Kendelse af 18-08-2016 - indlagt i TaxCons database den 30-09-2016

Klageren har ved en anmodning om bindende svar bedt SKAT besvare følgende spørgsmål:

”Kan ejendommen beliggende [adresse1], [by1] overdrages fra [virksomhed1] ApS, til selskabets hovedanpartshaver [person1] til en af ejendomsmægler vurderet pris på 6.100.000,-, og denne pris anses for markedsprisen.?”.

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”.

Landsskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.

Faktiske oplysninger

Af SKATs afgørelse fremgår:

”I har oplyst, at [virksomhed1] ApS købte d. 5. april 2011 ejendommen [adresse1], [by1] for kr. 7.600.000,-.

Endvidere oplyser I at, ejendommens bygninger bortset fra et mindre areal, hovedsageligt har været benyttet som hovedanpartshavers bolig.

Dette mindre areal har I efterfølgende oplyst, at det er ca. 12 m2 og anvendes til forretningskontor, hvorfra der aftales forretninger, og I betragter kontoret som privatbolig. Endvidere har I medsendt et foto af kontoret.

Ejendommen er i bygningsmæssigt god kvalitet. Ejendommen er beliggende i et mondænt område i [by1]. Ejendommen er, ifølge selskabets revisor, blevet renoveret for kr. 2.312.237,- i [virksomhed1] ApS ejer tid.

Ejendomsvurderingen er pr. 1. oktober 2012 vurderet til kr. 3.500.000,- grundværdi kr. 1.040.100,-

I har oplyst, at da ejendomsværdien ikke synes i overensstemmelse med den aktuelle handelsværdi, har parterne henvendt sig til [virksomhed2] ApS med henblik på at få en vurdering af hvad ejendommen kan handles til i fri handel mellem to uafhængige parter inden for en periode på 6 mdr.

[virksomhed2] ApS har vurderet, at ejendommen kan handles til kr. 6.100.000,- inden for en periode på 6 mdr.

Endvidere oplyser I, at seneste solgte boliger på [...] jfr. [...dk] er solgt til følgende:

Endvidere oplyser I at, [virksomhed1] ApS ønsker, at overdrage ejendommen pr. 1.juli 2014 til hovedanpartshaver [person1] til 6.100.000,- kontant og denne pris anses for handelsværdien.

SKATs oplysninger i øvrigt:

Ifølge årsrapporten for [virksomhed1] ApS er selskabets væsentligste aktivitet investering i værdipapirer.

Selskabet ejer udover værdipapirer også ejendommen beliggende [adresse1], [by1] (herefter: Ejendommen), som er en beboelsesejendom og købt af selskabet i 2011.

Ifølge SKATs vurderingsoplysninger er Ejendommen ved den seneste offentlige vurdering pr. 1. oktober 2011 vurderet til 3.500.000 kr., heraf en grundværdi 1.040.100 kr. for det matrikuleret areal på 1.891 m2.

Ifølge Det Centrale personregister har [person1] været tilmeldt på adressen siden 1. september 2011.”

Anmodningen om det bindende svar er indgivet den 23. maj 2014.

SKATs afgørelse

SKAT har besvaret spørgsmålet med ”Nej”. SKAT har som begrundelse anført:

”Ifølge almindelig skatteretlig praksis skal handel med aktiver foregå til markedspriser Der kan i den forbindelse henvises til bestemmelserne i statsskattelovens §§ 4 - 6.

Det fremgår af bestemmelsen i ligningslovens § 2, stk. 1, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår svarende til, hvad uafhængige parter ville fastsætte for tilsvarende transaktioner.

[person1] har som hovedanpartshaver i [virksomhed1] ApS den bestemmende indflydelse i selskabet. Der er således tale om handel mellem parter med interessesammenfald, idet der er tale om et påtænkt salg af Ejendommen fra [virksomhed1] ApS (som sælger) til [person1] (som købere).

Om værdiansættelse af markedsværdien for fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, hvor overdragelsen ikke er omfattet af cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 om værdiansættelse af aktiver og passiver i dødsboer m.v. og ved gaveafgiftsberegning, fremgår det af Den Juridiske Vejledning 2014-1, afsnit C.B.3.5.4.3, at værdiansættelse kan ske med udgangspunkt i følgende retningslinjer:

Det fremgår videre, at hvis den offentlige ejendomsvurdering ikke giver et retvisende udtryk for markedsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skattemyndighederne bundet af ejendomsvurderingen.

Seneste ejendomsvurdering må eksempelvis ikke lægges til grund, hvis der siden ejendomsvurderingen er foretaget ombygning eller modernisering af den pågældende ejendom, som giver sig udtryk i ejendommens handelsværdi.

