|
|
Kendelse af 09-01-2015 - indlagt i TaxCons database den 20-02-2015
Der er bedt om et bindende svar. Der er stillet følgende spørgsmål:
”Spørgsmål:
1. Kan der godkendes rentefradrag for lån ydet af andelsboligforeningen [adresse1] og andelshaverne [person1] og [person2] for et lån, hvor boligforeningen står som låntager, men videreformidler provenuet til [person1] og [person2] på samme vilkår til finansiering af et yderligere indskud i Andelsforeningen? (Spørgsmålet er omformuleret ved brev af 18. december 2013 og præciseret af SKAT)
2. Kan der godkendes rentefradrag for lån ydet mellem andelsboligforening [adresse1] og andelshaverne [person1] og [person2] for gammel gæld hvor gælden er optaget som en del af finansieringen af købet af ejendommen? (Spørgsmålet er omformuleret ved brev af 18. december 2013 og præciseret af SKAT)
3.Kan der mellem andelsboligforeningen [adresse1] og andelshaverne [person1] og [person2] godkendes rentefradrag for lån af andelsboligforeningen til andelsboligforeningen? (Spørgsmålet er omformuleret ved brev af 18. december 2013 og præciseret af SKAT)
Svar:
Spørgsmål 1
NEJ
Se SKATs begrundelse for svaret nedenfor.
Spørgsmål 2
NEJ
Se SKATs begrundelse for svaret nedenfor.
Spørgsmål 3
UDGÅR”.
Landsskatterettens afgørelse
Spørgsmål 1 og 2 besvares med et NEJ, og spørgsmål 3 udgår.
Faktiske forhold
Klageren er andelshavere i andelsboligforeningen, [adresse1], der blev stiftet i 2005.
Andelsboligforeningen erhvervede ejendommen fra en ejendomsudvikler, og andelsindskuddet for lejligheden for [adresse2], er i henhold til vedtægterne 460.615 kr.
Andelsboligforeningens driftsudgifter dækkes via boligafgiften, der fastsættes årligt på den årlige generalforsamling.
Der er i foreningen 4 lån som andelsboligforeningen hæfter for.
Det ene lån har en restgæld på 23.675.000 kr. og et mindre lån på 21.281.000 kr.
Herudover blev der optaget 2 lån på oprindeligt 36.620.000 kr. og et anlægslån på oprindeligt 4.977.919 kr.
De to sidste lån er der i henhold til vedtægterne givet mulighed for, at de enkelte andelshavere kan indfri, således at deres andel af foreningens formue er det tilsvarende højere, ligesom boligafgiften til dækning af foreningens drift er det tilsvarende lavere.
Ved overdragelse af andelen skal en køber være indforstået med, at der skal ske en forfordeling til de andelshavere, der har foretaget indfrielse af det ene eller begge førnævnte lån.
Klageren har overfor SKAT oplyst, at da andelsboligforeningen fik ny administrator med et større kenskab til andelsboligret, blev det konstateret, at der reelt er tale om et låneforhold mellem andelsboligforeningen og andelshaverne, hvilket også afspejler sig af, at der i overdragelsesaftaler opgøres en maksimal andelsværdi, der tilsvarende nedskrives med andelens andel af de to nævnte lån.
SKAT har den 26. november 2013 telefonisk anmodet repræsentanten om at omformulere/præcisere spørgsmålene, dels da spørgsmål 3 indeholder en indbyrdes modsætning, dels da det ikke fremgår af spørgsmålene/fakta, om der sker nogle kontante transaktioner, herunder hvad andelsforeningens medlemmer skal anvende lånet til, og hvorledes andelsforeningen disponerer med de indlån, der modtages.
Repræsentanten har ikke reageret på SKATs henvendelse.
SKATs afgørelse
Det fremgår af § 21 i lovbekendtgørelse nr. 175 af 23. februar 2011 med senere ændringer om skatteforvaltning, at enhver kan få et bindende svar på den skattemæssige virkning af en disposition, når SKAT i øvrigt har kompetence til at afgøre spørgsmålet.
