Kendelse af 11-11-2016 - indlagt i TaxCons database den 07-01-2017

Faktiske oplysninger

Klageren og klagerens ægtefælle, [person1], har siden den 1. oktober 1999 hver ejet

25 % af ejendommen beliggende [adresse1], [by1] Der er tale om et tofamilieshus. Parret boede i stueetagen, medens klagerens mormor, [person2], der ejede de resterende 50 % af ejendommen, boede på 1. sal.

Ved en aftale indgået den 6. marts 2013 overdrog [person2] pr. 1. marts 2013 sin ideelle anpart (anpart 2 af 2) af ejendommen til klageren og hendes ægtefælle for 450.000 kr. kontant. Af aftalen fremgår bl.a.:

”Købesummen er fastsat på baggrund af en vurdering af handelsværdien som er indhentet fra ejendomsmægler [person3], [virksomhed1], [by1]. Ejendomsmægleren har vurderet at salgsprisen i fri handel vil være kr. 500-550.000,00. I den forbindelse er det fremhævet at anpartslejligheden fremstod i oprindelig stand fra husets opførelse. Parterne har været enige om at de sparede udgifter til ejendomsmægler, tilstandsrapport, eltjek, ejerskifteforsikring og energimærkning skal fragå i forhold til den anslåede salgspris i fri handel.”

Ejendommen er pr. 1. oktober 2011 samlet (anpart nr. 1 af 2 og nr. 2 af 2) vurderet til 1.900.000 kr.

[person2] afgik ved døden den 27. marts 2013.

SKAT har den 17. december 2013 modtaget en henvendelse fra bobestyreren for boet efter [person2] vedrørende en mulig gave i forbindelse med overdragelsen af den omhandlede anpart af ejendommen.

Der foreligger bl.a. følgende udtalelser fra ejendomsmæglere:

Klageren har fremlagt en række billeder af ejendommens 1. sal, der har til formål at dokumentere lejlighedens stand.

I sagen foreligger ligeledes en udtalelse af 3. marts 2014 fra SKAT, Kundeservice Ejendom, om handelsværdien af ejendommens 1. sal. Det fremgår af udtalelsen, at handelsværdien i marts 2013 er vurderet til 600.000 kr. Som begrundelse herfor er anført:

”Hele ejendommen var vurderet til 1.900.000 kr. pr. 1. oktober 2011. Der var ifølge BBR tale om et tofamilieshus med en stuelejlighed på 94 m² og en lejlighed på 80 m² på 1. etage. Ejendommen er fra 1947.

Ifølge handelsaftalen er der solgt en ideel anpart af ejendommen i form af lejligheden på 1. etage for 450.000 kr. til ejerene af den anden ideelle anpart, stuelejligheden.

Forespørgslen er vedlagt 3 udtalelser fra ejendomsmæglere.

Den ene udtalelse er fra [virksomhed3], dateret 12. juli 2013 og er, som det understreges flere gange fra [virksomhed3], en kreditvurdering. I første omgang af hele ejendommen 30. januar 2013 og efterfølgende af den ideelle anpart til 450.000 – 500.000 kr.

Det er ikke vores opfattelse, at der er tale om en reel udbudspris, idet [virksomhed3] understreger, at det er en kreditvurdering, som antages at være lavere end den faktiske handelspris.

Den anden udtalelse af 15. juli 2013 er fra ejendomsmæglerfirmaet [person5] A/S. Her er lejligheden vurderet til en kontantpris på 800.000 kr. efter daværende markedsforhold.

Den tredje udtalelse er fra [virksomhed1] dateret 22. maj 2013 og refererer til en mail fra februar 2013 om, at prisniveauet ville være 550.000 kr., men [virksomhed1] gør opmærksom på, at det ikke er en udbudspris, hvis der er tale om et almindeligt salg. Det må derfor antages, at denne pris ligger under en reel handelspris.

