Kendelse af 22-05-2017 - indlagt i TaxCons database den 16-06-2017

Faktiske oplysninger

Klagerens virksomhed består i udlejning af lejlighed i feriekomplekset [adresse1]. [projekt1] var i de klagebehandlede indkomstår på anparter.

Efter det oplyste erhvervede klageren lejligheden [adresse2] st. 114 pr. 30. juni 1981.

Af skøde dateret 5. august 1981 fremgår blandt andet

”Køber er specielt blevet gjort opmærksom på, at den købte hotelejerlejlighed ikke personligt må anvendes eller disponeres af ham, men at brugsretten til ejerlejligheden er overdraget til ejerforeningen, der administrerer samtlige ejerlejligheder i ejendommen.”

Der foreligger en skrivelse af 28. marts 2014 fra Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] til SKAT, med beskrivelse af aktiviteterne på [virksomhed1], hvoraf følgende fremgår:

”Vedrørende indkomståret 2012 og tidligere

Bestyrelsen for Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] er blevet gjort bekendt med, at SKAT i visse situationer har beskattet ejerlejlighedsforeningens medlemmer (ejerne af lejligheder med tilhørende fællesarealer) af en rådighed over deres lejlighed i feriecentret.

I andre situationer har SKAT beskattet de enkelte ejere af ejerlejlighedsforeningens lejeindtægter, hvor SKAT har opgjort lejeindtægten ud fra lejlighedens fordelingstal.

Rådighed over egen lejlighed

Bestyrelsen kan oplyse SKAT om, at ingen ejere har fri rådighed over deres lejlighed.

Alle ejere er dermed effektivt afskåret fra at have rådighed over deres egen lejlighed eller benytte lejligheden overhoved.

Det har derfor ikke været nødvendigt for de enkelte ejere at fraskrive sig retten til benyttelse af lejligheden.

Beskatning af lejeindtægt

[virksomhed1] består i sin helhed af følgende:

Alle ejere af en lejlighed ejer en ideel anpart af ovennævnte samt sin egen lejlighed.

Hver ejer har stillet sin lejlighed til rådighed for ejerlejlighedsforeningen. Ejerlejlighedsforeningen lejer lejlighederne ud gennem [virksomhed2].

Ejerlejlighedsforeningen har i 2012 haft en bemanding på 30-40 personer, som fordeler sig således:

Al indtægt af ovennævnte aktiviteter tilfalder ejerlejlighedsforeningen og går i ejerlejlighedsforeningens kasse. Når året er gået, aflægger ejerlejlighedsforeningen et regnskab over ejerlejlighedsforeningens indtægter og udgifter; Årsrapport for Ejerlejlighedsforeningen [adresse1]. Den enkelte ejer får del i årets resultat efter sit fordelingstal.

Ejerne medregner årets resultat i deres selvangivelse under hensyntagen til, om de er omfattet af anpartsindgrebet i 1989 eller ej.

Ejerlejlighedsforeningen finder med ovennævnte dokumenteret, at alle ejere er effektivt afskåret fra at have rådighed over deres egen lejlighed samt at kunne dokumentere, at lejligheden ikke er benyttet privat.

Ejerlejlighedsforeningen mener også, at vores virksomhed ud fra en samlet vurdering har været 100 % erhvervsmæssig drevet.”

Der foreligger en udateret skrivelse fra [virksomhed3] til Ejerlejlighedsforeningen [adresse1], hvoraf følgende fremgår:

”Til bestyrelsen for Ejerlejlighedsforeningen [adresse1]

Bestyrelsen i Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] har anmodet os om, at kommentere deres skrivelse af 28. marts 2014, som vil blive udsendt til foreningens medlemmer. Årsagen til skrivelsen er, at SKAT har henvendt sig til en række ejere og agter at forhøje deres skattepligtige indkomst for indkomstårene 2010 til 2012. SKAT er af den opfattelse, at ejerne ikke driver erhvervsmæssig virksomhed.

I de henvendelser som SKAT har udsendt fremgår, at SKAT sidestiller [virksomhed1] med traditionel sommerhusudlejning, således at ejerne er omfattet af de særlige regler i Ligningslovens § 15 O (sommerhusreglen). Vi er ikke enige i denne opfattelse.