Hvis hovedaktionæren køber en ejendom af selskabet til en pris, der ligger under handelsværdien, beskattes hovedaktionæren af forskellen mellem overdragelsesprisen og handelsværdien som maskeret udlodning i henhold til ligningslovens § 16 A.

I selskabet sker der en korrektion af afståelsessummen, der stiller selskabet, som om salget var sket til handelsværdi. Selskabet bliver beskattet af en eventuel gevinst efter reglerne for salg af fast ejendom.

Videre fremgår det, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning, medmindre hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud, over hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse. Der henvises bl.a. til SKM2007.153.HR og SKM2010.124.ØLR.

SKM2007.153.HR: Et selskab solgte i 2000 en ejendom til hovedaktionærens ægtefælle for 1.550.000 kr. Ejendommens opførelsesomkostninger beløb sig til 3.023.223 kr. Højesteret udtalte, at når et selskab opfører et hus til privat brug for hovedaktionæren, under afholdelse af udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, foreligger der en udlodning. Dette er gældende medmindre, at hovedaktionæren kan godtgøre, at selskabets afholdelse af udgifter ud over, hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse.

SKM2010.124.ØLR: Et selskab solgte en ejendom til selskabets hovedaktionær til handelsværdien og selvangav på denne baggrund et tab. Spørgsmålet var, om overdragelsessummen i stedet skulle fastsættes til kostprisen. Landsretten fandt på grundlag af en syns- og skønserklæring vedrørende den oprindelige mangelsag, at de udgifter, som selskabet havde afholdt til nedrivning af den eksisterende ejendom og opførelse af et nyt hus, var afholdt i hovedaktionærens interesse til opfyldelse af dennes private behov. Under henvisning til at ejendommen blev erhvervet med henblik på at tjene som bolig for hovedaktionæren, og da den, bortset fra et hjemmekontor, ikke blev anvendt erhvervsmæssigt, anså landsretten det ikke for godtgjort, at udgifterne var afholdt i selskabets interesse. Det var derfor berettiget, at selskabets afståelsessum var korrigeret.

Det er en betingelse, at der er en tidsmæssig sammenhæng mellem opførelsen eller forbedringerne på ejendommen og selve salget af ejendommen til hovedaktionæren.

Ifølge det oplyste har [virksomhed1] ApS købt Ejendommen i 2011 for 7.600.000 kr. og har forbedret ejendommen for 2.312.237 kr. siden købet. Den seneste offentlige ejendomsvurdering 3.500.000 kr. giver derfor ikke et retvisende udtryk for markedsværdien.

Det er SKATs opfattelse, at Selskabets køb af Ejendommen i april 2011 fra tredjemand må anses at være sket til markedsværdien.

Selskabet har efterfølgende afholdt udgifter til forbedring af Ejendommen. I har oplyst, at den samlede kostpris på nuværende tidspunkt udgør 9.912.237 kr., og markedsprisen efter jeres opfattelse udgør 6.100.000 kr.

Selskabet har således afholdt udgifter, der ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi. Ejendommen anvendes til bolig for hovedanpartshaver og ønskes overdraget til samme.

SKAT finder, at der ikke er nogen forretningsmæssig begrundelse for Selskabets afhændelse af

Ejendommen til hovedanpartshaveren, hvorfor en sådan overdragelse alene anses for varetagelse af hovedanpartshavers private interesser.

SKAT har bl.a. henset til, at Ejendommen blev erhvervet med henblik på at tjene som bolig for hovedaktionæren, og da den, bortset fra et hjemmekontor, ikke blev anvendt erhvervsmæssigt, anses udgifterne ikke for afholdt i selskabets interesse, men udelukkende er afholdt i hovedaktionærens interesse til opfyldelse af dennes private behov.

På den baggrund er det SKATs opfattelse, at overdragelsen af Ejendommen til [person1] skal ske til Selskabets kostpris, svarende til Selskabets anskaffelsespris med tillæg af de i Selskabet afholdte forbedringsudgifter, i overensstemmelse med den forannævnte skatteretlige praksis.

Af disse grunde kan SKAT derfor ikke godkende, at Ejendommen kan overdrages til [person1] til en kontant handelspris på 6.100.000 kr.

SKAT skal bemærke, at der ikke i det bindende svar er taget stilling til den i anmodningen anførte markedspris.”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at spørgsmålet besvares med ”Ja”. Klageren har anført:

”SKAT har meddelt afslag på, at ejendommen beliggende [adresse1], [by1] kan overdrages fra [virksomhed1] ApS til hovedanpartshaver [person1], til en af ejendomsmægler vurderet pris på kr. 6.100.000,- som anses for at være markedsprisen.

I henhold til juridisk vejledning C.B. 3.5.4.3 Fast ejendom er reglen den at, ved overdragelse af en ejendom mellem hovedaktionær og et selskab som han har den bestemmende indflydelse i, skal overdragelsen ske til handelsværdi. Der skal være tale om samme pris og vilkår, som hvis aftalen var indgået mellem to uafhængige parter.

Senest i afsnit ”Overdragelsespris” fremgår det at ”Prisen skal svare til, hvad en uafhængig tredjemand vil betale for ejendommen.”

Senest i afsnit ”Alternativ pris” står ” Hvis den offentlige vurdering ikke giver et retvisende udtryk for handelsværdien på tidspunktet for aftalens indgåelse, er hverken parterne eller skatte myndighederne bundet af ejendomsværdien. Parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne med henblik på at få en udtalelse om ejendommens handelsværdi”

Der henvises tillige til Landsskatterettens kendelse af 12-01027 af 30. april 2012, hvor et selskab også overdrager en ejendom til hovedanpartshaver.

På baggrund af ovenstående fremgår det at, det er ejendommens nuværende handelspris der skal anvendes og ikke selskabets kostpris der skal anvendes ved fastsættelse af handelsværdien for ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Handelsværdien kan efter vor opfattelse sættes til kr. 6.100.000,-.

SKAT meddeler i deres afgørelse at der i det bindende svar ikke er taget stilling til den, i anmodningens anførte markedspris kr. 6.100.000. Til trods for, at den i den fremsendte vejledning C.B. 3.5.4.3. Fastejendom under alternativ pris, sidste afsnit, står at parterne har mulighed for at henvende sig til skattemyndighederne, med henblik på at få en udtalelse om ejendommens handelsværdi.

Skat anmodes derfor om at anerkende at ejendommen kan overdrages fra [virksomhed1] ApS til hovedanpartshaver [person1] til den handelsværdien som mægler har vurderet ejendommen til kr. 6.100.000,-.”

Landsskatterettens afgørelse

Det fremgår af ligningslovens § 2, at interesseforbundne parter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst skal anvende priser og vilkår for handelsmæssige og økonomiske transaktioner i overensstemmelse med, hvad der kunne være opnået, hvis transaktionerne var afsluttet med uafhængige parter.

Efter ligningslovens § 16 A henregnes til udbytte alt, hvad der af selskabet udloddes til aktionærerne.

Det følger af ligningslovens § 16 A, at der foreligger udlodning , hvis et selskab afholder udgifter i en aktionærs interesse til opfyldelse af dennes private behov.

Efter praksis foreligger der en udlodning, hvis et selskab eksempelvis opfører et hus til privat brug for en hovedaktionær under afholdelse af udgifter, som ikke modsvares af en tilsvarende forøgelse af ejendommens markedsværdi, og hvor selskabet i sammenhæng hermed sælger ejendommen til hovedaktionæren for markedsprisen, medmindre det godtgøres, at udgifter afholdt ud over, hvad et salg på markedsvilkår kan indbringe, er sket i selskabets interesse, jf. bl.a. SKM2007.153.HR og SKM2010.124.ØLR.

I den foreliggende sag har [virksomhed1] ApS erhvervet den omhandlede ejendom for 7.600.000 kr. den 5. april 2011. Efter overtagelsen har selskabet forbedret ejendommen for 2.312.237 kr., og ved anmodningen om det bindende svar den 23. maj 2014, udgjorde den samlede pris for ejendommen således 9.912.237 kr.

Det er Landskatterettens opfattelse, at ejendommen – uanset om markedsværdien for ejendommen måtte være 6.100.000 kr. – ikke kan overdrages til hovedanpartshaveren for dette beløb uden skattemæssige konsekvenser, da de udgifter, selskabet har afholdt til erhvervelse og forbedring af ejendommen, ikke kan anses for afholdt i selskabets interesse. Udgifterne anses i stedet for afholdt til opfyldelse af hovedanpartshaverens private behov.

Retten lægger bl.a. vægt på, at selskabets væsentligste aktivitet er investering i værdipapirer, at ejendommen må anses for erhvervet med henblik på og endvidere faktisk er anvendt som bolig for hovedanpartshaveren og på, at selskabets udgifter til forbedring af ejendommen ikke ses at have ført til en tilsvarende forøgelse af ejendommens værdi.

Landskatteretten stadfæster SKATs afgørelse.