Lejligheden på 1. etage er 14 m² mindre end stuelejligheden og har ifølge billeder set på google maps skrå vægge. Det fremgår af udtalelsen fra [virksomhed1], at der var lagt nyt tag på ejendommen, men at 1. etage ikke var renoveret ved overtagelsen.

Handelspriserne for ejerlejligheder i tofamilieshuse i området blev solgt til mellem 1.100.000 – 1.250.000 kr. i foråret 2013 for lejligheder, der både er ældre og yngre end den aktuelle lejlighed. Ejerlejligheder er det nærmeste sammenligningsgrundlag i forhold salg af ideelle anparter i 2 familieshuse.

Ud fra oplysningerne om lejlighedens stand og oplysningerne om handelspriserne i området for ejerlejligheder og ejendomsmæglernes vurderinger, mener vi, at den reelle handelspris for lejligheden er 600.000 kr. i marts 2013.”

Klageren har ikke indgivet en anmeldelse af en gave vedrørende ejendomsoverdragelsen til SKAT.

Der foreligger endvidere forlig indgået mellem boet efter gavegiver [person2] og klageren og klagerens ægtefælle. Ved forliget er der aftalt en skævdeling af arven til fordel for de øvrige arvinger, hvorefter boet frafalder sit forbehold om sagsanlæg vedrørende ejendomsoverdragelsen. Af forliget fremgår bl.a.:

”Som bekendt, mener [person2] ikke at der er grundlag for en retssag, og hun er af den opfattelse, at det alene vil medføre væsentligt forhøjede udgifter til bobestyrer samt en forsinkelse af dødsboets færdiggørelse.

På denne baggrund, er jeg af [person2] blevet bemyndiget til at foreslå, at sagen løses ved at der sker en skævdeling af arven, således at de to andre arvinger tilsammen arver kr. 35.000 mere end de ellers ville ved delingen af den nuværende arvebeholdning.

Herved opnår de to andre arvinger samme nettoprovenu som hvis bobeholdningen, efter en retssag, blev forøget med kr. 100.000, når der er taget hensyn til afgift og forøgede omkostninger.”

SKATs afgørelse

SKAT har anset klageren for at have modtaget en gave til en værdi af 75.000 kr. i forbindelse med købet af den ideelle anpart af ejendommen [adresse1], [by1]

SKAT har som begrundelse afgørelsen bl.a. anført:

”Told- & skatteforvaltningen kan, jf. § 26, stk. 3 i boafgiftsloven, foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af en gave, såfremt der ikke rettidigt foreligger en anmeldelse om gave.

En gaves værdi fastsættes, jf. boafgiftslovens § 27, stk. 1, til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.

Det er konstateret, at den ideelle anpart nr. 2 af 2 er overdraget til en værdi væsentlig under vurderingen pr. 1. oktober 2011. Vi har derfor anmodet SKATs Ejendomsvurdering om en udtalelse om handelsværdien for den overdragne anpart på overdragelsestidspunktet.

SKATs Ejendomsvurdering udtaler, at handelsværdien for den overdragne anpart menes at udgøre 600.000 kr. på overdragelsestidspunktet.

Udtalelsen er vedlagt som bilag.

Ejendommen er overdraget til 450.000 kr., og forskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien af den overdragne anpart af ejendommen anses for en gave fra sælger til køberne.

Gavens værdi kan opgøres således:

[person6]s andel af købet udgør 50 %, og gavens værdi udgør således 75.000 kr.

Det fremgår af boafgiftslovens § 22, stk. 1, at en person afgiftsfrit kan give gaver til bl.a. børnebørn, hvis den samlede værdi indenfor et kalenderår ikke overstiger et bundbeløb, der for kalenderåret 2013 udgør 58.700 kr.

I det omfang gaverne i et kalenderår overstiger det afgiftsfri bundbeløb, skal der betales 15 % i

gaveafgift, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1.

Gaveafgiften kan opgøres således:

...”

Klagerens opfattelse

Klageren har nedlagt påstand om, at gaveværdien nedsættes til 0 kr., idet den aftalte overdragelsespris ikke afveg fra markedsprisen for den overdragne anpart på overdragelsestidspunktet marts 2013.

Klageren har bl.a. gjort følgende argumenter gældende:

”Skat mener handelsværdien i marts 2013 var 600.000 og at vi derved samlet har modtaget 150.000 kr. i gave som, vi sættes i skat af, denne vurdering er vi uenige i.

Skat henviser til en vurdering der skulle være foretaget i marts 2013 fra ejendomsmæglerfirmaet [person5], det er ikke korrekt da vi på det tidspunkt havde overtaget boligen. Jeg henvender mig naturligvis til Ejendomsmægler [person5] som oplyser at de ikke har foretaget en vurdering i 2013 og at der i deres system ikke lå en vurdering fra 2013. (Bilag vedlagt.) Efterfølgende viser det sig at vurderingen er foretaget i 2011,vi får ved handelen ikke forelagt denne eller blive gjort bekendt med den. Vi kan efterfølgende se at det er [person7] der har foranlediget vurderingen og ikke [person2].

Vi spørger os selv hvorfor [person2] ikke var i besiddelse af vurderingen og hvorfor [person7] som er klar over handelsforløbet, ikke gør opmærksom på, at hun er i besiddelse af en vurdering fra 2011, hvorfor skulle den gemmes til vi havde handlet og [person2] var afgået ved døden. Skat skriver at der er tale om et dødsbo, det forstår vi ikke [person2] var i levende live, og fuldstændig klar og i stand til at drøfte vores køb af hendes lejlighed, og som det fremgår af handelsaftalen selv er underskriver med vitterlighedsvidner (bilag vedlagt 6.)

Inden vi køber lejligheden kontakter vi efter aftale med [person2] ejendomsmægler [person3] [virksomhed1] [by1],som i 2011 vurderede lejligheden til et prisniveau på mellem 400.000 og 500.000 kr.ved salg. Efterfølgende er der kommet nyt tag og handelsprisen vil kunne være 550.000. Vi bliver gjort opmærksom på at det ikke er udbudsprisen, at der i udbudsprisen vil være tillagt mæglerhonorar og salgsudgifter, men den pris man kan forvente at få for lejligheden ved salg. Jeg skal da ikke undlade [person3]s slutkommentar ”hvis den overhovedet kan sælges”. Med baggrund i denne vurdering på handelsprisen forstår jeg ikke når skat skriver, at de antager, at den pris ligger under en reel handelspris.

Jeg kan oplyse at vi ifølge samejeroverenskomsten har forkøbsret til lejligheden (Bilag vedlagt 3.)

Jeg kan forsikre for at vi ved køb ef ejendommen har gjort os anstrengelser for at finde en pris der ved hurtig handel kan matche det øvrige boligmarked.

Jeg gør derfor brug af [virksomhed1] [person3]s vurdering (som [person2] kender) på hvad lejligheden kan handles til mellem 400.000 og 550.000. (Bilag vedlagt 4.)

Mit bud er 450.000 hvilket [person2] syntes er ganske fornuftigt ud fra at hun ikke får udgifter til ejendomsmæglersalær eller ejerskifteforsikring tilstandsrapport m.v., og at vi betaler advokatomkostningerne

Vedrørende lejligheden har jeg vedlagt billeddokumentation som tydeligt viser lejlighedens særdeles dårlig stand ved køb og overtagelse. Det gælder sig utætte vinduer, fugtskader på skråvægge, køkken som var mere end 35 år gammel og ubrugelige badeforhold pga. af gennemtæret rør. (Bilag vedlagt 5.)

Nu vil man måske tænke kan man bo i så dårlig en bolig, ja når man er i en alder af lige knap 100 og er vokset op med nøjsomhed.

