Kendelse af 06-03-2015 - indlagt i TaxCons database den 25-04-2015

Sagen vedrører et bindende svar på følgende spørgsmål:

”1. Kan overdragelse af ejendommen beliggende [adresse1], [by1], [...], fra [virksomhed1] ApS til direktør [person1] for kr. 3.650.000 kr. kontant ved en overdragelse indenfor 6 måneder efter modtagelse af bindende svar, anses for sket til markedsprisen?

2. Såfremt SKAT ikke kan besvare spørgsmål 1 med et ja, anmodes om SKAT tilkendegivelse af, hvilken eventuel overdragelsespris, som kan anses for svarende til markedsprisen ved en overdragelse inden for 6 måneder efter modtagelse af bindende svar?”

SKAT har besvaret spørgsmål nr. 1 med ”Nej” spørgsmål nr. 2 med ”2.300.000 kr. – 2.700.000 kr.”

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Følgende fremgår bl.a. af afsnittet ”Faktiske forhold” i SKATs bindende svar af 29. april 2014:

”[person1] er direktør og ejer af [virksomhed1] ApS, som ejer ejendommen beliggende [adresse1] i [by1].

Selskabet har tidligere været holdingselskabet for og ejer af [virksomhed2] A/S, som i forbindelse med generationsskifte er afstået for flere år siden. Selskabet har efter afhændelsen af driftsselskabet været ejer af 2 ejendomme, hvoraf den ene er afstået med virkning den 1. maj 2013.

Selskabets aktiver består således i dag af likvide beholdninger, værdipapirer og ejendommen [adresse1].

I forbindelse med afviklingen af selskabet og lette direktion for administration påtænkes ejendommen [adresse1] overdraget til direktionen/ejeren [person1] privat.

Herved vil selskabet [virksomhed1] ApS udelukkende være et passivt formueselskab, som administrerer likvide beholdninger og værdipapirer. Det er tanken, at selskabet i fremtiden afvikles løbende med udbetaling af udbytte til kapitalejeren.

Ejendommen [adresse1] anvendes i dag til privat beboelse, hvilket i forbindelse med overdragelsen ikke vil undergå nogen forandring.

SKATs oplysninger i øvrigt:

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger har ejendommen [adresse1], [by2] et grundareal på 44.767 m² og er beliggende i landzone.

Ejendommen, der ifølge BBR består af fem bygninger, er ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2011 vurderet til 1.550.000 kr.”

Ejendommen blev efter anmodning fra SKAT besigtiget af SKATs afdeling for ejendomsvurdering den 13. februar 2014 og kom herefter med en udtalelse, hvoraf bl.a. fremgår følgende:

”Beskrivelse af ejendommen

Ejendommen er et 44.767 m² stort grundareal, beliggende i landzone, med fire bygninger:

Bygning 1 ifølge BBR er et stuehus opført 1871 med bebygget areal 130 m² og udnyttet tagetage 60 m², samlet boligareal 165 m².

Stuehuset er opført i mursten, pudset, gul, med rødt metaltag. Består af udestue (oplyst lavet af genbrugsmaterialer), badeværelse, køkken/alrum, stue, entre, bryggers. Tagetage består af toilet, tre værelser samt gang.

Huset fremstår i pæn og god stand.

Bygning 2 ifølge BBR er en lade opført 1955 med bebygget areal 261 m² heraf garage 100 m². Opført i mursten, pudset, gul med eternittag.

Laden anvendes til garage, men står elles delvis tom.

Bygning 3 ifølge BBR er en staldbygning opført 1968 med bebygget areal 239 m². Opført i mursten, pudset, gul med eternittag. Sammenbygget med bygning 2, laden.

Stalden er oplyst tidligere benyttet som svinestald. I dag står opstaldet hovedanpartshaves to heste.

Bygning 4 ifølge BBR er et maskinhus og lager opført i 1968 med bebygget areal 360 m². Opført i letbeton, pudset, gult med eternittag.

Maskinhuset/lageret anvendes til hobby-værksted (med veteranbil og –motor-cykler) for hovedanpartshaver, ligesom der er et par mindre traktorer (oplyst anvendt til snerydning).

Bygning 5 ifølge BBR, et 8 m² drivhus, er oplyst nedrevet efter en storm for nogle år siden.

