|
|
Kendelse af 08-10-2014 - indlagt i TaxCons database den 28-11-2014
Landsskatterettens afgørelse
SKAT har ikke fundet grundlag for at ændre klagerens ansættelse af ejendomsværdiskat for indkomstårene 2009 til 2012.
Landsskatteretten nedsætter klagerens ejendomsværdiskat til 0 i indkomstårene 2010 til 2012.
Faktiske oplysninger
Efter det oplyste erhvervede klageren ejendommen [adresse1], [by1] til overtagelse den 1. juni 2009 for en købesum på 575.000 kr. Af SKATs vurderingsoplysninger fremgår, at ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med et énfamilieshus med et vurderet areal på 843 m².
Ifølge folkeregisteret fraflyttede de tidligere ejere ejendommen den 1. januar 2009. Hverken klageren eller dennes husstand har været tilmeldt ejendommens adresse.
Efter overtagelsesdagen blev der igangsat en totalrenovering af ejendommen, herunder en udgravning i forbindelse med en tilbygning til ejendommen. I denne forbindelse blev bygningen indvendigt renset for beklædninger etc., hvorved alt murværk blev synligt. Tagbelægningen bestående af betonsten blev nedtaget. Vinduer og døre med tilhørende rammer blev delvist udskiftet. Lofter, gulve og skillevægge blev fjernet, og der blev foretaget en udgravning op til 2 meter under den eksisterende sokkel på den nordlige side af huset. Endvidere blev den eksisterende garage revet ned.
Af det fremlagte fotomateriale fra 4. og 27. juni 2009 fremgår, at tagbeklædningen er fjernet, således at spærene er blotlagt ud til det fri, samt at gulvene i stueniveauet er fjernet, således at jord og fundament er blotlagt.
Arbejdet på huset blev stoppet i juli 2009, mens arbejdet på tilbygningen blev stoppet i efteråret 2009, da der i forbindelse med renoveringen af ejendommen viste sig nogle revner i husets facade, som muligvis kunne henføres til husets fundering. Huset henstod herefter i ufærdig stand bl.a. med en midlertidig afdækning af taget med plast.
Da revnerne i facaden m.v. efter klagerens opfattelse ikke var tilstrækkeligt beskrevet i tilstandsrapporten, klagede klageren til Ankenævn for Huseftersyn, der den 15. december 2009 traf en foreløbig afgørelse, hvorved den byggesagkyndige, der havde udarbejdet tilstandsrapporten, blev anset for erstatningsansvarlig som følge af en ukorrekt beskrivelse af skaderne i tilstandsrapporten. Ankenævnet traf herefter den 2. juni 2010 endelig afgørelse, hvorved Ankenævnet fandt, at sagen havde en sådan karakter, at det ikke var muligt for nævnet på forsvarlig vis at træffe afgørelse om erstatningens størrelse.
Klageren anlagde herefter sag ved byretten den 9. september 2010 med påstand om, at den bygningssagkyndige, der havde lavet tilstandsrapporten, var erstatningspligtig vedrørende revnerne på facaden og gavlen. Ved dom af 11. april 2012 blev den byggesagkyndige frifundet for klagerens påstand. Dommen blev anket af klageren, men der er endnu ikke i sommeren 2014 blevet afsagt dom i ankesagen.
Ved brev af 3. maj 2013 varsledes [kommunen] en besigtigelse af ejendommen for at vurdere de sundhedsmæssige forhold i henhold til byfornyelseslovens §§ 75 og 105. Besigtigelsen fandt sted den 27. maj 2013, og på baggrund heraf blev der udarbejdet en besigtigelsesrapport, hvoraf blandt andet fremgår følgende beskrivelse af ejendommen:
”B.1.Konklusion
Bygningen bærer kraftigt præg af at være under renovering som er gået i stå.
Der er konstateret fugt- og skimmelangreb i kraftigt omfang, som skønnes at udgøre sundhedsfare, der kan karakterises som nærliggende.
Der er ingen lovlige flugtveje fra bygningen.
Den bærende tagkonstruktion er angrebet af råd.
Der er ingen el, vand eller varme i boligen og der er ikke køkken eller toiletfaciliteter.
Der mangler afspærringer af områder hvor færdsel indebærer risiko for fald til underliggende etage.
