Kendelse af 09-02-2015 - indlagt i TaxCons database den 03-04-2015

Indkomståret 2011

SKAT har fastsat overdragelsessummen for ejendommen [adresse1], [...], [by1] til 910.000 kr., hvorved maskeret udlodning, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1 er opgjort til 215.000 kr.

Landsskatteretten fastsætter overdragelsessummen til 1.125.000 kr., hvorved indkomsten nedsættes med 215.000 kr.

Indkomståret 2012

SKAT har som genvundne afskrivninger, jf. afskrivningslovens § 21, i forbindelse med salg af ejerlejlighederne [adresse2], st. og [adresse2], 1., [by2] forhøjet indkomsten med 250.357 kr.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Ejendommen [adresse1]

Ejendommen beliggende [adresse1], [by1] er et sommerhus. Ifølge BBR-oplysninger er ejendommen opført i 1930. Ejendommen har et bebygget areal på 36 m2 og et beboet areal på 58 m2 samt garage. Grundarealet udgør 451 m2. Ejendommen blev anvendt som erhvervssommerhus for klagerens personale.

Klageren solgte som hovedanpartshaver den 1. august 2011 ejendommen til sit selskab. Overdragelsessummen udgjorde 1.125.000 kr.

Klageren erhvervede ejendommen i december 2004 for 900.000 kr. I perioden 2004-2005 afholdte han udgifter til forbedring på 209.033 kr. og i 2006 udgifter hertil på 9.000 kr.

Ved vurderingen pr. 1. oktober 2009 udgjorde ejendomsværdien 910.000 kr. og grundværdien 239.400 kr.

Der er til brug for sagen fremlagt en salgsvurdering, foretaget den 22. januar 2014 af statsautoriseret ejendomsmægler [person1], [adresse3], [by2], efter hvilken kontantprisen fastsættes til 1.075.000 kr. Ejendommen beskrives som pænt moderniseret og attraktivt beliggende, opført i mursten med delvis bindingsværk. Ejendommen har velholdt stråtag, nyere sprossede vinduer, nyt køkken, pænt badeværelse, tagetage med stort soveværelse med dør til altan. Ejendommen fremtræder nyistandsat og rustikt med synlige bjælker og indeholder sammenbygget garage med dobbeltport.

Det fremgår af SKATs oplysninger om salg i omhandlede periode i samme grundværdiområde, at ejendommen [adresse4] er afhændet for 845.000 kr., ejendommen [adresse5] for 915.000 kr. og ejendommen [adresse6] for 533.300 kr.

Af sagen fremgår endvidere, at klageren i august 2011 solgte yderligere et sommerhus, beliggende [adresse7]. Salget skete til en uafhængig tredjemand. Købesummen var på 850.000 kr., hvilket beløb udgjorde den forud for handlen seneste ejendomsværdi.

Ejendommene [adresse2]

Ejendommene [adresse2], [by2] vedrører 2 ejerlejligheder, [adresse2], st. (ejerlejlighed nr. 1) og [adresse2], 1.sal (ejerlejlighed nr. 2).Arealerne udgør henholdsvis 331 m2 med et fordelingstal på 55/100 og 113 m2 med et fordelingstal på 19/100.

Klageren erhvervede ejendommene samlet den 26. december 2006 for 5.700.000 kr. Købesummen er i skødet fordelt med 5.000.000 til bygninger, 350.000 kr. til driftsinventar og 350.000 kr. til løsøre.

Der er i perioden 2006-2011 afskrevet på bygningerne med et oprindeligt afskrivningsgrundlag på 5.000.000 kr.

Ejendommene, ejerlejlighed nr. 1 og 2, blev af klageren, som hovedanpartshaver, solgt i oktober 2012 til dennes selskab for i alt 4.300.000 kr. I skødet er købesummen sammensat med 1.500.000 kr. for 1. salslejligheden og med 2.800.000 kr. for stuelejligheden. Herudover er købesummen ikke fordelt i skødet.

SKATs afgørelse

[adresse1]

Overdragelse af [adresse1] fra hovedanpartshaver til selskab er sket mellem interesseforbundne parter. Overdragelsessummen skal derfor svare til, hvad en uafhængig tredjemand ville have betalt på tidspunktet for overdragelsen, jf. ligningslovens § 2 samt TSS-cirkulære 2000-5 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.

Ved vurderingen af, hvorvidt overdragelsen er sket til handelsværdien på armslængdevilkår, vil den seneste offentliggjorte ejendomsvurdering som udgangspunkt kunne lægges til grund. Ligningsmyndigheden er dog ikke bundet af den offentlige ejendomsvurdering, hvis den ikke er et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på tidspunktet for aftalens indgåelse. Ejendommen blev købt på et tidspunkt, hvor markedet var højt til en pris af 906.800 kr. Efterfølgende er priserne på ejendomsmarkedet faldet. Det er ikke godtgjort, at den offentlige ejendomsvurdering på tidspunktet for aftalen hviler på et forkert grundlag. Der er ligeledes henset til salgspriser i området herunder klagerens salg til tredjemand cirka 3 måneder senere af [adresse7].

Af handler i perioden kan nævnes:

[adresse8] handlet 1/3 2011 til 1.600.000 kr. (ejendomsværdi 1.700.000 kr.).

[adresse9] handlet 9/5 2012 til 500.000 kr. (ejendomsværdi 1.350.000 kr.).

[adresse10] handlet 27/5 2011 til 2.800.000 kr. (ejendomsværdi 3.100.000kr.).

[adresse11] handlet 8/9 2011 til 990.000 kr. (ejendomsværdi 600.000 kr.).

[adresse12] handlet 25/9 2009 til 700.000 kr. (ejendomsværdi 680.000 kr.).

Det fremgår, at sommerhuse i området handles såvel lidt over vurdering samt under vurdering i den pågældende periode. Udgangspunktet er dog, at priserne i slutningen af 2010, 2011 og 2012 er faldende.

Korrektion i overensstemmelse med en handelspris på 910.000 kr. udgør følgende:

[adresse2]

Ifølge afskrivningslovens § 21, stk. 2, opgøres fortjeneste som forskellen mellem salgssum for bygningen og den nedskrevne værdi. Heri indgår ikke grundværdi.

For indkomståret 2006 og fremefter har man ikke været pligtig at indsende regnskab til SKAT har derfor kun mulighed for at tage stilling til afskrivningsgrundlag såfremt regnskab indkaldes i forbindelse med gennemgang i skøde er anført i pkt. 6, at købesum fordeler sig på bygninger 5.000.000 kr., løsøre 350.000 kr. og yderligere løsøre med 350.000 kr., i alt 5.700.000 kr.

Der er tale om salg af to ejerlejligheder beliggende [adresse2], st. og [adresse2], 1. sal, og i handelsprisen vedrørende en ejerlejlighed indgår en del af grundværdi i salgsprisen. SKAT er ikke enig i, at man har fastsat denne til 0 kr. i skøde, hvorfor man fastholder fordeling af værdi mellem bygning og grund, jf. kendt ejendomsværdi forud for handlen.

Beregningen er således:

Opgørelse af ejendomsavance:

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at den maskerede udlodning for indkomståret 2011 nedsættes til 0 kr., og at den selvangivne ejendomsavance for salg af lejlighederne på [adresse2] i indkomståret 2012 alene forhøjes med 10.000 kr.

Til støtte herfor er følgende gjort gældende:

”Salg af [adresse1]

Vi begærer ejendomsavance sat op til det selvangivne med DKK 205.000 til DKK 229.891 og

maskeret udlodning nedsat fra DKK 215.000 til DKK 0.

[adresse1] er et ældre sommerhus i bindingsværkstil i den gamle del af sommerhusområdet [by3]. Sommerhuset er beliggende både tæt på centrum og tæt på vandet, og da det er et af de oprindelige sommerhuse i området — bygget i 1930 og vel vedligeholdt i den oprindelige stil — er det et attraktivt hus i et attraktivt område.