Grunden på 44.767 m² består af et ca. 330 x 365 m stort areal, der smaller ind mod nord.

Den nordlige del, den smalle spidse ende ca. 35 / 90 m x ca. 160 / 210 m, er skov i kuperet, kraftigt faldende terræn. Skoven er oplyst tidligere anvendt til højlandskvæg, hvorfor grunden er indhegnet. I dag ligger skoven ubrugt hen.

I den sydlige del af grunden, den bredde ende ca. 330 m bred, er stuehus og driftsbygningerne beliggende i midterste 1/3. Til begge sider større kuperet græsbelagt område, hvoraf den vestlig beliggende del er oplyst om vinteren anvendt af de lokale børn til kælkebakke. Her også eksproprieret 1.730 m² til regnvandsbassin. Hovedanpartshaver oplyst at han forventer at få ca. 60.000 kr. i erstatning herfor.

Oplyst af ejer og revisor at man ikke må udstykke fra grunden, ligesom arealet ikke må dyrkes. Arealet skal henligge til rekreativt formål. Dette er oplyst baggrunden for den grønne ”korridor” tværs gennem byen [by1]. Disse i ”korridoren” beliggende ejendomme ses beholdt i landzone.

Der er udsigt, ”hav-kik”, til [fjorden], beliggende ca. 5 km derfra – fra bl.a. udestue og køkken/alrum, fra værelse og gang i tagetage samt fra gårdspladsen.

Oplyst at man ikke må flytte beboelsen mod nord på grunden, nærmere udsigten mod [fjorden].

Udtalelse

Ejendomsvurderingen skal udtale, at den kontante handelsværdi på nuværende tidspunkt udgør 2.500.000 kr.

Begrundelse

Det er ejendomsvurderingens opfattelse, at den seneste offentliggjorte vurdering pr. 1. oktober 2011 1.550.000 kr. er for lav, men dog ikke i en størrelsesorden, der berettiger en handelsværdi på 3.650.000 kr. som anmoder af Bindende Svar ønsker.

[adresse1] er med en grund på 44.767 m² beliggende i landzone i kreds [...], grundværdiområde [...], klemt inde midt i [by1], med i byzone beliggende parcelhus kvarterer omkring samt industriområde nordvest for ejendommen, hvilket gør en traditionel sammenligning med lignende udbudte og solgte ejendomme umiddelbart i nærområdet mindre anvendeligt.

Derimod ses der til brug for fastsættelsen af handelsprisen for [adresse1] følgende ejendomme i området anvendelige:

1. [adresse2], [by2]:

Beliggende ca. 500 m fra [adresse1].

Ejendomsværdi 1/10-2012 1.950.000 kr. hvor ejendommen er omvurderet til benyttelseskode 01 Beboelse.

Grundareal på 43.260 m² og er delvis med mark, delvis med skov.

Opførelsesår:1920. Om-/tilbygningsår:1989. Vægtet etageareal: 208 m^2.

Ejendommen blev udbudt til salg i perioden november 2010 til maj 2011, udbudspris 2.595.000 kr. Solgt april 2011 for 2.500.000 kr.

Findes umiddelbart sammenlignelig med [adresse1]. Næppe ”hav-kik” mod [fjorden], men jævnt og brugbart terræn generelt for hele grunden.

2. [adresse3], [by2]:

Beliggende ca. 775 m fra [adresse1].

Ejendommen for 2011 ved ændring til benyttelseskode 01 Beboelse, vurderet til 1.850.000 kr.

Grundareal på 30.335 m² og er delvis med mark, delvis med skov.

Opførelsesår:1968. Bebygget areal: 223 m².

Ejendommen blev udbudt til salg i perioden april – juli 2012, udbudspris 2.600.000 kr. Solgt juli 2012 for 1.900.000 kr.

Findes umiddelbart sammenlignelig med [adresse1]. Næppe ”hav-kik” mod [fjorden] og et mindre grundareal, men til gengæld jævnt og brugbart terræn generelt for hele grunden.

3. [adresse4], [by3]:

Beliggende ca. 3 km fra [adresse1], ca. samme afstand fra [fjorden].

Ejendommen er ikke vurderet som 01 Beboelse, men vurderet som 05 Landbrug, vurderet 1/10-2012 til 2.450.000 kr.