Ejendommen er nedbrudt i et sådan omfang, at en renovering til et tidssvarende niveau ikke skønnes at være økonomisk og teknisk realistisk.
Bygningen skønnes på nuværende tidspunkt uden værdi og at skæmme for omgivelserne.
(...)
”C.2Udvendig besigtigelse.
Ved besigtigelsen kan det konstateres at der ikke er tagbelægning på bygningen. Der er udlagt presenninger over tagkonstruktionen, som har store huller og manglende dækningsarealer.
Der registreres generelt udvendigt opfugtede ydervægge. Der ses flere områder med frostsprængte mursten og afskallet puds. Årsag til opfugtning vurderes at være kombination af opstigende grundfugt og manglende tagdækning.
Der findes ved besigtigelsen ingen funktionsdygtige tagrender og nedløb.
C.3Indvendig besigtigelse
Der registreres udbredt alge- og skimmelvækst på stort set alle indvendige vægge. Ydervæggene kan måles som kraftigt opfugtede, og hvor der er opsat forsatsvægge og skillevægge af gips er disse opfugtede til en grad at gipsen er i opløsning og træskeletter er møre af fugt.
Hvor der er opsat tapet ses udbredt vækst på begge sider af tapetet. Der må forventes tilsvarende kraftige forekomster af skimmelvækst bag forsatsvægge. Der blev udtaget aftryksprøve på sydvendt ydervæg i stueplan til laboratorieanalyse.
Der forefindes ingen lovlige flugtveje i bygningen. Eneste udgangsdør er pt. en ca. 62 cm bred altandør.
Der er ingen funktionsdygtige tekniske installationer i ejendommen. Der forefindes ikke køkken- og toiletfaciliteter.
Der er ingen lovlig adgangsvej til boligareal på 1. sal. Der mangler et større areal af gulvet, og der er ikke skærmet mod fald til underliggende etage.
Der kan observeres overfladeråd i loftsbjælker og den bærende tagkonstruktion. Ved indstik kan knivsblad bores ca. 0,5-2 cm ned i træ.
(...)”
Af besigtigelsesrapporten fremgår videre, at aftryksprøven fra den sydvendte ydervæg viste en høj forekomst af særligt biologisk aktive skimmelsvampe, som ifølge Byggeforskningsinstituttets anvisninger medfører, at rum inficeret heraf ikke bør benyttes til bolig.
Den 11. juni 2013 indledte kommunen på baggrund af besigtigelsesrapporten en kondemneringssag vedrørende ejendommen, hvilket ledte til, at kommunen den 1. juli 2013 nedlagde forbud mod beboelse og ophold i bygningen på ejendommen. Bygningen på ejendommen blev i december 2013 revet ned med tilskud fra kommunen.
I perioden fra 1. januar 2010 til 31. december 2012 har ejendommen været tilmeldt renovation og tilsluttet el, vand og gas. I den pågældende periode har der været et lille el-forbrug, mens der ikke har været noget forbrug af vand og gas.
SKATs afgørelse
SKAT har ikke fundet grundlag for at ændre klagerens ansættelse af ejendomsværdiskat for indkomstårene 2009 til 2012.
Til støtte herfor har SKAT anført, at ejendommens tidligere ejere boede på ejendommen indtil den 1. januar 2009. Klageren påbegyndte umiddelbart efter overtagelsen af ejendommen den 1. juni 2009 en større renovering og opførelse af en tilbygning. Arbejdet på ejendommen bestod således ikke i en udbedring af en indtruffen skade. Uanset at klageren ikke boede på ejendommen under renoveringen, kan ejendommen ikke anses for ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens § 11’s forstand, idet ubeboeligheden skyldtes egne forhold.
Klagerens opfattelse
Klageren har fremsat påstand om, at den ansatte ejendomsværdiskat for indkomstårene 2010 til 2012 vedrørende ejendommen [adresse1] skal nedsættes til 0 kr. Ansættelsen af ejendomsværdiskat for indkomståret 2009 er ikke påklaget.
Klageren har nærmere anført, at han anskaffede ejendommen med henblik på, at denne skulle tjene til bolig for ham og hans familie. Imidlertid flyttede de ikke ind på ejendommen, idet denne forud herfor skulle istandsættes og renoveres. Det var ved påbegyndelsen af ejendommens renovering hensigten, at han og familien inden for en kort periode på tre måneder kunne tage ejendommen i brug som bolig. Dette blev desværre ikke tilfældet, og han og hans familie flyttede således aldrig ind på ejendommen. Endvidere medførte den verserende sag om ansvaret for skaderne, at han ikke kunne fortsætte renoveringen af ejendommen eller den påtænkte tilbygning af frygt for at ødelægge nødvendige beviser.
Til støtte for den fremsatte påstand har klageren for det første gjort gældende, at han i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 4. pkt., ikke skal betale ejendomsværdiskat for ejendommen forud for det tidspunkt, hvor indflytningen på ejendommen fandt sted. Indflytningen fandt aldrig sted, idet ejendommen ikke var egnet til indflytning. Den manglende indflytning skyldtes den uforudsigelige tvist om manglende fundering og rådgivning herom og var således en omstændighed uden for hans kontrol, hvorfor han ikke er pligtig til at betale ejendomsværdiskat.
For det andet er det til støtte for den fremsatte påstand gjort gældende, at ejendommen i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. ikke kunne tjene til bolig for ham og hans husstand i indkomstårene 2010 til 2012. Klageren har nærmere henvist til, at ejendommen, der var væsentligt misligholdt, var fuldstændig uden installationer og tilslutning af henholdsvis vand, el og varme.
Landsskatterettens afgørelse
I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt. skal ejendomsværdiskatten opgøres for en ejendom på helårsbasis efter §§ 5 – 10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.
I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 3. og 4. pkt. anses ejendommen ved erhvervelse for at tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand fra overtagelsesdagen, medmindre indflytningen sker senere end overtagelsesdagen, hvorved indflytningsdagen træder i stedet for overtagelsesdagen.
Allerede fordi klageren aldrig flyttede ind i huset på ejendommen [adresse1] vil udgangspunktet for beregningen af ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskattelovens § 11 være overtagelsesdagen den 1. juni 2009.
Herefter er det afgørende for klagerens betaling af ejendomsværdiskat i perioden fra 2010 til og med 2012, om ejendommen i den pågældende periode kan anses for ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens § 11’s forstand.
I henhold til Landsskatterettens afgørelse af 22. marts 2012, offentliggjort i SKM2012.525.LSR, foreligger der ikke ubeboelighed i ejendomsværdiskattelovens § 11’s forstand, når en ejendom i en periode er mindre anvendelig til beboelse som følge af til- og ombygning samt renovering og istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedring af en indtruffen skade på hele boligen.
Det må lægges til grund, at boligen på ejendommen [adresse1] forud for igangsættelsen af totalrenoveringen på overtagelsesdagen den 1. juni 2009 trods revnerne i facaden var i en stand, så den kunne tjene til bolig for klageren og dennes husstand.
Herefter kan selve istandsættelsen og ombygningen af ejendommen, der var anslået til at vare tre måneder, ikke anses for at have gjort ejendommen ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens § 11’s forstand.
Renoveringen af ejendommen standsede imidlertid i efteråret 2009 som følge af den rejste ansvarssag mod den byggesagkyndige, der havde udarbejdet tilstandsrapporten, og ejendommen henstod herefter i ufærdig stand frem til besigtigelsen den 27. maj 2013, hvor kommunens byggesagkyndige vurderede, at bygningen var nedbrudt i en sådan grad, at en renovering ikke længere var realistisk, hvorefter kommunen indledte en kondemneringssag, der førte til bygningens nedrivning i december 2013.
Klagerens manglende færdiggørelse af renoveringen af ejendommen må anses for rimeligt begrundet i den verserende ansvarssag, og ejendommens gradvise forfald fra tilstanden i efteråret 2009 til tilstanden i 2013 kan således ikke lægges klageren til last. Under disse omstændigheder må forringelsen af ejendommen, der i den efterladte tilstand var særlig sårbar overfor vind og vejr, sidestilles med en indtruffen skade på ejendommen, der medførte, at ejendommen generelt blev uanvendelig som bolig i indkomstårene 2010 til 2012.
Landsskatteretten nedsætter herefter klagerens ejendomsværdiskat vedrørende ejendommen til 0 kr. i indkomstårene 2010 til 2012 i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt.