigheder, der bør lægges til grund.

Det må derfor anses for sandsynliggjort, at varmeforbruget var indberegnet i huslejen, og at min klient derfor har afholdt den faktiske og reelle udgift til varme for den udlejede del.

(…)”

SKATs udtalelse

SKAT er i forbindelse med sagens behandling kommet med følgende supplerende udtalelse:

”(…)

Det fremgår af vurderingen, at ejendommen [adresse1], [by1] er vurderet med ejerboligfordeling.

Som det fremgår af de medsendte fotos er bygningen, hvor klager selv bor og den udlejede staldbygning sammenbygget i en vinkel.

Der er tale om 2 selvstændige lejligheder, selvom kommunens BBR oplysningerne angiver, at den udlejede bolig er opført som et stuehus.

(…)

Den omstændighed, at ejendommen ikke er korrekt vurderet og BBR oplysningerne ikke er ajourført med de foretagne ombygninger medfører ikke efter SKATs opfattelse, at klager er afskåret fra at benytte den regnskabsmæssige metode, da det er de faktiske forhold, der må lægges til grund ved den skattemæssige behandling af udlejningen.”

Landsskatterettens afgørelse

Al indkomst er som udgangspunkt skattepligtig. Det fremgår af statsskattelovens § 4.

Udgifter afholdt i årets løb for at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten er fradragsberettiget i henhold til statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Det fremgår af lejekontrakten, at lejeren skulle betale 500 kr. i aconto varmebidrag pr. måned. Ved aconto forstås en delvis betaling med henblik på en senere endelig afregning. Såfremt varmeforbruget er større end det indbetalte, påhviler det således lejeren at betale differencen.

Klageren har ikke dokumenteret eller i tilstrækkelig grad sandsynliggjort, at han har påtaget sig at afholde udgiften til lejerens varmeforbrug. Der er lagt vægt på, at erklæringen afgivet af klagerens tidligere ægtefælle, er udarbejdet til brug for skattesagen, samt at klageren i mail af 29. januar 2013 har oplyst til SKAT, at der ikke var tale om et fast beløb, men et beløb der skulle opgøres hvert år. Videre er der lagt vægt på, at den kopi, som repræsentanten har anført er et tillæg til lejekontrakten, hverken er dateret eller underskrevet. Der kan således ikke godkendes fradrag for den yderligere udgift til varme.

SKATs afgørelse stadfæstes derfor.