Kendelse af 02-02-2017 - indlagt i TaxCons database den 25-03-2017

Generelle faktiske oplysninger

Klageren er stifter, direktør og hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS (herefter selskabet), cvr-nr.: [...1].

Værdi af fri sommerhus

Faktiske oplysninger

Selskabet købte den 1. september 2011 ejerlejligheden [adresse1], [by1], for 2.300.000 kr. fra klageren og dennes ægtefælle. Den offentlige ejendomsvurdering udgjorde pr. 1. oktober 2009 2.200.000 kr. og pr. 1. oktober 2011 1.800.000 kr. Selskabets formål var frem til 18. april 2013 formueforvaltning. Herefter var selskabets formål at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom.

Ejendommen var via [virksomhed2] udlejet i perioden 1. september 2011 til 31. december 2011 udlejet i 4 uger og i 27 uger i perioden 1. januar 2012 til 31. december 2012. Der foreligger udskrifter af bookinglister for 2011, 2012 og 2013. Af disse fremgår, at det er muligt at foretage ejerspærring af ejendommen.

Af R75S for selskabet fremgår, at selskabet i indkomståret 2011 ikke selvangav en lejeindtægt af fritidsbolig og i indkomståret 2012 havde en samlet lejeindtægt på 63.269 kr.

Klageren er kørestolsbruger. Klageren er personlig ejer af et sommerhus beliggende [adresse2], [by2].

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med 66.000 kr. for indkomståret 2011 og med 121.500 kr. for indkomståret 2012, idet SKAT har anset at klageren, som hovedanpartshaver og direktør, skal medregne værdien af rådigheden over ejendommen [adresse3], [by1], til den skattepligtige indkomst, jf. ligningslovens § 16, stk. 5. Den skattepligtige værdi er anset som yderligere løn fra selskabet, der er skattepligtig, jf. statsskattelovens § 4 C.

Af SKATs afgørelse af 7. november for selskabet fremgår bl.a.:

”4.5 SKAT’s endelige afgørelse

Selskabets formål er ved købet af ejendommen i 2011 formueforvaltning. Den 19.4.2013 foretages der en vedtægtsændring hvor selskabets formål ændres til, at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt anden investering.

Revisor oplyser, at [virksomhed2] har bekræftet, at formidlingsaftalen skal forstås sådan, at [virksomhed2] har den fulde rådighedsret over ejendommens anvendelse til udlejning.

Det fremgår af aftalen vedrørende ejerspærring og belægning for:

”Du må spærre op til 3 uger til eget brug i højsæsonen (A og B).

Du kan altid spærre for udlejning 14 dage før en ikke-udlejet uge uanset sæsonperiode.”

Som det fremgår af aftalen med [virksomhed2] har ejeren rådighed over lejligheden, da det altid er muligt at reservere ejendommen til privat brug.

[person1] må som eneanpartshaver sidestilles med selskabet, og der er ikke andre end [person1], der faktisk har kunnet udnytte retten til egen brug.

I SKM2010.859.LSR fremgår det:

En udlejningsaftale vedrørende en sommerbolig i Frankrig, hvorved ejerne fuldstændigt fraskrev sig rådigheden over boligen, medførte, at der ikke skulle ske beskatning af fri bolig.

I modsætning til afgørelse i SKM2010.859.LSR har [person1] ikke fuldstændigt eller positivt afskåret rådighedsperioden til en begrænset periode. Derimod er der mulighed for at benytte lejligheden hele året.

I skrivelse af 31. maj 2012 fra [virksomhed2] fremgår det: ”Vi er glade for, at du har valgt at genoptage samarbejdet med [virksomhed2] A/S omkring udlejningen af dit sommerhus”

Der foreligger ingen yderligere oplysninger om i hvilken periode samarbejdet ikke har været eksisterende.

Efter en konkret vurdering af de foreliggende oplysninger er det fortsat SKAT’s opfattelse, at hovedanpartshaver [person1] har haft rådighed over ejendommen [adresse1], [by1], hvis anvendelse er sommerbolig.

Værdi af sommerhus til rådighed beregnes således:

Vedr. 2011:

Periode 1.9.2011 – 31.12.2011 = 16 uger. Jfr. foreliggende oplysninger fra [virksomhed2] er ejendommen udlejet 4 uger i denne periode. Den skattepligtige værdi for 2011 er opgjort til

((1/4 % af 2.200.000 kr.) * 12 uger) = 66.000 kr.

Vedr. 2012:
Jfr. opgørelse fra [virksomhed2] har ejendommen været udlejet i 27 uger i 2012.

