Kendelse af 27-04-2016 - indlagt i TaxCons database den 27-05-2016

Faktiske oplysninger

Klageren er hovedanpartshaver i selskabet [virksomhed1] ApS. Selskabet ejede i de påklagede indkomstår et sommerhus beliggende [adresse1], [by1]. Selskabet købte sommerhuset på tvangsauktion i 1989 for 200.000 kr.

Ifølge selskabets årsrapport for perioden 1. oktober 2009 – 30. september 2010 er selskabets aktivitet passiv formuepleje, herunder handel med fast ejendom.

Udover ejendommen [adresse1], [by1], har selskabet ejet 5 andre ejendomme. En sommerbolig i lille [by2] og et helårshus på [adresse2] blev solgt inden 2002. Efterfølgende er ejendommen på [adresse3], [by3], [adresse4], [by4], og [adresse5], [by5], også solgt. På trods af anmodning herom har klageren ikke oplyst salgstidspunkterne for ejendommene.

Ved retsmødet oplyste klagerens repræsentant, at selskabet i alt har ejet 14 ejendomme. Der var tale om 3 sommerhuse, 4 helårsboliger og 7 ejerlejligheder, som var investeringsobjekter for selskabet.

Proceduren var, at ejendommen blev købt, istandsat og herefter solgt. Det var klageren, der istandsatte ejendommene. Enkelte af ejendommene blev udlejet inden salg, hvorfor nogle af køberne var de tidligere lejere.

Der har alene været indtægter ved kapitalandele og finansielle indtægter i indkomstårene 2010-2012. Det fremgår endvidere bl.a. af selskabets årsregnskab, at der i 2012 og 2013 blev afholdt personaleomkostninger med 30.000 kr.

Selskabet har haft en lejeindtægt i forbindelse med udlejning af sommerhuset. Der er indsendt uddrag fra selskabets regnskaber vedrørende udlejningen af sommerhuset for perioden 1995/1996 til 2000/2001. Det fremgår heraf, at der alene var et overskud ved udlejningen i 1996/1997. Resultatet udgjorde 148 kr. I de øvrige år gav udlejningen underskud.

Selskabet har den 29. juli 2013 oplyst til SKAT, at sommerhuset ikke har været udlejet i mere end 10 år og ikke i øvrigt er benyttet. Sommerhuset må ikke udlejes, og det har været sat til salg, men er ikke blevet solgt på grund af for lave priser. Der er fremlagt en salgsannonce fra [virksomhed2] samt et salgsbudget dateret den 24. august 2012.

Derudover er der fremlagt aflæsning fra [virksomhed3] af 24. marts 2014, hvorpå klageren også har anført forbrug af el:

Den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen var følgende:

Klageren ejer privat en helårsbolig i [by6] ca. 35 km fra ejendommen beliggende [adresse1], [by1]. Derudover ejer klageren et sommerhus i [by4], som ligger ca. 10 km fra ejendommen i [by1].

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for skattepligtig af værdi af fri sommerbolig med henholdsvis 134.875 kr. i indkomstårene 2010 og 2011 og med 144.625 kr. i indkomståret 2012.

Klageren er som hovedanpartshaver skattepligtig af fri sommerbolig, da det er oplyst, at sommerhuset ikke har været udlejet siden 2005-2006.

Beskatningen sker ikke af den faktiske brug, men af råderetten til sommerhuset. I rådighedsbegrebet tages der ikke hensyn til, at en sommerbolig ifølge planlovgivningens regler kun må anvendes i et begrænset omfang en vis del af året. Det er således ikke relevant, hvorvidt klageren har benyttet sommerhuset i kortere eller længere tid.

SKAT har opgjort beskatningen således:

Klagerens opfattelse

Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at klageren ikke skal beskattes af værdi af fri sommerbolig.

[virksomhed1] ApS har haft til formål at renovere, nybygge og udleje sommer- og helårshuse. Selskabet har haft 3 sommerhuse og 3 helårshuse til udlejning.

Selskabet købte sommerhuset beliggende [adresse1], [by1], på tvangsauktion i 1989. Sommerhuset har gennem hele perioden været udlejet eller forsøgt udlejet. Udlejningen blev sværere, idet sommerhusets tilstand ikke tiltrak særligt mange lejere. Selskabet besluttede derfor efter samråd med mæglere, at der skulle foretages nogle forbedringer af sommerhuset. Forbedringerne omfattede inventar og tilbygning af køkken og bad. Klageren har selv udfærdiget tegningerne vedrørende ombygningen, som er fremsendt. Derudover er der indsendt billeder af sommerhuset.