SKAT forudsætter umiddelbart, at ejerne udlejer sommerhuse uden først at overveje om, der grundlæggende er tale om erhvervsmæssig virksomhed. I bestyrelsens skrivelse af 28. marts 2014 er der nærmere redegjort for, hvilken aktivitet der foregår i [virksomhed1]. Med den beskrevne aktivitet, herunder afholdelse af lønudgifter på ca. 7 mio. kr. årligt, bør det stå klart for enhver, at aktiviteten ikke består i enkeltvis udlejning af sommerhuse. Lejlighederne i [virksomhed1] er ikke traditionelle sommerhuse, men lejligheder som anvendes til hoteldrift. [virksomhed1] har for de pågældende indkomstår haft pligt til at drive hotelvirksomhed, og lejlighederne har været benyttet således. Lejlighederne er ikke vurderet som fritidsboliger, men er vurderet efter kode 25 (andre ejerlejligheder). Alene af denne grund burde anvendelse af Ligningslovens § 15 O være udelukket, idet denne bestemmelse formentlig kræver, at der er tale om fritidsboliger, der er vurderet og anvendes som sådan.

Det er vigtigt at forstå, at [virksomhed1] i realiteten ikke adskiller sig fra det, som vi opfatter som et "normalt" hotel. En ejer af et hotel driver utvivlsomt erhvervsmæssig virksomhed, selvom det kan påstås, at ejeren i realiteten har rådighed over alle de værelser og lejligheder, som hører til hotellet. Efter praksis beskattes en ejer ikke af de værelser/lejligheder der står tomme og ligefrem at påstå, at ejeren vil kunne anvende sommerhusreglen i Ligningslovens § 15 O, er vel helt utænkelig.

Der er ikke, og bør da heller ikke være forskel på den skattemæssige behandling, hvad enten en virksomhed ejes af en person eller flere personer. Reglerne modificeres udelukkende af Personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 9, hvoraf det fremgår, at ejere, der har købt efter den 11. maj 1989, er omfattet af særlige lovgivningsmæssige regler (anpartsindgrebet).

Vi har haft adgang til en del af de skrivelser, som SKAT har udsendt til visse ejere. Flere af disse skrivelser hviler på ganske ukorrekte forudsætninger. F.eks. agter SKAT at forhøje en ejers indkomst med følgende begrundelse:

"Der er efter SKATs opfattelse ikke tale om erhvervsmæssig virksomhed, da ejerne af lejligheder kan anvende lejlighederne i op til fem uger om året ifølge vedtægterne for Ejerlejlighedsforeningen [adresse1]".

Vi kan oplyse, at vedtægterne hverken for 2010, 2011 eller 2012 har indeholdt en sådan bestemmelse.

Afslutningsvist skal vi anføre, at Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] er etableret for mere end 30 år siden, nemlig i 1982. Siden da har ejerne selvangivet driften som erhvervsmæssig virksomhed, hvilket SKAT har accepteret. Det er vores opfattelse, at ejerne kan støtte retskrav på skattemyndighedernes mangeårige praksis.”

Der foreligger vedtægter for ejerlejlighedsforeningen [adresse1], som vedtaget på ekstraordinær generalforsamling den 22. november 2008 med senere ændringer. Af vedtægterne fremgår blandt andet følgende:

”2. Formål

2.1

Det er foreningens formål at varetage drift af de på ejendommen beliggende fællesanlæg herunder wellness, badeland m.v. Indgåelse af aftale med operatører og lignende omkring udlejning skal ske efter godkendelse af bestyrelsen, og det enkelte medlem kan ikke frit vælge en anden form for udlejning.

3. Medlemmer

3.1

Enhver ejerlejlighedsejer er berettiget og forpligtet til at være medlem af ejerlejlighedsforeningen, således at medlemskabet og ejendomsretten stedse skal være sammenhørende.

3.2 (tilføjet til vedtægterne på ejerlejlighedsforeningens ekstraordinære generalforsamling 8. september 2013)

Det er ikke tilladt, at drive nogen form for erhverv fra eller i ejerlejligheder i ejerforeningen uden bestyrelsens godkendelse, bortset fra drift af lejlighed nr. 277 (restaurant). Udlejning af egen lejlighed til beboelse anses i denne forbindelse ikke for erhverv.

----

5. En ejerlejligheds omfang

5.1

En ejerlejlighed omfatter det areal, som er beskrevet i anmeldelsen til tinglysning af ejerlejlighedsopdelingen og det dermed fulgte kort over den pågældende ejerlejlighed. Herudover har ejerlejlighedsejeren en ideel andel af fællesarealerne med hertil hørende fællesanlæg, for så vidt der ikke på anden vis er disponeret herover. En sådan disponering over fællesarealerne kræver vedtagelse på generalforsamling med kvalificeret majoritet i overensstemmelse med pkt. 14.3.

6. En ejerlejligheds benyttelse

6.1

Ejerforeningen drager omsorg for at udleje ejerlejligheden m.v. således som beskrevet i § 2. Ejerforeningen er herunder berettiget til at indgå på forpagtningsaftaler eller administrationsaftaler af enhver art angående drift af fællesområderne med dertilhørende faciliteter.

----”

Der foreligger samarbejdsaftale indgået mellem ejerlejlighedsforeningen [adresse1] og [virksomhed2] A/S i maj 2004 dækkende perioden 1. januar 2005 – 31. december 2009. Der foreligger tillægsaftaler til samarbejdsaftalen til forlængelse af samarbejdsaftalen for et år af gangen for henholdsvis 2010, 2011 og 2012.

Af samarbejdsaftalen fremgår blandt andet i uddrag under pkt. 5 Provision og pkt. 10 Ejerrabatter:

”5. Provision: DL modtager:

I nettolejeindtægten indregnes værdien af ejernes egne ophold (listepris - 40 %) i perioden 01.07. - 15.08.”

”10. Ejerrabatter:
EN's medlemmer vil fortsat kunne opnå rabat på [virksomhed4]. Denne rabat fastsættes af bestyrelsen. Rabatter på øvrige produkter i Land & Leisure koncernen vil kunne opnås efter nærmere aftale.”

Af de tidligere gældende vedtægter for ejerlejlighedsforeningen [adresse1], fra marts 2004 fremgår vedrørende En ejerlejligheds omfang og benyttelse punkt 6 følgende:

”Hver enkelt ejerlejlighedsejer kan råde over sin ejerlejlighed til eget brug og på anden måde end ved udlejning i op til 5 uger pr. år. Heraf op til 2 uger i perioden 15.6. – 15.8. – dog maks. en uge i juli måned.

Ophold i perioden 15.6 – 15.8. skal reserveres senest 31.12. året forud, medens øvrige ophold skal reserveres senest 3 måneder før ankomst, idet den enkelte ejerlejlighedsejer altid skal respektere allerede foretagne reservationer fra 3. mand.

Opholdene i perioden 15.6 – 15.8. skal altid påbegyndes og afsluttes lørdage, medens øvrige ophold har valgfrihed for så vidt angår ankomst- og afrejsedag.

Alle ophold tælles som ugeophold, selv om den reserverede opholdsperiode er kortere.

Ejerlejlighedsejerne betaler for opholdet 25 % af listeprisen for den reserverede opholdsperiode.

Herudover kan den enkelte ejerlejlighedsejer reservere ophold af maks. en uges varighed pr. lejemål udenfor perioden 15.6. – 15.8. i egen eller anden lejlighed, såfremt der er ledig kapacitet. Sådanne ophold kan tidligst reserveres 5 dage før ankomst, og der betales 25 % af listeprisen for den reserverede opholdsperiode.

Henvendelse om reservation skal ske til ejerlejlighedsforeningens administrator.

Herudover må hver enkelt ejerlejlighedsejer ikke råde over sin ejerlejlighed, men skal stille denne til rådighed for ejerforeningen til udlejning som hotellejlighed sammen med det til ejerlejligheden hørende løsøre og ideel andel af fællesanlæg.

Ejerforeningen drager herefter omsorg for at udleje ejerlejligheden m.v., således som beskrevet i § 2. Ejerforeningen er herunder berettiget til at indgå på forpagtningsaftaler eller administrationsaftaler af enhver art angående udlejning og drift af ejerlejlighederne og dermed af hotellet.