Grundareal 13,8 ha. Landbrug.

Stuehus opført 1913. Vægtet areal 146 m².

Ejendommen er i øjeblikket til salg som landbrug med alle 13,8 ha, har været udbudt siden august 2012, med faldende udbudspris, i øjeblikket nedsat til 3.195.000 kr.

I perioden september - december 2013 dog også været udbudt til salg som beboelse med 11.000 m² grund, udbudspris 2.295.000 kr.

Findes umiddelbart brugbar ved sammenligning med [adresse1], ved vurdering af niveauet indenfor hvilket handelsprisen ligger.

Anskaffelses- og ombygningsudgifter

Det er i anmodningen oplyst at ejers samlede anskaffelses- og ombygningsudgifter udgør 1.984.865 kr. Anskaffelsesprisen ses ultimo 1998 at være 1.300.000 kr. Således 684.865 kr. afholdt som ombygningsudgifter. Under besigtigelsen blev det oplyst, at ombygningsudgifterne blev afholdt umiddelbart efter anskaffelsen 1998/99. Beløbet blev delvist anvendt til modernisering af beboelsen, men også delvist til nedrivning/oprydning på udenom arealer.

Fremskrives anskaffelses- og ombygningsudgifter forsøgsvis direkte efter Realkreditrådets salgsprisstatistik, fås en nutidsværdi for ejendommen på 2.299.283 kr. hvis det antages at ca. 300.000 kr. af ombygningsudgifterne har været anvendt til modernisering af beboelsen. Antages at 500.000 kr. af ombygningsudgifterne har været anvendt til modernisering af beboelsen, fås en nutidsværdi for ejendommen på 2.586.694 kr.

Belåning

Det er i anmodningen oplyst at der i ejendommen er pant for lån med hovedstol 3.984.000 kr. (nedbragt til 3.705.250 kr. april 2013), men at kreditinstitut ved siden af sikkerhed i ejendommen har modtaget kaution fra direktør og kapitalejer.

Det er Ejendomsvurderingens opfattelse, at långivers værdiansættelse for belåning, ikke direkte kan sammenlignes med værdiansættelse af handelsværdien.

Den yderligere stillede sikkerhed forstærker usikkerheden herved.

Samlet vurdering

Ud fra en samlet vurdering, findes den kontante handelsværdi på nuværende tidspunkt at udgøre 2.500.000 kr. – og at en faktisk handelspris på 2.300.000 – 2.700.000 kr. må anses for at være indenfor skønsusikkerheden.”

Ved Landsskatterettens behandling af sagen var den senest offentliggjorte vurdering for ejendommen [adresse1] fra 1. oktober 2013 på 1.500.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmål nr. 1 med ”Nej” spørgsmål nr. 2 med ”2.300.000 kr. – 2.700.000 kr.”

Til støtte for besvarelsen af spørgsmålene har SKAT overordnet anført, at en kontant handelspris på 3.650.000 kr. ikke kan anses for et passende udtryk for ejendommens handelspris ved et salg på nuværende tidspunkt eller i den nærmeste fremtid. SKAT har i det hele henset til vurderingsafdelingens udtalelse om ejendommens handelsværdi.

Med hensyn til det oplyste om ejendommens restbelåning på 3.705.250 kr. (april 2013), har SKAT anført, at långivers værdiansættelse for belåningen ikke direkte kan sammenlignes med værdiansættelse af handelsværdien, og at den yderligere stillede sikkerhed forstærker usikkerheden herved.

Selskabets opfattelse

Selskabet har fremsat påstand om, at spørgsmål nr. 1 skal besvares med ”Ja”.

Selskabet har nærmere anført, at ejendommen alene med baggrund i beliggenheden må betragtes som liebhaveri, da den kombinerer muligheden for udsigt til vand, totalt ugeneret beliggenhed i byen og mulighed for dyre-/hestehold eller skovbrug. Det er derfor en ejendom, som umiddelbart er svært sammenlignelig med andre ejendomme, og der kan således ikke benyttes gennemsnitlige priser for området. Dette alene fordi, der ikke findes tilsvarende ejendomme i området, hvor storparcellerne udgør maksimalt 1.400 m².

I forhold til den af SKAT fastsatte handelsværdi på 2.500.000 kr., har selskabet indvendt, at de ejendomme, som SKAT har anvendt som sammenligningsgrundlag, ikke i beliggenhedsmæssig sammenhæng er sammenlignelige. Selskabet har nærmere henvist til, at hverken ejendommen [adresse2] eller ejendommen [adresse3] har samme udsigt som ejendommen [adresse1], og at ejendommen [adresse4] er en reel landbrugsejendom, hvilket ikke er tilfældet for ejendommen [adresse1].

Til støtte for en værdiansættelse af ejendommen til 3.650.000 kr. har selskabet henvist til en indhentet ejendomsmæglererklæring, hvoraf fremgår, at ejendommen vurderes til en kontantpris på 3.800.000 kr.

Endvidere har selskabet som alternativt sammenligningsgrundlag for fastlæggelse af handelsværdien henvist til ejendommene [adresse5] og 77, der ligger ca. 200 m fra ejendommen [adresse1], og som i 2013 blev handlet til henholdsvis 2.685.000 kr. (73 % over vurderingen) og 2.250.000 kr. (7 % over vurderingen). For så vidt angår ejendommen [adresse5] har denne ejendom en udsigt svarende til [adresse1], men en mindre grund end ejendommen [adresse6], og det må derfor lægges til grund, at udsigt over fjorden/[...] har væsentlig betydning for vurderingen af handelsprisen.

På denne baggrund har selskabet gjort gældende, at da SKATs vurdering på 2.500.000 kr. er fastsat på baggrund af ejendomme uden udsigt, skal den fastsatte vurdering forhøjes, da ejendomme med udsigt handles markant højere end ejendomme uden udsigt, og at en handelspris på 3.650.000 kr. stadig i 2014 er markedskonformt. Herved udgør merværdien af udsigten kun 46 % i forhold til SKATs vurdering imod 73 % for ejendommen [adresse5].

Landsskatterettens afgørelse

Skattepligtige, der foretager handelsmæssige eller økonomiske transaktioner med en nærmere angivet kreds af interesseforbundne parter (kontrollerede transaktioner), skal ved opgørelsen af den skatte- og udlodningspligtige indkomst anvende priser og vilkår i overensstemmelse med hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet mellem uafhængige parter (armslængdeprincippet), jf. ligningslovens § 2.

I henhold til SKATs juridiske vejlednings afsnit C.B.3.5.4.3 kan der ved bedømmelsen af, om en ejendomshandel mellem interesseforbundne parter er sket i overensstemmelse med armslængdeprincippet, som udgangspunkt lægges vægt på den senest offentliggjorte ejendomsvurdering, men skattemyndighederne er ikke bundet af denne vurdering, hvis den ikke giver et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi ved salget.

Det lægges til grund som ubestridt, at selskabet og [person1] er omfattet af den kreds af interesseforbundne parter, der efter ligningslovens § 2 skal anvende priser og vilkår på armslængde ved transaktioner med hinanden.

Det lægges endvidere til grund, at der både er enighed om, at den senest offentliggjorte ejendomsvurdering på 1.500.000 kr. fra 1. oktober 2013 ikke kan anses for et retvisende udtryk for handelsværdien af ejendommen [adresse1] ved et salg, og at handelsværdien i hvert fald kan fastsættes til 2.700.000 kr.

Det er herefter selskabet, der må godtgøre, at den højere handelsværdi på 3.650.000 kr. reelt svarer den pris, hvortil ejendommen ville kunne sælges til tredjemand, jf. Højesterets dom af 15. juni 1998, offentliggjort i TfS 1998, 484H.

Henset til det oplyste om de handlede ejendomme i området, herunder ejendommene [adresse5] og [adresse6], der blev overdraget til henholdsvis 2.685.000 kr. og 2.250.000 kr., kan Landsskatteretten ikke tiltræde, at handelsværdien af ejendommen [adresse1] kan fastsættes til et højere beløb end det af SKAT allerede accepterede på maksimalt 2.700.000 kr.

På det foreliggende grundlag kan det således ikke anses for godtgjort, at det oplyste om beliggenheden og udsigten fra ejendommen [adresse1] kan betinge en højere handelsværdi end 2.700.000 kr.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse.

Da der er tale om et bindende svar vedrørende fastsættelse af handelsværdien, er svaret gældende seks måneder fra Landsskatterettens kendelse.