Det fremgår af § 24, at en anmodning skal indeholde alle de oplysninger af betydning for svaret, der står til rådighed for spørgeren. Hvis spørgsmålet ikke er tilstrækkelig oplyst, kan SKAT anmode om yderligere oplysninger. Hvis anmodningen ikke efterkommes indenfor en rimelig frist kan spørgsmålet afvises, eller svaret kan begrænses til de forhold, der skønnes tilstrækkelig oplyst.
Det fremgår af statsskattelovens § 6, litra e, at renteudgifter kan fratrækkes i den skattepligtige indkomst.
Det fremgår af Juridisk Vejledning 2013-2, afsnit C.D.8.9.3.3, at konklusionen på en gennemgang af retspraksis viser, at låneforholdene anerkendes skattemæssigt, hvis der er tale om, at låneforholdene er reelle.
Hvis der optages et lån af den enkelte andelshaver, og hvis lånet anvendes til et ekstraordinært indskud i andelsboligforeningen, hvorved andelsboligforeningen derved kan indfri sin gæld, vil andelshaveren have fradrag for eventuelle renteudgifter samtidig med, at boligafgiften bliver lavere.
Det er en betingelse for at anerkende lån optaget i forbindelse med ekstraordinære indskud, at der er tale om et reelt gældsforhold.
Det er i den forbindelse ikke tilstrækkeligt blot at se på gældsbrevet mellem andelshaveren og andelsboligforeningen. Der skal efter praksis også ses på de faktiske omstændigheder omkring udstedelsen af gældsbrevet.
Samlet set viser praksis, at det er den faktiske forskel omkring gælden, der er afgørende for, om gælden anses for reel.
SKAT har henvist til SKM2010.746.SR, i hvilken sag en andelsboligforening foretog omprioritering af eksisterende lån. Det nye lån udlåntes til andelshaverne og skulle indskydes ekstraordinært som et indskud i andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen indfriede herefter det eksisterede lån med de ekstraordinære indskud.
Skatterådet fastslog, at der ikke var tale om et reelt gældsforhold. Lånekapitalen blev ikke stillet til rådighed for andelshaverne, da den indbetaltes til andelsboligforeningen til indfrielse af andelsboligforeningens gæld.
Det var Skatterådets afgørelse, at der ikke var tale om et reelt gældsforhold. Dispositionen havde alene til formål at omkonvertere en ikke fradragsberettiget boligafgift til en fradragsberettiget renteudgift.
Da der ikke var tale om et reelt gældsforhold, havde andelsboligforeningens medlemmer ikke fradragsret for renteudgifterne.
Vedrørende SKM2009.549.SR ville en andelsboligforening udvide foreningen ved opkøb af 10 ejerlejligheder.
Andelsboligforeningen ville tilbyde nye andelshavere en finansiering af en del af indskuddet ved, at de nye andelshavere kunne låne en del af købesummen i andelsboligforeningen på samme vilkår, som andelsboligforeningen selv havde finansieret købesummen med.
Det var Skatterådets vurdering, at der var tale om et reelt låneforhold, og at de nye medlemmer af andelsboligforeningen havde fradragsret for renteudgifterne efter statsskattelovens § 6, litra e.
Hvis andelsboligforeningen selv havde likviderne til at købe ejerlejlighederne og ikke havde brug for at optage et ny lån, var det Skatterådets vurdering, at stiftelse af et lån til de nye andelshavere på baggrund af eksisterende lån i andelsboligforeningen måtte anses for lån stiftet mellem parter, der ikke havde modstående interesser.
Det er Skatterådets afgørelse, at der i denne situation ikke var tale om et reelt gældsforhold, således at andelshaverne ikke havde fradragsret for renteudgifterne på lånet.
I SKM2009.108.SR havde en andelsboligforening overvejet at give medlemmerne mulighed for at forhøje indskuddet i foreningen. Formålet var at indfri en del af foreningens lån med henblik på omlægning til en mere hensigtsmæssig finansiering.
For en del af medlemmerne ville en forhøjelse af indskuddet indebære, at der skulle ske en låneoptagelse. Optagelse af lån gennem foreningen var væsentlig billigere end lån optaget i andelshavernes egne pengeinstitutter.
Foreningen ønskede at optage et nyt lån, hvor provenuet blev anvendt til videreudlån til de andelshavere, der ønskede at tiltræde ordningen.
Fordelen ved og formålet med dispositionen var at give andelshaverne en mulighed for at optage billigere og mere rentesikre lån, end de hver især kunne opnå.
Der ville uafhængigt af låneforholdet blive opkrævet boligafgift, og låneforholdet konverterede ikke foreningens driftsudgifter til renteudgifter. Lånet blev etableret som led i en finansiering af forbedringer og/eller finansiering af større indskud.
På baggrund af oplysningerne var det Skatterådets afgørelse, at der var tale om et reelt låneforhold, og at andelshaverne skulle have fradrag for de pågældende renteudgifter.
I TfS 1993, 541 HD indrettede en andelsboligforening fem nye boliger i et tidligere forretningsareal. Finansiering blev foretaget ved ny belåning.
De fem nye andelshavere udstedte gældsbreve til andelsboligforeningen. Købesummen for lejlighederne inkl. forbedringer og gældsbrevet indgik ikke i en ordning, der omfattede alle medlemmer af andelsboligforeningen.
Højesteret fandt ikke grundlag for at fastslå, at gældsbrevet ikke var udtryk for et reelt gældsforhold.
Andelshaverne kunne fradrage renteudgifterne i den skattepligtige indkomst.
SKAT har besvaret de stillede spørgsmål således:
Spørgsmål 1:
Det er SKATs opfattelse, at det ikke med tilstrækkelig klarhed er beskrevet, at der er tale om et reelt gældsforhold. Det forhold, at klageren har indfriet en del af en gæld, der påhviler andelsboligforeningen, og derved har en større andel af foreningens formue, er ikke udtryk for et reelt gældsforhold, altså at andelsboligforeningen er blevet kreditor, og at der er sket et reelt udlån til klageren og [person1].
SKAT svarer NEJ til spørgsmålet, da der ikke er tale om et reelt gældsforhold.
Spørgsmål 2:
Det er SKATs opfattelse, at det ikke med tilstrækkelig klarhed er beskrevet, at der er tale om et reelt gældsforhold. Det forhold, at klageren og [person2] har indfriet en del af en gæld, der påhviler andelsboligforeningen, og derved har en større andel af foreningens formue, er ikke udtryk for et reelt gældsforhold, altså at andelsboligforeningen er blevet kreditor, og at der er sket et reelt udlån til klageren og [person1].
SKAT svarer NEJ til spørgsmålet, da der ikke er tale om et reelt gældsforhold.
Spørgsmål 3:
SKAT har afvist at besvare spørgsmålet, da det er et meningsløst spørgsmål. Der er tale om samme kreditor og samme debitor.
Klagerens repræsentant har ikke omformuleret spørgsmålet, selv om SKAT har opfordret ham til det.
SKAT svarer AFVISNING til spørgsmålet.
Klagerens opfattelse
Klagerens repræsentant har nedlagt påstand om, at spørgsmål 1 og 2 besvares med et ja.
Andelsboligforeningen overtog i 2005 ejendommen til en anskaffelsessum på 72.998.719 kr.
Andelene solgtes som projektlejligheder i henhold til tegningstilbud. Andelsboligforeningens
køb i henhold hertil skete ved finansiering af optagelse af 80 pct. realkreditlån fordelt med et
rentetilpasningslån på oprindeligt 43.743.000 kr. samt en lån på 14.582.000 kr., mens de resterende 20
pct. tilvejebragtes ved andelsindskud.
Foreningen stiftedes den 10. august 2005, jf. generalforsamlingsreferat.
Ét af punkterne på generalforsamlingen var bl.a. spørgsmålet om andelsboligforeningens finansiering af købet.