Samtidig med vedtagelsen af de oprindelige vedtægter er der indgået aftale med [virksomhed5] A/S (nu [virksomhed2] A/S), hvilken aftale er tinglyst sammen med vedtægterne, og managementaftalen er i 1989 og efterfølgende ændret i henhold til tillæg til denne.”

Af resultatopgørelsen for ejerforeningen [adresse1], [by1] fremgår følgende nettolejeindtægter før fradrag af udlejningsprovision jf. resultatopgørelsens note 9(indkomstårene 2010 og 2011) note 10(indkomståret 2012) samt variable omkostninger og Dækningsbidrag I:

Der er for indkomståret 2011 foretaget følgende indberetning på anparter fra ejerlejlighedsforeningen [adresse1]:

”Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] Oplysn.pligtiges senr. [...]

Anpartsbetegnelse 114 Virksomheden vedrører fast ejendom

Antal andele 1 Anskaffet pr. 30/06-81

Totalt antal 276

Anparten er anskaffet før 12. maj 1989 i udbudsperioden

Skattemæssigt resultat:

Skattemæs. resultat 1.672 Skattepl. indkomst 2.110

Renteindtægter 163 Aktiver 226.146

Kursgevinster 611 Passiver 26.195

Renteudgifter 336 Formue 200.351”

Der er for indkomståret 2012 foretaget følgende indberetning på anparter fra ejerlejlighedsforeningen [adresse1]:

”Ejerlejlighedsforeningen [adresse1] Oplysn.pligtiges senr. [...]

Anpartsbetegnelse 112 Virksomheden vedrører fast ejendom

Antal andele 162 Anskaffet pr. 30/06-81

Totalt antal 46.322

Anparten er anskaffet før 12. maj 1989 i udbudsperioden

Skattemæssigt resultat:

Skattemæs. resultat -9.580 Passiver 22.794

Skattepl. indkomst -9.580 Formue 189.996

Aktiver 212.790”

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for ikke at drive erhvervsmæssig virksomhed i skattemæssig forstand med udlejning af ferielejlighed i indkomstårene 2010-2012.

SKAT har således nægtet fradrag for de selvangivne underskud af virksomhed og resultatet af udlejningen er herefter opgjort på grundlag af reglerne i ligningslovens § 15 O, stk. 1, og resultatet beskattes som kapitalindkomst.

SKAT har som begrundelse for afgørelsen anført følgende:

”For at der er tale om erhvervsmæssig virksomhed skattemæssigt, er der nogle forudsætninger beskrevet i den juridiske vejledning.

Den juridiske vejledning afsnit C.C.1.3.2.4 Sommerhusudlejning

Som udgangspunkt kræves det for at acceptere, at der skatteretligt foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed,

at

Ifølge praksis er det en afgørende forudsætning for, at der kan statueres erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyder kan dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til tredjemand i hele indkomståret.

Desuden har skatteyder også bevisbyrden for, at skatteyderen ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis skatteyderen ikke ved kontrakten med tredjemand formelt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset privat.

I skattevejledningen fra [virksomhed3] til [adresse1], henviser [virksomhed3] til et bindende svar [adresse1] fik 2003. Svaret blev givet i forbindelse med at der skulle indføres i vedtægterne, at lejerne har ret til 5 ugers ferie. Ligningsrådet afgør, at hvorledes lejligheden er anvendt skal afgøres ud fra en samlet vurdering.

I samme vejledning henviser [virksomhed3] til 2 offentliggjorte bindende svar, der begge bekræfter, at man kan anvende virksomhedsordning, hvis man har fraskrevet sig den private anvendelse.

For at foretage en samlet vurdering af denne sag har SKAT taget udgangspunkt i afgørelser på området.

www.afgoerelsesdatabasen.dk 13-4306708

Landsskatterettens afgørelse

For at der skatteretligt foreligger erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, kræves det som udgangspunkt, at ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset (lejligheden), og at skatteyderen kan dokumentere, at sommerhuset (lejligheden) ikke er benyttet privat, jf. Ligningsvejledningen, afsnit E.A.1.2.3.6.

www.afgørelsesdatabasen.dk journalnummer 08.02370

Selvom klageren således ifølge vedtægterne ikke er garanteret at kunne anvende sin egen lejlighed ved ejerspærring, må klagerens rådighed over en vilkårlig lejlighed i lejlighedskomplekset, sidestilles med rådighed over klagerens egen lejlighed, idet klagerens ret til at råde over en vilkårlig lejlighed ifølge vedtægterne er betinget af ejerskab til en bestemt lejlighed og forudsætter, at klageren tilsvarende stiller sin lejlighed til rådighed for foreningens øvrige medlemmer.

Tidligere vedtægter for Ejerlejlighedsforeningen [adresse1]/ Samarbejdsaftale med [virksomhed2]

I vedtægter for ejerlejlighedsforeningen [adresse1] vedtaget i 2004, er der direkte adgang til 5 ugers ferie i egen lejlighed, denne vedtægt er senere ændret.

I samarbejdsaftalen mellem ejerlejlighedsforeningen [adresse1] og [virksomhed2] fra 2004, står der i pkt. 10, at der forsat vil kunne opnås ejerrabat på [virksomhed4], rabatten fastsættes af bestyrelsen.

Disse punkter underbygger SKAT påstand om, at man kan leje sin egen/ anden lejlighed, man har ikke har fraskrevet sig den private råderet.

Brev fra bestyrelsen

I brev fra bestyrelsen dateret 28. marts 2014, tages der udgangspunkt i, om man har direkte adgang med nøgler til lej lighederne, dette har ifølge SKAT' s opfattelse ingen betydning, da spørgsmålet er om man kan leje lejlighederne til privat ferie/ophold. Det fremgår af samme skrivelse, at det kan man, der står alle lejligheder er i indkomståret 2012 og tidligere kun blevet lejet ud mod betaling, uanset om man er ejer eller lejer.

Derefter er der i skrivelsen en generel beskrivelse af [virksomhed1], dette er ikke relevant i forhold til om man kan råde over en lejlighed til privat ophold.

Efter en samlet vurdering anser SKAT ikke for, at du har fraskrevet sig den private anvendelse, der ydes rabatter, der anvendes andre lejligheder for ophold og der betales ejendomsværdiskat for ejendommen,

Til underbygning af SKATS påstand er der ligeledes taget udgangspunkt i følgende afgørelser

SKM2002.229.HR

Sommerhusudlejning. Ikke erhvervsmæssig.

Skatteyderen havde ikke fraskrevet sig retten til privat benyttelse af eget sommerhus i kontrakten med et udlejnings bureau, og da det var uden betydning, at privat benyttelse faktisk ikke havde fundet sted, kunne reglerne om ejendomme, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt, ikke bruges.

SKM2009. 711.SR

Udlejning af en hotellejlighed erhvervsmæssig.

Skatterådet bekræftede, at skatteyderens udlejning af en hotellejlighed kunne betragtes som erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed uden beskatning af nogen privatandel, når hun efter udlejningsaftalen med hotellet havde fraskrevet sig enhver mulighed for at benytte ejerlejligheden privat.

Der er efter SKATs opfattelse ikke tale om erhvervsmæssig virksomhed da der ikke foreligger en fraskrivelseserklæring og overskuddet ved lejligheden skal derfor opgøres efter ligningsloven§ 15 O stk. 1 således:

Opgørelse af lejeindtægt:

Overskuddet skal medregnes i kapitalindkomsten i henhold til personskatteloven§ 4 stk. 1 nr. 6.

I ligningslovens§ 15 O fastsættes, at sker indberetningen af bruttolejeindtægten af udlejnings bureauet kan bundfradraget maksimalt udgør 20.000 kr. Hvis der ikke sker en indberetning jf. skattekontrollovens § 11 Ger bundfradraget maksimalt 10.000 kr. De 20.000 kr. gælder fra 2011 og frem.

Du har mulighed for at vælge at benytte ligningsloven § 15 O stk. 2 og fratrække de udgifter der vedrører udlejningsperioden, men du kan så ikke efterfølgende skifte til ligningsloven § 15 O stk. 1.

Du skal være opmærksom på, at ligningsloven § 15 O stk. 2, skal opgøres ud fra den faktisk udlejede periode, der gives alene fradrag for udgifter for de udlejede dage.

Der er taget udgangspunkt i din andel af lejeindtægt efter fradrag for rabatter og provisioner.”

Klagerens opfattelse

Klageren har fremsat påstand om, at skatteansættelserne for 2010-2012 foretaget som selvangivet, og at udlejningen af lejligheden [adresse1] er en erhvervsmæssig virksomhed.

Klageren har som begrundelse for påstanden anført følgende:

”Jeg skal hermed påklage årsopgørelserne vedrørende indkomstårene2010, 2011, 2012, jf. bilag 1.

Jeg kan allerede på indeværende tidspunkt oplyse, at jeg ønsker sagen visiteret til behandling ved

Landsskatteretten i henhold til skatteforvaltningslovens § 35 b, stk. 5, 1. pkt.

Nærværende sag drejer sig om, hvordan man skal opgøre den skattepligtige indkomst vedrørende min deltagelse i hotelaktiviteten drevet af Ejerlejlighedsforeningen [adresse1], [by1].

Der verserer for tiden en prøvesag om spørgsmålet, der behandles af Skatteankestyrelsen under journalnummer: 14-3336681. Jeg skal som følge heraf høfligst foreslå Skatteankestyrelsen at berosætte min sag, indtil prøvesagen er endeligt afgjort.

PÅSTAND

Der nedlægges påstand om, at der ikke er grundlag for at ændre mine skattemæssige indkomstforhold som følge af min deltagelse i hoteldriften gennem Ejerlejlighedsforeningen [adresse1], [by1].

SAGSFREMSTILLING:

For en nærmere belysning af de faktiske omstændigheder i sagen henvises i første omgang til sagsfremstillingen indeholdt i SKATs forslag til afgørelse, jf. bilag 2.

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det overordnet gældende, at aktiviteten, der udøvedes af Ejerlejlighedsforeningen [adresse1], [by1], i den for sagen omhandlede periode, ikke skatteretligt skal bedømmes efter normen omkring erhvervsmæssig udleje af ferieboliger. Det gøres i den forbindelse gældende, at Ejerlejlighedsforeningen [adresse1], [by1], i den for sagen omhandlede periode, har drevet virksomhed med hoteldrift.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det videre overordnet gældende, at min hotellejlighed ikke var at anse for en fritidsbolig i Ligningslovens§ 15 O's forstand.”

Klageren fastholder, efter der er truffet afgørelse i ovenfor nævnte prøvesag 14-3336681, sin klage og anfører endvidere:

”Under henvisning til brev af 10.1.2017 ønsker jeg at fastholde min klage.

Baggrunden herfor er, at jeg aldrig har boet i min lejlighed før ændringen af ejerformen til at være en ejerlejlighed.

Samtidig er der i tinglyst skøde på lejligheden nævnt i § 13 følgende:

" Køber e rspecielt blevet gjort opmærksom på, at den købte hotellejlighed ikke peresonligt må anvendes eller disponeres af ham, men at brugsretten til ejerlejligheden er overdraget til ejerforeningen, der administrerer samtlige ejerlejligdheder i ejendommen ".

Dette har jeg overholdt 100 % og jeg fastholder derfor min klage.”

Klageren har fremsendt skøde og anført følgende til sagen:

”Under henvisning til dit brev af 26.1.2017 kan jeg oplyse, at jeg ikke deltager i mødet den 7.2.2017.
Til brug ved sagsbehandlingen vedlægges kopi af skøde vedrørende købet af ferielejligheden på [virksomhed1].
Som tidligere oplyst har jeg ikke benyttet lejligheden førend denne skiftede ejerform, hvor status blev ændret fra hotellejlighed til ejerlejlighed.
Som tidligere nævnt henvises til skødets bestemmelser angående benyttelse, eller nærmere ikke benyttelse af lejligheden.”

Klageren har under sagens behandling hos SKAT oplyst følgende til SKAT pr. mail den 8. marts 2014:

”Jeg har modtaget et brev om oplysninger omkring min lejlighed i [virksomhed2], [by1].

Jeg tror imidlertid at der er nogle misforståelser så derfor skriver jeg denne mail.

Jeg vil naturligvis sende alle de oplysninger der er behov for efterfølgende.

Der foreligger ikke separate regnskaber i perioden 2010-2012. Alle lejligheder i [virksomhed2] [by1] er udlejet kollektiv af [virksomhed2] gennem en managementaftale. Det betyder at der ikke eksisterer separate udlejningskontrakter og dermed fraskrivelseserklæringer. Der eksisterer derfor kun en samlet managementaftale og et regnskab samlet for hele [virksomhed2] [by1]. Det er dette regnskab der danner grundlag for opgivelsen til Skat.

Hele udlejningen og regnskabet omkring [virksomhed2] i [by1] som består af flere end 27o lejligheder er kollektivt, det betyder at jeg ingen anelse har om hvor mange der har boet i min lejlighed og i hvor mange dage og jeg har selv skullet betale for evt. ophold på feriehotellet og vi har alle fået den samme indtægt og betalt de samme udgifter.

[virksomhed2] har gennem deres managementaftale suverænt bestemt hvilke lejligheder der blev udlejet og den samlede indtægt indgik i det samlede regnskab for alle lejligheder i [virksomhed2], [by1].

Pr. 1.1.2013 er dette ændret til at ferielejlighedernes status er ændret til ejerlejligheder. Det betyder at fra 2013 er det hver ejerlejlighedsejer der kan udleje lejlighederne og også selv skal betale for vedligeholdelse m.v. Dette var også kollektivt tidligere.

Meddel mig blot hvilke oplysninger du efterfølgende ønsker. Alle ejere af ferielejlighederne har fået oplyst, at SKAT har modtaget regnskab for ejerlejlighedsforeningens fælles regnskab i nævnte periode.”

Klageren har oplyst følgende til SKATs pr. mail af 16. marts 2014:

”Jeg har tilladt mig at videresendelse mailen til bestyrelsen for feriehotel [adresse1].

Jeg har ejet lejligheden siden 1983 og har ikke selv boet i lejligheden førend i 2013 hvor lejligheden overgik fra status som feriehotel til ejerlighedsstatus. Det måtte vi ikke, da der var tale om erhvervsmæssig investering.

Kan du ikke gå tilbage i min sagsmappe. Tidligere skulle både regnskab for hele foreningen og den udfyldte vejledning sendes ind.

Hvert år har vi fra revisionsfirma modtaget en vejledning til brug ved udfærdigelse af selvangivelse.”

Klageren har endvidere under sagens behandling hos SKAT anført følgende pr. brev af 11. maj 2014:

”Jeg mener at afgørelsen beror på et forkert grundlag.

Jeg har ejet lejligheden siden 1981 og har ikke boet i denne førend lejligheden ændrede status pr. 1.1.2013.

Jeg har aldrig haft adgang til lejligheden og aldrig boet i denne og ej heller haft nøgler til denne førend i 2013 og jeg har i alle årene fulgt revisors vejledning i forbindelse med udarbejdelse af regnskab og dermed selvangivelse.

Dette er sket siden jeg købte lejligheden og SKAT har ikke tidligere anfægtet dette, derfor undrer det mig at disse regler pludselig ikke er korrekte.

Med hensyn til ejendomsværdibeskatning af lejligheden er dette heller ikke sket førend fra 2012.

Det må i øvrigt være en fejl at der er opkrævet ejendomsværdibeskatning for 2012, førend lejligheden ændrede status.

Såfremt SKAT fastholder forslaget forbeholder jeg mig ret til at anke sagen.”

Landsskatterettens afgørelse

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed. Hvis en fritidsbolig udlejes erhvervsmæssigt, beskattes udlejningsresultatet efter de regler, der gælder for udlejningsejendomme, og der er mulighed for at anvende virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1, stk. 1.

Fritidsboliger, der ikke udlejes erhvervsmæssigt, beskattes efter reglerne i ligningsloven § 15 O. Efter ligningslovens § 15 O, stk. 1, opgøres udlejningsresultatet ved, at der gives et bundfradrag i bruttolejeindtægten. I den del af bruttolejeindtægten, der overstiger bundfradraget, gives et yderligere fradrag på 40 %, der dækker alle udgifter i forbindelse med udlejningen. Den skattepligtige kan i stedet vælge, at udlejningsresultatet beskattes efter en regnskabsmæssig metode, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 2. I begge tilfælde beskattes overskuddet som kapitalindkomst.

Opgøres resultatet af udlejningen i henhold til ligningslovens § 15 O, stk. 1, medregnes ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskatteloven for hele indkomståret.

Det følger af praksis, jf. Højesterets dom af 20. marts 2002, offentliggjort som SKM2002.229.HR og Højesterets dom af 21. januar 2005, offentliggjort som SKM2005.78HR, at udlejning af et sommerhus ikke kan anses for erhvervsmæssig udlejning, hvis ejeren ikke positivt har fraskrevet sig retten til selv at benytte sommerhuset, eller hvis udlejningsaftalen giver ejeren mulighed for at benytte ejendommen i et omfang, der går ud over, hvad der er nødvendigt til opfyldelse af ejerens forpligtelse til vedligeholdelse af sommerhuset.

Der ses ikke i vedtægterne for de klagebehandlede indkomstår at være bestemmelser, som forhindrer ejerlejlighedsejerne i at benytte lejlighederne privat.

Af samarbejdsaftale mellem Ejerlejlighedsforeningen og [virksomhed2] A/S fremgår, at der i nettolejeindtægten ved udregning af [virksomhed2]s provision indregnes værdien af ejernes egne ophold samt at ejerlejlighedsforeningens medlemmer fortsat vil kunne opnå rabat på [virksomhed4].

Klageren ses på det foreliggende grundlag ikke at have været afskåret fra at benytte ejerlejlighederne på [virksomhed1] privat.

Det kan ikke tillægges særlig vægt, at den lejlighed klageren ville blive henvist til at bo, hvis han opholdt sig på [virksomhed1], ikke var hans egen. Der henvises til SKM2014.659.LSR.

Udlejning af klagerens ejerlejlighed kan herefter ikke anses for erhvervsmæssig virksomhed, og resultatet heraf kan derfor ikke indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1.

Af ligningslovens § 15 O, stk. 1, nr. 1, fremgår, at ejere af en fritidsbolig bortset fra sommerhus, der efter tilladelse anvendes som helårsbolig, og som udlejes en del af året, kan fradrage 10.000 kr. (2010-niveau) i bruttolejeindtægten pr. fritidsbolig ved indkomstopgørelsen.

Der er ikke sket indberetning af bruttolejeindtægten efter skattekontrollovens § 11 G. Derfor udgør bundfradraget maksimalt 10.000 kr. om året. Der kan ikke godkendes bundfradrag med 20.000 kr. om året, jf. ligningslovens § 15 O, stk. 1, nr. 2. SKATs afgørelse, hvor der er godkendt bundfradrag med 10.000 kr. pr. år stadfæstes.

I henhold til cirkulære nr. 72 af 17. april 1996 om ligningsloven pkt. 10.9 forstås bruttolejeindtægten som modtaget lejebetaling, herunder eventuelt særskilt betaling for f.eks. el, gas, varme, telefon og lign. En eventuel formidlingsprovision eller lignende betalinger til et udlejningsbureau indgår derimod ikke i bruttolejeindtægten.

Da SKAT ikke har fratrukket udlejningsprovisionen i den opgjorte lejeindtægt ændres SKATs afgørelse således:

SKAT har tidligere opgjort klagerens andel af overskuddet for indkomståret 2010 til 17.923 kr., Landsskatteretten nedsætter beløbet til beskatning til 13.993 kr.

SKAT har tidligere opgjort klagerens andel af overskuddet for indkomståret 2011 til 19.804 kr., Landsskatteretten nedsætter beløbet til beskatning til 15.662 kr.

SKAT har tidligere opgjort klagerens andel af overskuddet for indkomståret 2012 til 17.288 kr., Landsskatteretten nedsætter beløbet til beskatning til 13.285 kr.