Sommerhuset har været sat til salg siden 2006. Man nåede ikke at renovere og sælge sommerhuset, inden finanskrisen startede i 2008/2009. Sommerhuset blev solgt i 2014.

Der har været et vandforbrug på 6 kubikmeter i perioden august 2006 til august 2013 og et elforbrug fra juni 2008 til juni 2013 på 32 kWh.

Klageren har privat en bolig i [by6] og et sommerhus beliggende i [by4] (Nordsjælland).

Klageren fik i 2006 muskelgigt, som varede i 6 år. I den periode blev der på trods af smerter alligevel foretaget den nødvendige vedligeholdelse og forbedringer, og alle henvendelser blev besvaret.

Ved den sidste udlejning i 2005/2006 blev sommerhuset kritiseret på grund af manglende standard i køkken og bad. Det var derfor umuligt at udleje.

I 2008 faldt priserne med 40-50 %. Det var herefter ikke muligt at sælge på trods af vedligeholdelse og udskiftet indbo m.v.

I 2009/2010 var salg i området trægt. Tilsvarende huse blev solgt til 200.000 kr.- 250.000 kr. under ejendomsvurderingen. Klageren overvejede selv at købe sommerhuset af selskabet og derefter at lave nyt køkken og bad. SKAT afviste dog, at sommerhuset kunne sælges under ejendomsvurderingen.

Klageren tegnede i 2010/2011 en tilbygning af køkken og bad, som blev vedlagt salgsopstillingen og markeret på huset. Hele huset blev malet udvendigt, og alt defekt træ blev udskiftet. Huset blev grundigt udluftet og rengjort, samt alle installationer blev efterset og reparereret. Dette medførte, at der blev udfærdiget en fin tilstandsrapport. Tre ejendomsmæglere har siden haft huset til salg, [virksomhed4] i [by7], [virksomhed2] i [by8] og til sidst [virksomhed2] i [by9], der solgte huset i 2014 for 850.000 kr., hvilket er lidt under ejendomsvurderingen. Køberen har foretaget tilbygning af bad og køkken efter klagerens tegninger.

Selskabet købte oprindeligt ejendommen med det formål at værdisikre formuen og at gøre det rentabelt gennem udlejning.

Alle selskabets ejendomme er nu solgt.

Klageren har aldrig haft privat rådighed over sommerhuset, idet sommerhuset enten har været udlejet, eller selskabet har haft sommerhuset sat til salg. Når man sammenholder forbrugsudgifterne på sommerhuset med redegørelsen for selskabets anvendelse af sommerhuset, fremgår det tydeligt, at sommerhuset på intet tidspunkt har været til rådighed for klageren.

Ifølge praksis er der en formodning for, at det er til rådighed for hovedaktionæren, når et selskab erhverver et sommerhus i de perioder, hvor sommerhuset ikke benyttes af selskabet til udlejning eller anden aktivitet.

SKAT lægger for stor vægt på denne formodningsregel. I den konkrete sag er der mange forhold, der tydligt viser, at sommerhuset ikke har været til rådighed for klageren, således at formodningsreglen ikke kan anvendes. Der skal derfor konkret henses til, om sommerhuset har været anvendt til private formål, hvilket ikke er tilfældet, jf. det usandsynligt lave forbrug af vand og el.

Det må påhvile SKAT at dokumentere, at klageren rent faktisk har anvendt sommerhuset privat. Der er ikke hjemmel til at rådighedsbeskatte klageren på baggrund af en formodning.

Efterfølgende har klagerens repræsentant gjort gældende, at der er tale om et driftsaktiv for selskabet. Der var således en forretningsmæssig begrundelse for erhvervelsen af sommerhuset. Selskabets formål var at købe ejendomme, sætte dem i stand og sælge dem. Selskabet har haft flere ejendomme, som klageren har sat i stand.

Derudover foreligger der særlige omstændigheder som følge af sygdom og et ønske om at mindske et tab/tjene penge ved salg.

Repræsentanten har desuden gjort gældende, at sommerhuset var ubeboeligt i perioden 2006 til ca. 2012. Sommerhuset var senest udlejet i 2006, hvor lejeren krævede tilbagebetaling af huslejen på grund af ejendommens stand. Huslejen blev betalt tilbage. Der var kloakproblemer, råd i bad og køkken m.v., hvilket også medførte væsentlige lugtgener. Derudover var ejendommen i almindelig forfald.