Huset blev erhvervet af [person2] pr. 1. december 2004 for DKK 900.000. På dette tidspunkt var den seneste ejendomsværdi DKK 450.000. I 2004/05 blev der forbedret for DKK 209.033 på ejendommen og i 2006 for DKK 9.000. Forbedringerne er væsentligst isolering, nyt køkken og indvendige vægge. Forbedringerne har ikke krævet byggetilladelse, og udgifterne er derfor ikke inciberettet til byggemyndighederne.

Mellem interesseforbundne parter omfattet af Ligningslovens § 2 skal prisfastsættelse af ejendomsoverdragelser ske efter samme princip, som hvis der var tale om salg til en uafhængigpart, altså markedsværdien.

Den anvendte overdragelsespris er efter vores opfattelse udtryk for markedsværdien, hvilket synspunkt støttes af følgende forhold:

a. Den gennemsnitlige m2-pris for fritidsejendommen i [by1] er DKK 13.139 i 4. kvartal 2004 og DKK 13.147 i 4. kvartal 2011 (kilde: [...].dk). Disse gennemsnitstal indeholder eventuelle gennemsnitlige forbedringsudgifter på alle handlerne i perioden, men det må dog antages, at der med en forbedringsudgift på 24 % af anskaffelsessummen på [adresse1] er tale om forbedringer langt over gennemsnittet. Derfor kan den statistiske prisudvikling opgøres som nogenlunde uændret i perioden, mens de enkelte handler skal vurderes på grundlag af konkrete forbedringsudgifter, beliggenhed m.v. Med vores lokalkendskab til markedet er det vores opfattelse, at de attraktivt beliggende huse har haft en mere positiv prisudvikling end gennemsnittet.

b. Ejendomsværdien forud for handlen i 2011 kan ikke anvendes som alternativ handelspris, da vurderingen ikke indeholder de anførte forbedringsudgifter på i alt DKK 218.033.

c. Vi har anmodet en ejendomsmægler om at vurdere ejendommen primo 2014 for at påvise, at en handelspris i dag stadig er betydelig over seneste ejendomsværdi. Vi vedlægger vurderingen, der viser vurderingspris på DKK 1.075.000 sammenlignet med en ejendomsvurdering på DKK 840.000. Det vil sige, at ejendomsvurderingen i dag udgør Ca. 78 % af handelsværdien, og på handelstidspunktet i 2011 udgjorde sidst kendte ejendomsværdi ca. 81 % af handelsprisen — altså samme forhold mellem ejendomsværdi og handelsværdi på de to tidspunkter.

d. Der er i perioden 2011 — 2014 tale om et prisfald på fritidshuse i området. Prisfaldet er afhængigt af stand og beliggenhed. På grundlag af dette prisfald er det sandsynligt, at salgssum i 2011 og ejendomsmæglervurdering i 2014 påviser, at handelsprisen i 2011 var = markedsværdi.

Derfor er der absolut ikke noget der tyder på, at den anvendte handelspris er afvigende fra den reelle markedsværdi på handelstidspunktet, og der er derfor ingen begrundelse for at anvende ejendomsværdien som grundlag.

SKATs henvisning til, at salg af [person2]s sommerhus på [adresse7] til 3. mand samme år er sket til ejendomsværdi kan ikke begrunde, at ejendomsværdien ved salg af huset på [adresse1] skal anvendes. Som det er påpeget, er ejendomsværdien på [adresse1] ikke retvisende, idet der ikke er indeholdt forbedringer ligesom ejendomsmæglervurderingen 2014 viser, at handelsprisen også på det tidspunkt er betydelig over ejendomsværdien.

Opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger ved salg af [adresse2]

Vi anmoder om, at ejendomsavance forhøjes fra DKK 151.220 til DKK 161.220 baseret på den selvangivne beregning tillagt DKK 10.000 i for meget beregnet tillæg. Det fastholdes, at der på købstidspunktet ikke skal ske ændring af fordeling af købesummen.

Ejendommen [adresse2] er opdelt i to ejerlejligheder, men anvendt samlet i virksomheden

[virksomhed1]. Den samlede ejendom består af stue, 1. sal og 2. sal, hvor stuen og 1. salen

100 % er anvendt til bagervirksomhed med cafe, og 2. sal er ejet og benyttet af en psykolog.

Der er til de 3 ejerlejligheder kun tilhørende den sokkelgrund, ejendommen er beliggende på.

Virksomhed [virksomhed1] inkl, ejendom er købt i 2006 til DKK 5.700.000 på baggrund af et skøde, der fordelte købesummen med DKK 5.000.000 til bygninger og DKK 700.000 til inventar. Fra 2006 til 2011 er der afskrevet på bygningerne med et oprindeligt afskrivningsgrundlag på DKK 5.000.000.

I 2011 blev selve virksomheden [virksomhed1] udskilt ved et frasalg, og ejendommen blev herefter anvendt til erhvervsudlejning til den nye ejer af virksomheden [virksomhed1]. I 2012 blev ejendommen solgt til [person2]s selskab Højt [virksomhed2] ApS for en pris af DKK 4.300.000. Ved beregning af avancen blev denne salgspris fordelt mellem bygninger og grund på grundlag af ejendomsværdien, idet afskrivningslovens § 45 stk. 2 ikke kan anvendes mellem afhængige parter.

Efter afskrivningslovens § 45 stk. 2 og ejendomsavancebeskatningslovens § 4 stk. 5 skal køber og sælger i aftalegrundlaget foretage fordeling af købesummen, hvilket er gjort ved at henføre DKK 5.000.000 af købesummen til bygninger. Da der er tale om ejerlejligheder kun med andel i sokkelgrund, er der ikke henført en del af købesummen til grund.

Denne fordeling er sket mellem uafhængige parter og er derfor bindende. Kun i tilfælde, hvor parterne åbenlyst ikke har modsatrettede interesser kan SKAT ændre en sådan bindende fordeling, og det er ikke tilfældet i denne sag ved handel med en erhvervsejendom uden bolig.

Hertil kommer, at SKAT ikke har anfægtet det anvendte afskrivningsgrundlag.

Det er et faktum, at der i skødet ikke er fastsat grundværdi i fordelingen af købesummen, men kun bygninger og inventar. Vi er stadig af den opfattelse, at den anvendte fordeling er bindende både for skatteyder og skattemyndighederne. Dette synspunkt kan udover ovennævnte lovhenvisninger begrundes i TfS 2012, 442, hvor den anvendte købesumfordeling var bindende for parterne.

Konsekvensrettelser i virksomhedsskatteordningen

I det omfang ovennævnte påstande tages til følge, skal der ske tilsvarende rettelser i indskudskonto, afkastgrundlag m.v. i virksomhedsskatteordningen.”

Det er endvidere vedrørende [adresse1] bl.a. anført, at det ikke er uvæsentligt, at der er forbedringsudgifter på 24 % af seneste ejendomsvurdering, der ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. En henvisning til andre handler i området afdækker ikke denne ejendoms specielle værdi. Desuden er der i hele landet fremkommet eksempler på meget vilkårlige ejendomsvurderinger, hvorfor der ikke er tilstrækkelig sikkerhed for, at vurderingen selv i et afgrænset område, vil afspejle markedsprisen. Endelig bør der indgå det forhold i afgørelsen, at der primo 2014 er foretaget en uvildig ejendomsvurdering på 1.075.000 kr.

Købsprisen i 2004 lå 40 % over den daværende offentlige vurdering, medens salgsprisen i 2011 kun lå 23 % over vurderingen. Mæglervurderingen fra 2014 ligger 33 % over vurderingen. Klageren har endvidere overfor SKAT fremlagt en række eksempler på ejendomshandler i området i perioden 2008-2014, som er sket til noget over ejendomsværdien.

Vedrørende [adresse2] er bl.a. anført, at afgørelsen SKM 2003.235 ikke er relevant, da sagen er speciel ved, at afskrivningslovens § 45 ikke var gældende på købstidspunktet, men kun på salgstidspunktet, og at man af denne årsag anså afskrivningslovens § 21, stk. 1 for at have forrang, også fordi ejendommen havde skiftet karakter fra blandet ejendom til parcelhus. SKAT har haft mulighed for at anfægte fordelingen af købesummen i 2006, men har ikke benyttet denne mulighed. Sagen må derfor betragtes som forældet. Det er således opfattelsen, at fordelingen på købstidspunktet er bindende for køber, sælger og SKAT, jf. TfS 2012.442. Fastholdes afgørelsen anmodes der om stillingtagen til spørgsmålet om forældelse af fordelingen af købet i 2006, og om at SKAT pålægges at ændre fordelingen af salgssummen for sælger i 2006.

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2011

Det fremgår af ligningslovens § 2, stk. 2, at interesseforbundne parter ved opgørelse af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige eller økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var sket mellem uafhængige parter.

Ved vurderingen af, om overdragelsen har fundet sted på denne måde, vil den seneste offentlige vurdering som udgangspunkt kunne anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Giver den offentlige ejendomsvurdering ikke et retvisende billede af ejendommens værdi på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller ligningsmyndighederne bundet af vurderingen. Dette kan være tilfældet, hvis vurderingen må antages at være fejlbehæftet, eller hvis der efter vurderingen er foretaget ændringer på ejendommen, der påvirker ejendommens handelsværdi eller hvis særlige omstændigheder i øvrigt måtte gøre sig gældende.

Henset til de afholdte renoveringsudgifter samt det oplyste om ejendommens attraktive beliggenhed og til handelspriserne i området i perioden finder Retten det godtgjort, at salgsprisen på 1.125.000 kr. må anses som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Indkomståret 2012

Det følger af afskrivningslovens § 45, stk. 2, at ved salg af aktiver, omfattet af afskrivningsloven skal sælger og køber i købsaftale, skøde eller på anden skriftlig måde foretage en fordeling af den samlede kontantomregnede salgssum på de aktiver, der er omfattet af overdragelsen. Det følger endvidere af afskrivningslovens § 45, stk. 3, at såvel den samlede kontantomregnede salgssum, som den fordeling på aktiver efter afskrivningslovens § 45, stk. 2, som parterne har aftalt, er undergivet told-og skatteforvaltningens prøvelse.

Det følger af § 2, stk. 1, i lovbekendtgørelse 2010-12-16 nr. 1713 om ejerlejligheder, at ejeren af en ejerlejlighed sammen andre ejere af lejligheder har ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Disse rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden, jf. stk. 3. Dette betyder, at afhændelse af en ejerlejlighed vil omfatte grunden efter fordelingstal, uanset der kun er tale om en sokkelgrund.

Efter afskrivningslovens § 21, stk. 1 medregnes genvundne afskrivninger eller tab ved salg af bygninger eller installationer, hvorpå der er afskrevet efter § 14 eller § 15 i den skattepligtige indkomst for salgsåret efter reglerne i stk. 2-6. Fortjenesten opgøres for hver bygning eller installation som forskellen mellem salgssummen og den nedskrevne værdi, jf. stk. 2.

Retten bemærker, at en opgørelse af de genvundne afskrivninger alene skal ske efter afskrivningslovens § 21, stk. 2 og skal ske i salgsåret. Opgørelsen skal dermed foretages med de faktiske afskrivninger og med korrektion for grundens værdi, idet opgørelsen kun angår den afskrivningsberettigede del af ejendommen. SKAT har derved ikke skullet forholde sig til den af parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen ved købet i 2006.

SKATs opgørelse af genvundne afskrivninger i forbindelse med salg af ejerlejlighederne er således foretaget i overensstemmelse med ovenstående regler. Idet beregningen heraf samtidig ikke er anfægtet af klageren, finder Retten, det er med rette, at SKAT har forhøjet den skattepligtige indkomst med 250.357 kr.