Kendelse af 10-09-2015 - indlagt i TaxCons database den 23-10-2015

Faktiske oplysninger

Klageren ejer en udlejningsejendom med en beboelse(ejerlejlighed) beliggende [adresse1], [by1]. Lejligheden er på 146 m².

Lejligheden blev anvendt til beboelse af klageren i perioden 1967 til 1989. Herefter har lejligheden været udlejet. Ifølge klageren har lejligheden indtil 2000 været udlejet til følgende:

”

(August 1990 – 2001 til [person1] (datteren) og diverse andre.)

1990 – [person2]

1991 [person3],

1992 – 1993 [person4] ? stewardesse i [virksomhed1],

1994 – 95 [person5]

1995 [person6] – kusines veninde

1996 – 2000 et enkelt værelse udlejet til [person7] stewardesse i [virksomhed1].)

Udlejet fuldt ud fra 2000 til dags dato som lejemål til [person1].”

Der eksisterer ikke lejeoptegnelser med angivelse af betalt leje tilbage i tid, men der foreligger følgende oplysninger om lejebetaling:

”

1994 – [person1] kr. 21.250 [person5] kr. 18.700 i alt kr. 39.950

...

1995 – [person1] kr. 21.250 [person5] kr. 23.380 i alt kr. 44.630

1996 – [person1] kr. 24.000 [person7] kr. 25.070 i alt kr. 49.070

1997 – [person1] kr. 26.250 [person7] kr. 26.040 i alt kr. 52.290

1998 – [person1] kr. 26.250 [person7] kr. 26.040 i alt kr. 52.290

1999 – [person1] kr. 31.500 [person7] kr. 34.200 i alt kr. 65.700

2000 – [person1] kr. 43.750 [person7] kr. 34.200 i alt kr. 77.950

Samtlige opgivne beløb er inkl. el og varme.”

Klagerens datter overtog hele lejligheden i 2000 og søgte i januar 2000 om boligsikring med udgangspunkt i en nettoleje på 56.000 kr. ekskl. forbrug. Forbrug udgør 16.500 kr. I alt herefter 72.500 kr.

Lejen inkl. forbrug er selvangivet uændret siden 2000. Der er ikke taget højde for pristalsregulering, stigning i fællesudgifter og forbrug eller objektiv udlejningsværdi/markedsleje/lejedes værdi.

Ejendommen er pr. 31. december 2012 vurderet som udlejet til 1.900.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har beskattet klageren af yderligere huslejeindtægt.

Det er SKATs opfattelse, at den selvangivne leje på 6.042 kr.pr. måned inkl. forbrug ikke svarer til den objektive lejeværdi/det lejedes værdi.

Lejen ekskl. forbrug har været følgende:

Klageren er skattepligtig af et beløb, svarende til den leje, som klageren kunne udleje lejligheden til, ved udlejning til tredjemand. Den årlige leje ekskl. forbrug har været på ca. 290-328 kr. pr. m².

Af tidligere vedlagte eksempler fra [...] vedrørende lejemål i [by1]s centrum fremgår det, at lejeniveauet typisk er mellem 1.300 kr. og 1.500 kr. pr. kvadratmeter årligt. Disse lejepriser er ekskl. vand, varme og el.

SKAT er enig i, at nogle af de lejligheder, der fremgår af tidligere vedlagte lejemål fra [...], er renoverede lejligheder og derfor ikke er direkte sammenlignelige. Disse lejligheder har også kvadratmeterpriser på mellem 1.800 og 2.000 kr. Klagerens udlejningslejlighed er derfor også skønnet væsentligt lavere ved tidligere foreslåede skøn. En kvadratmeterpris på lejligheder, som ikke er istandsat, fremgår at være på ca. 1.300 kr.

Ejendommen er vurderet som udlejet, hvorfor der er givet et nedslag på 50 %. Derfor er lejligheden vurderet væsentligt lavere end de øvrige lejligheder i ejendommen. Derudover er der givet et nedslag på 230.000 kr. i ejendomsvurderingen, da der er lavt til loftet.

Det fremgår af ejendomsstatistikken fra Ejendomsforeningen, at det lejedes værdi for lejligheder med lav vedligeholdelsesstand i den indre by i [by1] i 2010 gennemsnitligt har haft kvadratmeterpriser på 1.000 kr., ved middel vedligeholdelsesstand på 1.125 kr. og ved høj vedligeholdelsesstand på 1.250 kr.

På baggrund af forelagte oplysninger og fotos har SKAT vurderet, at der er tale om en ejendom med lav vedligeholdelsesstand i de fremviste rum. Som følge heraf fastsættes lejen skønsmæssigt til 10.000 kr. pr. måned ud fra lejlighedens vedligeholdelsesstand og beliggenhed. Dette svarer til en kvadratmeterpris på 822 kr., hvilket er under de gennemsnitlige kvadratpriser for lejligheder med lav vedligeholdelsesstand og med samme beliggenhed.

Den ansatte leje ekskl. forbrug udgør herefter 120.000 kr. pr. år. Klageren har selvangivet en lejeindtægt på henholdsvis 42.399 kr., 43.211 kr. og 48.002 kr. Klageren er derfor skattepligtig af yderligere lejeindtægt på henholdsvis 77.601 kr., 76.789 kr. og 71.998 kr.

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke er skattepligtig af yderligere lejeindtægt. Subsidiært har repræsentanten nedlagt påstand om, at klageren skal beskattes af yderligere lejeindtægt med 17.908 kr. i 2010, 20.010 kr. i 2011 og med 22.258 kr. i 2012.

Udover klagerens datters leje har der været udlejning til andre, som må antages at betale, hvad der svarer til markedslejen.

Der er tale om en 4-værelses lejlighed, som kun har en loftshøjde på 2,10 m, hvilket medførte, at ejendomsvurderingen på et tidspunkt blev nedsat.

Lejligheden blev ikke renoveret, da datteren overtog hele lejligheden i 2000. Badeværelset er etableret i 1958, hvor rør og faldstamme også er fra. Alle installationer er eksisterende fra 1958, hvor badeværelset blev etableret, og gårdlokum blev nedlagt. Toilet og vask er skiftet i 1990.

Der er ingen mekanisk ventilation (emhætte) i køkkenet eller i badeværelset. Gasvandvarmeren blev udskiftet i 1980’erne. El installationerne er fra, da de blev lagt ind.

Lejligheden er elopvarmet, og vand opvarmes fortsat af gasvandvarmer.

Ejendommens tag er renoveret i 1977-1978. Størstedelen af vinduerne i hovedbygningen er fra 1796. Der er udskiftet 4 vinduer i 70’erne til koblede vinduer, hvor 3 er i sidebygning og 1 er i hovedbygningen.

I 2008 blev der skiftet 2 vinduer i hovedhuset. Der er ikke forsatsvinduer, (men glas i vinduesstørrelse til opsætning om vinteren).

Gulvene i lejligheden er originale og derfor rimeligt nedslidte. De fremstår ikke som nye.

Køkkenet blev malet, og der blev nedrevet indbygget skab i 2004. Lejer har selv udskiftet og betalt for nye skabe, hvidevare, bordplade, vask og blandingsbatteri.

Der er etableret en skillevæg i 2008 for at få et værelse mere.

Der er således tale om en ældre lejlighed, som ikke lever op til de standarder, der normalt findes, også i det indre [by1].

Den enkelte lejlighed skal ved udlejning mellem nærtstående parter lejes ud til markedslejen.

Ved vurderingen af markedslejen vil det være nærliggende at hense til, hvad der betales i lignende lejemål i samme område og af samme stand. Repræsentanten har henvist til følgende lejemål:

”

[adresse2], [by1]:

Med henvisning til vedlagte bilag fra [person8] er der tale om udlejning af 5 boliglejemål, hvor den årlige kvm. leje spænder fra ca. kr. 550 – kr. 690.

Der henvises til vedlagte BBR-Ejermeddelelse, hvor det fremgår at lejemålene ligger i størrelsesordenen 49-85 kvm.

[adresse3], [by1]:

Med henvisning til vedlagte bilag fra [...] er der tale om udlejning af 6 lejemål, hvor den årlige kvm. leje spænder fra ca. kr. 600 - kr. 900. Kvm-lejen er afhængig af, hvilke istandsættelser der har været på den enkelte lejlighed (og formentlig størrelse, idet de største lejemål har den laveste kvm.leje.)

Lejlighederne har en størrelse mellem 39-83 kvm.

[adresse4], [by1]:

Med henvisning til vedlagte bilag fra [...] ([person9]) er der tale om udlejning af 3 lejemål, hvor den årlige kvm. leje andrager kr. 526.

Lejlighederne har centralvarme.

Lejlighederne har en størrelse mellem 135-145 kvm.

[...]/[adresse5], [by1]:

Med henvisning til vedlagte bilag fra [virksomhed2] A/S kan det oplyses at der er tale om en ejendom med 21 lejemål, hvor den årlige kvm-leje er kr. 280,11.

[...], [by1]:

Der henvises til bilag fra [virksomhed2] A/S (mail af 13. August 2014, hvor det oplyses at den årlige kvm-leje andrager kr. 430,08

[adresse6], [by1]:

Med henvisning til bilag fra [...] er der tale om udlejning af 6 mindre boliglejemål, hvor den årlige kvm-leje andrager mellem kr. 560 - kr. 581 for ikke moderniserede lejemål.

Lejemålenes størrelse er mellem 42-55 kvm.

[adresse7], 3., [by1]:

Der er tale om en lejlighed på 153 kvm.hvor der betales en kvm.-leje på kr. 604. Ejendommen er byfornyet for ca. 15 år siden.”

Leje for de gennemgåede lejemål ligger væsentligt under det beløb, som SKAT skønsmæssigt har fastsat. Der er tale om konkrete sammenlignelige lejemål, som der skal henses til ved værdiansættelsen af lejeværdien.

Klagerens lejlighed er absolut ældre og lever ikke op til de standarder, som SKAT henviser til i sit sammenligningsgrundlag. De lejligheder, som SKAT henviser til, er enten ”nyistandsat”, ”total istandsat”, ”møbleret” eller lignende. SKATs sammenligningsgrundlag er derfor ikke relevant.

Klagerens lejlighed er en lejlighed, hvor de centrale dele som badeværelse og køkken ikke har været renoveret siden etableringen i 1958. Der er beskeden loftshøjde, gasvandvarmer, og et-lagsglas i vinduerne. Lejemålet har ikke ved overtagelse eller senere været renoveret af udlejer. Der har alene af lejer, på lejers egen regning, været foretaget ændringer i køkkenet.

Lejer betaler samme leje i dag, som da lejligheden blev udlejet til fremmede, idet udlejer ikke har foretaget nogen form for forbedringer.

SKAT har accepteret lejemålet i 1996.

Lejeren har indbragt sagen for huslejenævnet. Huslejenævnet har telefonisk meddelt, at det forventede lejeniveau ligger på 450 kr. pr. m².

Under hensyntagen til den normale prisudvikling i samfundet kan der med udgangspunkt i, at der ved indflytningen i 2000 betaltes markedsleje, anerkendes en stigning i lejen, svarende til udviklingen i nettoprisindekset:

Klagerens repræsentant har indsendt en afgørelse af 1. oktober 2014 fra [huslejenævn]. Klageren indbragte sagen for huslejenævnet, da hun ønskede at varsle en lejeforhøjelse pr. 1. november 2014. Nævnet fastslog efter en besigtigelse af lejemålet den 18. september 2014, at den gældende leje var væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens § 29 c. Nævnet var samtidig af den opfattelse, at den varslede leje på 120.000 kr., svarende til en lejeforhøjelse med 75.000 kr., væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Nævnet godkendte herefter en lejeforhøjelse på 35.300 kr., svarende til 550 kr. pr. m². Den godkendte leje udgør herefter 80.300 kr. årligt.

Huslejenævnets afgørelse blev stadfæstet af Huslejeankenævnet den 24. april 2015.

SKATs efterfølgende udtalelse

Efter at have modtaget Huslejenævnets og Huslejeankenævnets afgørelse har SKAT indstillet, at klagerens indkomst nedsættes med 35.300 kr. i indkomstårene 2010, 2011 og 2012.

Landsskatterettens afgørelse

Indtægter ved udlejning af lejlighed er som udgangspunkt skattepligtige, jf. statsskattelovens § 4b.

SKAT har fastsat den årlige markedsleje til 120.000 kr. Den årlige markedsleje fastsættes til 80.300 kr., jf. Huslejeankenævnets afgørelse af 24. april 2015. Klagerens indkomst nedsættes derfor med 39.700 kr. i indkomstårene 2010, 2011 og 2012, således at klageren beskattes af en yderligere lejeindtægt med 37.901 kr. i 2010, med 37.089 kr. i 2011 og med 32.298 kr. i 2012.