Den skattepligtige værdi for 2012 er opgjort til:

Uge 22 – 34 ((1/2 % af 1.800.000 kr.) * 2 uger = 18.000 kr.

Øvrige uger ((1/4 % af 1.800.000 kr.) * 23 uger = 103.500 kr.

I alt 121.500 kr.

Værdi af sommerhus til rådighed anses for at være yderligere løn til hovedanpartshaver.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at SKATs ansættelser skal nedsættes til det selvangivne.

Til støtte for påstanden har repræsentanten gjort følgende gældende:

”3.3 [virksomhed1] ApS' hus beliggende [adresse3] ("huset")

[virksomhed1] ApS har ikke stillet huset til rådighed for [person1], der derfor ikke kan anses for skattepligtig af værdi af fri bolig.

Det forhold, at et selskab ejer en bolig er ikke ensbetydende med, at en hovedaktionær vil blive beskattet heraf, og selskabets ejerskab kan ikke i sig selv anses for tiltrækkeligt. Det beror således på en konkret vurdering, om [person1] har haft rådighed over huset på en måde, der udløser skat.

Det skal fremhæves, at huset ikke er vurderet som - og heller ikke er et sommerhus. Der er tale om en helårsbolig, og huset har været udlejet som sådan. Det forhold, at der ikke er bopælspligt på ejendommen gør den ikke skattemæssigt til et sommerhus, jf. blandt andet praksis efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8.

Erhvervelsen af huset har været et led i driften af selskabet, der har som aktivitet at udleje ejendomme, og huset huset har - som [virksomhed1] ApS' øvrige ejendomme - karakter af driftsaktiv.

Det fremgår af bemærkningerne til lovforslag L 237 1999/2000, at:

"Beskatning efter denne formodningsregel forudsætter, at den pågældende direktør eller medarbejder i et eller andet omfang råder privat over sommer­ huset.".

Som det ses forudsætter loven, at beskatning kun kan se vedrørende sommerhuse. Baggrunden for at overdrage huset til [virksomhed1] ApS var blandt andet, at [person1] hverken ønskede at anvende - eller råde over - huset privat, men ønskede at det indgik i selskabets almindelige drift.

Endvidere understøttes [person1]s manglende rådighed af det faktum, at hun inden overdragelsen anvendte huset privat, hvilket er illustreret af kopi af bookingliste 2011. Efter overdragelsen har hun i øvrigt ikke anvendt huset privat, hvilket fremgår af bookingliste 2011-2013. Bookinglisterne fra 2011- 2013 er vedlagt som bilag 11.

Under disse omstændigheder er der ikke grundlag for at beskatte [person1] som sket.”

Repræsentanten har den 2. november 2016 indsendt følgende bemærkninger:

”Ad faktum - [adresse1], [by1]

Som der blev redegjort for på kontormødet i Skatteankestyrelsen 30. september 2016, er der faldet et meningsforstyrrende "ikke" ud i klagen som refereret under "Klagerens opfattelse". Sætningen uden fejl hedder: "Endvidere understøttes [person1]s manglende rådighed af det faktum, at hun ikke inden overdragelsen anvendte huset privat..". Huset var omfattet af virksomhedsskatteloven, som netop forudsætter udelukkende erhvervsmæssig anvendelse. I øvrigt er ejendommen en helårsbolig, som ikke omfattet af zonelovgivningen. Derfor bør henvisninger til sommerhus korrigeres. Der er tale om et helårshus uden bopælspligt. Efter skattesagen opstod blev ejendomme i øvrigt straks udlejet til samme lejer hele året.

Dernæst blev der på kontorforhandlingen redegjort for, at [person1] fysisk er afskåret fra at have rådighed over ejendommen. Sagsbehandleren blev udtrykkeligt spurgt, om der var behov for yderligere dokumentation, og sagsbehandleren bekræftede, at det var godtgjort, at [person1] ikke fysisk kunne råde over ejendommen.

Det er vigtigt, at dette faktum fremstilles korrekt for Landskatterettens medlemmer.

Det blev med lægeerklæring, fotodokumentation, forklaringer med videre dokumenteret, at ejendommen ikke kan anvendes af [person1] på grund af hendes handicap, som bevirker at hun (også i de pågældende år) ikke kunne gå, men var bundet til sin kørestol. Ejendommens adgangsforhold blev gennemgået, adgangsforhold som bevirker, at [person1] slet ikke kan komme ind i huset. Ligeledes er ejendommen opdelt i flere plan med køkken og badeværelse på forskellige niveauer. Selv hvis [person1] kunne komme ind i huset kunne hun ikke komme rundt eller bruge badeværelset.