Der var ikke indgået formidlingsaftale med en mægler før 2012. Der havde dog været kontakt til mæglere, der oplyste, at ejendommen ikke kunne sælges på grund af dens stand. Klageren ønskede ikke at sælge ejendommen til handelsværdien for en grund. Ejendommen blev først sat i stand i 2012/2013, da klageren forinden havde været alvorligt plaget af leddegigt. Ejendommen blev sat til salg i 2013 og solgt i 2014.

Der var ikke vand i huset i 2006-2014. Toilettet var afmonteret, og der blev indkøbt nyt sanitet, som blev monteret i forbindelse med overtagelsen af sommerhuset den 1. april 2014.

Der er anført følgende med håndskrift i den fremlagt købsaftale af 2. marts 2014:

”DISPOSITIONSDATO:

Det er aftalt, at køber får dispositionsret over ejendommen forudsat at bestemmelserne i købsaftalens pkt. 11 er opfyldt.

Ok -VVS’er skal med på overdragelse da toilet ikke er tilsluttet.”

Derudover er der fremlagt en tilstandsrapport for ejendommen af 22. marts 2013. Heraf fremgår bl.a.:

”C Garage/udhus

1.6 Tagrender/tagnedløb K3En tagrende mod haven mangler lukninger

i enderne. Der sprøjter regnvand på underliggende vinduer og vægge.

Note: Montering af manglende aflukninger på tagrenden kan udføres.

omkring tagrenderne. K1Der forekommer mindre rådskader på træ

et og vinduer omkring den utætte tagrende på udhuset.

Note: Når tagrenden e repareret kan reparation af de nævnte skader udføres.”

Der er fremlagt fakturaer vedrørende nyt sanitet og terrasse. Derudover er der fremlagt en specifikation af elforbruget i perioden 17. februar 2011 til 17. februar 2012. Heraf fremgår, at forbruget i perioden var på 0 kWh.

Ved det afholdte retsmøde anførte klagerens repræsentant, at selskabet havde haft 14 ejendomme; 3 sommerhuse, 4 helårsboliger og 7 ejerlejligheder, som var investeringsobjekter for selskabet.

Proceduren var, at ejendommen blev købt, istandsat og herefter solgt. Det var klageren, der istandsat ejendommene. Enkelte af ejendommene blev udlejet inden salg, hvorfor nogle af køberne af ejendommene har været de tidligere lejere.

Selskabet har ikke haft andre aktiviteter. Den eneste indtjening i selskabet var ved salg af ejendommene. Det fremgår også af skødet for sommerhuset, at formålet med erhvervelsen heraf var et videresalg efter en istandsættelse.

Landsskatterettens afgørelse

Ifølge den dagældende ligningslovs § 16 A, stk. 6, skal en hovedanpartshaver som nævnt i aktieavancebeskatningslovens § 4, der modtager udbytte fra selskabet i form af, at der stilles en sommerbolig til rådighed, ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregne værdien af rådigheden over sommerboligen. Værdien ansættes efter reglerne i ligningslovens § 16, stk. 5.

Den skattepligtige værdi af en sommerbolig sættes til 0,5 % pr. uge af ejendomsværdien pr. 1. oktober året før rådighedsåret i tilfælde, hvor der er ansat en ejendomsværdi for hver af ugerne 22-34 og 0,25 % for hver af årets øvrige uger, jf. ligningslovens § 16, stk. 5, 1. pkt.

Den skattepligtige værdi af en fri sommerbolig, der er stillet til rådighed hele året, udgør således 16,25 %.

Det er rådigheden, og ikke den faktiske anvendelse af sommerhuset, der beskattes.

Sommerhuset anses for at udgøre et driftsaktiv for selskabet ud fra en konkret vurdering. Der er særligt henset til, at selskabet ikke har haft anden aktivitet en handel med ejendomme samt udlejning, og at selskabet tidligere har ejet og solgt 14 ejendomme. Klageren skal derfor ikke beskattes af værdi af fri sommerbolig, jf. ligningslovens § 16 A.

Landsskatteretten nedsætter klagerens skatteansættelse med 134.875 kr. i indkomstårene 2010 og 2011 og med 144.625 kr. i indkomståret 2012.