Vi skal ikke undlade at gøre opmærksom på at adgangen til øverste lejlighed er integreret i nederste lejlighed med fælles hoveddør og fælles entre hvilket ikke gør det nemt at finde købere. Sådan er huset bygget fra start af og [person2] har boet der altid med henholdsvis sin datter og indtil kort tid før sin død barnebarn, mand og oldebørn. Det jeg vil sige med det, er at huset er ideel som en stor familiebolig, men begge lejligheder svære at sælge enkeltvis. Det vil derfor ikke være realistisk at man i skat entydig drager en sammenligning for salg af ejerlejligheder i området

Efter at skat har kontaktet os vedr. deres vurdering af handelsprisen har vi for god ordens skyld kontaktet [virksomhed1] [person3] for at høre om hun vil stå ved den handelspris hun har vurderet til og det har hun bekræftet.

Med hensyn til gave som skat vurdere vi har modtaget kan jeg sige at der aldrig har været tale om at vi skulle have noget af hushandelen foræret som gave. [person2] var noget af det mest retskafne menneske og kunne aldrig få den tanke, at forfordele sine børnebørn.

Jeg syntes det er svært at se hvordan vi skulle have gjort denne her handel anderledes, jeg ser ikke andre muligheder end det vi har gjort. Brugt en faglig kompetent Ejendomsmægler til at fortælle os hvad er prisen den kan sælges til og jeg går naturligvis ud fra at den også kan sælges til os indenfor den pris. Vi har lyttet til Ejendomsmægler [person3] og handlet ud fra det.

Med baggrund i ovenstående skal vi bede om at skattankestyrelsen gennemgår sagen og foretager en ny vurdering ud fra de oplysninger vi har været i besiddelse af ved, købet af lejligheden. Vi står naturligvis til rådighed for yderligere oplysninger.”

Klagerens bemærkninger til Skatteankestyrelsens sagsfremstilling

Klageren har bl.a. anført:

”Vi vil gerne endnu engang slå fast at der ikke på noget tidspunkt har været på tale at vi skulle have noget forærende i forbindelse med købet af [person2]s lejlighed. Vi har taget udgangspunkt i ejendomsmægler [person3], [virksomhed1], [by1] som ud fra besigtigelse i 2011 vurderer lejlighedens værdi på 1. sal til en pris mellem 400.000 og 500.000 og i 2013 vurderer at lejligheden på 1. sal til en værdi af 550.000.

Vi har forsøgt at beskrive lejlighedens ringe stand, den ville ikke kunne beboes før der var foretaget en omfattende renovering, alle El instalitioner, alle rørledninger er skiftet, alt inventar i køkken og bad var i så elendig en forfatning at det er rykket ned.

Det er fuldstændig urealistisk at en 2 værelses lejlighed i [by1] med skråvægge på 1. sal i en ejendom bygget i 1947 og som ikke er løbende renoveret kan sælges for 600.000 kr.

Hvis ikke vi havde købt lejligheden er jeg overbevist om at den skulle udbydes som håndværkertilbud.

Skat skriver

Skat har følgende bemærkninger til klagen:

Vurderingen som er lavet i 2011 og som lyder på 800.000 kr, er sket ud fra besigtigelse af lejligheden. Det må derfor formodes, at der ved denne vurdering er taget højde for lejlighedens stand. Da Ejendomsvurderingen, ved fastsættelse af handelsprisen, har henset til de foretagne vurderinger, findes at der er taget højde for lejlighedens stand på tidspunktet for handlen.

Vi går ud fra at det er den vurdering [person5] har foretaget som SKAT skriver om og den vurdering som ikke engang ejeren [person2] har haft kendskab til.

Vi forstår ikke med hvilken begrundelse skat gør brug af den vurdering og helt tilsidesætter [person3], [virksomhed1]s vurdering som også sker ud fra en besigtigelse og både er fra 2011 og 2013.

Vi gør endnu engang opmærksom på at hushandlen er foregået under [person2]’s (sælger) fulde bevidsthed med underskrift, advokathjælp og som skrevet i vores allerede fremsendte klageskrift var [person2] tilstedet under ejendomsmælger besøg i ejendommen og der har på intet tidspunkt været tale om en gave i forbindelse med handlen.