Efter kontorforhandlingen anså vi dette som et godkendt faktum af Skatteankestyrelsen, fordi dette udtrykkeligt blev bekræftet.

Ved vurderingen af om [person1]s skal beskattes af en rådighed over ejendommen ud fra en formodningsregel om rådighed, er det selvsagt relevant, at [person1] er fysisk afskåret fra at råde over boligen.

Der kan være gode grunde til en streng bevisbyrde for at afkræfte rådighed. Efter praksis er en erklæring til udlejningsbureauet om, at ejeren er afskåret fra selv at bruge ejendommen tilstrækkelig. Det er ganske enkelt en fejl, denne erklæring ikke er underskrevet. Efter praksis har sådan en fejl normalt alvorlige konsekvenser, hvis der ikke er andre forhold, der kan afkræfte for­ modning om rådighed.

Det forhold, at [person1] er fysisk afskåret fra at råde over ejendommen til eget brug er et langt bedre bevis end en erklæring på papir, som [person1] uden problemer kunne have skrevet til udlejningsbureauet.

Det forekommer foruroligende formalistisk, hvis en erklæring mellem udlejer og [person1] om, at [person1] ikke har rådighed over ejendom­ men tillægges større betydning end det konkrete faktum, at [person1] fysisk er afskåret fra at bruge ejendommen. Stadfæster Landskatteretten en sådan formalisme betyder det, at skatteydere, der får rådgivning om at skrive under på et papir, står bedre end dem, der fysisk er afskåret fra at råde over ejendommen, hvilket ikke kan være rigtigt.

Som refereret under pkt. 4.5. i SKATs endelige afgørelse: "[person1] må som eneanpartshaver sidestilles med selskabet, og der er ikke andre end [person1], der faktisk har kunnet udnytte retten til eget brug".

Videre anfører SKAT samme sted: "I modsætning til afgørelse i SKM2010.859.LSR har [person1] ikke fuldstændigt eller positivt afskåret rådighedsperioden til en begrænset periode. Derimod er der mulighed for at benytte lejligheden hele året."

Dette viser, at både SKATs afgørelse og Skatteankestyrelsens forslag til afgørelse, hviler på et forkert faktum. Det korrekte faktum blev som nævnt under kontorforhandlingen bekræftet som fuldt og behørigt dokumenteret.

Hertil kommer, at det ligeledes på kontorforhandlingen blev dokumenteret, at [person1] har et andet og meget bedre hus, som er et sommerhus på adressen [adresse2], [by2]. Dette hus er væsentlig større og handicapvenligt, og derfor det eneste hus [person1] har brugt som sommerhus.

Endeligt kan nævnes, at det forhold at boligmarkedet og priserne på ejendomme som [adresse1], [by1], faldt i den pågældende periode, kan ikke lægges [person1] til last. At ejendommen viste sig at falde i værdi fratager ikke ejendommen karakter af et investeringsgode.

Ved vurderingen af om [person1] skal beskattes af fri sommerbolig må det derfor lægges til grund,

AD jus - LL § 16, stk. 5

For det første er ejendommen ikke en sommerbolig. Derfor kan der som udgangspunkt ikke ske beskatning af en sommerbolig. En eventuel beskatning må afgøres efter § 16, stk. 7, om en helårsbolig. Betingelserne for beskatning herefter er ikke opfyldt.

For det andet lægger praksis afgørende vægt på de konkrete omstændigheder og om formodningen om en konkret rådighed anses for afkræftet.

SKM2009-459.LSR:"Afgørelsen af, om klageren har rådighed over sommer­ boligerne, beror på en konkret vurdering. Efter det oplyste har erhvervelsen af sommerboligerne været et led i driften af selskabet, der har som aktivitet at opføre og udleje ejendomme. De er anskaffet på grund af klagerens lokal­ kendskab og ligger i meget kort afstand til klagerens bolig. Sommerboligerne har således karakter af driftsaktiver."

SKM2013-417.BR:"På baggrund af den fremlagte redegørelse til [finans1] og oplysningerne om finansieringen af projektet, samt det oplyste om sommer­ husets stand, finder retten, at det må lægges til grund, at [virksomhed3] ApS erhvervede sommerhuset med henblik på nybyggeri og videresalg. Det må således også lægges til grund, at sommerhuset ikke blev erhvervet med henblik på A's private brug heraf. Det fremgår af sagen, at selskabet efter erhvervelsen af sommerhuset ved generalforsamlingen i 2007 ændrede vedtægternes formålsbestemmelse til specifikt at omfatte ejendomsinvestering. Retten finder derfor, at situationen i denne sag adskiller sig væsentlig fra en række tidligere afgørelser omhandlende tilfælde, hvor selskaber - uden at det har nogen sammenhæng med selskabets formål og virksomhed i øvrigt - har erhvervet sommerboliger som udlejes."

Landsskatterettens afgørelse af 16. april 2010, journal nr. 09-02148: "Efter det oplyste har erhvervelsen af sommerhuset været et led i påbegyndelsen af driften af [virksomhed4] ApS, der har handel med og investering i ejendomme, herunder ombygning og istandsættelse af ejendomme med henblik på videresalg, som aktivitet. Erhvervelsen og renovering af ejendommen anses herefter for at være et led i driften af selskabet."

Landsskatterettens afgørelse af 18. november 2013, journal nr. 12-0198685: "Tre retsmedlemmer finder, at det må lægges til grund, at erhvervelsen af landejendommen har været et led i driften af det overordnede selskab [virksomhed!] ApS, der har til formål at erhverve, sælge og udvikle ejendomme. Der er herved lagt vægt på, at det er dokumenteret, at hovedanpartshaverne har langvarig og intens erfaring med mange projekteringer af varierende størrelse, herunder [virksomhed7]. Erhvervelsen af omhandlede ejendom må herefter betragtes som erhvervelse af et driftsaktiv."

SKM 2015.629SR. Heraf fremgår, at det indgår i vurderingen om råderet, hvis der er en anden bolig til rådighed: " SKAT har endvidere henset til, at spørger og dennes nærtstående bor fast i [medlemsstat], og når de lejlighedsvis er på ferie i Danmark, har de en større og mere komfortabel lejlighed beliggende i samme kvarter i [by]."

Skatteankestyrelsen henviser til SKM2009.558HR. Det anføres, at det følger af dommen, at beskatning kan ske, når der alene er tale om en adgang til at råde eller en råderet. De konkrete omstændigheder i nævnte sag var, at A kunne bruge en hotellejlighed i "[virksomhed5] I/S". Der var tale om en luksuspræget hotellejlighed, og der var intet dokumenteret under sagen, der kunne afkræfte formodningen om A's rådighed over ferieboligen. Det fremhæves i dommen, at "Afgørende er herefter, om sommerboligen efter en konkret vurdering, jf. herved også cirkulære nr. 1af 2. januar 2001, kan anses for at være stillet til hovedanpartshaverens rådighed til privat brug." Herefter konkludereres det i domme: "På den baggrund har A haft ad­ gang til at benytte ferielejligheden privat i de pågældende indkomstår." Højesteret stadfæstede.

I denne sag om [person1] er de faktiske omstændigheder helt anderledes. Særligt og afgørende er den forskel, at [person1] ikke har adgang til at benytte ejendommen i [by1] privat. En fantasirådighed ud fra en abstrakt fortolkning frigjort fra de konkrete omstændigheder: "Hvis [person1] kunne gå kunne hun have brugt ejendommen" er heldigvis ikke et grundlag danske domstole anvender. Dansk retstradition hylder konkrete afgørelser konkret begrundet efter de dokumenterede omstændigheder. At beskatte [person1] i denne sag vil være at indføre en hidtil uset formalisme i dansk ret frigjort fra de dokumenterede kendsgerninger.”

Landsskatterettens afgørelse

Af ligningslovens § 16, stk. 1, fremgår, at ved opgørelse af den skattepligtige indkomst medregnes bl.a. værdien af helt eller delvis vederlagsfri benyttelse af andres formuegoder, jf. statsskattelovens §§ 4-6, når godet modtages som led i et ansættelsesforhold eller som led i en aftale om ydelse af personligt arbejde i øvrigt.

Den skattepligtige værdi af en sommerbolig, der er stillet til rådighed af en arbejdsgiver som nævnt i stk. 1, sættes til 0,5 % pr. uge af ejendomsværdien pr. 1. oktober året før rådighedsåret eller i tilfælde, hvor der ikke er ansat en ejendomsværdi, handelsværdien pr. 1. oktober året før rådighedsåret, for hver af ugerne 22-34 og 0,25 % for hver af årets øvrige uger, jf. ligningslovens § 16, stk. 5, 1. pkt. I ligningslovens § 16, stk. 5, 2. pkt., fremgår en formodningsregel, hvorefter en ansat direktør eller anden medarbejder, med væsentlig indflydelse på egen aflønningsform, der som led i et ansættelsesforhold får stillet en sommerbolig til rådighed, anses for at have sommerboligen til rådighed hele året. Ifølge ligningslovens § 16, stk. 5, 4. pkt., nedsættes den skattepligtige værdi i forhold til antallet af dage, sommerboligen stilles til rådighed for eller udlejes til andre personer, som ikke er omfattet af 3. pkt., eller som ikke er nærtstående

Det er ikke en betingelse for beskatning efter ligningslovens § 16, stk. 5, at sommerboligen faktisk benyttes af en hovedaktionær. Beskatning kan ske, når der alene er tale om en adgang til at råde eller en råderet. Det følger af SKM2009.558HR.

Klageren er en del af den personkreds, der er omfattet af ligningslovens § 16, stk. 5.

Afgørelsen af, om klageren har rådighed over ejendommen, beror på en samlet konkret vurdering.

Landsskatteretten finder efter en helt konkret vurdering af det i sagen oplyste vedrørende klagerens handicap, at klageren ikke må anses for at have råderet over ejendommen. Der er henset til, at klageren ejer et andet større og mere handicapvenligt sommerhus.

Klageren skal således ikke beskattes af værdi af fri sommerbolig til rådighed, jf. ligningslovens § 16, stk. 5. Klageren skattepligtige indkomst nedsættes til det selvangivne.

Landsskatteretten ændrer dermed SKATs afgørelse.

Overpris ved salg af ejendom til selskab

Faktiske oplysninger

Den 1. september 2011 erhvervede selskabet ejendommen [adresse4], [by3], fra klageren. Købesummen udgjorde 495.000 kr. Den offentlige ejendomsværdi udgjorde pr. 1. oktober 2010 296.200 kr.

Der foreligger et salgsbudget af 18. august 2010, fra ejendomsmægler [person2], [virksomhed6], hvoraf handelsprisen på 495.000 kr. fremgår.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens skattepligtige indkomst med differencen på 198.800 kr. mellem den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010, 296.200 kr., og overdragelsesprisen på 495.000 kr. SKAT har anset differencen for at udgøre en maskeret udlodning fra selskabet til klageren, jf. ligningslovens § 16A, stk. 1.

Af SKATs afgørelse for selskabet af 7. november 2013 fremgår bl.a.:

”1.4 SKATs bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af ligningsloven § 2 stk. 1 at:

Skattepligtige hvorover fysiske eller juridiske personer udøver en bestemmende indflydelse skal ved opgørelsen af den skatte- eller udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne have været opnået, hvis transaktionen var afsluttet mellem uafhængige parter.

Hovedanpartshaver [person1] ejer anpartskapitalen i [virksomhed1] ApS fuldt ud og har derved bestemmende indflydelse på selskabets drift og økonomiske transaktioner.

SKAT har, i henhold til Ligningsloven § 2 stk. 1 ansat handelsprisen til 296.200 kr. Ved vurderingen af handelsprisen er der lagt vægt på, at den seneste foreliggende ejendomsvurdering inden overdragelsen er fastsat til 296.200 kr. Det er SKAT opfattelse, at vurderingen er udtryk for den reelle handelspris.

At ejendommen, ifølge ejendomsmæglerfirmaet [virksomhed6], er sat til salg ca. et år før overdragelsen til 495.000 kr. er ikke tillagt afgørende betydning, idet ejendommen endnu ikke (den 13.8.2013) er solgt til 3. mand.

Differencen mellem købesummen 495.000 kr. og den af SKAT ansatte købspris 296.200 kr. i alt 198.800 kr. anses for at være maskeret udlodning til hovedanpartshaver i henhold til Ligningsloven § 16 A stk. 1

Det anses udelukkende for at være i kraft af hovedanpartshaver [person1]s bestemmende indflydelse på selskabets økonomiske dispositioner, at ejendomme er købt til overpris.

Selskabets anskaffelsessum på ejendommen udgør 296.200 kr.

1.5. SKAT’s endelige afgørelse

SKAT har modtaget kopi af faktura fra Lind og [virksomhed7] A/S vedrørende betaling af tilslutningsafgifter på ejendommen [adresse4], [by3] på 79.083 kr.

Ved vurderingen pr. 1.10.2006 er der på sammenligningsgrunden fradrag for forbedringer med 57.000 kr. og nr. 7 fradrag for forbedringer på 83.600 kr.

Der er således betalt tilslutningsafgifter for begge grunde.

Forskellen i vurderingen på de 2 grunde er størrelsen i m2. Pris pr. kvm., ved vurderingen pr. 01.10.2010, er 90 kr. Hertil er lagt én byggeret på 108.000 kr. hvilket giver en samlet vurdering på

henholdsvis 236.200 kr. og 296.200 kr.

Endvidere henvises der til vedlagte udtræk fra boliga.dk, at grundene i området har været udbudt til salg i 2012 og 2013 i et prisniveau mellem 225.000 kr. – 270.000 kr.

Det er SKAT’s opfattelse, at den foreliggende vurdering pr. 1.10.2010 på 296.200 kr. må anses for at være udtryk for den reelle handelspris, hvorfor ansættelsen fastholdes i sin helhed.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at SKATs ansættelse skal nedsættes til det selvangivne.

Til støtte for påstanden har repræsentanten gjort følgende gældende:

”3.1 Overdragelsen af ejendommen beliggende [adresse4]

("grunden")

SKATs afgørelse er forkert, idet handelsprisen er udtryk for markedsprisen.

Sælgerne af grunden, klager og [person3], satte grunden til salg i august 2010 hos ejendomsmægler [person2] til en pris på 495.000 kr. Som bilag 5 vedlægges kopi af salgsbudget af 18. august 2010.

Den 30. september 2011 blev grunden på baggrund af [person2]s ejendomsmæglervurdering solgt til [virksomhed1] ApS for 495.000 kr., bilag 6.

Handlens parter var fra starten kun interesseret i at grunden blev overdraget til markedsprisen. Dette understøttes af, at grunden fra starten var til salg for en mindre pris end den offentlige ejendomsvurdering, som i august 2010 var 575.900 kr.

Grunden har i udstykningen karakter af liebhavergrund, og det var derfor ikke muligt at sammenligne prisen med øvrige grunde i udstykningen. De grunde, som SKAT sammenligner med har således ikke denne karakter.

Det fremgår af lov om omsætning af fast ejendom ("ejendomsmæglerloven") og god ejendomsmæglerskik, at ejendomsmægleren har en civilretlig forpligtelse til at ejendomme sælges til markedsprisen.

[person2] er en uafhængig ejendomsmægler, der sagkyndigt fastsatte markedsprisen til 495.000 kr. Der er intet grundlag for at tilsidesætte ejendomsmæglerens civilretlige forpligtelse til at prissætte grunden korrekt.

Det fremgår endvidere af østre Landsrets dom af 12 oktober 2007, refereret i SKM2008.12.0LR, at:

"Inden indgåelsen af overdragelsesaftalen indhentede [by4] Kommune hos en statsautoriseret ejendomsmægler en vurdering af handelsprisen, og landsretten finder under de foreliggende omstændigheder ikke grundlag for at anfægte denne vurdering (..)."

Der er heller ikke i denne sag grundlag for at anfægte ejendomsmæglervurderingen.

[virksomhed1] ApS erhvervede derfor grunden til markedsprisen.”

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktioner var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningsloven § 2, stk. 1.

Om værdiansættelsen af markedsværdien for fast ejendom, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2013-1 afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer. Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen. Det er prisen på det tidspunkt, hvor der indgås en bindende aftale om overdragelse af ejendommen. Den seneste offentlige ejendomsvurdering anvendes som udgangspunkt som udtryk for handelsværdien.

Endvidere fremgår det, at der efter administrativ praksis som udgangspunkt lægges vægt på den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering, men at skattemyndighederne ikke er bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et revisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens værdi.

Såfremt overdragelsessummen afviger fra den værdi, som i skatteadministrativ praksis vedrørende ejendomshandel mellem interesseforbundne parter, normalt uden dokumentation accepteres som udtryk for ejendommens handelsværdi, tilfalder det den part, der ønsker at fravige denne praksis, at godtgøre, at den aftalte værdi er korrekt, jf. f.eks. SKM2003.338HR.

Det anses ikke på baggrund af det anførte godtgjort, at handelsværdien udgør en højere værdi end den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2010. Der foreligger således et maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Udlodningsbeløbet udgør forskellen mellem handelsværdien og overdragelsessummen, 198.800 kr.

SKATs afgørelse stadfæstes.

Beskatning af maskeret udbytte

Faktiske oplysninger

SKAT har forhøjet klageren med de udgifter som er afholdt til køb til indretning [adresse5], småanskaffelser, kontorartikler, kontorhold m.v., kontingenter og medarbejderudgifter ved møder, idet der ikke foreligger dokumentation herfor.

Klageren har oplyst til SKAT, at bilagsmaterialet er gået tabt, da arkivmaterialet blev opbevaret i en kælder, som blev oversvømmet i forbindelse med et skybrud i juli 2011. Klageren har fremlagt kontospecifikationer for selskabet for regnskabsårene 2007/2008, 2008/2009, 2009/2010 og 2010/ 2011.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet klagerens aktieindkomst med i alt 80.842 kr., da SKAT har anset, at selskabet har afholdt udgifter i klagerens interesse, der skal beskattes som maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1.

Af SKATs afgørelse for selskabet fremgår bl.a.:

”3.4. SKATs bemærkninger og begrundelse

Det fremgår af § 6, stk. 1, i bogføringsloven, at bogføringen skal tilrettelægges og udføres i overensstemmelse med god bogføringsskik under hensyntagen til virksomhedens art og omfang. Desuden skal bogføringen tilrettelægges og udføres således, at regnskabsmaterialet ikke ødelægges, bortskaffes eller forvanskes, ligesom det skal sikres mod fejl og misbrug.

Enhver registrering skal være dokumenteret ved et grundbilag.

Det er pålagt selskabet at dokumentere udgifternes afholdelse samt den erhvervsmæssige tilknytning. For at et udgiftsbilag kan anses for behørig dokumentation af udgiftsafholdelsen, skal det være forsynet med angivelse af sælger/købers navn og adresse, leverancens eller ydelsens art, omfang og beløb, og fakturanummer eller tilsvarende identifikation, jf. bogføringsloven.

Såfremt der ikke foreligger en fyldestgørende dokumentation for udgiften, vil der ikke kunne indrømmes skattemæssigt fradrag herfor.

(...)

Vedr. kontonr. 30557 [adresse5] rep & ved.hol

Der er pr. 30.9.11 fratrukket køb til indretning 23.565,91 kr. Der er ikke modtaget dokumentation for udgiften. Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for udgiften på grund af manglende dokumentation.

Vedr. kontonr. 40100 småanskaffelser

Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for bilag 2424, 2417, 2418 og 2482 i alt 24.014 kr. på grund af manglende dokumentation.

Vedr. kontonr. 40150 kontorartikler

Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a ikke godkendt fradrag for bilag 2419, køb af diverse konto i alt 2.572 kr., idet der ikke er modtaget dokumentation for udgiften.

Vedr. kontonr. 40155 kontorhold m.v.

Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for bilag 2497, 2421 og 2420 i alt 11.860 kr. på grund af manglende dokumentation.

(...)

Vedr. kontonr. 40310 og 40315 kontingenter

Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for bilag 2423 og 2422 i alt 4.390 kr. på grund af manglende dokumentation.

Vedr. kontonr. 40400 medarbejderudg. ved møder

Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for bilag 2529, 2095 og 2345 kr. i alt 14.442 kr. på grund af manglende dokumentation.

Da der ikke foreligger dokumentation for de i selskabet afholdte udgifter i alt 80.842 kr. anses disse for at være tilført hovedanpartshaver eller anses for at være afholdt i hovedanpartshaver interesse, og anses derfor som maskeret udlodning i henhold til Ligningsloven § 16 A stk. 2 og medregnes til den skattepligtige indkomst jf. stk.1.

3.5. SKATs endelige afgørelse

(...)

Fratrukket ej dokumenteret vedligeholdelsesudgifter 80.842 kr.

Vedr. kontonr. 30557 [adresse5] rep & ved.hol

Der er pr. 30.9.11 fratrukket køb til indretning 23.565,91 kr. Der er ikke modtaget dokumentation for udgiften. Der er, i henhold til statsskatteloven § 6a, ikke godkendt fradrag for udgiften på grund af manglende dokumentation.

Hovedanpartshaver [person1] oplyste på mødet, at købet af møbler var foretaget i [virksomhed8]. Møblerne blev indkøbt af lejer. Ved fraflytningen tog lejeren møblerne med, da de ingen værdi havde efter hovedanpartshavers vurdering. Der foreligger ikke yderligere dokumentation.

Revisor har pr. telefon den 29. oktober 2013 opfordret SKAT til at foretage en konkret vurdering af punktet igen. Det synes urimeligt, at der nægtes fradrag i selskabet samtidig med at hovedanpartshaver beskattes af beløbet som udlodning. Der fremkommer ikke yderligere dokumentation.

Det er fortsat SKATs opfattelse, at når der ikke foreligger dokumentation for de i selskabet afholdte udgifter i alt 80.842 kr. anses disse for at være tilført hovedanpartshaver eller anses for at være afholdt i hovedanpartshaver interesse, og anses derfor som maskeret udlodning i henhold til Ligningsloven § 16 A stk. 2 og medregnes til den skattepligtige indkomst jf. stk.1.”

Klagerens opfattelse

Repræsentanten har på vegne af klageren nedlagt påstand om, at SKATs ansættelse skal nedsættes til det selvangivne.

Til støtte for påstanden har repræsentanten gjort følgende gældende:

”3.4 Beskatning af maskeret udbytte og manglende fradrag for drifts-

Omkostninger

3.4.1 Manglende fradrag for driftsomkostninger

De tidligere fremførte over for SKAT fastholdes. Herudover bemærkes det, at [virksomhed1] ApS er et mindre ejendomsselskab, som er omfattet af lempeligere krav til bogføringen end større virksomheder. Dette fremgår af både ordlyden og forarbejderne til bogføringslovens § 6:

"Kravet om at tilrettelægge og udføre bogføringen under hensyn til virksomhedens omfang og art indebærer, at kravene til den bogføringspligtige afhænger af virksomhedens størrelse, antallet af transaktioner og transaktionernes økonomiske omfang. Også andre forhold kan være af betydning. Heraf følger, at meget små virksomheder ikke er forpligtet til at tilrettelægge deres bogføring på helt samme systematiske måde som større virksomheder.

F.eks. behøver den lille virksomhed ikke nødvendigvis samme omfang af interne kontroller, ligesom beskrivelser af bogføringen som følge af et forholdsvist enkelt system ofte kan holdes på et absolut minimum."

Videre fremgår det, at:

"Forslagets § 6, stk. 1, 2. pkt., indebærer, at den bogføringspligtige skal etablere et tilfredsstillende bogføringsmiljø med nødvendige interne kontroller til sikring mod, at regnskabsmaterialet bevidst eller ubevidst forsvinder."

Skybruddet den 2. juli 2011 havde en force majeure-lignende karakter, som en virksomhed som [virksomhed1] ApS ikke kunne tage højde for ved etableringen af et tilfredsstillende bogføringsmiljø.

Til illustration fremgår det af Beredskabsstyrelsens "Redegørelse vedrørende skybruddet i [...] lørdag den 2. juli 2011", vedlagt som bilag 12, s.5, at:

"Oversvømmelse i [virksomhed9]s kældre på [adresse5] førte til kortslutning og brand, så alle it-systemer måtte lukkes ned. Det resulterede i sorte skærme og afgangsskilte pa stationer og perroner, ligesom det umuliggjorde udkald via højtalere. Togpassagerer kunne derfor ikke få informationer om forsinkelse og aflyste tog. Oversvømmelse af en teknikkælder betød endvidere risiko for et svigt, der potentielt kunne have medført nedbrud på store dele af banestrækningerne i hele Danmark. [virksomhed9] fik elforsyning tilbage den 3. juli om morgenen og kl. 18:00 kerte alle it-systemer igen.

Der bør ikke stilles større krav til [virksomhed1] ApS' opbevaring af materiale end til en af Danmarks mest betydningsfulde infrastrukturinstitutioners IT­ systemer.

3.4.2 Beskatning af maskeret udbytte

Der er under alle omstændigheder ikke i denne situation adgang til at beskatte de afholdte omkostninger som maskeret udbytte efter ligningslovens § 16A.

Efter almindelige forvaltningsretlige principper er der ikke hjemmel til at foretage beskatning i en situation, hvor skatteyderen som følge af force majeure-lignende omstændigheder ikke har nogen reel mulighed for at føre dokumentation.

Det er med andre ord muligt at fastholde, at selvom behørig dokumentation ikke er fremlagt - og selskabet derfor ikke kan få fredrag - medfører dette ikke, at [person1] automatisk beskattes privat af de afholdte udgifter.

Udgifter fremgår behørigt af klassekladdee og den elektroniske bogføring. De vandskadede dokumenter kan fremvises for landsskatteretten.”

Klagerens bemærkninger af 2. november 2016

Repræsentanten har den 2. november 2016 indsendt følgende bemærkninger:

”Derudover fastholdes de i klagen anførte synspunkter om sagernes øvrige forhold. Som også fremhævet under kontorforhandlingen i spørgsmålet om bilag, der er gået til i en oversvømmelse (oversvømmelsen og tab af papirer blev også anerkendt som et faktum under kontorforhandlingen), er der forskel på ikke at godkende fradrag som følge af, at bilag er gået til i en oversvømmelse, og til at antage, at de omhandlede udgifter er private udgifter betalt af selskabet, hvilket i øvrigt ville være en strafbar handling. Det er ikke sådan [person1] driver virksomhed. Der må være plads til eventuelt at skønne et fradrag, eller i det mindste blot nægte fradragsretten uden at udbyttebeskatte [person1].”

Landsskatterettens afgørelse

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier. Det fremgår af ligningslovens § 16 A, stk. 1 og stk. 2, nr. 1.

Det er ikke dokumenteret eller tilstrækkeligt godtgjort, at de af selskabet afholdte udgifter er afholdt i klagerens interesse. Klageren skal dermed ikke beskattes af maskeret udbytte, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1. Klagerens skattepligtige indkomst nedsættes til det selvangivne.

Landsskatteretten ændrer SKATs afgørelse.