Det blev på et tidspunkt oplyst, at beløbet endnu ikke var hjemtaget. I tiden indtil andelsboligforeningens overtagelse af ejendommen afholdtes en række ekstraordinære generalforsamlinger.
Som det fremgår af referat af 27. september 2005 arbejdede man videre med tre forskellige finansieringsforslag. I det oprindelige forslag var finansieringen foretaget via [finans1].
Ingen af disse tre forslag blev imidlertid de facto ført ud i livet.
Derimod blev der den 7. oktober 2005 forespurgt til, om man kunne indbetale individuelt i andelsboligforeningen som et ekstraordinært indskud.
Foreningens generalforsamlingsreferat nævner ikke meget omkring dette, men ved den ekstraordinære
generalforsamling den 16. november 2006, efter andelsboligforeningens overtagelse af ejendommen,
drøftede man atter spørgsmålet om en differentieret løsning for øget indskud i foreningen, herunder de
nødvendige vedtægtsændringer, bl.a. sikkerhed for ekstra indskud samt lige andel i værdistigninger.
Forslaget herom blev vedtaget.
Ved foreningens ordinære generalforsamling den 22. januar 2007 blev vedtægtsændringen, der fremgår
af foreningens vedtægt § 4, endeligt vedtaget, således at der blev sikkerhed for det yderligere indskud,
som nogle af andelshaverne havde foretaget.
Til støtte for den nedlagte påstand er gjort gældende, at det afgørende spørgsmål er, hvorvidt renteudgifterne ville kunne fradrages ved opgørelse af andelshavernes kapitalindkomst. Dette må i sagens natur afgøres ud fra, hvorvidt der er tale om et reelt låneforhold.
Formålet med det ekstraordinære indskud var at sænke boligafgiften for de andelshavere, der indbetalte
ekstraordinært på ét af de lån, som andelsboligforeningen optog. I henhold til gældende praksis bør der
således anerkendes fradragsret for andelshaverens andel af de på dette lån påløbne renteudgifter.
Der henvises bl.a. til SKM2009.108.SR, hvor Skatterådet svarede bekræftende på, at en andelshavers renteudgifter kunne fradrages ved opgørelsen af andelshaverens kapitalindkomst.
I den pågældende sag var der tale om, at andelsboligforeningen overvejede at give de enkelte andelshavere mulighed for at forhøje deres indskud i foreningen.
Formålet hermed var at indfri/nedbringe foreningens lån med henblik på omlægning til en mere
hensigtsmæssig finansiering. For en del af foreningens medlemmer ville en forhøjelse af indskuddet medføre låneoptagelse til finansiering heraf.
De billigste banklån på markedet tilbød andelshaverne lån med en variabel rente på 6,75 pct. pro anno og en fast rente på 7,75 pct. pro anno. Flere realkreditinstitutter kunne tilbyde andelsboligforeningen som sådan lån til en langt mere attraktiv rente end ovennævnte rentesatser med henblik på videreudlån.
Foreningen ønskede derfor at optage et kreditforeningslån, hvor provenuet skulle anvendes til videreudlån til de andelshavere, der måtte ønske at tiltræde ordningen.
Situationen i andelsboligforeningen [adresse1] kan sidestilles hermed, jf. de fremlagte referater.
Den samme situation kan findes i SKM2009.549.SR, efter hvilken afgørelse andelshaveren bør have fradragsret ved opgørelsen af andelshaverens kapitalindkomst.
Landsskatterettens afgørelse
Renteudgifter defineres efter fast praksis som et sædvanligt periodisk vederlag til kreditor beregnet som en bestemt procentdel af den til enhver tid værende restgæld for at stille kapital til disposition.
Landsskatteretten finder, at det ikke med tilstrækkelig klarhed er angivet, hvorledes gældsforholdet er etableret, hvorfor retten ikke kan lægge til grund, at der er tale om et reelt gældsforhold.
På det foreliggende grundlag er retten enig med SKAT i, at spørgsmål 1 og 2 skal besvares med et NEJ, og at spørgsmål 3 udgår.