SKAT har på intet tidspunkt kunne fremvise boliger i området som kunne sammenlignes med den pågældende ejendom men sammenligner if. Deres begrundelse med enkeltstående fuldt istandsatte ejerligheder.”

Landsskatterettens afgørelse

En gave er skattepligtig for modtageren, medmindre den er omfattet af boafgiftslovens § 22. Det følger af statsskattelovens § 4, litra c, og § 5, litra b.

Efter boafgiftslovens § 22 er gaver til nærmere opregnede nærtstående personer dog afgiftsfri, hvis gavens værdi ikke overstiger 58.700 kr. (2013-niveau). Som barnebarn til [person2] omfattes klageren af personkredsen i boafgiftslovens § 22.

Der foreligger en gave, når der overføres værdier fra en persons formue til en andens mod et vederlag, der afviger fra handelsværdien på overdragelsestidspunktet.

Efter boafgiftslovens § 26, stk. 3, kan SKAT foretage en skønsmæssig ansættelse af værdien af en gave, såfremt der ikke rettidigt foreligger en anmeldelse af gaven.

Det fremgår af boafgiftslovens § 27, stk. 1, at gavens værdi fastsættes til dens handelsværdi på tidspunktet for modtagelsen.

Klagerens mormor, [person2], har overdraget den ideelle anpart nr. 2 af 2 af ejendommen [adresse1], til klageren og hendes ægtefælle. Anparten blev overdraget for 450.000 kr. den 6. marts 2013.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at overdragelsen ikke har fundet sted på markedsvilkår, og at [person2] dermed har givet klageren en gave bestående i halvdelen af differencen mellem overdragelsessummen og handelsværdien.

Retten lægger vægt på, at anparten er overdraget til en værdi, der forholdsmæssigt ligger væsentligt under den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2011 for hele ejendommen, at vurderingen fra [virksomhed3] alene var en kreditvurdering, hvorfor den ikke er udtryk for handelsværdien, der formodes at være højere, at [person5] A/S efter en besigtigelse i juni 2011 vurderede 1. salen til 800.000 kr., og at ejendommen efterfølgende har fået nyt tag, hvorfor der ikke er grundlag for at antage, at værdien efterfølgende er faldet. Endvidere lægger retten vægt på, at [virksomhed1] i februar 2013 vurderede 1. salen til 550.000 kr. og på, at klageren og klagerens ægtefælle har indgået forlig med boet efter [person2]. Der er ved forliget aftalt en skævdeling af arven til fordel for de øvrige arvinger, hvorefter boet frafalder sit forbehold om sagsanlæg vedrørende ejendomsoverdragelsen. På den baggrund anses det hverken for dokumenteret eller sandsynliggjort, at markedsprisen for 1. salen i marts 2013 var 450.000 kr.

Landsskatteretten tiltræder herefter SKAT, Kundeservice Ejendoms vurdering af, at handelsværdien for ejendommens 1. sal i marts 2013 var 600.000 kr.

Forskellen mellem overdragelsessummen og handelsværdien for den overdragne anpart af ejendommen udgør 150.000 kr.

Klagerens andel af købet udgør 50 %, og klageren anses herefter for at have modtaget en afgiftspligtig gave til en værdi af 75.000 kr.

Det fremgår af boafgiftslovens § 22, stk. 1, at en person afgiftsfrit kan give gaver til bl.a. børnebørn, hvis den samlede værdi inden for et kalenderår ikke overstiger et bundbeløb, der for kalenderåret 2013 udgør 58.700 kr. I det omfang gaverne i et kalenderår overstiger det afgiftsfri bundbeløb, skal der betales 15 % i gaveafgift, jf. boafgiftslovens § 23, stk. 1.

Klageren skal betale en gaveafgift på 2.445 kr.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse.