Kendelse af 08-05-2017 - indlagt i TaxCons database den 31-05-2017

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver og direktør i selskabet [virksomhed1] ApS.

I 2002 købte klageren ejendommen [adresse1], [by1]. Han satte ejendommen til salg i 2010 for 2.695.000 kr.

Ved købsaftale af 1. marts 2011 blev ejendommen solgt til klagerens selskab, [virksomhed1] ApS, for 2.500.000 kr. kontant.

Ejendomsvurderingen for ejendommen var følgende:

”

1/10-2009 (almindelig vurdering)

(senest offentliggjorte ejendomsvurdering forud for salget): kr. 1.550.000 (grundværdi: kr. 545.400)

1/10-2010 ("regulerings" vurdering): kr. 1.550.000 (grundværdi: kr. 545.400)

1/10-2011: (almindelig vurdering): kr. 1.650.000 (grundværdi: kr. 673.700)”

Ifølge SKATs oplysninger har ejeren ikke anmodet om en ændring af vurderingen.

Der foreligger følgende oplysninger om ejendommen i BBR og på www.[...].dk:

”

Fritliggende enfamilieshus (parcelhus)

Opførelsesår: 1974

Grund: 804 kvadratmeter

Bebygget areal: 140 kvadratmeter

Ydervæg: mursten

Tagdækning: fibercement

Samlet [...]real: 140 kvadratmeter

5 værelser

2 toiletter

2 badeværelser

Eget køkken

Varmeinstallation: centralvarme fra eget anlæg, naturgas og brændeovn

Energimærke: D

Carport

Opførelsesår: 2005

Areal: 50 kvadratmeter (tagflade)

Ydervæg: mursten

Tagdækning: fibercement”

Ifølge oplysninger fra www.[...].dk var ejendommen udbudt til salg for 2.695.000 kr. i en periode på 159 dage frem til 28. januar 2011, uden at ejendommen blev solgt.

Ifølge SKATs systemer er der solgt følgende øvrige ejendomme på samme vej på nogenlunde samme tidspunkt:

”

[adresse2], [by1].

Salgstidspunkt: 3/11-2011

Salgssum: kr. 1.630.000

Ejendomsvurdering 1/10-2010: kr. 1.550.000

Opførelsesår: 1973

Grund: 809 kvadratmeter

Bebygget areal: 140 kvadratmeter

Ydervæg: mursten

Tagdækning::fibercement

Samlet [...]real: 140 kvadratmeter

5 værelser

2 toiletter

2 badeværelser

Eget køkken

Varmeinstallation: centralvarme fra eget anlægt naturgas og brændeovn”

SKATs afgørelse

SKAT har fastsat ejendommens markedspris i 2011 til 2.000.000 kr. Differencen i forhold til den faktiske salgspris på 2.500.000, 500.000 kr., er anset for maskeret udlodning til klageren.

SKAT har anført følgende:

”

SKAT's vurdering er foretaget ud fra de konkrete oplysninger og lov/ praksis på området.

Overdragelsesprisen er kr. 2.500.000 kontant.

Tidspunktet er 1/3-2011.

Ejendomsvurderingen (her antages det, at ejendomsvurderingen 1/10-2009 er den senest offentliggjorte pr. 1/3-2011) var kr. 1.550.000.

Angående evt. alternativ pris på ejendommen foreligger der ikke umiddelbart oplysninger, såsom anmodning til vurderingsmyndighederne om ændring af fejlbehæftet vurdering m.v. der giver anledning til fastsættelse af en alternativ pris eller andre forhold angående særlige omstændigheder for prisfastsættelse for området, vejen eller den konkrete ejendom.

Dette kan ses ud af, at der på nogenlunde samme tidspunkt (3/11-2011) på samme vej er solgt en ejendom i almindeligt frit salg til kr. 1.630.000 hvor den senest offentliggjorte ejendomsvurdering (1/10-2010 = 1/10-2009) forud for salget var kr. 1.550.000.

Da salgsprisen ligger meget tæt på ejendomsvurderingen (kr. 80.000 over) taler dette ikke for, at salgspriserne i området på salgstidspunktet, som sådan ligger over ejendomsvurderingerne.

...

SKAT bemærker, at de solgte ejendomme, som advokaten henviser til er beliggende på andre veje (dog i samme område nær ved [adressen]) og på lidt andre tidspunkter, mens den ejendom, som SKAT har henvist til er beliggende på samme vej og sælges otte måneder (3/11-2011) efter hovedaktionærs salg til selskabet hvor markedets kvadratmeterpriser alt andet lige, efter hvad SKAT kan se på den generelle prisudvikling, havde rettet sig lidt i en positiv retning eller stabiliseret sig siden 1/3-2011. Dette må efter SKAT's vurdering tillægges større betydning end ejendomme på andre veje på andre tidspunkter, hvorfor den af advokaten beregnede gennemsnitskvadratmeterpris på kr. 16.100, anses for værende for høj og ikke svarende til markedsværdien på salgstidspunktet 1/3-2011 på [adressen]. SKAT er derfor af den opfattelse, at der ikke kan tillægges en større betydning for fastlæggelsen af skøn over kvadratmeterprisen på grundlag af de ejendomme, som advokaten henviser til, end den ejendom, som SKAT henviser til, idet denne ejendom er beliggende på samme vej, som den overdragne ejendom.

SKAT er fortsat af den opfattelse, at de fremlagte salgsvurderinger fra [virksomhed2] i [by1], [virksomhed3] i [by2] og [finans1]s vurdering i forbindelse med ejerskiftebelåning er relativt uforpligtende vurderinger, som af SKAT ikke kan tillægges særlig betydning i denne sag og dermed ej heller for skønnet over handelsværdien.

SKAT medgiver, at ejendommens generelle stand og værdien af garagen vil kunne have betydning for, at denne ejendom, som anført i bl.a. advokatens indsigelse, kan have haft en højere markedsværdi end det generelle vurderingsniveau på salgstidspunktet den 1/3-2011.

SKAT er dog ikke enig i, at denne værdi, som anført i indsigelsen svarer til et beløb der er minimum kr. 950.000 større end det af SKAT foretagne skøn over ejendommens markedsværdi på salgstidspunktet (svarende til seneste ejendomsvurdering før salget).

Det er SKAT's vurdering ud fra et skøn over hvorledes husets generelle stand fremstår ifølge den indsendte redegørelse og de indsendte billeder/bilag og særligt, at der er opført en relativt stor garagebygning, at den af SKAT i vores forslag af l5/8-2013 til ændring af hovedaktionærens indkomstansættelse, skønnede markedsværdi på kr. 1.550.000, bør forhøjes til kr. 2.000.000, svarende til en kvadratmeterpris på kr. 14.285.

Dette er fortsat i høj grad baseret på det ifølge www.[...].dk's registrering af foretaget salg af ejendom på samme vej den 1/3-2011 hvor kvadratmeterprisen var kr. 11.642 og det forhold, at den til selskabet solgte ejendom har været forsøgt solgt i en længere periode i almindeligt frit salg uden held, lige før overdragelsen til selskabet.

Det er SKAT's opfattelse, at en markedsværdi på kr. 2.000.000 understøttes af, at den forud for salget af ejendommen foreliggende ejendomsvurdering på kr. 1.550.000 alt andet lige må antages, at være foretaget på et fejlagtigt lavt grundlag, da det af oplysningerne i BBR fremgår, at der på ejendommen er en carport og ikke en garage, som nu dokumenteret, hvilket med en vis sandsynlighed, sammenholdt med ejendommens generelle stand, ville have betydet, at vurderingen havde været ca. kr. 450.000 større.

SKAT fastholder ifølge ovenstående, at hovedaktionæren [person1] har overdraget ejendommen [adresse1] til selskabet [virksomhed1] ApS til en pris der ligger over handelsværdien. Derfor skal der ske beskatning af forskellen mellem handelsværdien og overdragelsesprisen, som maskeret udlodning hos [person1], jf. Ligningslovens § 16 A, svarende til kr. 500.000 (kr. 2.500.000- kr. 2.000.000).”

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at ejendommens markedsværdi udgjorde 2.500.000 kr. ved salget til selskabet, hvorfor klageren ikke skal beskattes af en maskeret udlodning på 500.000 kr.

Repræsentanten har oplyst følgende:

”

Klager overtog pr. 1. februar 2002 ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Straks efter overtagelsen igangsatte klager er omfattende renovering og modernisering af huset. Der henvises til bilag 2, som er en oversigt over de moderniseringsarbejder, der er udført på ejendommen.

Klager opførte i 2005 en murstensgarage på 50 m2 i samme stil som huset. Garagen er isoleret og opvarmet og med direkte adgang til huset og med el-port m.v. Der henvises til bilag 3 som er tegninger af garagen samt byggetilladelse m.v.

Klager satte i 2010 huset til salg gennem [virksomhed2]. Salgsbudget m.v. fremlægges som bilag 4.

Huset blev ikke solgt og derfor besluttede klager sig for at høre kreditforeningen hvad de kunne vurdere huset til i forbindelse med overdragelse til klagers selskab samt selskabets samtidige gældsovertagelse. Restgælden udgjorde ved overdragelsen til selskabet 2.009.562 kr.

Ved [finans1]s besigtigelse af huset i 2011 godkendtes gældsovertagelsen, idet huset blev vurderet til godt 2.500.000 kr. hvorfor gælden på godt 2.000.000 kr. kunne indeholdes indenfor den lovmæssige grænse på 80 % af ejendommens værdi.

Der henvises til [finans1]s endelige overtagelse af lånene, jf. bilag 5.

Ejendommen har siden den 1.6.2011 været udlejet til uafhængige 3. mænd, jf. de af selskabet indgåede lejekontrakter bilag 6 og bilag 7.

...”

Repræsentanten har desuden anført følgende:

”

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at prisen for ejendommen mellem uafhængige parter på aftaletidspunktet i 2011 udgjorde mindst 2.500.000 kr.

Vurderingen på de godt 2.500.000 var sket ved [finans1]s godkendelse af gældsovertagelsen på godt 2.000.000 kr., jf. bilag 5. Havde [finans1] vurderet huset til under 2.500.000 kr. var klager blevet bedt om at indfri den del af lånet, der ikke kunne rummes i 80 % belåningen.

Således har en uafhængig 3. mand vurderet at prisen for huset i handel og vandel på aftaletidspunktet i 2011 udgjorde 2.500.000 kr.

SKATs henvisning til huset på [adresse2] er ikke relevant for denne sags afgørelse. Der var tale om et parcelhus som havde været beboet af samme par i perioden fra opførelsen i 1974 til salget i 2011, hvor der ingen modernisering havde fundet sted i ejerperioden.

Dette i modsætning til klagers ejendom, som på overdragelsestidspunktet fremstod moderniseret med nyt køkken, badeværelser, 50 m2 opvarmet murstens garage med el-port, et i 2009 moderniseret bryggers med gulvvarme osv., jf. bilag 2 og bilag 3.

Det er netop denne situation der er omtalt i Den Juridiske Vejledning afsnit C.B.3.5.4.3, hvor seneste ejendomsvurdering således ikke kan lægges til grund men må fraviges.

At ejendommens reelle værdi i meget væsentlig grad adskilte sig fra ejendomsvurderingen bestyrkes tillige af at ejendomsmægleren vurderede ejendommen til 2.695.000 kr. ved udbuddet af ejendommen i 2010, jf. bilag 4.

Det gøres således gældende at overdragelsessummen på 2.500.000 kr. mellem klager og hans selskab var udtryk for den pris ejendommen var værd i handel og vandel, jf. ligningslovens § 2, hvorfor klager var forpligtet til at handle til denne pris.”

Syn og skøn

På repræsentantens foranledning er der afholdt syn og skøn. Af syn og skønserklæringen fremgår følgende:

”

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes udfærdige en kort generel og overordnet beskrivelse af skønsrekvirentens tidligere ejendom beliggende [adresse1], [by1].

Svar på spørgsmål 1:

Gulstens villa fra 1974, med tag af bølgeeternit, beliggende for enden af lukket vej, med ca. 1.4 km. til tog station. Udover villaen er der muret garage på 50 m2, i samme materialer som huset og med samme tag og hældning som hovedhuset. Garagen har vandbåren gulvvarme fra solfangerne på huset og har mulighed for oplag på garagens loft.

Villaen er i en god vedligeholdt stand og er indrettet med entre, gæstebad med brus og gulvvarme, 3 værelser, forældresoveværelse m. skabsvæg, badeværelse med kar, brus og gulvvarme, stor stue med udgang til haven, i stuen er brændeovn, [by3] køkken fra 2006/2007 i hvid i forbindelse med værelse (opr. del af vinkelstue), bryggers med gasfyr og hvide skabe. Parketgulve i alle opholdsrum.

På taget af huset er solfangere til varmt brugsvand og til gulvvarme i garagen.

NB: Garagen på 50 m2 er anført som carport i BBR meddelelsen. Jeg har rekvireret byggesagen fra kommunen og i denne er anført at der er søgt om og godkendt en garage på 50 m2. Der er derfor fejl i BBR. Dette fremgår også af sagens bilag 3.

Spørgsmål 2:

Skønsmanden bedes efter en besigtigelse af ejendommen vurdere ejendommens handelsværdi ved salg mellem uafhængige parter pr. den 1. marts 2011.”

Repræsentanten har anført følgende bemærkninger til syn og skønserklæringen:

”...

Skønsmanden har jf. skønserklæringen vurderet ejendommen til en pris af 2.420.000 kr. på det for sagen relevante tidspunkt dvs. den 1. marts 2011.

...

Da ejendommen i 2011 er handlet til 2.500.000 kr. ligger denne i 2011 fastsatte handelsværdi indenfor den skønsmargin som parterne skal anerkendes. Afvigelsen fra skønsmandens erklæring på 80.0000 kr. udgør alene godt 3 % af den aftalte købesum. Parternes ansættelse af handelsværdien i 2011 er således ikke ”åbenbart forkert”, hvorfor en korrektion som sket jf. den indbragte afgørelse ikke kan anerkendes jf. princippet i bl.a. SKM 2004.424LSR. Med andre ord kan der ikke ske korrektion af bagateller som oprindelig sket i nærværende sag jf. den indbragte afgørelse.

Der henvises endvidere til at mæglervurderingen fra 2010, hvor ejendommen blev vurderet til 2.695.000 kr. ved udbuddet af ejendommen jf. bilag 4. [finans1] havde endvidere ved besigtigelsen i 2011 godkendt gældsovertagelsen, og vurderede på dette tidspunkt huset til godt 2.500.000 kr. hvorfor gælden på godt 2.000.000 kr. kunne indeholdes indenfor den lovmæssige grænse på 80 % af ejendommens værdi. Der henvises til [finans1]s endelige overtagelse af lånene, jf. bilag 5. Overdragelsessummen på 2.500.000 kr. mellem klager og hans selskab var således med forbehold for almindelig skønsusikkerhed ved fastsættelsen af værdien af en fast ejendom, udtryk for den pris ejendommen var værd i handel og vandel, hvorfor klager har ført et endog meget sikkert bevis for at det af SKAT udøvede skøn er åbenbart urigtigt, ligesom klager har ført et sikkert bevis for at den konkrete handelspris var udtryk for prisen på arms længde jf. ligningslovens § 2. Den nedlagte påstand skal således imødekommes.”

SKAT har accepteret det af skønsmanden ansatte skøn.

Landsskatterettens afgørelse

Når der handles mellem et selskab og selskabets hovedanpartshaver, skal der handles til markedsvilkår, jf. ligningslovens § 2.

Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærer medregnes som udgangspunkt til den skattepligtige indkomst som udbytte af aktier, jf. ligningslovens § 16 A, stk. 1, og stk. 2, nr. 1.

Klageren købte ejendommen [adresse1], [by1], af sit selskab, [virksomhed1] ApS for 2.500.000 kr. ved en købsaftale af 1. marts 2011.

Ved det afholdte syn og skøn er handelsværdien for ejendommen pr. 1. marts 2011 fastsat til 2.420.000 kr. SKAT har accepteret skønnet. Ejendommen blev handlet til 2.500.000 kr. Handelsprisen anses herefter ikke for at være åbenbart forkert. Klagerens selskab anses ikke at have lidt et tab som følge af handlen den 1. marts 2011 med klageren, hvorfor klageren ikke skal beskattes af maskeret udlodning.

Landsskatteretten nedsætter derfor klagerens skatteansættelse med 500.000 kr.